01第一章房地產(chǎn)金融概述

1、西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系 主講教師：張蓉房地產(chǎn)金融 教學(xué)形式：課堂講授；多媒體教學(xué) 課時安排：每周2課時，共計36課時。 期末考核方法：閉卷考試 總評成績：平時成績（20%）；期中考試成績 20%；期末考試成績（60%）。教學(xué)安排選用教材教材名稱：房地產(chǎn)金融學(xué)編 者：張紅 殷虹 出 版 社：清華大學(xué)出版社版 次：2007年2月(第1版)選用教材參考教材洪艷蓉.房地產(chǎn)金融M.北京:北京大學(xué)出版社，2011特瑞斯M克勞瑞特，G斯泰西西蒙. 房地產(chǎn)金融-原理和實踐.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004年12月第三版戴維西羅塔.房地產(chǎn)金融綱要（第10版）.上海:上海人民出版社，2005年10月華偉.房地產(chǎn)

2、金融學(xué).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009年12月曹建元.房地產(chǎn)金融新編.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009年9月王淑敏 石信宜.房地產(chǎn)金融實務(wù).北京：清華大學(xué)出版社，2009年9月王重潤 劉穎.房地產(chǎn)金融.北京：北京大學(xué)出版社，2010年1月基于金融學(xué)分類的房地產(chǎn)金融學(xué)體系金融學(xué)的學(xué)科體系宏觀金融學(xué)研究金融系統(tǒng)整體的行為微觀金融學(xué)研究金融主體的行為（投資者、融資者、政府、機(jī)構(gòu)和個人）房地產(chǎn)金融學(xué)的學(xué)科體系宏觀房地產(chǎn)金融學(xué)研究整個房地產(chǎn)市場與金融體系，重點研究政府金融政策及政府機(jī)制對房地產(chǎn)金融市場的影響，如利率、匯率變化、通貨膨脹等對投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量的影響微觀房地產(chǎn)金融學(xué)研究在動態(tài)時間和不確

3、定環(huán)境下，單個的房地產(chǎn)投資者、消費者和企業(yè)等的投融資決策問題，探討房地產(chǎn)金融市場各參與主體的資產(chǎn)定價及其對資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置。內(nèi)容結(jié)構(gòu)安排第一章 房地產(chǎn)融概述第二章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款第三章 房地產(chǎn)企業(yè)上市與債券融資第四章 房地產(chǎn)信托第五章 房地產(chǎn)項目融資第六章 個人住房抵押貸款第七章 住房抵押貸款證券化第八章 住房公積金制度與貸款第九章 房地產(chǎn)保險:個人住房抵押貸款保險制度第十章 宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融與監(jiān)管企業(yè)個人微觀部分宏觀部分導(dǎo)論部分章節(jié)內(nèi)容安排基本原理制度借鑒操作流程案例分析第一章 房地產(chǎn)金融概述 主要內(nèi)容：本章主要介紹房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)

4、金融市場，最后介紹我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向，使同學(xué)們對房地產(chǎn)金融有個大概的了解。一、 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系二、 房地產(chǎn)金融的概念、特征及作用三、 房地產(chǎn)金融市場四、 房地產(chǎn)企業(yè)融資概述五、 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望一、 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系理論分析 實證研究 房地產(chǎn)及其資金運作房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系中國投入產(chǎn)出表中40個部門的直接消耗系數(shù)表進(jìn)行量化分析現(xiàn)實危機(jī)案例分析房地產(chǎn)及其資金運作房地產(chǎn)是指土地和地上建筑物以及附著與其上的權(quán)益，比如所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)是

5、為實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬而進(jìn)行相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)部門，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等項房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的各個經(jīng)濟(jì)單位的總體。理論分析 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：經(jīng)濟(jì)啟動引擎政府房地產(chǎn)開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)購房者中介代理物業(yè)公司策略規(guī)劃土地征購規(guī)劃設(shè)計建設(shè)監(jiān)理市場營銷售后服務(wù)咨詢單位土地轉(zhuǎn)讓者設(shè)計單位施工單位與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)房地產(chǎn)其他能源原材料服務(wù)業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器汽車家具裝修電力煤氣鋼鐵有色金屬水泥新材料房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的資金分類按資金來源渠道劃分：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的所有者權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的負(fù)債。按資金的實物形態(tài)和價值轉(zhuǎn)移方式劃分：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的固定資金；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的

