房地產會計核算(房地產會計必備)

1、第三講 開發(fā)發(fā)產品成本的的核算一、開發(fā)產品成成本項目的構構成（一）開發(fā)產品品成本的內容容開發(fā)產品成本，是是指房地產開開發(fā)企業(yè)，在在房地產開始始經營過程中中所耗費的對對象化的各項項費用。要核核算開發(fā)產品品的成本，首首先要弄清開開發(fā)產品成本本的種類和內內容。 開發(fā)產產品成本按其其用途，可分分為以下四類類。 1土土地開發(fā)成本本 土地開開發(fā)成本，是是指房地產開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)土地(即建建設場地)所發(fā)生的的各項費用支支出。 2房房屋開發(fā)成本本 房屋開開發(fā)成本，是是指房地產開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)各種房屋(包括商品房房、出租房、周周轉房、代建建房等)所發(fā)發(fā)生的各項費費用支出。 3配配套設施開發(fā)發(fā)成本 配套設設施開發(fā)

2、成本本，是指房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)能有償償轉讓的大配配套設施及不不能有償轉讓讓、不能直接接計人開發(fā)成成本的公共配配套設施所發(fā)發(fā)生的各項費費用支出。 4代代建工程開發(fā)發(fā)成本 代建工程程開發(fā)成本，是是指房地產開開發(fā)企業(yè)接受受委托單位的的委托，代為為開發(fā)土地、房房屋以外的其其他工程，如如市政工程等等所發(fā)生的各各項費用支出出。（二）開發(fā)產品品成本的項目目 開發(fā)產產品成本，在在會計核算業(yè)業(yè)務上，將其其費用劃分為為如下六個成成本項目。 1土土地征用補償償費 它指因因開發(fā)房地產產而征用土地地所發(fā)生的各各項費用，包包括征地費、安安置費，以及及原有建筑的的拆遷補償費費，或采用批批租方式取得得土地的批租租地價。

3、2前前期工程費 它指土土地、房屋開開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的規(guī)劃、設設計、可行性性研究，以及及水文地質勘勘察、測繪、場場地平整等費費用。 3基基礎設施費 它指土土地、房屋開開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的供水、供供電、供氣、排排污、通訊、照照明、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)設施，以以及道路等基基礎設施費用用。 4建建筑安裝工程程費 它指土地房屋開開發(fā)項目在開開發(fā)過程中按按建筑安裝工工程施工圖施施工所發(fā)生的的各項建筑安安裝工程費和和設備費。主要包括建筑工工程費(建筑筑、特殊裝修修工程費)、設設備及安裝工工程費(給排排水、電氣照照明、電梯、空空調、燃氣管管道、消防、防防雷、弱電等等設備及安裝裝)以及室內內裝修工程費費等 5配配套設施費

4、 它指在在開發(fā)小區(qū)內內發(fā)生，可計計入土地、房房屋開發(fā)成本本的不能有償償轉讓的公共共配套設施費費用，如鍋爐爐房、水塔、居居委會、派出出所、幼托、消消防、自行車車棚、公廁等等設施支出。 6開開發(fā)間接費 它指房房地產開發(fā)企企業(yè)內部獨立立核算單位及及開發(fā)現場為為開發(fā)房地產產而發(fā)生的各各項間接費用用，包括現場場管理機構人人員工資、福福利費、折舊舊費、修理費費、辦公費、水水電費、勞動動保護費、周周轉房攤銷等等。二、發(fā)包開發(fā)工工程的核算（一）發(fā)包工程程內容及價款款結算方式 1發(fā)發(fā)包工程項目目的內容 房地產產開發(fā)企業(yè)的的基礎設施和和建筑安裝等等工程的施工工，如不采用用自營方式，可可以采用發(fā)包包方式。 對發(fā)包包

5、的基礎設施施和建筑安裝裝工程，一般般采用招標、議議標方式。通通過工程公開開招標或邀請請施工企業(yè)議議標，將工程程發(fā)包給施工工企業(yè)的，按按工程標價進進行結算。 開發(fā)企企業(yè)要根據工工程承包合同同條件的規(guī)定定，同承包工工程的施工企企業(yè)簽訂工程程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協(xié)議。它一般應具備以下主要內容： (1)工程名稱和和地址； (2)工程范圍和和內容； (3)開、竣工日日期； (4)工程質量、保保修期及保修修條件； (5)工程造價； (6)工程價款的的支付、結算算及交工驗收收辦法； (7)設計文

6、件和和技術資料提提供日期； (8)材料、設備備的供應和進進場期限； (9)雙方相互協(xié)協(xié)作事項和違違約責任等。 開發(fā)企企業(yè)應將承包包合同副本送送開戶銀行作作為結算工程程價款的依據據。 2發(fā)發(fā)包工程價款款結算的方式式 開發(fā)企企業(yè)與施工企企業(yè)在工程承承包合同中規(guī)規(guī)定的工程價價款的結算，應應根據國家有有關工程價款款結算辦法，結結合當地的有有關規(guī)定具體體確定。從目目前各個地區(qū)區(qū)所采用的工工程價款結算算方式來看，歸歸納起來，主主要有如下三三種： (1)按月結算。就是按照每每月實際完成成的分部分項項工程進行結結算。因為建建筑安裝工程程等雖具有個個體性的特點點，但不同的的工程，都是是由一定的分分部分項工程程構

7、成的。每每一個分部分分項工程，都都有一定的施施工內容、質質量標準和統(tǒng)統(tǒng)一的計量單單位，并在短短期內可以完完成。國家為為了管理工程程造價而制定定的工程預算算定額和地區(qū)區(qū)預算造價，都都是以分部分分項工程為基基礎的。因此此，根據驗收收合格的各月月份已完分部部分項工程的的工程數量和和預算單價等等計算的工程程造價，就是是各月份應結結算和支付的的工程款。如如果招標發(fā)包包工程，工程程標價與工程程造價不同時時，應按工程程標價占工程程預算造價的的百分比進行行調整計算。在在具體做法上上，各個地區(qū)區(qū)也不盡相同同，目前一般般都實行月中中預付、月終終結算。月中中預付，指在在月中按照當當月施工計劃劃所列的工作作量一半預付

