假日風(fēng)景物業(yè)管理方案(整體及一期方案)課件

1、萬(wàn)科假日風(fēng)景 物業(yè)管理方案 天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司一、項(xiàng)目概況 萬(wàn)科假日風(fēng)景1、地理位置2、周邊交通： 坐落于天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)； 距外環(huán)線僅1.5公里； 距中北鎮(zhèn)政府約1公里； 北鄰新津楊公路，未來(lái)規(guī)劃30米； 項(xiàng)目距地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站約1.5公里，地 鐵預(yù) 計(jì)2019年通車。3、項(xiàng)目數(shù)據(jù)：總占地面積22.85406萬(wàn)平方米 ，總建筑面積約30.6813萬(wàn)平方米；居住面積28.0375萬(wàn)平方米，公建建筑面積14025平方米；包括多層住宅、小高層住宅、情景洋房等建筑戶型，輔以會(huì)所、商業(yè)街等商業(yè)配套及公共設(shè)施；規(guī)劃入住近2581戶，約8259人左右居住，分三期開發(fā)。二、客戶群特點(diǎn)和需求分析1、客戶

2、定位： 講究品位型 理性實(shí)惠型 舒適成功型 價(jià)格敏感型 2、需求定位：對(duì)于社區(qū)安全管理的需求；對(duì)于生活便利及休閑運(yùn)動(dòng)的需求；對(duì)于全方位健康服務(wù)的需求；通過(guò)社區(qū)文化的建設(shè)達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的需求 。服務(wù)愿景 假日風(fēng)景，讓我們時(shí)刻貼近生活，讓大家住得更好！三、“貼近式”物業(yè)管理模式1、釋義 貼近生活，即指讓業(yè)主感受到社區(qū)內(nèi)具有親切、現(xiàn)代、融和、活力的氛圍達(dá)到某一特定水平所產(chǎn)生的愉悅感受。貼近式服務(wù)是一種全方位服務(wù)，追求顧客的最大滿意度，進(jìn)而形成永久的忠誠(chéng)度。2、含義：時(shí)刻的親切感 以最大限度地滿足業(yè)主需求為己任，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，讓每一位業(yè)主在溫馨和親切的懷抱中生活。通過(guò)客戶服務(wù)專員時(shí)刻傾聽和回應(yīng)業(yè)主

3、的意見(jiàn)，建立一種新型的伙伴關(guān)系?，F(xiàn)代生活的保障 社區(qū)內(nèi)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)生活服務(wù)平臺(tái)與物業(yè)管理平臺(tái)。建立先進(jìn)的安全管理體系，采取人防、技防、物防三位一體的方式，打造智能化、機(jī)動(dòng)化、多層次的安全管理系統(tǒng)，使生活在小區(qū)內(nèi)業(yè)主感受到便利的同時(shí)得到安全保障。融合的生活 既遠(yuǎn)離了城市的喧鬧，同時(shí)又能擁有都市的生活品味，小區(qū)內(nèi)配備各種生活配套設(shè)施，集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一身，充分體現(xiàn)便利的要素，使看似平淡的生活完全與社區(qū)融入一體。動(dòng)感、活力的氛圍 吸引業(yè)主傾情參與，感受與眾不同的人文氣質(zhì)與高尚品位，營(yíng)造貼近式社區(qū)文化氛圍。四、貼近式服務(wù)設(shè)計(jì)1、基礎(chǔ)服務(wù)基本內(nèi)容 嚴(yán)格按照公司IS09001質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件

4、和作業(yè)指導(dǎo)書，制定嚴(yán)格的管理、運(yùn)作計(jì)劃，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。 保障措施目標(biāo)的逐級(jí)分解良好的內(nèi)部溝通和培訓(xùn)前期工程介入指標(biāo)承諾百分制2、專項(xiàng)服務(wù)免費(fèi)提供手推車與平板車，方便業(yè)主搬運(yùn)大件物品和裝修材料，并可協(xié)助業(yè)主搬運(yùn)裝修材料。免費(fèi)提供雨天送傘、自行車打氣、送水服務(wù)。提供代叫出租 、代客送物服務(wù)。推薦專業(yè)裝飾公司按業(yè)主要求為室內(nèi)二次裝修服務(wù)。提供太陽(yáng)能設(shè)備檢修、清洗等服務(wù)。 提供家庭消殺、小院景觀布置。3、創(chuàng)新服務(wù)（有償）老年人學(xué)習(xí)沙龍 真情關(guān)愛(ài)服務(wù)社區(qū)“夕陽(yáng)紅”活動(dòng)組織水面航模趣味活動(dòng) 房屋打理服務(wù) 4、經(jīng)營(yíng)服務(wù)(有償）商務(wù)助理服務(wù) 費(fèi)用代繳服務(wù) 聘請(qǐng)家教服務(wù) 物業(yè)升值服務(wù) 四、物業(yè)管理業(yè)務(wù)

