項(xiàng)目房地產(chǎn)市場研究報(bào)告70p課件

1、萬達(dá)集團(tuán)撫順項(xiàng)目房地產(chǎn)市場研究報(bào)告2019年1月萬達(dá)集團(tuán)撫順項(xiàng)目房地產(chǎn)市場研究報(bào)告2019年1月第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況 1. 地塊位置 2. 周邊環(huán)境 3. 地塊指標(biāo)第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況 1. 地塊位置31. 地塊位置 第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況撫順包括新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)、望花區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東洲等幾大主要區(qū)縣萬達(dá)廣場位于撫順市新?lián)釁^(qū)中心位置，濱臨渾河南岸北至：渾河南路、渾河南路沿線南至：東一路北側(cè),鐵路沿線東至：東三街西至：糧棧二街31. 地塊位置 4 2. 周邊環(huán)境 第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地塊天朗國際廣場浙商國際商貿(mào)城大商商業(yè)城撫順百貨大樓中興時代廣場世城財(cái)富廣場永安橋中央大街商圈裕民商城

2、區(qū)域內(nèi)屬于撫順市核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，居住類產(chǎn)品供應(yīng)相對稀缺（商鋪、住宅、酒店、公寓）4 2. 周邊環(huán)境 5 2. 地塊指標(biāo) 第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況5 2. 地塊指標(biāo) 第二部分 外部環(huán)境分析 1. 城市概況 2. 城市規(guī)劃 3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4. 城市化及人口 5. 收入水平第二部分 外部環(huán)境分析 1. 城市概況71. 城市概況 第二部分 外部環(huán)境分析地理位置 撫順位于遼寧省東部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)12366 ，北緯4152。東與吉林省接壤，西距省會沈陽市45公里，北與鐵嶺毗鄰，南與本溪相望。經(jīng)濟(jì)區(qū)位 地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和東北經(jīng)濟(jì)圈包圍，并受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈輻射。是以沈陽為中心的遼寧中部七城市之

3、一，是中國的老工業(yè)基地。氣候條件 處于中溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明。夏季溫暖多雨，冬季寒冷，春秋兩季較短，多風(fēng)，年平均氣溫為攝氏13.9度，年平均降水量為826.8毫米，降雪日數(shù)歷年平均24天，地面凍結(jié)深度1.2-1.4米，無霜期為130150天。 撫順經(jīng)濟(jì)區(qū)位圖小結(jié)：撫順較好的地緣優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，有利于本地經(jīng)濟(jì)的快速提升，在一定程度上也有利于吸引外來經(jīng)濟(jì)體及投資置業(yè)者進(jìn)入。另一方面，不可忽略撫順地處東北，氣候條件相對較差，有可能影響外來人口進(jìn)入，尤其是撫順以南地區(qū)的置業(yè)客群。泛環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈71. 城市概況 第二8規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 以渾河為發(fā)展軸，以河南、河北為市中心城區(qū)，以西部的望花、東部

4、的東洲為副中心城區(qū)，由河南、河北、西部、東部、南部五大組團(tuán)組成的帶狀、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)。 2. 城市規(guī)劃 第二部分 外部環(huán)境分析組團(tuán)劃分范圍功能河南組團(tuán)渾河以南，東、西露天礦坑以北市區(qū)的行政、商貿(mào)、文化、通信中心及鐵路、礦區(qū)電鐵、長客、公交等大型基礎(chǔ)設(shè)施所在地河北組團(tuán)渾河以北，北山以南市區(qū)的金融、商務(wù)、體育、文化、教育中心及城東新區(qū)所在地。西部組團(tuán)古城子河以西至沈（陽）撫(順）交界處是城市兩個副中心之一，區(qū)級行政、商貿(mào)、文化及撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地。東部組團(tuán)東洲河以東至大伙房水庫及章黨地區(qū)城市兩個副中心之一，區(qū)級行政、 商貿(mào)、文化及薩爾滸風(fēng)景區(qū)所在地。南部組團(tuán)東、西露天礦坑以南，西起古城子河，東至元