8、付；月終結算算，即在月末末(實際為下下月初)按照照各工程當月月實際完成工工作量(即預預算造價或調調整計算后的的工程標價)扣除月中中預付款后進進行結算。 (2)分段結算。就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(部位)，如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。 (3)竣工一次結結算。開發(fā)項項目或單項工工程施工工期期在12個月月以內，或者者工程承包合合同價值較小小的，可以實實行工程價款款每月月中預預支、竣工后后一次結算。即即在工程開

9、工工后，每月按按當月施工計計劃所列工作作量預付工程程款，于工程程竣工驗收后后按工程承包包合同價值扣扣除預付工程程款后進行結結算。 不論采采用何種結算算辦法，施工工期間結算的的工程價款一一般都不得超超過承包工程程合同價值的的95。結算算雙方可以在在5的幅度度內協(xié)商確認認尾款比例，并并在工程承包包合同中訂明明。尾款應專專戶存入銀行行，俟工程竣竣工驗收后清清算。但如承承包施工企業(yè)業(yè)已向開發(fā)企企業(yè)出具履約約保函或有其其他保證的，可可以不留工程程尾款。（二）發(fā)包開發(fā)發(fā)工程的核算算在會計業(yè)務核算算中，開發(fā)企企業(yè)與施工企企業(yè)有關發(fā)包包工程款和預預付備料款、工工程款的核算算，應在“應付賬款應付工程款款”、“預

10、付賬款預付承包單單位款”兩個賬戶進進行。1、開發(fā)企業(yè)按按照規(guī)定預付付給承包施工工企業(yè)的備料料款和工程款款，借：預付賬款預付承包包單位款 貸：銀行行存款2、按照工程價價款結算賬單單應付給承包包施工企業(yè)的的工程款，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：應付賬款應付工程程款如有扣除應付工工程款的預付付備料款和預預付工程款時時，應將扣回回的預付備料料款和預工程程款貸記“預付賬款預付承包單單位款”，“應付賬款付工程款”科目，僅記記減去扣回預預付備料款和和預付工程款款后應付賬款。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本 貸：預付付賬款預付承包包單位款貸：應付賬款應付工程程款3、支付工程款款時，借：應付賬款應付工程程款貸：銀行存

11、款 例1：某開發(fā)企業(yè)業(yè)的青山大廈廈發(fā)包工程年年度合同總值值為6000萬元元。按照合同同規(guī)定開工前前應付預付備備料款15000萬元，在在用銀行存款款支付時，應應作如下會計計分錄：借：預付賬款預付承包包單位款 15 000 0000貸：銀行存款 155 000 000 9月份份根據施工企企業(yè)當月施工工計劃所列工工作量的二分分之一即3550萬元，用用銀行存款預預付工程款時時，作會計分分錄：借：預付賬款預付承包包單位款 3 500 000貸：銀行存款 3 5000 000 10月月初根據施工工企業(yè)提出99月份工程價價款結算賬單單中的已完工工程價值為7750萬元，減減去應扣回預預付備料款1180萬元。月

12、月中預付工程款3350萬元，尚尚應支付工程程款220萬萬元(7500萬-1800萬-350萬萬)，應作會會計分錄如下下：借：開發(fā)成本或或生產成本 7 500 0000 貸：預付付賬款預預付承包單位位款 5 3000 000 應付賬款應付工程程款 22 200 000 用銀行行存款支付應應付工程款時時，應作會計計分錄： 借：應應付賬款應付工程款款 22 200 000 貸：銀行行存款 2 2000 0000三、開發(fā)間接費費用的核算（一）開發(fā)間接接費用的構成成 開發(fā)間間接費用，是是指房地產開開發(fā)企業(yè)內部部獨立核算單單位在開發(fā)現現場組織管理理開發(fā)產品而而發(fā)生的各項項費用。這些些費用也屬于于直接為房地

13、地產開發(fā)而發(fā)發(fā)生的費用，但但它不能確定定其為某項開開發(fā)產品所應應負擔，因而而無法將它直直接記人各項項開發(fā)產品成成本。為了簡簡化核算手續(xù)續(xù)，將它先記記入“開發(fā)間接費費用”賬戶，然后后按照適當分分配標準，將將它分配記入入各項開發(fā)產產品成本。 開發(fā)間間接費用的列列支項目主要要有以下方面面： (1)工資。指開開發(fā)企業(yè)內部部獨立核算單單位現場管理理機構行政、技技術、經濟、服服務等人員的的工資、獎金金和津貼。 (2)福利費。指按上項人人員工資總額額的一定比例例(目前為114)提取取的職工福利利費。 (3)折舊費。指指開發(fā)企業(yè)內內部獨立核算算單位使用屬屬于固定資產產的房屋、設設備、儀器等等提取的折舊舊費。

14、(4)修理費。指指開發(fā)企業(yè)內內部獨立核算算單位使用屬屬于固定資產產的房屋、設設備、儀器等等發(fā)生的修理理費。(5)辦公費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。(6)水電費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的電費。(7)勞動保護護費。指用于于開發(fā)企業(yè)內內部獨立核算算單位員工的的勞動保護用用品的購置、攤攤銷和修理費費，供員工保保健用營養(yǎng)品品、防暑飲料料、洗滌肥皂皂等物品的購購置費用或補助費，以以及工地上員員工洗澡、飲飲水的燃料等等。(8)周轉房攤攤銷。指不能能確定為某項項開發(fā)項目安安置拆遷居民民周轉使用的的房屋計

15、提的的攤銷費。(9)利息支出出。指開發(fā)企企業(yè)為開發(fā)房房地產借人資資金所發(fā)生而而不能直接計計入某項開發(fā)發(fā)成本的利息息支出及相關關的手續(xù)費，但但應沖使用前前暫存銀行而而發(fā)生的利息息收入。開發(fā)發(fā)產品完工以以后的借款利利息，應作為為財務費用，計計入當期損益益。(10)其他費費用。指上述述各項費用以以外的其他開開發(fā)間接費用用（二）開發(fā)間接接費用的歸集集與分配1開發(fā)間接費費用的歸集開發(fā)間接費用的的歸集，在“開發(fā)間接費費用”賬戶進行歸歸集。企業(yè)所屬各內部部獨立核算單單位發(fā)生的各各項開發(fā)間接接費用時：借：開發(fā)問接費費用貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、遞延資產、長期待攤費用、銀銀行存款、周周轉房周轉房攤攤銷

