物業(yè)部十三五發(fā)展規(guī)劃書

1、物業(yè)部“十三五”發(fā)展規(guī)劃一、工作目標(biāo)1、近期目標(biāo)(2015年-2017年)成長期2年(1)為公司的戰(zhàn)略緊密配合，為公司開發(fā)的樓盤同心 家園做好前、中、后期的物業(yè)管理服務(wù)。(2)計(jì)劃從同心家園開始、造就一支物業(yè)管理隊(duì)伍， 通過內(nèi)部管理，外塑公司品牌。(3)在物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念、技術(shù)、服務(wù)、 保障公司在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度。2、遠(yuǎn)期目標(biāo)(2017年-2020年)穩(wěn)定發(fā)展期 3-4年 企業(yè)定位及優(yōu)勢二、企業(yè)定位隨著公司投資開發(fā)的發(fā)展及新的房產(chǎn)投資和開發(fā)戰(zhàn)略 定位的確立，物業(yè)部首先將有關(guān)的物業(yè)及相關(guān)服務(wù)作為近期 服務(wù)提供的主要方向，力爭在近期成為西寧最有影響的物業(yè) 管理公司。三、企業(yè)優(yōu)勢企業(yè)的

2、競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：、市場優(yōu)勢聚力源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要承擔(dān)南川機(jī)電企業(yè)棚 戶區(qū)開發(fā)建設(shè)工作，同心家園開發(fā)建設(shè)72棟樓盤，入住總戶數(shù)達(dá)6625戶。其中回遷戶2714戶。小區(qū)內(nèi)有養(yǎng)老院，幼 兒園，農(nóng)貿(mào)市場等配套服務(wù)項(xiàng)目。具有豐富的地產(chǎn)資源，作 為公司，無疑會(huì)給物業(yè)部提供大量的業(yè)務(wù)資源和市場機(jī)會(huì)， 為物業(yè)部實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)奠定良好的基礎(chǔ)。2、聚力源的品牌價(jià)值優(yōu)勢物業(yè)部作為聚力源品牌的組成部分，將依托已經(jīng)擁有無 形資產(chǎn)價(jià)值的聚力源品牌優(yōu)勢，拓展市場，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范 圍。這種優(yōu)勢是本地其他較多物業(yè)管理企業(yè)在短期內(nèi)難以具 備的，必將為同心物業(yè)部帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。四、外部環(huán)境及政策分析

3、、規(guī)模化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方 向我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放不斷的深入、市場 經(jīng)濟(jì)日趨活躍、城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展、大批新建住宅區(qū) 的建成、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房產(chǎn)管理體制改革加快而 應(yīng)運(yùn)而生的，是我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成。物業(yè)管理已成為 房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)亮麗的賣點(diǎn)、一個(gè)含金量高低的重要標(biāo)志。根據(jù)中國市場的發(fā)展，有專家預(yù)測到2020年，我國城鎮(zhèn)住宅面積將會(huì)達(dá)到180億平方米，如果按一元每平方米計(jì) 算，每年的物業(yè)服務(wù)收入就有 180億元，物業(yè)公司的傭金（凈 利潤）將達(dá)到18億元，而且這個(gè)市場不會(huì)疲軟，隨著市場 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其內(nèi)涵會(huì)不斷豐富、物業(yè)管理可做的事情還很 多，從物業(yè)管

4、理在深圳的發(fā)展可以看生，這個(gè)產(chǎn)業(yè)已顯示著 巨大的潛能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳的物業(yè)管理產(chǎn)值已超過五 十億。、國家對(duì)物管日益重視，全國性物業(yè)管理?xiàng)l例及 其配套法規(guī)陸續(xù)由臺(tái)物業(yè)管理在我國經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，其觀念已深入人 心，居民的生活與之息息相關(guān)。針對(duì)那種管理不規(guī)范、亂收 費(fèi)的政策法規(guī)也陸續(xù)由臺(tái)。物業(yè)管理無法可依的狀態(tài)將不再 存在。建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例己頒布施行，這對(duì)規(guī)范物業(yè) 管理，解決物業(yè)管理中遇到的實(shí)際問題提供了依據(jù)。五、企業(yè)發(fā)展思路作為西寧房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)物業(yè)管理公司，同心物業(yè)部將 以本規(guī)劃書“抓住機(jī)遇，向外拓展，向內(nèi)挖潛，擴(kuò)大品 牌美譽(yù)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展”的指導(dǎo)思想，充分?jǐn)U大“同心物 業(yè)部在南