6、流動資金。準(zhǔn)備階段生產(chǎn)階段銷售階段貨幣資金儲備資金生產(chǎn)資金成品資金結(jié)算資金房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動圖房地產(chǎn)業(yè)的資金流動過程可分為以下三個階段：第一節(jié)階段：土地一級開發(fā)階段；第二階段：房地產(chǎn)開發(fā)階段；第三階段：房地產(chǎn)銷售階段。三個階段存在著緊密的資金循環(huán)關(guān)系：第二、三階段信貸資金循環(huán)圖第一、二階段信貸資金循環(huán)圖房地產(chǎn)業(yè)資金運作的特點資金投入量大整體資金周轉(zhuǎn)慢資金運作受地域影響大房地產(chǎn)資金的增值性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的幫助房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù)金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)金

7、融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù)金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費領(lǐng)域可以得到進(jìn)一步的應(yīng)用和推廣從房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系實證研究 依據(jù)1997年中國投入產(chǎn)出表中40個部門的直接消耗系數(shù)表進(jìn)行量化分析，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)共有36個。在這36個產(chǎn)業(yè)中，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有10個，這些產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)直接消耗總量中的總消耗比例已達(dá)79%，其中金融保險業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主要直接消耗產(chǎn)業(yè)，三者所占比例之和超過51%。這說明房地產(chǎn)對金融保險業(yè)具有強(qiáng)的依賴性，它本身是一項融資性大的產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的興衰直接影響房地

8、產(chǎn)業(yè)的枯榮；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對金融保險業(yè)的直接拉動作用最為明顯。同時，房地產(chǎn)業(yè)對屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)和金屬制造業(yè)影響很大。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位利用1997年中國投人產(chǎn)出表中40個部門的完全消耗系數(shù)表，通過列向結(jié)構(gòu)分析法分析完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，在40個部門中，與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)共有39個，其中關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有17個(見表2)，這些產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)直接和間接消耗總量中的消耗比例達(dá)77%。其中，非金屬礦物制造業(yè)、金融保險業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、商業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系明顯密切一些，房地產(chǎn)業(yè)對這7個產(chǎn)業(yè)的消耗已占其消耗總量的49%。比較后向直接關(guān)聯(lián)度和后向

9、完全關(guān)聯(lián)度的計算結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn):(l)有些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)沒有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，但卻有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，如石油和天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)、廢品及廢料等，且與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)類型多于直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)類型;(2)有些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)并不密切，但卻是完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)，如化學(xué)工業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、電子及通信設(shè)備制造業(yè)等;(3)在直接關(guān)聯(lián)和完全關(guān)聯(lián)均很密切的產(chǎn)業(yè)中，相同產(chǎn)業(yè)在直接關(guān)聯(lián)度和完全關(guān)聯(lián)度中的位次發(fā)生了變化，如非金屬礦物制造業(yè)在直接關(guān)聯(lián)度排序中處于第三位，而在完全關(guān)聯(lián)度排序中躍居第一位，飲食業(yè)在直接關(guān)聯(lián)度排序中處于第九位，而在完全關(guān)聯(lián)度排序中卻并不屬于與房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。

10、以上這些特點說明，房地產(chǎn)業(yè)對其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的間接拉動作用不可忽視，這是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長、對國民經(jīng)濟(jì)的波及面大的重要原因，因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要一環(huán)?；窘Y(jié)論房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈之所以長是因為房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的后向拉動、前向推動以及其中的直接、間接作用的共同結(jié)果，特別是間接作用產(chǎn)生的影響不能忽視，這些因素共同使得房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條拉得更長、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的波及面增大。在總體上，盡管房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)的后向拉動力和前向推動力都比較大，但房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型(17個)多于前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型(15個)，這表明在國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)

11、對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用大于推動作用，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一種拉動型增長方式。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展首先應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)業(yè)與其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展比例，避免在房地產(chǎn)業(yè)高漲時出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)和資源浪費。在結(jié)構(gòu)上，國民經(jīng)濟(jì)中有一半左右的產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高于平均關(guān)聯(lián)度水平，且大多數(shù)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是環(huán)向關(guān)聯(lián)(即與房地產(chǎn)業(yè)既前向關(guān)聯(lián)又后向關(guān)聯(lián))，房地產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)之間的相互作用較為復(fù)雜?，F(xiàn)實危機(jī)案例分析案例：90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂；美國次貸危機(jī)；愛爾蘭、西班牙債務(wù)危機(jī)；亞洲金融危機(jī)前的東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)周期的階段性特征資料來源：根據(jù)譚鋼：房地產(chǎn)周期波動：理論、實證與政策分析（經(jīng)濟(jì)管理出

12、版社2001版 ）第100頁的資料改匯而成 美國18701960年房地產(chǎn)周期波動概況-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份 1960二、房地產(chǎn)金融的概念、特征及作用房地產(chǎn)金融的概念 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 其基本任務(wù)是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良