16、 例2：某開發(fā)公司司西湖大廈施施工現場本月月份發(fā)生以下下經濟業(yè)務：將本月已發(fā)放放工資16 000元，結結轉開發(fā)間接接費用時， 借：開發(fā)間間接費用 16 000 貸：應付工資 16 0000根據發(fā)放工資資總額計提員員工福利費，計提比例114。 借：開發(fā)間間接費用 2 2240 貸：應付福利費費 22 240 本月月計提固定資資產折舊費，會會計分錄如下下： 借借：開發(fā)間接接費用 20 0000 貸：累計折舊 20 0000 攤銷銷周轉房費用用，會計分錄錄如下： 借借：開發(fā)間接接費用 21 0000 貸：長期待攤費費用 21 0000 購置置辦公用品及及勞保用品，由由支票轉賬，會會計分錄如下下： 借

17、：開發(fā)間接費費用 16 4660 貸貸：銀行存款款 16 4460 攤銷銷固定資產大大修理費用，作作會計分錄如如下： 借借：開發(fā)間接接費用 7 0000 貸：待攤費用 7 0000開發(fā)間接費用的的明細分類核核算，一般要要按所屬內部部獨立核算單單位設置“開發(fā)間接費費用明細分類類賬”，將發(fā)生的的開發(fā)間接費費用按明細項項目分欄登記記。必須指出，如果果開發(fā)企業(yè)不不設置現場管管理機構而由由企業(yè)(即公公司本部)定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現場組織織開發(fā)活動，其其所發(fā)生的費費用，除周轉轉房攤銷外，其其他開發(fā)間接接費可記入企企業(yè)的管理費費用。 2開發(fā)間間接費用的分分配 每月終了，應應對開發(fā)間接接費用進行分分

18、配，按實際際發(fā)生數計入有關開發(fā)產產品的成本。開開發(fā)間接費用用的分配方法法，企業(yè)可根根據開發(fā)經營營的特點自行行確定。不論論土地開發(fā)、房房屋開發(fā)、配配套設施和代代建工程，均均應分配開發(fā)發(fā)間接費用。為為了簡化核算算手續(xù)并防止止重復分配，對對應計入房屋屋等開發(fā)成本本的自用土地地和不能有償轉轉讓的配套設設施的開發(fā)成成本，均不分分配開發(fā)間接接費用。這部部分開發(fā)產品品應負擔的開開發(fā)間接費用用，可直接分分配計入有關關房屋開發(fā)成成本。也就是是說，企業(yè)內內部獨立核算算單位發(fā)生的的開發(fā)間接費費用，可僅對對有關開發(fā)房房屋、商品性性土地、能有有償轉讓配套套設施及代建建工程進行分分配。開發(fā)間間接費用的分分配標準，可可按月

19、份內各各項開發(fā)產品品實際發(fā)生的的直接成本（包包括土地征用用及拆遷補償償費或批租地地價、前期工工程費、基礎礎設施費、建建筑安裝工程程費、配套設設施費）進行行，即：某項開發(fā)產品成成本分配的開開發(fā)間接費=月份內該項項開發(fā)產品實實際發(fā)生的直直接成本(本月實際際發(fā)生的開發(fā)發(fā)間接費用應分配開發(fā)發(fā)間接費用的的各開發(fā)產品品實際發(fā)生的的直接成本總總額) 例3：某房房地產開發(fā)企企業(yè)某內部獨獨立核算單位位在20033年5月份共共發(fā)生了開發(fā)發(fā)間接費用883 2000元，應分配配開發(fā)間接費費用的各開發(fā)產品實實際發(fā)生的直直接成本如下下： 開發(fā)產品編編號名稱 直接成本本 1011商品房 1000 000 1022商品房 2

20、400 000 1511出租房 1500 000 1811周轉房 1400 000 2011大配套設施施商店 160 000 3011商品性土地地 250 0000 合 計 1 0400 000 根據上列公公式，即可為為各開發(fā)產品品算得5月份份應分配的開開發(fā)間接費：101商品房：100 0000833 2001 0400 000100=100 00008 =8 0000(元) 102商品品房： 240 00008=19 2200(元) 151出租租房： 150 00008=12 0000(元) 181周轉轉房： 140 00008=11 2200(元) 201大配配套設施： 1660 0000

21、8=112 8000(元) 301商品品性土地： 2550 00008=220 0000(元) 根據上上面計算，就就可編制開發(fā)發(fā)間接費用分分配表。開發(fā)間接費用分分配表 22003年55月 單位：元 開發(fā)項目編編號名稱 直接成成本 分配開發(fā)間間接費 101商品品房 102商品品房 151出租租房 181周轉轉房 201大配配套設施 301商品品性土地 1000 000 2400 000 1500 000 1400 000 1600 000 2500 000 8 0000 19 20012 000 11 200 12 800 20 000 合 計 1 0400 000 83 200根據開發(fā)間接費費

22、用分配表，可可將各開發(fā)產產品成本分配配的開發(fā)間接接費記入各開開發(fā)產品成本本核算對象的的“開發(fā)間接費費用”成本項目，并并將它記人“開發(fā)成本”二級賬戶的的借方和“開發(fā)間接費費用”賬戶的貸方方，作如下分分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本 50 400 配套設設施開發(fā)成本本 12 8800 商品性性土地開發(fā)成成本 20 0000 貸：開開發(fā)間接費用用 83 2200四、土地開發(fā)成成本的核算（一）土地開發(fā)發(fā)支出劃分和和歸集的原則則1、土地開發(fā)支支出劃分 房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)的的土地，按其其用途可將它它分為如下兩兩種：一種是為為了轉讓、出出租而開發(fā)的的商品性土地地(也叫商品品性建設場所所)；另一種是是為開發(fā)