5、操作1、安全管理系統(tǒng)： 人 防 物 防 技 防 人防技防物防出入口固定崗小區(qū)內(nèi)巡邏崗閉路監(jiān)控系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)紅外周界防御報(bào)警消防報(bào)警系統(tǒng)居家對(duì)講系統(tǒng)緊急廣播車場(chǎng)管理系統(tǒng)小區(qū)設(shè)置圍墻組團(tuán)設(shè)置圍墻電子尋更系統(tǒng)安全防范 人 防24小時(shí)安全員值班24小時(shí)小區(qū)巡邏安全員巡邏采用步行和自行車巡邏兩種方式 物 防小區(qū)外墻組團(tuán)圍合安全盲點(diǎn)和死角設(shè)置照明裝置 技 防閉路監(jiān)控系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)紅外周界防翻越裝置居家對(duì)講系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)停車場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)安全員電子巡更系統(tǒng)車場(chǎng)管理系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)紅外周界報(bào)警系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)居家對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)巡視崗出入口崗閉路監(jiān)控系統(tǒng)控制中心控制中心接到

6、報(bào)警信息居家安防報(bào)警消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警監(jiān)控探頭發(fā)現(xiàn)其他類報(bào)警紅外周界報(bào)警迅速查看報(bào)警區(qū)域迅速查看報(bào)警房號(hào)查看報(bào)警樓層和位置通知巡邏崗趕到現(xiàn)場(chǎng)記錄并通知巡邏崗到場(chǎng)如產(chǎn)生真的警情。迅速按照相應(yīng)的突發(fā)事件處理預(yù)案啟動(dòng)緊急程序。并做好相關(guān)記錄迅速通知小區(qū)巡邏崗趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)查明報(bào)警原因如屬設(shè)施誤報(bào)則檢查設(shè)施運(yùn)型情況重新設(shè)防填寫突發(fā)事件記錄表整理所有的相關(guān)記錄、存檔。上報(bào)公司備案負(fù)責(zé)人制定改進(jìn)計(jì)劃并實(shí)施 表示槍式固定攝像頭，共41個(gè)，主要分布在小區(qū)出入口、集中停車場(chǎng)、干道停車場(chǎng)、組團(tuán)入口。 表示半球式云臺(tái)攝像頭，共9個(gè)，主要安裝在小區(qū)人員活動(dòng)密集區(qū)域或主要干道交叉地段。 表示組團(tuán)紅外周界報(bào)警，共32組，主要安裝

7、在各組團(tuán)樓宇之間的圍墻頂部。另： 因業(yè)主小院圍墻與小區(qū)圍墻共用，建議取消周界報(bào)警系統(tǒng)，并按照每80米加裝一個(gè)槍式固定攝像頭。涉及到的一層業(yè)主配置窗磁、門磁探測(cè)器，以保證小區(qū)周界部位的安全。紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置在組團(tuán)圍墻上。組團(tuán)入口處設(shè)置對(duì)講，與控制中心及業(yè)主相連并在單元入口設(shè)置對(duì)講與業(yè)主相連。高層一層電梯前室加裝固定探頭。小區(qū)需設(shè)置監(jiān)控探頭137個(gè)，紅外周界32對(duì)。 大開放、小封閉： 指整個(gè)小區(qū)屬于半開放式管理小區(qū)，且小區(qū)出入口只是管車“不管人”所有組團(tuán)實(shí)行封閉式管理，任何外來(lái)人員在未征得業(yè)主的同意之前不允許進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，在業(yè)主同意之后由業(yè)主為來(lái)訪人員開門進(jìn)入。小區(qū)實(shí)行外松內(nèi)緊的安全防范模式

8、，即在小區(qū)出入口、停車場(chǎng)、主干道、組團(tuán)主入口、電梯、高層大堂、人員活動(dòng)密集區(qū)域等主要部位安裝監(jiān)控探頭，讓整個(gè)小區(qū)都受控于嚴(yán)密的監(jiān)視范圍之中。安全員在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行不間斷交叉巡邏，以不同的巡邏方式：重點(diǎn)、路線、周期等靈活多變的方式彌補(bǔ)監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控盲點(diǎn)。主動(dòng)利用監(jiān)控設(shè)施和人防力量發(fā)現(xiàn)、識(shí)別和消除危險(xiǎn)源，形成網(wǎng)狀的監(jiān)控防范運(yùn)作體系。出入口管理按照來(lái)訪人員控制辦法進(jìn)行操作小區(qū)出入口受控人員不受控人員有探訪目的無(wú)探訪目的禁止進(jìn)入小區(qū)并監(jiān)控小區(qū)業(yè)主、住戶進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域業(yè)主車輛管理小區(qū)業(yè)主車輛 業(yè)主憑相關(guān)資料到管理處辦理車位租用手續(xù)管理處向業(yè)主發(fā)放車輛進(jìn)出IC卡并將相關(guān)資料輸入電腦業(yè)主車輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)刷卡，安