5、龍山之間以撫順礦區(qū)為主體的區(qū)級行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心及勝利經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地。撫順組團(tuán)功能劃分 市中心城區(qū)為城市的主體，由渾河中部段的河南、河北地區(qū)組成，集中體現(xiàn)市級行政、經(jīng)濟(jì)、文化的功能，以發(fā)展行政、文化、體育和商貿(mào)、金融、信息、咨詢、服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)，用地面積15平方公里。 市中心、副中心逐步由河南的站前地區(qū)轉(zhuǎn)移到城東新區(qū)，以布置市級行政、金融、商貿(mào)、文化等公共服務(wù)設(shè)施為主，用地面積2.68平方公里。望花副中心、東洲副中心，布置區(qū)級行政、金融、商貿(mào)、文化等公共服務(wù)設(shè)施，用地面積各平方公里。 市中心、副中心不得安排工業(yè)項(xiàng)目，是城市規(guī)劃、管理與控制的重點(diǎn)地帶。8規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 2. 城市規(guī)劃

6、9 2. 城市規(guī)劃 第二部分 外部環(huán)境分析9 2. 城市規(guī)劃 第10數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院沈撫同城規(guī)劃 國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略背景下，遼寧省委、省政府制定了以沿?！拔妩c(diǎn)一線”為前沿，以中部城市群為支撐盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，打造一流沿海強(qiáng)省的戰(zhàn)略目標(biāo)。從而推動沈撫同城規(guī)劃產(chǎn)生。長遠(yuǎn)看，主要立足東北經(jīng)濟(jì)區(qū)，構(gòu)建沈撫大城市帶；從近期看，主要是依托沈撫結(jié)合部，共建沈撫新城，切實(shí)發(fā)揮其在沈撫同城化中的先行和牽動作用。 規(guī)劃面積：約400平方公里， 規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)：“一城兩區(qū)一帶”。 “一城”，即在沈撫毗鄰的沈陽東部和撫順西部，統(tǒng)一規(guī)劃，共同建設(shè)聯(lián)絡(luò)兩市的沈撫新城 “兩區(qū)”，即（1）沈陽棋盤山與

7、撫順高灣相連的生態(tài)旅游功能區(qū)；（2）沈陽深井子、汪家、王濱與撫順李石、拉古相連的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與人居功能 “一帶”，即打造連接兩市的共同母親河渾河生態(tài)景觀帶。 2. 城市規(guī)劃 第二部分 外部環(huán)境分析10數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院沈撫同城規(guī)劃 國家振興東北老11住房建設(shè)規(guī)劃 2019-2019年規(guī)劃目標(biāo)總用地354.98公頃，規(guī)劃住房總建筑面積525.18萬平方米。其中，商品房449.18萬平方米，經(jīng)濟(jì)住房6萬平方米，廉租房4萬平方米，安置房66萬平方米。 2. 城市規(guī)劃 第二部分 外部環(huán)境分析11住房建設(shè)規(guī)劃 2019-2019年規(guī)劃目標(biāo)總用地312GDP 2019年以來，撫順GDP持續(xù)快速增長，宏觀

8、經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好 近年來，撫順總體經(jīng)濟(jì)保持了健康、持續(xù)、快速的發(fā)展，GDP增長率基本保持在15%左右。在遼寧各城市中，撫順市2009年GDP次于大連、沈陽及鞍山，高于盤錦、本溪、遼陽等地排名第六。經(jīng)濟(jì)水平處于遼寧省中等水平。遼寧省各城市GDP3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 第二部分 外部環(huán)境分析撫順市GDP與增長率遼寧主要城市GDP對比撫順市三次產(chǎn)業(yè)比例第二產(chǎn)業(yè)構(gòu)成示意圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，以燃料、動力、原材料等重工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)撫順經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，占經(jīng)濟(jì)總量的60%左右；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為輔，占經(jīng)濟(jì)總量的30%左右。 另外，撫順二次產(chǎn)業(yè)構(gòu)中，工業(yè)所占比重在80%以上，重工業(yè)則在77%