23、商品品房、出租房房等房屋而開開發(fā)的自用土土地。前者是是企業(yè)的最終終開發(fā)產品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。2、土地開發(fā)支支出歸集的原原則現行會計制度中中設置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成成本”賬戶，它的的核算內容，與與企業(yè)發(fā)生的的土地開發(fā)支支出并不完全全對口，原則則上僅限于企企業(yè)開發(fā)各種種商品性土地地所發(fā)生的支支出。企業(yè)為為開發(fā)商品房房、出租房等等房屋而開發(fā)發(fā)的土地，其其費用能分清清負擔對象的的，應直接計計人有關房屋屋開發(fā)成本，在在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成成本”賬戶進行核核算。如果企企業(yè)開發(fā)的自自用土地，分分不清負擔對對象

24、，應由兩兩個或兩個以以上成本核算算對象負擔的的，其費用可可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成成本”賬戶進行歸歸集，待土地地開發(fā)完成投投入使用時，再再按一定的標標準(如房屋屋占地面積或或房屋建筑面面積等)將其其分配計人有有關房屋開發(fā)發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商商品房、出租租房用的土地地屬于企業(yè)開開發(fā)商品性土土地的一部分分，則應將整整塊土地作為為一個成本核核算對象，在在“開發(fā)成本土地開發(fā)成成本”賬戶中歸集集其發(fā)生的全全部開發(fā)支出出，計算其總總成本和單位位成本，并于于土地開發(fā)完完成時，將成成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。待使使用土地時，再再將使用土地地所應負擔的的開發(fā)成本，從從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成

25、成本”賬戶，計入入商品房、出出租房等房屋屋的開發(fā)成本本。（二）地開發(fā)發(fā)成本核算對對象的確定和和成本項目的的設置 1土地開開發(fā)成本核算算對象的確定定 為了既有利利于土地開發(fā)發(fā)支出的歸集集，又有利于于土地開發(fā)成成本的結轉，對對需要單獨核核算土地開發(fā)發(fā)成本的開發(fā)發(fā)項目，可按按下列原則確確定土地開發(fā)發(fā)成本的核算算對象。 (1)對開發(fā)發(fā)面積不大、開開發(fā)工期較短短的土地，每每一個獨立的開發(fā)項目都都可作為成本本核算對象。 (2)對開發(fā)發(fā)面積較大、開開發(fā)工期較長長、分區(qū)域開開發(fā)的土地，可以以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 成本核算對象象應在開工之之前確定，一一經確定就不不能隨意改變變，更不能相相互混淆。

26、2土地開開發(fā)成本項目目的設置 企業(yè)開發(fā)的的土地，因其其設計要求不不同，開發(fā)的的層次、程度度和內容都不不相同，有的的只是進行場場地的清理平平整，如原有有建筑物、障障礙物的拆除除和土地的平平整；有的除除了場地平整整外，還要進進行地下各種種管線的鋪設設、地面道路路的建設等。因因此，就各個個具體的土地地開發(fā)項目來來說，它的開開發(fā)支出內容容是不完全相相同的。企業(yè)業(yè)要根據所開開發(fā)土地的具具體情況和會會計制度規(guī)定定的成本項目目，設置土地地開發(fā)項目的的成本項目。對對于會計制度度規(guī)定的、企企業(yè)沒有發(fā)生生支出內容的的成本項目，如如建筑安裝工工程費、配套套設施費，可可不必設置。根據土地開發(fā)支支出的一般情情況，企業(yè)對

27、對土地開發(fā)成成本的核算，可可設置如下幾幾個成本項目目： (1)土地征征用及拆遷補補償費或土地地批租費； (2)前期工工程費； ， (3)基礎設設施費； (4)開發(fā)間間接費。 其中，土地征征用及拆遷補補償費是指按按照城市建設設總體規(guī)劃進進行土地開發(fā)發(fā)所發(fā)生的土土地征用費、耕耕地占用稅、勞勞動力安置費費，及有關地地上、地下物物拆遷補償費費等，但對拆拆遷舊建筑物物回收的殘值值應估計人賬賬并沖減有關關成本。開發(fā)發(fā)土地如通過過批租方式取取得的，應列列入批租地價價。前期工程程費是指土地地開發(fā)項目前前期工程發(fā)生生的費用，包包括規(guī)劃、設設計費，項目目可行性研究究費，水文、地地質堪察、測測繪費，場地地平整費等。

28、基礎設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。（三）土地開發(fā)發(fā)成本的核算算 企業(yè)在土地地開發(fā)成本過過程中發(fā)生的的各項支出，除除可將直接計計入房屋開發(fā)發(fā)成本的自用用土地開發(fā)支支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成成本”賬戶核算外外，其他土地地開發(fā)支出均均應通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成成本”賬戶進行核核算。為了分分清轉讓、出出租用土地開開發(fā)成本和不不能確定負擔擔對象自用土土地開發(fā)成本本

29、，對土地開開發(fā)成本應按按土地開發(fā)項項目的類別，分分別設置“商品性土地地開發(fā)成本”和“自用土地開開發(fā)成本”兩個二級賬賬戶，并按成成本核算對象象和成本項目目設置明細分分類賬。1、對發(fā)生的土土地征用及拆拆遷補償費、前前期工程費、基基礎設施費等等土地開發(fā)支支出，可直接接記入各土地地開發(fā)成本明明細分類賬，借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本開發(fā)成本自自用土地開發(fā)發(fā)成本貸：銀行存款應付賬款應應付工程款2、發(fā)生的開發(fā)發(fā)間接費用，應應先在“開發(fā)間接費費用”賬戶進行核核算，于月份份終了再按一一定標準，分分配計入有關關開發(fā)成本核核算對象。應應由商品性土土地開發(fā)成本本負擔的開發(fā)發(fā)間接費。借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成

30、本本”貸：開發(fā)間接費費用 例4：某房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)在本月份內內，共發(fā)生了了下列有關土土地開發(fā)支出出： 30 351 商品性性土地 自用土土地 支付征地拆拆遷費 156 0000元 1444 0000元 支付承包設設計單位前期期工程款 40 0000元 366 000元元 應付承包施施工單位基礎礎設施款 50 0000元 366 000元元 分配開發(fā)間間接費 20 0000元 合 計 266 0000元 2166 000元元（1）用銀行存存款支付征地地拆遷費時，作作會計分錄如如下：借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本 1156 0000 開開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本 1144 0000 貸貸：銀