9、全員核對(duì)相關(guān)資料后放行并登記。如有異常時(shí)則按照相應(yīng)的處理辦法處理外來(lái)車輛管理外來(lái)車輛出入口安全員詢問(wèn)探訪對(duì)象并作登記外來(lái)車輛在小區(qū)出入口崗領(lǐng)取臨時(shí)停車卡并刷卡進(jìn)入小區(qū)出小區(qū)時(shí)外來(lái)車輛刷卡后按照停放時(shí)間繳費(fèi)，安全員開具票據(jù)并收回臨時(shí)停車卡，無(wú)誤后方可放行。車輛停放管理 安全員在小區(qū)巡視是對(duì)進(jìn)入小區(qū)的所有車輛進(jìn)行指揮、引導(dǎo)和有序停放，制止和糾正小區(qū)內(nèi)的跨位停放、占?jí)翰莸亍⒍氯煌ǖ葋y停亂放現(xiàn)象，及時(shí)知會(huì)駕車人遵守小區(qū)車輛管理的相關(guān)規(guī)定，將車輛停放在車位或指定位置。安全員在巡視過(guò)程中對(duì)所有停放在小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行初步的外觀檢查，發(fā)現(xiàn)有異常情況及時(shí)上報(bào)并聯(lián)系車主確認(rèn)，并做好詳細(xì)的記錄。集中停放車輛的露天

10、停車場(chǎng)和地下停車場(chǎng)，加裝監(jiān)控裝置并設(shè)置安全員進(jìn)行周期性或不定期的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除危險(xiǎn)源。交通疏導(dǎo)利用小區(qū)完善、規(guī)范的交通標(biāo)識(shí)和小區(qū)安全員的實(shí)時(shí)監(jiān)控管理，保障小區(qū)內(nèi)良好的車輛行駛和停放秩序：小區(qū)出入口、地面停車場(chǎng)、干道停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等地方設(shè)置明顯的交通限制、指引標(biāo)識(shí)。路面重點(diǎn)部位設(shè)置減速裝置，轉(zhuǎn)彎部位、丁字路口設(shè)置凸透鏡，禁止停車位置畫出禁停標(biāo)識(shí)線等。每日在車輛出入高峰期，現(xiàn)場(chǎng)增派人員協(xié)助當(dāng)班人員調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)車流量，指引車輛按照指定的路線進(jìn)出小區(qū)。2、環(huán)境保障體系 日常環(huán)境清潔實(shí)行全員保潔 清潔衛(wèi)生實(shí)行個(gè)人包干責(zé)任制，按樓層按部位將清潔衛(wèi)生工作落實(shí)到人。前面做，后面查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

11、日常生活垃圾收集、處理垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的選址 a、轉(zhuǎn)運(yùn)站的選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和城市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)規(guī)劃的要求。 b、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置的要點(diǎn)主要是不能使離其最近的業(yè)主能夠聞到異味，不能有礙觀瞻，垃圾車不能影響小區(qū)環(huán)境。 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的設(shè)置 根據(jù)國(guó)家城市建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城市垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ47-91規(guī)定，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站設(shè)置應(yīng)考慮因地制宜、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，有利于保護(hù)環(huán)境和改善勞動(dòng)條件。 經(jīng)估算，西青項(xiàng)目日產(chǎn)垃圾總量：13.68t/d，應(yīng)設(shè)置的垃圾房面積占地200平米左右（不含外圍小院）。日常生活垃圾的收集方式a、垃圾分類、收集、清運(yùn)實(shí)行三統(tǒng)一：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收集容器、統(tǒng)一收集車輛等。b、居住在多

12、層與情景洋房的業(yè)主將生活垃圾放置在組團(tuán)內(nèi)公用垃圾桶內(nèi)。（公共區(qū)域的垃圾桶的設(shè)置一般每相隔50米-100米設(shè)置1個(gè)，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況而定）。居住在小高層業(yè)主將生活垃圾放置在樓內(nèi)消防樓梯的垃圾桶內(nèi)，并且層層設(shè)置垃圾桶以方便業(yè)主投放。c、由專門人員用垃圾清運(yùn)車進(jìn)行收集。垃圾袋裝化并且保潔員每天兩次集中進(jìn)行收集。垃圾量太大時(shí)業(yè)主可打電話給相關(guān)部門要求上門直接收集，匯總到小區(qū)內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由垃圾車統(tǒng)一清運(yùn)。 小區(qū)內(nèi)人工水體維護(hù)景觀水質(zhì)維護(hù)的三大方式a、物理方式 b、 化學(xué)藥劑 c、生態(tài)方式水生植物的栽植管理日常水景管理 小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)日常綠化養(yǎng)護(hù)管理小區(qū)綠化配置3、資源提供與保障 人員架構(gòu)經(jīng)理保安部