13、性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。 房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，所謂廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)有關(guān)的一切金融活動；所謂狹義的房地產(chǎn)金融，是指一些具體的房地產(chǎn)金融形式，如房地產(chǎn)抵押貸款、購買房地產(chǎn)保險等。房地產(chǎn)金融的分類從房地產(chǎn)含義出發(fā)，可將房地產(chǎn)金融劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 房產(chǎn)金融：是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中進(jìn)行的各種資金融通活動。 地產(chǎn)金融：又稱土地金融，是指圍繞土地有償使用而產(chǎn)生的金融活動。按照承擔(dān)的政策目標(biāo)不同，可以分為政策性房產(chǎn)金融和商業(yè)性房產(chǎn)金融。 政策性房地產(chǎn)金融主要是與住房制度有關(guān)的金融活動，有極強(qiáng)的政策性，其資金來源具有強(qiáng)制性，資金運用也具有專項性和優(yōu)

14、惠性。 商業(yè)性房地產(chǎn)金融是以盈利為主要目的的金融業(yè)務(wù)，其資金來源和運用有較大的自主性。 房地產(chǎn)金融的特征1 房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)2 房地產(chǎn)融資的證券化3 房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性4 房地產(chǎn)金融市場波動大房地產(chǎn)金融的作用1 有效地籌集社會資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2 合理分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展3 執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展三、房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場可以劃分為多個層次。按照交易的層次：可以劃分為房地產(chǎn)金融一級市場和房地產(chǎn)金融二級市場；按照承擔(dān)的政策目標(biāo)：可以劃分為政策性房產(chǎn)金融和商業(yè)性房產(chǎn)金融；按照房地產(chǎn)金融服務(wù)對象：可以劃分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。

15、房地產(chǎn)金融一級市場是房地產(chǎn)金融資產(chǎn)創(chuàng)造和發(fā)行的市場，主要包括房地產(chǎn)貸款發(fā)放，房地產(chǎn)股票和債券發(fā)行、房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)設(shè)等金融交易。房地產(chǎn)金融二級市場是房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的再交易市場，除了房地產(chǎn)股票、債券二級市場之外，住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)金融二級市場的最重要組成部分。借款人居民個人房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司其他經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)金融中介：商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)抵押住房抵押貸款商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機(jī)構(gòu)抵押或信用資金房地產(chǎn)抵押證券金融市場：保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人資金間接融資金融市場的機(jī)構(gòu)和個人投資者金融市場的機(jī)構(gòu)和個人投資者證券股票資金證券股票資金直接融資房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)金融

16、市場一級市場房地產(chǎn)金融市場二級市場證券、票據(jù)等資金美元美元資金儲蓄美元證券、票據(jù)等二級抵押貸款市場存款等證券抵押貸款直接融資間接融資金融中介商業(yè)銀行儲蓄機(jī)構(gòu)人壽保險公司投資公司養(yǎng)老基金資金盈余單位個人企業(yè)政府資金短缺單位個人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)美國的房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分類經(jīng)營業(yè)務(wù)存款性金融機(jī)構(gòu) 金融市場級別一級市場機(jī)構(gòu)非存款性金融機(jī)構(gòu) 所有制二級市場機(jī)構(gòu)合作房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)公營房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)私營房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)概念：房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運營的載體，是房地產(chǎn)資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的信用中介組織，包括為房地產(chǎn)資金融

17、通提供配套服務(wù)的其他金融組織。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分類中國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)中國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行類保險公司類證券公司類信托投資公司類國有控股商業(yè)銀行全國性股份制商業(yè)銀行區(qū)域性股份制商業(yè)銀行外資銀行中資保險公司外資保險公司中銀萬國證券股份有限公司國泰君安證券股份有限公司其他證券公司等中國國際信托投資公司華寶信托投資有限公司其他信托投資公司等其他類財務(wù)公司；金融資產(chǎn)管理公司；投資基金管理公司；抵押擔(dān)保公司等房地產(chǎn)融資工具1 債務(wù)融資工具：住房抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；流動資金貸款；房地產(chǎn)債券；融資租賃；欲收購房款。2 權(quán)益融資工具：房地產(chǎn)股票；房地產(chǎn)投資信托。四、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目融

18、資時，可以采取的融資方式是多種多樣的，企業(yè)必須具備暢通有效的融資渠道來提升經(jīng)營業(yè)績和達(dá)到財務(wù)目標(biāo)。 資金是房地產(chǎn)企業(yè)從事投資和經(jīng)營活動的血液，企業(yè)在進(jìn)行籌資方式選擇時必須清楚影響企業(yè)融資方式選擇的有關(guān)因素。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營及財務(wù)狀況，并考慮宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等情況，選擇較為合適的融資方式。融資方式比較內(nèi)源性融資外源性融資企業(yè)建立初期主要依靠內(nèi)源性融資，當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定程度，便可吸引更多的投資者進(jìn)行投資，從而利用外源性融資進(jìn)一步提高企業(yè)競爭力。直接融資間接融資直接融資可擴(kuò)大社會資金的活動范圍，便于將資金直接用于效益較高的投資項目，而且資金期限長、穩(wěn)定性高，便于企業(yè)長期使用。間接