31、行存款款 300 0000（2）用銀行存存款支付設計計單位前期工工程款時，作作會計分錄如如下：借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本 440 0000 開開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本 36 0000 貸貸：銀行存款款 76 0000 （3）將應付付施工企業(yè)基基礎設施工程程款人賬時，作作會計分錄如如下：借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本 550 000 開開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本 36 0000 貸貸：應付賬款款應付工工程款 866 000 （4）分配配應記入商品品性土地開發(fā)發(fā)成本的開發(fā)發(fā)間接費用時時，作會計分分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本 220 0000 貸：開發(fā)間間接費用 220

32、 0000 同時應將各各項土地開發(fā)發(fā)支出分別記記入商品性土土地開發(fā)成本本、自用土地開發(fā)發(fā)成本明細分分類賬?，F列列示土地開發(fā)發(fā)成本明細分分類賬土地開發(fā)成本明明細分類賬項目編號名稱：30l商品性性土地 單位：元元2003年憑借方貸方 借方 明細科科目借方發(fā)生生額月日證號數 摘 要金額金額 余額土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費開發(fā)間接費4、30本年累計支付征地拆遷費費支付前期工程費費支付基礎設施工工程款分配開發(fā)間接費費156 0000 40 0000 50 O000 20 00001 738 00001 894 00001 934 000c1 986 00002 004 00001 018

33、OO0O 156 OO00220 0000 40 000033000050 000170 0000 20 0000（四）已完土地地開發(fā)成本的的結轉已完土地開發(fā)成成本的結轉，應應根據已完成成開發(fā)土地的的用途，采用用不同的成本本結轉方法。1、為轉讓、出出租而開發(fā)的的商品性土地地，在開發(fā)完完成并經驗收收后，應將其其實際成本自自“開發(fā)成本商品性土地地開發(fā)成本，賬賬戶的貸方轉轉入“開發(fā)產品土地”賬戶的借方方。假如上述開發(fā)企企業(yè)商品性土土地經開發(fā)完完成并驗收，加加上以前月份份開發(fā)支出共共2 0044 000元元，作會計分分錄如下：借：開發(fā)產品土地 22 004 000 貸：開開發(fā)成本商品性土地地開發(fā)成本

34、2 004 0000 2、為本企業(yè)業(yè)房屋開發(fā)用用的土地，應應于開發(fā)完成成把土地投入入使用時，將土地開發(fā)發(fā)的實際成本本結轉計人有有關房屋的開開發(fā)成本。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本 貸：開開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本結轉計入房屋開開發(fā)成本的土土地開發(fā)支出出，可采用分分項平行結轉轉法或歸類集集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別別平行轉入有有關房屋開發(fā)發(fā)成本的對應應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征

35、用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 例5：假如如上述開發(fā)企企業(yè)自用土地地在開發(fā)完成成后，加上以以前月份開發(fā)發(fā)支出1 0080 0000元，共計計1 2966 000元元。這塊土地地用于建造1511出租房和1181周轉房房，其中1551出租房用用地3 0000平方米，181周轉房房用地2 4400平方米米，則單方自自用土地開

36、發(fā)發(fā)成本為2440元/平方方米12996000/（30000+24000），應結結轉151出出租房開發(fā)成成本的土地開開發(fā)支出為7720 0000元(24403 0000)，結結轉181周周轉房開發(fā)成成本的土地開開發(fā)支出為5576 0000元(24402 4400)，在在總分類核算算上應作如下下會計分錄入入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本181項項目 720 000 開發(fā)成成本房屋屋開發(fā)成本151項項目 5766 000 貸：開開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本 1 2296 00003、如果自用土土地開發(fā)完成成后，還不能能確定房屋和和配套設施等等項目的用地，則則應先將其成成本結轉“開開發(fā)產品自用土地”賬

37、賬戶的借方，于于自用土地投投入使用時，再再從“開發(fā)產品自用土地”賬賬戶的貸方，將將其開發(fā)成本本轉入“開發(fā)發(fā)成本房房屋開發(fā)成本本”等賬戶的的借方。 借：開發(fā)產品品自用土土地 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)發(fā)成本 借：開發(fā)成本本房屋開發(fā)發(fā)成本 貸：開發(fā)產品自用土地地五、配套設施開開發(fā)成本的核核算（一）配套設施施的種類及其其支出的歸集集原則1配套設施的的種類房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的配套套設施，可以以分為如下兩兩類：一類是是在開發(fā)小區(qū)區(qū)內開發(fā)不能能有償轉讓的的公共配套設施施，如水塔、鍋鍋爐房、居委委會、派出所所、消防、幼幼托、自行車車棚等；另一一類是能有償償轉讓的城市市規(guī)劃中規(guī)定定的大配套設施項項目，包括： (1

38、)開發(fā)小小區(qū)內營業(yè)性性公共配套設設施，如商店店、銀行、郵郵局等； (2)開發(fā)小小區(qū)內非營業(yè)業(yè)性配套設施施，如中小學學、文化店、醫(yī)醫(yī)院等； (3)開發(fā)項項目外為居民民服務的給排排水、供電、供供氣的增容增增壓、交通道道路等。 這類配套設施施，如果沒有有投資來源，不不能有償轉讓讓，也將它歸歸入第一類中中，計人房屋屋開發(fā)成本。 2配套設施施支出的歸集集原則 按照現行財務務制度規(guī)定，城城市建設規(guī)劃劃中的大型配配套設施項目目不得計入商商品房成本。因因為這些大配配套設施，國國家有這方面面的投資。為了正確核算和和反映企業(yè)開開發(fā)建設中各各種配套設施施所發(fā)生的支支出，并準確確地計算房屋屋開發(fā)成本和和各種大配套套設