5、川乃至周邊地區(qū)的影響力，力爭在3年內(nèi)讓同心物業(yè)部成為南川以及周邊地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的上好品牌，努力 在西寧地產(chǎn)開發(fā)以及物管行業(yè)推進(jìn)的浪潮中寫下濃墨重彩 的一筆。六、發(fā)展規(guī)劃概要物業(yè)部2015年2020年發(fā)展總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)概括 為：1、抓住機(jī)遇，向外拓展，向內(nèi)挖潛，擴(kuò)大品牌美譽(yù)， 實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。以南川市場為基礎(chǔ)，逐步輻射周邊地區(qū)；2、三年內(nèi)管理行業(yè)資質(zhì)提升一個(gè)級(jí)別，成為本地區(qū)和 周邊地區(qū)最具知名度的物業(yè)管理公司之一。3、申報(bào)并力獲通過iso9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證， 強(qiáng)化內(nèi)部管理，逐步實(shí)現(xiàn)從單純管理到管理輸生的轉(zhuǎn)變。4、通過資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化資源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營， 盡快實(shí)施和壯大與物業(yè)

6、管理相關(guān)的配套項(xiàng)目。5、擴(kuò)大品牌優(yōu)勢，探討總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，形成具有自主 知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理模式。七、組織設(shè)計(jì)及戰(zhàn)略規(guī)劃、組織是管理的載體一個(gè)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)是否合理與健全，關(guān)系著企業(yè)人、財(cái)、物等資源運(yùn)用效率的高低，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)， 是企業(yè)管理的重要內(nèi)容， 是管理的靈魂。根據(jù)組織設(shè)計(jì)的“效 率、合理分權(quán)、協(xié)同、寬松”的原則，我們擬在 2015年下 半年，結(jié)合48、49號(hào)回遷樓的接盤，對(duì)現(xiàn)在物業(yè)部的組織 結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)，基本架構(gòu)為“五部一室”，即：財(cái)務(wù)部、工 程部、保安部、環(huán)境維護(hù)部、客戶服務(wù)部、總經(jīng)理辦公室。、戰(zhàn)略規(guī)劃是發(fā)展的方向企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是關(guān)于企業(yè)發(fā)展的謀略。企業(yè)發(fā)展是企業(yè) 成長、壯大的過程

7、，其中既包括量的增加， 也包括質(zhì)的變化。 企業(yè)發(fā)展也需要謀略，對(duì)企業(yè)發(fā)展整體性、長期性、基本性 的謀略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有四個(gè)特征：一是整體性，二是長期性， 三是基本性，四是謀略性。整體性是相對(duì)于局部性而言的， 長期性是相對(duì)于短期性而言的,基本性是相對(duì)于具體性而言 的，謀略性是相對(duì)于常規(guī)性而言的。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須同時(shí) 具有這四個(gè)特征，缺少一個(gè)特征就不是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不是企業(yè)發(fā)展中長期計(jì)劃。企業(yè)發(fā)展 戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展中長期計(jì)劃的靈魂與綱領(lǐng)。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指 導(dǎo)企業(yè)發(fā)展中長期計(jì)劃，企業(yè)發(fā)展中長期計(jì)劃落實(shí)企業(yè)發(fā)展 戰(zhàn)略；前者是綱，綱舉目張。在物業(yè)成立之初就應(yīng)對(duì)公司的 發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行

8、規(guī)劃。確立發(fā)展階段和發(fā)展思路，并明確各個(gè) 階段中的關(guān)鍵問題與存在的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)部從現(xiàn)在起就更應(yīng)以做品牌一流的物業(yè)管理公司 作為戰(zhàn)略目標(biāo)。以品牌搶占市場，以管理為依托，爭取有一 兩個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目創(chuàng)由品牌，發(fā)展連鎖經(jīng)營。八、戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施要點(diǎn)（一）、人才是戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵1 、人才的招聘與選拔物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其管理內(nèi)容涉及建 筑、管理、電氣、電子、園林、心理、財(cái)務(wù)等知識(shí)。從物業(yè) 的發(fā)展趨勢看，還涉及到規(guī)劃、評(píng)估的知識(shí)。做物業(yè)管理不 但要懂得本崗位的專業(yè)知識(shí)，還要對(duì)其他崗位的專業(yè)知識(shí)有 一定程度的了解。在人才招聘時(shí)不但要有過硬的技術(shù)，更要 有好的品德。好品德是物業(yè)從業(yè)人員必備的素質(zhì)。在人員的