13、工程部經(jīng)理助理固定崗出入口崗監(jiān)控中心巡視崗運(yùn)行班綜合維修裝修管理管業(yè)部前臺(tái)接待環(huán)境領(lǐng)班核算員客戶助理庫(kù)管員綠化外包清潔外包人事管理員司機(jī) 物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn) 為保證項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平，進(jìn)而提高項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，建議與相關(guān)部門或企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)辦“萬(wàn)科物業(yè)管理職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心”，以培養(yǎng)基層的物業(yè)管理專業(yè)操作人員，包括安全員、保潔員、家政服務(wù)員等一線員工。 物業(yè)管理用房規(guī)劃物業(yè)管理用房面積提供的依據(jù)： 國(guó)務(wù)院簽發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例、天津市人大常委會(huì)簽發(fā)的天津市物業(yè)管理?xiàng)l例及集團(tuán)批準(zhǔn)的地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范均做出明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于

14、物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)，用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。 現(xiàn)場(chǎng)管理需求：需求使用面積1450平方米。（辦公場(chǎng)所：950平米。生活場(chǎng)所：500平米）五、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)分析1、物業(yè)成本構(gòu)成分析 物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)采用列舉法的測(cè)算方式 根據(jù)社區(qū)的整體情況先進(jìn)行整體服務(wù)成本歸集，按物業(yè)整體面積進(jìn)行分?jǐn)偅a(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，最后根據(jù)具體的物業(yè)類型增加特殊服務(wù)成本，如電梯、水泵等產(chǎn)生高層設(shè)備費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)總成本 可拆分成本 不可拆分成本 A類型承擔(dān)成本B類型承擔(dān)成本 A費(fèi)用 B費(fèi)用 2、項(xiàng)目物業(yè)成本（公司標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算費(fèi)用)小高層、

15、多層、情花基本管理費(fèi)測(cè)算匯總表 項(xiàng)目金額（元/月.平方米）總費(fèi)用比例%(一)安全費(fèi)用0.3422.97%(二)保潔費(fèi)用0.1711.48%(三)綠化園林景觀費(fèi)0.138.78%(四)公共部位、設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行費(fèi)0.3825.68%(五)管理處綜合費(fèi)用0.3825.68%(六)稅金0.085.41%合計(jì)1.48100.00%以上測(cè)算結(jié)果依據(jù)建筑面積306813M22、項(xiàng)目物業(yè)成本（市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算費(fèi)用)小高層、多層、情花基本管理費(fèi)測(cè)算匯總表 項(xiàng)目金額（元/月.平方米）總費(fèi)用比例%(一)安全費(fèi)用0.2924.17%(二)保潔費(fèi)用0.1714.17%(三)綠化園林景觀費(fèi)0.1310.83%(四)公共部位、

16、設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行費(fèi)0.2520.83%(五)管理處綜合費(fèi)用0.325.00%(六)稅金0.065.00%合計(jì)1.2100.00%以上測(cè)算結(jié)果依據(jù)建筑面積306813M2注：減少人力的成本的同時(shí)增加現(xiàn)場(chǎng)安全技防設(shè)備。2、項(xiàng)目物業(yè)成本（最終標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算費(fèi)用)小高層、多層、情花基本管理費(fèi)測(cè)算匯總表 項(xiàng)目金額（元/月.平方米）設(shè)備運(yùn)行費(fèi)費(fèi)用總計(jì)(一)多層（普通、薄板南北、薄板東西）101(二)多層情花1.401.4(三)小高層（薄板南北、薄板東西）0.90.51.4（四）高層（公寓、情花）1.10.51.6注： 第一年項(xiàng)目利潤(rùn) - 812177元 第二年項(xiàng)目利潤(rùn) -752539元 第三年項(xiàng)目利潤(rùn) -735054元高層（情花、東西向）每月管理費(fèi)用為1.73元/月/平方米（含設(shè)備運(yùn)行費(fèi)0.53元/月/平方米）；多層、情景花園每月管理費(fèi)用為1.2元/平方米；商鋪每月管理費(fèi)用為2.4元/平方米第一年虧損59.6萬(wàn)元 第二年虧損21.2萬(wàn)元 第三年盈利37.46元 假日風(fēng)景一 期 物業(yè)管理資源一、物業(yè)范圍物業(yè)類型：小高層、多層、情景花園房屋建筑：框