39、施的開發(fā)發(fā)成本，對配配套設施支出出的歸集原則則如下： (1)對能分分清并直接計計入某個成本核算算對象的第一一類配套設施施支出，可直直接計入有關關房屋等開發(fā)發(fā)成本，并在在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成成本”賬戶中歸集集其發(fā)生的支支出；（水塔塔、鍋爐房、幼幼托、派出所所等） (2)對不能能直接計入有有關房屋開發(fā)發(fā)成本的第一一類配套設施施支出，應先先在“開發(fā)成本配套設施開開發(fā)成本”賬戶進行歸歸集，于開發(fā)發(fā)完后再按一一定標準分配配計入有關房房屋等開發(fā)成成本； (3)對能有有償轉讓的第二類大配套套設施支出，應應在“開發(fā)成成本配套設施施開發(fā)成本”賬戶進行歸歸集。（二）配套設施施成本項目的的確定與設置置 對配套設施的

40、的開發(fā)成本應應設置如下六六個成本項目目： (1)土地地征用及拆遷遷補償費或批批租地價； (2)前期期工程費； (3)基礎礎設施費； (4)建筑筑安裝工程費費； (5)配套套設施費； (6)開發(fā)發(fā)間接費。其中配套設施費費項目用以核核算分配的其其他配套設施施費。因為要要使這些設施施投入運轉，有有的也需要其其他配套設施施為其提供服服務，所以理理應分配其服服務的有關設設施的開發(fā)成成本。 對不能有償轉轉讓、不能直直接計入各成本核算算對象的各項項公共配套設設施，如果工工程規(guī)模較大大，可以以各各配套設施作作為成本核算算對象。如果果工程規(guī)模不不大、與其他他項目建設地地點較近、開開竣工時間相相差不多、并并由同一

41、施工工單位施工的的，也可以考考慮它們合并并作為一個成成本核算對象象，于工程完完工算出開發(fā)發(fā)總成本后，按按照各項目的的預算成本或或計劃成本的的比例，算出出各配套設施施的開發(fā)成本本，再按一定定標準，將各各配套設施開開發(fā)成本分配配記人有關房房屋等開發(fā)成成本。至于這這些配套設施施的開發(fā)成本本，在核算時時一般可僅設設置如下四個個成本項目： (1)土地征用及及拆遷補償費費或批租地價價； (2)前期工程費費； (3)基礎設施費費； (4)建筑安裝工工程費。由于這些配套設設施的支出需需由房屋等開開發(fā)成本負擔擔，為簡化核核算手續(xù)，對對這些配套設設施，可不再再分配其他配配套設施支出出。它本身應應負擔的開發(fā)發(fā)間接費

42、用，也也可直接分配配計人有關房房屋開發(fā)成本本。因此，對對這些配套設設施，在核算算時也就可不不必設置配套套設施費和開開發(fā)間接費兩兩個成本項目目。（三）配套設施施開發(fā)成本的的核算企業(yè)發(fā)生的各項項配套設施支支出，應在“開開發(fā)成本配套設施開開發(fā)成本”賬戶進行核核算，并按成成本核算對象象和成本項目目進行明細分分類核算。1、已發(fā)生的土土地征用及拆拆遷補償費或或批租地價、前前期工程費、基基礎設施費、建建筑安裝工程程費等支出，可可直接記入配配套設施開發(fā)發(fā)成本明細分分類賬的相應應成本項目，借：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本”貸：銀行存款、應付賬款應付工程款2、對能有償轉轉讓大配套設設施分配的其其他配套設施施支出，應

43、記記人各大配套套設施開發(fā)成成本明細分類類賬的“配套設施費費”項目，借：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本（商商店、銀行）貸：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本（水水塔、鍋爐房房）3、對能有償轉轉讓大配套設設施分配的開開發(fā)間接費用用，應記入各各配套設施開開發(fā)成本明細細分類賬的“開發(fā)間接費費用”項目，借：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本貸：開發(fā)間接用用4、對配套設施施與房屋等開開發(fā)產品不同同步開發(fā)，或或房屋等開發(fā)發(fā)完成等待出售或或出租，而配配套設施尚未未全部完成的的，經批準后后可按配套設施的預預算成本或計計劃成本，預預提配套設施施費，將它記記人房屋開發(fā)發(fā)成本明細分分類賬的“配套設施費費”項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本

44、貸：預提費用因為一個開發(fā)小小區(qū)的開發(fā)，時時間較長，有有的需要幾年年，開發(fā)企業(yè)業(yè)在開發(fā)進度度安排上，有有時先建房屋屋，后建配套套設施。這樣樣，往往是房房屋已經建成成而有的配套套設施可能尚尚未完成，或或者是商品房房已經銷售，而而幼托、消防防設施等尚未未完工的情況況。這種房屋屋開發(fā)與配套套設施建設的的時間差，使使得那些已具具備使用條件件并已出售的的房屋應負擔擔的配套設施施費，無法按按配套設施的的實際開發(fā)成成本進行結轉轉和分配，只只能以未完成成配套設施的的預算成本或或計劃成本為為基數，計算算出已出售房房屋應負擔的的數額，用預預提方式記人人出售房屋等等的開發(fā)成本本。開發(fā)產品品預提的配套套設施費的計計算，

45、一般可可按以下公式式進行計算： 某項開發(fā)產品品預提的配套套設施費=該該項開發(fā)產品品預算成本或或計劃成本)配套設施施費預提率 配套設施費預預提率=該該配套設施的的預算成本(或計劃成本本)應負擔擔該配套設施施費各開發(fā)產產品的預算成成本(或計劃劃成本)合計計1000%式中應負擔配套套設施費的開開發(fā)產品一般般應包括開發(fā)發(fā)房屋、能有有償轉讓在開開發(fā)小區(qū)內開開發(fā)的大配套套設施。例6：某開發(fā)小小區(qū)內幼托設設施開發(fā)成本本應由1011、102商商品房，1511出租房、1181周轉房房和201大大配套設施商商店負擔。由由于幼兒園設設施在商品房房等完工出售售、出租時尚尚未完工，為為了及時結轉轉完工的商品品房等成本，

46、應應先將幼兒園園設施的配套套設施費預提提計入商品房房等的開發(fā)成成本。假定各各項開發(fā)產品品和幼托設施施的預算成本本如下： 1011商品房 22 000 000元 1022商品房 11 800 000元 1511出租房 11 600 000元 1811周轉房 11 600 000元 2011大配套設施施商店 1 000 0000元 2511幼托設施 640 0000元則：幼兒園設施施的配套設施施費預提率=640000020000000+188000000+16000000+116000000+10000000100%= 640 00008 000 00001000=8各項開發(fā)產品預預提幼托設施施的

