個(gè)人理財(cái)課件06居住規(guī)劃

1、個(gè)人理財(cái)課件06居住規(guī)劃個(gè)人理財(cái)課件06居住規(guī)劃第一節(jié) 居住規(guī)劃概述一、居住規(guī)劃的重要性迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備的時(shí)間較短住房支出數(shù)額巨大有利于科學(xué)選擇合適的住房是否買房、買房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周全的規(guī)劃有利于合理選擇貸款計(jì)劃只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金流，才能進(jìn)行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策第一節(jié) 居住規(guī)劃概述一、居住規(guī)劃的重要性二、個(gè)人購房動(dòng)機(jī)（一）自己居住要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、交通、教育條件、物業(yè)管理（二）投資將住房當(dāng)成投資工具，購買住房獲取租金或資產(chǎn)增值需要考慮的因

2、素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素二、個(gè)人購房動(dòng)機(jī)（一）自己居住三、居住規(guī)劃的流程三、居住規(guī)劃的流程第二節(jié) 租房與購房的決策一、租房與購房的比較二、租房與購房的決策方法第二節(jié) 租房與購房的決策一、租房與購房的比較思考租房與購房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？思考租房與購房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？一、租房與購房的比較1. 租房的優(yōu)點(diǎn)可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件有更多剩余資金用于投資對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費(fèi)用2. 租房的缺點(diǎn)房租價(jià)格上漲存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn)不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修一、租房與

3、購房的比較1. 租房的優(yōu)點(diǎn)一、租房與購房的比較3. 購房的優(yōu)點(diǎn)有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量購房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹擁有住房后，可利用住房進(jìn)行抵押融資4. 購房的缺點(diǎn)購房支出很大，購房前期財(cái)務(wù)壓力大房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)不利于變換工作地點(diǎn)一、租房與購房的比較3. 購房的優(yōu)點(diǎn)二、租房與購房的決策方法（一）年成本法（二）凈現(xiàn)值法二、租房與購房的決策方法（一）年成本法（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率購房年成本=自付款投資收益率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費(fèi)用注意此公式只考慮租房和購房的資金成本假定住房?jī)r(jià)值不發(fā)生變

4、動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買價(jià)賣出（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率年成本法計(jì)算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。如果購房，購買的總價(jià)是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。假定，李小姐的年平均投資收益率是4%請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？年成本法計(jì)算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小年成本法計(jì)算步驟李小姐租房

5、年成本=300012+100004%=36400元李小姐購房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元按年成本法，租房成本小于購房成本。提問：哪些因素沒有考慮到？是否真的租房更便宜？年成本法計(jì)算步驟李小姐租房年成本=300012+10000年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調(diào)整未來房?jī)r(jià)的變動(dòng)未來利率的變動(dòng)如果利率降低，購房占用資金的機(jī)會(huì)成本將降低，購房年成本將降低。時(shí)間因素購房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報(bào)率（4%）隨著住房貸款的償還，購房占用資金的成本將逐漸降低至4%（ 7000004%）年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調(diào)整（二

6、）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法將因租房和購房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算計(jì)算公式（二）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法計(jì)算案例案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲100元。而購買的總價(jià)是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元。王先生估計(jì)居住4年后，仍能按原價(jià)出售。請(qǐng)問，王先生租房還是買房合算？（王先生年平均投資回報(bào)率是4%）凈現(xiàn)值法計(jì)算案例案例資料：王先生最近看上一套某

7、小區(qū)的房子。該凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%12=0.33%凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生租房現(xiàn)金流量表王先生租房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，供還款15年，也即180期，每月還款額= 400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375元（見Excel表格）王先生4年后房貸余額=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元4年后將賣房收入700000元償還當(dāng)月還款額3375元與房貸余額325592元，還剩371033

8、元凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生購房現(xiàn)金流量表王先生購房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（結(jié)論）可見，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229元大于購房?jī)衄F(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。租房與購房的策略選擇：如果住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，往往購房合算購房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋交易成本都較大如果不打算在一個(gè)地方常住，租房往往比購房劃算凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（結(jié)論）可見，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229元大于第三節(jié) 購房規(guī)劃一、購房規(guī)劃的流程二、購房規(guī)劃的應(yīng)用三、購房的其他費(fèi)用第三節(jié) 購房規(guī)劃一、購房規(guī)劃的流程一、購房規(guī)劃的流程（一）估算購房總價(jià)（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)（三）購房區(qū)位選擇一、購房規(guī)劃的

9、流程（一）估算購房總價(jià)（一）估算購房總價(jià)可購買房屋總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)的購房首付款+可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額可負(fù)擔(dān)的購房首付款 = 目前可用于購房的資產(chǎn)終值+每年可供購房的儲(chǔ)蓄終值 = 目前可用于購房的資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)（N=離購房的年數(shù)，i=投資報(bào)酬率）+每年可供購房的儲(chǔ)蓄年金終值系數(shù)（ N =離購房的年數(shù)， i =投資報(bào)酬率）可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額 =每年可供購房的儲(chǔ)蓄年金現(xiàn)值系數(shù)（ N=貸款年限， i =房貸利率）（一）估算購房總價(jià)可購買房屋總價(jià)= 購房總價(jià)估算案例案例資料：李先生計(jì)劃5年后購房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬元，其中50%可用于購房。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中4萬元可用于

10、購房。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報(bào)酬率約4%。李先生一家可買總價(jià)是多少的房屋？李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款=30萬50% （F/P, 4%, 5）+ 4萬 （F/A, 4%, 5）=39.92萬元李先生可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額= 4萬 （P/A, 6%, 15）=38.85萬元李先生購房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 39.92萬元+ 38.85萬元=78.77萬元購房總價(jià)估算案例案例資料：李先生計(jì)劃5年后購房。李先生家庭目（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋需求面積房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。則