9、選拔上唯才是舉，德才兼?zhèn)鋺?yīng)成為選拔員工的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在 企業(yè)的發(fā)展中必須有一群穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才為企業(yè)服務(wù)。2、員工的培訓(xùn)與考核公司的任何制度與目標(biāo)的實(shí)施都要靠人去執(zhí)行。對(duì) 員工進(jìn)行長期的不間斷的培訓(xùn)是公司不斷發(fā)展的要求。對(duì)員 工的培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括技術(shù)、意識(shí)、公司制度、企業(yè)規(guī)劃、行 業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等，使員工清晰的認(rèn)識(shí)到本職崗位在全局的作 用、了解本行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，尋找差距彌補(bǔ)不足，做到知己 知彼。加強(qiáng)員工的責(zé)任感、使命感，使企業(yè)的發(fā)展具有足夠 的動(dòng)力?？己耸菍?duì)員工的工作做系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。我們?nèi)詫⒁砸咽┬?的員工手冊(cè)作為貫通公司考核工作的主線，以此揭示員 工工作的有效性及其未來工作的潛能，從而使員工本身、企

10、 業(yè)都受益。（二）制度是規(guī)劃實(shí)施的保證、制度的制定制度要具有針對(duì)性、可行性和長期性?？偟膩碚f可 分為工作制度和獎(jiǎng)懲制度。前者是對(duì)各崗位的要求，后者是 一種激勵(lì)措施。健全的制度使公司管理程序化，集約化。杜 絕了管理中的隨意性和主觀性。一個(gè)制度不健全的企業(yè)會(huì)使 企業(yè)疲于管理而無暇顧及戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。、制度的執(zhí)行有了嚴(yán)格制度，沒有嚴(yán)格的執(zhí)行就成了沒用的擺設(shè)。制 度由臺(tái)以后，無論在公司哪個(gè)層面都必須遵守，以保證制度 的嚴(yán)肅性。（三）文化是企業(yè)的靈魂企業(yè)的健康發(fā)展需要兩種紐帶：一種是物質(zhì)、利益的紐 帶；另一種是文化、精神、道德的紐帶。企業(yè)如果只有前一 種紐帶而沒有后一種紐帶，是不能得到健康發(fā)展的。優(yōu)良的 公

11、司文化能夠創(chuàng)造由一個(gè)良好的企業(yè)環(huán)境，提高員工的道德 素質(zhì)和技術(shù)文化素質(zhì)，對(duì)內(nèi)形成企業(yè)凝聚力，對(duì)外提高企業(yè) 競爭力，形成企業(yè)發(fā)展不可缺少的精神紐帶和道德紐帶，并 從各個(gè)環(huán)節(jié)調(diào)動(dòng)并合理配置有助于企業(yè)發(fā)展的積極因素。所 以，公司文化是企業(yè)持久競爭優(yōu)勢的來源，是企業(yè)發(fā)展的內(nèi) 在驅(qū)動(dòng)力。 企業(yè)文化的建設(shè)是一個(gè)不斷積累、提煉、升華 的過程，包括制度文化和理念文化。 在制度上形成一個(gè)規(guī)范、 系統(tǒng)、可操作的準(zhǔn)則，在理念上以服務(wù)、創(chuàng)新、超越為核心 價(jià)值。九、規(guī)劃實(shí)施的步驟（一）借48、49號(hào)樓交接驗(yàn)收，做好企業(yè)品牌建設(shè)， 擬分三步走：第一步，從現(xiàn)在到 48、49號(hào)樓工程完工。此階段 的主要任務(wù)是調(diào)整建立公司架構(gòu)