47、配套設施施費為：101商品房 22 000 00088=1600 000(元)102商品房 1 8000 0008=1442 0000(元)151出租房 11 600 00088=128 0000(元)181周轉房 11 600 00088=1288 000(元)201大配套設設施商店店 11 000 00088=80 0000(元)按預提率計算各各項開發(fā)產品品的配套設施施費時，其與與實際支出的的差額，應在在配套設施完完工時，按預預提數的比例例，調整增加加或減少有關關開發(fā)產品的的成本?，F舉例說明配套套設施開發(fā)成成本的核算。例7：某房地產產開發(fā)企業(yè)根根據建設規(guī)劃劃要求，在開開發(fā)小內負責建設一一間

48、超級市場場和一座水塔塔、一所幼兒兒園。上述設設施均發(fā)包給給施工企業(yè)施施工，其中商商店建成后，有有償轉讓給商商業(yè)部門。水水塔和幼兒園園的開發(fā)支出出按規(guī)定計入入有關開發(fā)產產品的成本。水水塔與商品房房等同步開發(fā)發(fā)，幼兒園與與商品房等不不同步開發(fā)，其其支出經批準準采用預提辦辦法。上述各各配套設施共共發(fā)生了下列列有關支出（單單位：元）： 201超超市 2551水塔 252幼兒園園支付征地拆遷費費 100 000 10 0000 100 000支付承包設計單單位前期工程程款 60 0000 40 0000 60 000應付承包施工企企業(yè)基礎設施施工程款 1100 0000 60 0000 100 000應

49、付承包施工企企業(yè)建筑安裝裝工程款 4400 0000 490 0000 380 0000分配水塔配套設設施費 70 0000分配開發(fā)間接費費用 110 000預提幼兒園配套套設施費 80 0000 合 計計 9200 000 600 000 640 0001、用銀行存款款支付征地拆拆遷費時，作作如下會計分分錄：借：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本 2110 0000貸：銀行存款 2110 00002、用銀行存款款支付設計單單位前期工程程款時，作如如下會計分錄錄：借：開發(fā)成本配套設施施開發(fā)成本 160 0000貸：銀行存款 1660 00003、將應付施工工企業(yè)基礎設設施工程款和和建筑安裝工工程款時，

50、作作會計分錄如下： 借：開發(fā)成成本配套套設施開發(fā)成成本 1 530 000 貸貸：應付賬款款應付工工程款 1 5330 0000 4、分配應應記入超市配套設設施開發(fā)成本本的水塔設施施支出時： 借：開發(fā)成成本配套套設施開發(fā)成成本超市市 70 000 貸貸：開發(fā)成本本配套設設施開發(fā)成本本水塔 70 0000 5、分配應應記入商店配配套設施開發(fā)發(fā)成本的開發(fā)發(fā)間接費用時時： 借：開發(fā)成成本配套設施施開發(fā)成本超市1110 0000 貸貸：開發(fā)間接接費用 110 000 6、預提應應由超市配套套設施開發(fā)成成本負擔的幼幼兒園設施支支出時： 借：開發(fā)成成本配套套設施開發(fā)成成本幼兒兒園 80 0000 貸貸：預

51、提費用用預提配配套設施費 800 000 同時應將各各項配套設施施支出分別記記入各配套設設施開發(fā)成本本明細分類賬賬，現列示超超市配套設施施開發(fā)成本明明細分類賬， 配套設施開發(fā)成成本明細分類類賬項目編號名稱：201超市市商場 單單位：元2003年憑借方貸方借方 明細科科目借方發(fā)生生額月日證號數 摘 要金額金額余額土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發(fā)間接費7、308、313131本年累計分配水塔設施費費分配開發(fā)間接費費預提幼兒園設施施費660 000070 000110 000080 000660 0000920 0000 100 000060 000100 000

52、0400 000070 00080 0001l0 0000（四）已完配套套設施開發(fā)成成本的結轉已完成全部開發(fā)發(fā)工程并經驗驗收的配套設設施，應按其其不同情況和和用途結轉其其開發(fā)成本。(1)對能有償償轉讓的大配配套設施，如如上述超市商商場設施，應應在完工驗收收后將其實際際成本自“開發(fā)成本配套設施開開發(fā)成”賬戶的貸方方轉入“開發(fā)產品配套設施”賬戶的借方方，作計分錄錄如下：借：開發(fā)產品配套設施施（超市） 9220 0000貸：開發(fā)成本配套設施施成本 920 000配套設施有償轉轉讓收入，應應作為經營收收入處理。(2)按規(guī)定應應將其開發(fā)成成本分配計人人商品房等開開發(fā)產品成本本的公共配套套設施。對這這類設

53、施的水水塔，在完工工驗收后，應應將其發(fā)生的的實際開發(fā)成成本按一定的的標準(有關關開發(fā)產品的的實際成本、預預成本或計劃劃成本)，分配記入入有關房屋和和大配套設施施的開發(fā)成本本，作會計分分錄如下：借：開發(fā)成本房屋成本本 5530 0000（不能轉轉讓） 開發(fā)發(fā)成本配配套設施成本本 770 0000（有償轉讓讓）貸：開發(fā)成本配套設施施成本 600 000（分分不清對象）(3)對用預提提方式將配套套設施支出記記入有關開發(fā)發(fā)產品成本的的公共配套設設施，如幼托托設施，應在在完工驗收后后，將其實際際發(fā)生的開發(fā)發(fā)成本沖減預預提的配套設設施費，作會會計分錄如下下： 借：預提費費用預提提配套設施費費 6640 0

