寫字樓商務經營管理水平的整體設想及策劃

1、寫字樓商務經營管理水平的整體設想及策劃一、認識與定位1、項目概況xx是一座以高檔寫字樓為主，融合商場、金融、餐飲、會務中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設備先進，配套設施完善，是高檔寫字樓客戶的最佳選擇。2、服務需求 創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費和健身活動場所； 整體設備運行可靠，消費價格合理，物業(yè)服務優(yōu)良； 提供商務、會務、信息、咨詢等服務，全方位滿足寫字樓客戶需求。3、客戶分析xx商務客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、顧客、會員等，其中寫字樓客戶以白領上班一族為主，普遍素質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業(yè)管理服務

2、需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同；商場、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復雜，需求多樣化，其中經營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費者要求方便、舒適、悠閑、自在，這些與寫字樓注重的嚴肅尊貴氣氛很大差異，增大了大廈的管理難度，因此，根據(jù)不同的需求層次實施高質量，全方位的特色管理服務顯得很有必要。4、 項目整體形象定位 現(xiàn)代 展示現(xiàn)代化、東環(huán)商務化的商務辦公形象。 高效 塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務氣氛。 環(huán)保 樹立注重環(huán)保的文化內涵和社會形象。 繁榮 聚集商貿氣氛，打造商城亮點，注重社會效益和經濟效益。二、工作重點1、全方位整體經營xx商務集辦公商務

3、、消費健身多種功能于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎上，提供綜合配套服務，包括租賃經營服務、會務服務、商務服務、信息服務、網絡設備維護及技術服務、汽車美容服務等。我公司在物業(yè)經營運作方面，積累了較多成功經驗。我公司若有幸接管xx商務項目，將迅速組織專業(yè)力量，融合于該項目市場推廣活動之中，深入分析目標客戶服務需求，細致調整物業(yè)功能布局，從時間、市場、服務三個視角規(guī)劃和經營xx商務優(yōu)質物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。2、大廈整體形象 通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設備和公共設施的管理，周邊治安和交通的控制與引導，物業(yè)管理服務人員的行為規(guī)范以及我公司專業(yè)形象

4、的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展樹立物業(yè)管理優(yōu)質品牌。3、樓宇設備管理 xx商務設備先進，智能化程度高，大廈使用功能多樣化，要求24小時全天候保障設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術實力是重要的考驗。我公司擬在前期介入期間全面參與設備安裝、調試、熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調及通迅系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。三、指導思想、管理模式、管理目標、獎懲措施1、指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔 （1） 真誠合作 體現(xiàn)了我公司尊重客戶、依法經營一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注

5、意及時溝通和協(xié)調，真誠為xx商務業(yè)主、客戶提供高水準專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值。 （2）專業(yè)保障 展示我公司“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司IS09000質保體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。 （3）長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。經營型物業(yè)管理模式 2、經營型物業(yè)管理模式我公司物業(yè)管理在行業(yè)內首創(chuàng)經營型物業(yè)管理模式

6、，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。經營型物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。經營型物業(yè)管理模式在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設備維護、改造為技術支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段，以配套項目的經營作為服務客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。經營型物業(yè)管理模式在xx商務具有廣闊的施展的空間。我公司強大的技術支持系統(tǒng)可以在設備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；我公司豐富

7、的經驗可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學安排、適時調整，提高物業(yè)使用效能；我公司的綜合服務能力，在滿足服務需求中最具實力。經營型物業(yè)管理模式在xx商務的應用，可以提升大廈的無形資產，保障設備運行，提高物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。3、管理目標承諾（1）自接管之日起，三年內xx商務達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求，樹立xx商務品牌形象。（2）自接管之日起，第一年度內，實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。（2）入伙兩年內，配合發(fā)展商，力爭使大廈使用率達到80%。4、獎懲措施在全面完成管理目標承諾后，由集團返還風隊抵押金并近風險抵押金的金額數(shù)量予以我公司獎勵；

8、在我公司每年完成各項管理指標后，集團按當年管理者傭金總額的20%予以獎勵；我公司未完成管理目標承諾，xx商務業(yè)主委員會扣除風險抵押金作為我公司懲罰；未完成當年指標，xx商務業(yè)主委員會按當年管理者傭金總額的20%進行獎懲。四、主要優(yōu)勢1、 經營優(yōu)勢：提供經營型物業(yè)管理服務我公司首創(chuàng)的經營型物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經營潛力和提高經濟效益，并通過對物業(yè)經營管理的統(tǒng)一策劃，使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務。我公司積累了40萬平方米多功能物業(yè)群體綜合性物業(yè)管理十五年經驗，業(yè)務令域涉及餐飲、休閑娛樂和汽車美容等，經營效益良好。我公司將物業(yè)經營和管理融為一體服務客戶的優(yōu)勢在山東、北京多個項目中

9、得到充分體現(xiàn)。2、技術優(yōu)勢：強大的樓宇設備管理技術支持我公司積累十幾年高層樓宇機電設備管理經驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。我公司目前擁有高級工程師十余名，中級職稱技術人員四十余名以及百余名機電設備熟練維修人員。這支技術隊伍對各類物業(yè)基本設施由電梯、中央空調、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術保障規(guī)范和豐富的實踐經驗，可以為xx商務制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。我公司合作的電梯公司是眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè)，可以為xx商務的

10、我公司部電梯安全運行和維護提供全面的技術保障。我公司技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)xx商務的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運行能源費用。3、 服務觀念：客戶想到，我已做到。我公司久經市場競爭的洗禮，深諳物業(yè)管理待客之道，懂得：客戶沒有我們可以另請高明，而我們離開客戶則寸步難行。因此，在我公司經營理念中，將服務客戶作為最高原則，將客戶滿意作為工人業(yè)績評價的重要指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，我公司在員工隊伍中堅持不懈地強化服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識和成本意識。正是由于員工團隊具備良好的服務觀念，近年來，在我公司所管轄的百余萬平方米物業(yè)中，重大投訴率均未超過千分之二。4、管理團隊，優(yōu)中選優(yōu)。我公司于我公司年確立了公司發(fā)展戰(zhàn)略：喚起全體員工的覺醒，強化基礎管理，全面參與市場競爭，積極穩(wěn)健地拓展業(yè)務規(guī)模，創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。我們在實踐中總結、形成了富有特色的企業(yè)文化體系，包括敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神、