12、。根據(jù)實(shí)際需求合理建立各 職能部門，修訂崗位說明書以明晰各部門責(zé)任，做到先 期人員經(jīng)培訓(xùn)后上崗履行職責(zé)。對(duì)工程的施工按照物業(yè)管理 需要提由合理化建議和監(jiān)督，對(duì)已入場人員進(jìn)行業(yè)務(wù)、服務(wù) 意識(shí)方面的專業(yè)培訓(xùn)，使物業(yè)管理項(xiàng)目從一開始就走上制度 化、專業(yè)化的道路，從而帶動(dòng)全公司的工作“提速、上檔”。第二步，48、49號(hào)樓入住至到工程全部完成竣工驗(yàn) 收。此階段，各部門到位，對(duì)先期入住的業(yè)主提供服務(wù)。此 期間因邊施工邊管理遇到的問題較多，對(duì)各部門的人員起到 一個(gè)考驗(yàn)和鍛煉的作用。在實(shí)際工作中在對(duì)各項(xiàng)制度健全和 完善，使其更具可操作性。同時(shí)逐步開展對(duì)外宣傳工作，提 升公司知名度，并積極和房管局、市物業(yè)管理處

13、等主管部門 聯(lián)系，取得業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對(duì)參加市及省的項(xiàng)問評(píng)選做鋪墊。引 進(jìn)iso9002系統(tǒng)，規(guī)范企業(yè)管理，力爭通過iso9002質(zhì)量認(rèn)證。第三步，業(yè)主入住率達(dá) 60斷。召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè) 主委員會(huì)。和業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。建立建全各種檔案資 料。參照青海省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)辦法對(duì)不足 地方積極整改，按間隔期分別向主管部門申報(bào)“市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。請(qǐng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場參觀、指導(dǎo)。爭 取獲得物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號(hào)。（二）經(jīng)營思路企業(yè)發(fā)展的目的是盈利。物業(yè)公司是一個(gè)微利的行業(yè)， 要想做到盈利先從內(nèi)部管理著手，開源節(jié)流。對(duì)內(nèi)控制成本,對(duì)外拓展業(yè)務(wù)。以同心家園為立足點(diǎn)，根據(jù)業(yè)主需求積極開 展

14、特殊服務(wù)。根據(jù)同心家園的地理位置及住戶較多，人流量 大，附近較少大的商業(yè)設(shè)施，交通便利等特點(diǎn)，可開設(shè)超市 （以日常所需的米、面、凈菜、食用油、生活用品為主）、建材店、中介等以便民服務(wù)。其次依托品牌承接其物業(yè)管理 項(xiàng)目，以創(chuàng)建的品牌資源、人才資源搶占市場，擴(kuò)大管理規(guī) 模，在三到五年內(nèi)爭取做行業(yè)內(nèi)一流企業(yè)。（三）實(shí)施措施1、從內(nèi)部著手，抓好公司內(nèi)部的管理工作。嚴(yán)格 規(guī)章制度，對(duì)員工嚴(yán)格要求狠抓工作的落實(shí)。2、對(duì)業(yè)主做好服務(wù)工作。對(duì)業(yè)主的合理要求積極、 及時(shí)、準(zhǔn)確的給予解決。做好小區(qū)的文化建設(shè)，依靠業(yè)主共 同將同心家園建設(shè)成文明、安全、整潔、活力、團(tuán)結(jié)的優(yōu)秀 小區(qū)。3、統(tǒng)一員工認(rèn)識(shí)，使公司戰(zhàn)略深入到

15、每個(gè)員工的腦海， 加強(qiáng)其責(zé)任感、使命感。做好外聯(lián)工作，積極配合周圍社區(qū)、 街道、派由所等部門的工作。4、做好公司的形象宣傳工作，提高公司知名度開展外 接業(yè)務(wù)。（四）規(guī)劃實(shí)施中可能遇到的問題及預(yù)防措施、企業(yè)發(fā)展階段的人員流動(dòng)由于企業(yè)和員工處于磨合階段以及員工對(duì)企業(yè)文 化的認(rèn)同問題，人員的流動(dòng)比較頻繁，會(huì)給企業(yè)帶來諸如人 心不穩(wěn)、破壞了企業(yè)凝聚力、員工沒責(zé)任心等負(fù)面影響。對(duì) 此，在工作上要有一套完整的激勵(lì)制度，使員工有目標(biāo)，有 動(dòng)力。利用業(yè)余時(shí)間開展有組織的團(tuán)體活動(dòng)，老員工主動(dòng)積 極的關(guān)心新員工的工作、 生活。使員工在企業(yè)內(nèi)找到歸屬感， 保持團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和向心力。、對(duì)物業(yè)管理上遇到問題的對(duì)應(yīng)處理處