54、000 貸貸：開發(fā)成本本配套設設施成本 6400 000如預提配套設施施費大于或少少于實際開發(fā)發(fā)成本，可將將其多提數或或少提數沖減減有關開發(fā)產產品成本或作作追加的分配配。如有關開開發(fā)產品已完完工并辦理竣竣工決算，可可將其差額沖沖減或追加分分配于尚未辦辦理竣工決算算的開發(fā)產品品的成本。六、房屋開發(fā)成成本的核算（一）房屋開發(fā)發(fā)的種類及其其核算對象 1開發(fā)房房屋的種類 開發(fā)企業(yè)開開發(fā)的房屋，按按其用途可分分為如下幾類類： (1)為銷銷售而開發(fā)的的商品房； (2)為出出租經營而開開發(fā)的出租房房； (3)為安安置被拆遷居居民周轉使用用而開發(fā)的周周轉房。 此外，有的的開發(fā)企業(yè)還還受其他單位位委托開發(fā)的的住

55、宅等代建建房。這些房屋屋，雖然用途途不同，但其其所發(fā)生的開開發(fā)費用的性性質和用途都都大體相同，在在成本核算上上也可采用相相同的方法。為為了既能總括括反映房屋開開發(fā)所發(fā)生的的支出，又能能分門別類地地反映企業(yè)各各類房屋的開開發(fā)支出，并并便于計算開開發(fā)成本，在在會計上除設設置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成成本”賬戶外，還還應按開發(fā)房房屋的性質和和用途，分別別設置商品房房、出租房、周周轉房、代建建房等三級賬賬戶，并按各各成本核算對對象和成本項項目進行明細細分類核算。 2開發(fā)房房屋核算對象象的確定 、 房屋的成本本核算對象，應應結合開發(fā)地地點、用途、結結構、裝修、層層高、施工隊隊伍等因素加加以確定： (1)一般般

56、房屋開發(fā)項項目，以每一一獨立編制設設計概(預)算，或每一一獨立的施工工圖預算所列列的單項開發(fā)發(fā)工程為成本本核算對象。 (2)同一一開發(fā)地點，結結構類型相同同的群體開發(fā)發(fā)項目，開竣竣工時間相近近，同一施工工隊伍施工的的，可以合并并為一個成本本核算對象，于于開發(fā)完成算算得實際開發(fā)發(fā)成本后，再再按各個單項項工程概(預預)算數的比比例，計算各各幢房屋的開開發(fā)成本。 (3)對于個個別規(guī)模較大大、工期較長長的房屋開發(fā)發(fā)項目，可以以結合經濟責責任制的需要要，按房屋開開發(fā)項目的位位置劃分成本本核算對象。 3開發(fā)房屋屋成本核算的的項目 開發(fā)企業(yè)對房房屋開發(fā)成本本的核算，應應設置如下幾幾個成本項目目： (1)土地

57、地征用及拆遷遷補償費或批批租地價； (2)前期期工程費； (3)基礎礎設施費； (4)建筑筑安裝工程費費； (5)配套套設施費； ， (6)開發(fā)發(fā)間接費。其中土地征用及及拆遷補償費費是指房屋開開發(fā)中征用土土地所發(fā)生的的土地征用費費、耕地占用用稅、勞動力力安置費，以以及有關地上上、地下物拆拆遷補償費，或或批租地價。前前期工程費是是指房屋開發(fā)發(fā)前期發(fā)生的的規(guī)劃設計、項項目可行性研研究、水文地地質勘察、測測繪等支出。基基礎設施費是是指房屋開發(fā)發(fā)中各項基礎礎設施發(fā)生的的支出，包括括道路、供水水、供電、供供氣、排污、排排洪、照明、綠綠化、環(huán)衛(wèi)設設施等支出。建建筑安裝工程程費是列入房房屋開發(fā)項目目建筑安裝

58、工工程施工圖預預算內的各項項費用支出(包括設備費費用)。配套套設施費是指指按規(guī)定應計計入房屋開發(fā)發(fā)成本不能有有償轉讓公共共配套設施如如鍋爐房、水水塔、居委會會、派出所、幼幼托、消防、自自行車棚、公公廁等支出。開開發(fā)間接費是指應應由房屋開發(fā)發(fā)成本負擔的的開發(fā)間接費費用。（二）房屋開發(fā)發(fā)成本的核算算 1土地征征用及拆遷補補償費(或批批租地價)的的核算 房屋開發(fā)過過程中發(fā)生的的土地征用及及拆遷補償費費或批租地價價。能分清成成本核算對象象的，應直接接計入有關房屋開開發(fā)成本核算算對象的“土地征用及及拆遷補償費費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：銀行存款房屋開發(fā)過程中中發(fā)生的自用用土地征用及及拆遷

59、補償費費，如分不清清成本核算對對象的，應將將其支出先通通過“開發(fā)成本自用土地開開發(fā)成本”賬戶進行匯匯集，待土地地開發(fā)完成投投入使用時，再再按一定標準準將其分配記記人有關房屋屋開發(fā)成本核核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：開發(fā)成本自用土地地開發(fā)成本房屋開發(fā)占用的的土地，如屬屬企業(yè)綜合開開發(fā)的商品性性土地的一部部分，則應將將其發(fā)生的土土地征用及拆拆遷補償費，先先在“開發(fā)成本商品性土地地開發(fā)成本”賬戶進行匯匯集，待土地地開發(fā)完成投投入使用時，再再按一定標準準將其分配計計入有關房屋屋開發(fā)成本核核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：開發(fā)成本商品性土土地開發(fā)成本本如開發(fā)完成商品品性土地已經經轉入“開

60、發(fā)產品”或“庫存商品”賬戶，則在在用以建造房房屋時，直將將其應負擔的的土地征用及及拆遷補償費費記入有關房房屋開發(fā)成本本核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：開發(fā)產品 2前期工工程費的核算算 房屋開開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的規(guī)劃、設設計、可行性性研究以及水水文地質勘察察、 測繪、場場地平整等各各項前期工程程支出，能分分清成本核算算對象的，應應直接記入有有關房屋開發(fā)發(fā)成本核算對對象的“前期工程費費”成本項目， 借：開發(fā)成本本房屋開發(fā)發(fā)成本貸：銀行存款應由兩個或兩個個以上成本核核算對象負擔擔的前期工程程費，應按一一定標準將其其分配記入有有關房屋開發(fā)發(fā)成本核算對對象的“前期工程費費”成本項目，借：開發(fā)成本房