9、左右。其中以燃料、動力、原材料工業(yè)為主導(dǎo)。12GDP遼寧省各城市GDP3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 13撫順市城市化率走勢全國部分城市城市化率對比4. 城市化與人口 第二部分 外部環(huán)境分析城市化2019年來， 撫順城市化率處于65%上下，處于較高水平2019-2009年撫順城市化率變化不大，持續(xù)保持在65%上下。與全國其他二、三線城市相比撫順市城市化水平較高，并且遠(yuǎn)高于44.9%的全國平均水平。撫順市戶籍人口與市區(qū)人口變化遼寧主要城市人口對比人口 規(guī)模相對不大，但增長潛力較好2019-2009年全市戶籍人口保持在220萬人左右，其中市區(qū)人口在140萬上下。同遼寧其他城市相比，撫順人口規(guī)模不大，處于平均水

10、平286.43萬以下。根據(jù)規(guī)劃，2020年撫順市區(qū)人口計(jì)劃達(dá)到170萬人，較當(dāng)前增長30萬人左右，將為主城區(qū)房地產(chǎn)市場提供一定的潛在需求源。13撫順市城市化率走勢全國部分城市城市化率對比4. 城市化與14收入水平 撫順城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力不斷提升 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，撫順城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力不斷提升。2019-2009年撫順城市居民可支配收入增長1.93倍。而人均消費(fèi)性支出同樣呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，2009年比2019年增長1.49倍。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的逐步提高催生改善居住環(huán)境的強(qiáng)烈需求。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院中指調(diào)查2019-2009年撫順收入水平2019-2019年撫

11、順市人均可支配收入及支出數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查5. 收入水平 第二部分 外部環(huán)境分析14收入水平數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院中指調(diào)查2019-20第三部分 房地產(chǎn)總體市場分析 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2. 商品房市場 3. 商品住宅市場 4. 主城區(qū)住宅市場 5. 2019年撫順市場運(yùn)行狀況小結(jié)第三部分 房地產(chǎn)總體市場分析 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資16 從資金來源看，自籌資金是撫順房地產(chǎn)開發(fā)主要的資金來源。該項(xiàng)資金增長速度非?？欤?019年僅為6.5億，2009年為39.8億。 另外，撫順歷年來利用外資開發(fā)房地產(chǎn)市場很少，2019年和2019年甚至均為0。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資 第三部分 房地產(chǎn)市

12、場總體分析開發(fā)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額自2019年以來高速增長 撫順房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈波動式增長，2019年前11個月投資額達(dá)到歷史最高水平，投資額達(dá)72.20億元，同比增長39%，約為2019年全年的6.3倍。 開發(fā)投資資金來源數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查2019-2019年11月?lián)犴樖蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資額16 從資金來源看，自籌資金是撫順房地產(chǎn)開發(fā)主要的資金來172.商品房市場運(yùn)行 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析開竣工情況 2019年市場施工規(guī)模快速放大，供應(yīng)量加速。 撫順房地產(chǎn)市場先期指標(biāo)新開工面積以及施工面積呈階梯式增長趨勢。 2019年前11個月施工面積

13、較2009年全年增幅75.3%；但竣工面積下降明顯，降幅較2009年全年達(dá)到48%。 2019年新開工及在施工項(xiàng)目多集中在沈撫連接帶的撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；新?lián)釁^(qū)及順城區(qū)多為2009年開盤項(xiàng)目，供應(yīng)相對不足。2019-2019年11月商品房新開工、施工與竣工面積2019-2019年11月商品房新開工、施工與竣工面積增長率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查172.商品房市場運(yùn)行 第三部分182.商品房市場運(yùn)行 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析銷售面積 2019年前11個月商品房銷售量穩(wěn)步增長，市場需求旺盛 撫順市商品房需求年均110萬平方米左右，2019前11個月銷售面積為189.2萬平米，同比增長41.8