16、理投訴在物業(yè)管理過程中，由于服務(wù)的不到位，遇到業(yè)主的投 訴是要及時(shí)、準(zhǔn)確的處理。不以各種客觀原因進(jìn)行推諉。遇 到投訴先要承認(rèn)問題，接納業(yè)主的意見，然后分析造成的原 因，準(zhǔn)確的將問題處理完。這一過程不單是解決了問題還要 了解業(yè)主的其他需求和不滿，對(duì)工作中的不足積極改進(jìn)把問 題處理在萌芽狀態(tài)中。積極開展文化宣傳工作服務(wù)是無止境的，人的需求是無限的。怎樣把物業(yè)公司 的工作做好，達(dá)到業(yè)主的滿意，一靠細(xì)致入微的服務(wù)，二要 做好和業(yè)主的溝通，增進(jìn)相互間的了解。開展拜訪工作，積 極了解業(yè)主需求，根據(jù)需求開展有針對(duì)性的服務(wù)。主動(dòng)宣傳 物業(yè)公司的管理辦法， 求得業(yè)主的理解和支持。 開展以合唱、 體育比賽、健身、

17、讀書為內(nèi)容的小區(qū)文化活動(dòng)。用這一形式 來帶動(dòng)小區(qū)的文明建設(shè)。十、關(guān)于物業(yè)管理延伸服務(wù)規(guī)劃（一）、物業(yè)開展延伸服務(wù)的優(yōu)勢、物業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)決定其提供延伸服務(wù)的空間較大 物業(yè)公司除了常規(guī)服務(wù)外，可根據(jù)業(yè)主的多層次需求，提供 特約服務(wù)，進(jìn)行多種經(jīng)營。（二）、物業(yè)管理延伸服務(wù)的具體范圍、深化公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備的管理服務(wù)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的主要內(nèi)容是對(duì)公共部位、設(shè)施、設(shè) 備的管理。及日常的檢修和保養(yǎng)，而真正的大修、更新、改 造完全由專業(yè)公司處理。物業(yè)公司在這些方面可以有所突 破。電梯保養(yǎng)只要取的相應(yīng)資質(zhì)就可以開展這方面的專業(yè)服 務(wù)，且這一服務(wù)的附加值遠(yuǎn)遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)高；公共物 業(yè)服務(wù)較多的物業(yè)

18、企業(yè)來說，完全可以建立自己的維修隊(duì) 伍，并將業(yè)務(wù)開展到物業(yè)服務(wù)區(qū)域之外。、積極挖掘業(yè)主自用部位、自用設(shè)備管理的服務(wù)空間除了物業(yè)的公共部位服務(wù)以外，物業(yè)中屬于業(yè)主的自用 部位，自用設(shè)施、設(shè)備也是需要專業(yè)服務(wù)的。 對(duì)住宅類物業(yè), 可提供的管理服務(wù)主要包括室內(nèi)綠化的布置與養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)定 期保潔、鐘點(diǎn)工服務(wù)、家用電器的保養(yǎng)及簡單維護(hù)。物業(yè)公 司提供這些服務(wù)，從安全角度講，無論對(duì)業(yè)主，還是小區(qū)管 理和安全都有利。、利用物業(yè)管理區(qū)域的便利條件，開展多種經(jīng)營。物 業(yè)可以利用其管轄物業(yè)區(qū)域的便利條件，自行或者聯(lián)合其他 機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又能補(bǔ)充 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。4、從業(yè)主“衣食住行”做起，在人性化服務(wù)中撲捉商 機(jī)。從業(yè)主需求廣泛性、多樣性、物業(yè)公司可以整合這些需 求，我們可以從業(yè)主的衣食住行來考慮如何安排這些服務(wù)， 物業(yè)管理延伸服務(wù)可以說是一個(gè)無限開發(fā)的服務(wù)。十一、物業(yè)部的經(jīng)營活動(dòng)與發(fā)展前景（一）、經(jīng)營活動(dòng)根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃和設(shè)想，物業(yè)部將開展以下方面的 活動(dòng)：1 、增加擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍所需要的資源；2、對(duì)現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)行更新、增加；3、增加開展小區(qū)文化活動(dòng)的設(shè)施；4、選擇性購買商鋪用于由租或經(jīng)營；5、建設(shè)公司自己的苗圃、花卉基地；（二）、發(fā)