11、，李先生可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)=78.77萬元100=7877元/平米應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋（三）購房區(qū)位選擇根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素居住社區(qū)的生活環(huán)境交通是否便利是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量未來是否有升值空間（三）購房區(qū)位選擇根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素二、購房規(guī)劃的應(yīng)用（一）確定購房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃（二）換房規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃二、購房規(guī)劃的應(yīng)用（一）確定購房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃（一）確定購房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃先確定購房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q定實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)的各種籌資計(jì)劃（一）確定購房目標(biāo)基

12、礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃先確定購房目標(biāo)（房屋面積、案例資料小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，收入年增長(zhǎng)率5% ，之前無任何儲(chǔ)蓄。小王希望5年后買房，目標(biāo)購買區(qū)房?jī)r(jià)目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)5%。銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。小王的年平均投資報(bào)酬率4%。請(qǐng)問小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃？（為實(shí)現(xiàn)購房，估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率）案例資料小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，收入年計(jì)算步驟小王目標(biāo)住房5年后價(jià)格=0.8萬元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1萬元目標(biāo)住房所需首付款= 102.1萬元20%=2

13、0.42萬元目標(biāo)住房所需貸款= 102.1萬元80%=81.68萬元計(jì)算步驟小王目標(biāo)住房5年后價(jià)格=0.8萬元/平方米100平計(jì)算步驟（續(xù)）假定小王購房前的儲(chǔ)蓄率是s第一年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70s第二年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81s第三年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92s第四年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04s第五年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16s五年后小王供積累資金=59.63s萬元小王購房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=20.4259.63=34.2

14、%計(jì)算步驟（續(xù)）假定小王購房前的儲(chǔ)蓄率是s計(jì)算步驟（續(xù)）購房后，小王如果采用本利等額償還方式每年應(yīng)還房貸本利和=81.68萬元（P/A, 6%, 20) =7.12萬元小王第六年年收入= 10萬元（1+5%）5 =12.76萬元第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=7.1212.76=55.8%結(jié)論小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到34.2%，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到55.8%。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例以后25年還款期中，隨著收入增長(zhǎng)，為償還住房貸款的儲(chǔ)蓄率逐步下降計(jì)算步驟（續(xù)）購房后，小王如果采用本利等額償還方式（二）換房規(guī)劃隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升級(jí)。單身或新婚階段，以小戶型住房為主小孩出生后，轉(zhuǎn)換為

15、大戶型，并考慮周邊教育條件人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房換房需要考慮的因素有無能力支付換房所必須支付的首付款有無能力償還換房后的貸款（二）換房規(guī)劃隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升（二）換房規(guī)劃（續(xù)）案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價(jià)值100萬元的新房。郭先生舊房當(dāng)前市價(jià)50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6%換房需要籌集的首付款=新房首付款（新房總價(jià)-新房貸款）- 舊房余值（舊房總價(jià)-舊房貸款）郭先生換房需要籌集的首付款=100萬30% -（50萬-2

16、0萬）= 0元郭先生換房后每年應(yīng)償貸款=70萬 （P/A, 6% , 15)=7.21萬元如果不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款=20萬 （P/A, 6% , 15)=2.06萬元換房后，還款壓力增加較多。（二）換房規(guī)劃（續(xù)）案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價(jià)（三）房屋投資規(guī)劃投資房產(chǎn)的收益租金收入買賣差價(jià)投資房產(chǎn)要考慮的因素未來租金走勢(shì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費(fèi)用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費(fèi)案例略計(jì)算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率（三）房屋投資規(guī)劃投資房產(chǎn)的收益三、購房的其他費(fèi)用（一）普通居住房的購房稅

17、費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：由賣方承擔(dān)；購房滿5年的，免征營(yíng)業(yè)稅；購房未滿5年的，征買賣差額的5.25%-5.55%個(gè)人所得稅：由賣方承擔(dān)；購房滿5年且唯一房，免征個(gè)人所得稅；否則，征買賣差額的20%，或賣出價(jià)的1%（由賣出方選擇）契稅：由買方承擔(dān)；房屋面積90平米以上的，征賣出價(jià)的1.5%；房屋面積90平米及以下的，征賣出價(jià)的1%其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)（二）普通居住房的購房中介費(fèi)用一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協(xié)商）可由買賣雙方約定由誰支付中介費(fèi)用（三）購房貸款過程中發(fā)生的各種費(fèi)用評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用三、購房的其他費(fèi)用（一）普通居住房的購房稅費(fèi)第四節(jié)

18、 住房貸款規(guī)劃一、住房貸款的種類二、住房貸款償還方式三、住房貸款期限的確定第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃一、住房貸款的種類一、住房貸款的種類（一）公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款一般最長(zhǎng)不超過30年（二）商業(yè)貸款發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單貸款利率較高個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)30年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)10年（三）組合貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款一、住房貸款的種類（一）公積金貸款二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息短期（一年期）個(gè)人住房貸款一般用這種方式（二）等額本金還款每次還款，償還的本金相等，同時(shí)付清當(dāng)期應(yīng)付的利息每月還款額=貸款本金還款期數(shù) +（貸款本金-累積已還本金）當(dāng)期利率期初還款負(fù)擔(dān)重，適合有一定儲(chǔ)蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭（三）等額本息還款（最常見）每次還款的金額（本金加利息）相等，現(xiàn)金流相當(dāng)于一個(gè)年金貸款本金=每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) （四）其它方法等比累進(jìn)還款法，每次還款比例增加等額累進(jìn)還款法，每次還款金額增加二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息三、住房貸款期限的確定購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和期