14、%，已超過2009年全年總銷售面積20.2%，增速較2009年略有放緩。銷售額與價格 2019年前11個月商品房銷售額和銷售價格持續(xù)平穩(wěn)上行，商品房均價約3600元/平方米。 2019年至2019年，撫順商品房銷售額與價格平穩(wěn)上揚(yáng)，2019年前11個月銷售額達(dá)到68.1億元，已超過2009年全年37.02%，同比增長60.4%；均價3599元/平方米，比2009年上漲13.99%；2019-2009年，價格年均增長在14%左右。2019-2019年11月商品房銷售面積與增長率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查2019-2019年11月商品房銷售額與價格走勢182.

15、商品房市場運(yùn)行 第三部分19 住宅開竣工面積 2019年前11個月，撫順商品住宅市場規(guī)模放大明顯，供應(yīng)大幅增加，但產(chǎn)品多集中在撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2019至2019年撫順住宅施工與竣工面積一直比較穩(wěn)定，施工面積在150至230萬平方米之間，竣工面積在30-70萬平方米之間。 2009年產(chǎn)生跨越式增長，截止2019年11月，施工面積達(dá)到682.8萬平米。3.商品住宅市場運(yùn)行 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析2019-2019年11月商品住宅施工與竣工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查 從增長率來看，2019年前11個月施工面積有較大幅度上揚(yáng)；竣工面積指標(biāo)在經(jīng)歷2009年大幅上揚(yáng)后有所下降，2019年前

16、11個月與2009年同期比降幅達(dá)5.1%。 表明近兩年撫順市商品住宅供應(yīng)將有所放緩。2019-2019年11月商品住宅施工與竣工增長率數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查19 住宅開竣工面積 3.商品住宅市場運(yùn)行 20 住宅銷售狀況 撫順住宅銷售呈波動上升趨勢，2019前11個月銷售面積就超過2009年全年23.9%，達(dá)到176.5萬平米，再創(chuàng)新高。 3.商品住宅市場運(yùn)行 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析 住宅銷售價格 住宅銷售額與銷售價格均保持平穩(wěn)上行走勢 2019至2019年，7年來撫順住宅均價年度增長率處于15%左右，相對穩(wěn)定。截至2019年11月，住宅銷售均價達(dá)到3450元/平方米。2019-

17、2019年11月商品住宅銷售面積及增長率2019-2019年11月商品住宅銷售額及價格數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查20 住宅銷售狀況 3.商品住宅市場運(yùn)行 214. 主城區(qū)住宅市場 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析2019-2019年11月主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積與套數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查 主城區(qū)新增供應(yīng)情況 撫順主城區(qū)年度新增供應(yīng)量不大 2019-2019年11月，撫順主城區(qū)（包括市內(nèi)四區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）住宅新增供應(yīng)量相對平穩(wěn)，每年新增面積與套數(shù)分別處于100萬平米、1萬套左右。 其中2019年新增面積與套數(shù)均達(dá)到峰值，為171.3萬平方米，19229套，其中新增面積多集中在撫

18、順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)新增面積相對較少。 主城區(qū)成交情況 撫順主城區(qū)成交量呈現(xiàn)小幅上行 2019年至2019年，撫順主城區(qū)（包括市內(nèi)四區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）住宅成交量呈現(xiàn)小幅上行走勢，2009年有一跨越式的增長，2019年前11月成交量水平基本與2009年持平。項(xiàng)目周邊區(qū)域市場供需矛盾開始略有顯現(xiàn)。2019-2019年11月主城區(qū)商品住宅銷售面積與套數(shù)214. 主城區(qū)住宅市場 第三部分 224. 主城區(qū)住宅市場 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析 主城區(qū)供求比 在2019年里，2009年市場呈現(xiàn)出的供不應(yīng)求局面得到緩解 2019年以來，主城區(qū)住宅市場供求在均衡水平上下波動，表明供求相對平衡。 20