19、融資具有相對集中性，可有效調(diào)節(jié)資金供求關(guān)系，并可開發(fā)多種金融商品與融資渠道，降低融資成本、減小風(fēng)險。權(quán)益融資債務(wù)融資權(quán)益融資可以增加企業(yè)信譽(yù)，降低財務(wù)風(fēng)險，籌資數(shù)量較大；但資金成本高會分散企業(yè)控制權(quán)。債務(wù)融資則可以發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，保證控制權(quán)；但會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，籌資數(shù)額也受到較多限制。債券融資信貸融資債券融資屬于直接融資，而信貸融資屬于間接融資。其差別體現(xiàn)在：資金的需求者不同；資金的供給者不同；融資成本不同；信貸融資比債券融資更加迅速方便；期限和數(shù)量不同；對資金使用的限制不同；抵押擔(dān)保條件不同。股權(quán)融資信貸融資信貸融資體現(xiàn)的事債權(quán)債務(wù)關(guān)系、銀行沒有參與企業(yè)經(jīng)營管理的權(quán)利，股權(quán)融資體現(xiàn)的是

20、財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系、提供股票融資者作為企業(yè)股東可以參與企業(yè)經(jīng)營決策。企業(yè)不同融資方式比較五、我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的特征供應(yīng)商潛在進(jìn)入者顧客替代品行業(yè)內(nèi)的競爭對手現(xiàn)有企業(yè)間的爭奪（非常激烈，接近于完全競爭市場）供應(yīng)商的議價能力顧客的議價能力新進(jìn)入者的威脅替代產(chǎn)品的威脅購房顧客分散，剛性需求很強(qiáng)，投資需求旺盛，且住房供應(yīng)偏緊，顧客的議價能力非常弱。中國仍將持續(xù)的城市化和工業(yè)化進(jìn)程，使得房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊，潛在進(jìn)入者仍會不斷增加。企業(yè)購買大量鋼筋、水泥、建材等，吸收了鋼鐵、水泥等行業(yè)的過剩產(chǎn)能，供應(yīng)商的議價能力較弱。無論是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，都是人們生活和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必需品，

21、目前還沒有替代品出現(xiàn)。行業(yè)環(huán)境（房地產(chǎn)）土地市場交易和開發(fā)形勢1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購置和完成開發(fā)土地面積 從1997年以來，我國土地市場交易活躍，1997年-2004年，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度購置土地面積穩(wěn)步上漲，2004年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購置土地面積，這表明，由于土地稀缺性特點，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。 房價增長率和地價增長率比較2001-2009年我國房價和地價增長率比較 自2003年下半年開始土地招拍制度以來，“18億畝耕地紅線”強(qiáng)化了土地的稀缺性，使土地供應(yīng)日益緊張，不斷推升房價。而房價的上漲進(jìn)而使得“囤地”的現(xiàn)

22、象愈演愈烈，反過來帶來更高的地價，形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計局資料，2000年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營總收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢，總收入從2000年的4515億元增加到2008年的26698億元，同比上漲了592%。其中商品房銷售收入從2000年的3896億元上升到2008年的24394億元，占比總收入從86%增加到92%。房地產(chǎn)企業(yè)營利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營利情況單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計局資料，2000年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢明顯，從2000年的73億增長到2008年的3

23、432億元，同比增加了468%。與之同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果也在改善，營業(yè)利潤率從2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題單位：億元1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽1999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表 （單位：%） 從表面上資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近個百分點，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)

24、提高資料來源：房價與泡沫經(jīng)濟(jì)徐滇慶著 機(jī)械工業(yè)出版社一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。 存在的問題融資渠道單一風(fēng)險集中監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制很不完善金融市場結(jié)構(gòu)單一，不成體系缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場體系缺乏獨立、有效的中介服務(wù)體系缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系金融市場結(jié)構(gòu)單一，不成體系商業(yè)銀行集中市場和信用雙重風(fēng)險商業(yè)銀行非理性與不規(guī)范行為銀行信貸為房地產(chǎn)融資的主要方式融資渠道單一風(fēng)險集中我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展對策進(jìn)一步完善一級市場，穩(wěn)步推進(jìn)二級市場發(fā)展（1）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介，完善房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系（2）培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場的支持服務(wù)體系（3