19、19年受全國市場不景氣影響，銷售量稍有下滑，市場供求跌至低谷值0.6。2009年市場轉(zhuǎn)好，市場表現(xiàn)較為深度的供不應(yīng)求，供求比達(dá)到1.5，2019年市場整體來看供不應(yīng)求局面得到緩解，但供應(yīng)多集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新?lián)峒绊槼莾蓞^(qū)市場依舊表現(xiàn)出供應(yīng)不足的局面。2019-2019年11月主城區(qū)商品住宅供求比走勢2019-2019年主城區(qū)商品住宅價格走勢 主城區(qū)成交均價 2019年以來，主城區(qū)住宅成交均價穩(wěn)步上漲 由下圖可知，2019年至今主城區(qū)房地產(chǎn)市場呈明顯的上行走勢，且年度增長速度處于15%上下。2019年11月，成交均價達(dá)到3491元/平方米，為歷史最高值。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查224.

20、 主城區(qū)住宅市場 第三235. 2019年撫順市場運(yùn)行狀況小結(jié) 第三部分 房地產(chǎn)市場總體分析供應(yīng)指標(biāo) 2019年撫順市房地產(chǎn)市場供應(yīng)指標(biāo)高速增長 2019年1-11月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資72.24億元，較去年同期比增39%，投資增長反映開發(fā)商對市場的信心較足。 1-11月商品房施工面積為682.8萬平方米，較去年同期比增58%，增幅位居全省第六位。其中新開工面積270.12萬平方米，較去年同期比增98.5%。 大量供應(yīng)面積的增加多集中在沈撫新城的撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而位于撫順中心城區(qū)的新?lián)釁^(qū)、順城區(qū)新開工面積較少，導(dǎo)致中心城區(qū)表現(xiàn)出供應(yīng)不足的局面。需求指標(biāo) 2019年撫順市房地產(chǎn)市場銷售指標(biāo)平

21、穩(wěn)上升 2019年1-11月份銷售量價平穩(wěn)上升，銷售面積189.2萬平方米，同比增長41.8%，高于全省各市平均增幅1.9個百分點(diǎn)。銷售額68.1億元，同比增長60.4%，高于全省各市平均增幅1.2個百分點(diǎn)。成交均價 2019年撫順市房地產(chǎn)市場商品房銷售均價穩(wěn)步增長 2019年1-11月份全市商品房銷售均價達(dá)到3599元/平米，較2009年的3158元/平米增長13.98%。新?lián)釁^(qū)域住宅5000-6000元望花區(qū)域住宅2000-3000元順城區(qū)域住宅3500-5000元經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域住宅3000-5000元235. 2019年撫順市場運(yùn)行狀況小結(jié) 第三部分 244. 未來供應(yīng) 第三部分 房地產(chǎn)

22、市場總體分析通過商品住宅市場供應(yīng)的先期指標(biāo)土地成交量來看，競爭區(qū)域未來1-2年內(nèi)的住宅供應(yīng)總量約151.8萬平米，主要集中在順城區(qū)域；項(xiàng)目所在區(qū)域的新?lián)釁^(qū)域，未來供應(yīng)量極為有限，可預(yù)見的約有30萬平米的供應(yīng)。地塊名稱地塊位置推出時間使用性質(zhì)土地面積容積率建筑面積（平米）土地價格（萬元）土地樓面價（元/平米）格林逸水苑二期順城2019年4月住宅、商服用地317493.5111121.56802.7612格林花園順城2019年8月住宅、商服用地291931.7250211.963182.08634唯美品格新城二期順城2019年10月住宅、商服用地797351.5119602.51942.34162

23、唯美品格新城一期順城2019年10月住宅、商服用地774111.8139339.82364.13170順城區(qū)城東七方塊順城2019年10月住宅、商服用地136463.6249398.524102.6831清云林海一期順城2019年11月住宅、商服用地695221.8125139.62119.03169清云林海二期順城2019年12月住宅、商服用地1426401.48211107.23766.98178順城城東三期41-2#地塊順城2019年1月住宅、商服用地675793.523652713684.75579順城城東三期41-1#地塊順城2019年1月住宅、商服用地846683.52963381

24、7145.27579將軍園林苗圃順城2019年8月商品住宅13142011314208634.1657渾河南路南地塊新?lián)?009年12月住宅、商服用地79386.0347866.141679351天朗國際廣場新?lián)?019年4月住宅、商服用地2191211.82258999.8414302.47552合計(jì)1518072244. 未來供應(yīng) 第三部分 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目 1. 區(qū)域劃分 2. 區(qū)域分析 3. 典型競爭項(xiàng)目列表 4. 典型競爭項(xiàng)目分析-住宅 5. 典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 6. 最新項(xiàng)目戶型分析第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目 1. 區(qū)域劃分261.區(qū)域劃分 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析

25、區(qū)域劃分 撫順市地形具有東西狹長，渾河貫通的特點(diǎn)，因此其房地產(chǎn)市場板塊的劃分與其行政區(qū)域分布具有較大的重合性。主要包括新?lián)帷㈨槼?、東洲、望花、李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及高灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五大區(qū)域。其中目標(biāo)項(xiàng)目位于新?lián)釁^(qū)渾河沿岸。根據(jù)項(xiàng)目分布情況與客群構(gòu)成將新?lián)釁^(qū)以及順城區(qū)定位為項(xiàng)目競爭區(qū)域。撫順房地產(chǎn)區(qū)域劃分望花區(qū)域新?lián)釁^(qū)域順城區(qū)域東洲區(qū)域李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目261.區(qū)域劃分 第四部分 272.區(qū)域分析 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 新?lián)釁^(qū) 區(qū)位： 新?lián)釁^(qū)東起東洲交警支隊(duì)，與東洲區(qū)接壤；西至古城子河，與望花區(qū)毗鄰；南起西露天礦坑北幫，北至渾河，是撫順市經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、辦公的中心。 交通：新

26、撫區(qū)是撫順市的中心城區(qū)，其區(qū)域北部是城市東西向快速干道渾河南路，城市南北向主干道永寧通道北接高山路，南至南外環(huán)，沈撫城際輕軌橫貫東西，區(qū)域交通大環(huán)境十分優(yōu)越。天朗國際廣場浙商國際商貿(mào)城世城財(cái)富廣場項(xiàng)目地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)：1、城市配套相對完備，商業(yè)功能成熟 2、以商業(yè)、商住綜合體以及公寓為主3、產(chǎn)品以二居與一居為主，60-80為主力面積區(qū)間新?lián)釁^(qū)面積配比示意圖新?lián)釁^(qū)戶型配比示意圖272.區(qū)域分析 第四部分28新?lián)釁^(qū)客群分析： 從客群分析的角度來看，新?lián)釁^(qū)可分為兩塊：一塊是以火車南站為中心的區(qū)域，一塊是以市委和市人大為中心的區(qū)域。南站區(qū)域的客群以私營企業(yè)主為主，市委和市人大區(qū)域的客群以公務(wù)員和

27、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力望子成龍的父母為主。 2.區(qū)域分析 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查南站區(qū)域客群分析表市委和人大區(qū)域客群分析表28新?lián)釁^(qū)客群分析：2.區(qū)域分析 292.區(qū)域分析 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 順城區(qū) 區(qū)位：順城區(qū)位于撫順市北部，座落在渾河北岸，是撫順市最大的行政區(qū)，也是當(dāng)前撫順市市政府所在地，撫順市行政、金融與文化中心區(qū)。順城區(qū)及競爭項(xiàng)目示意馬德里皇家花園半島假日樂購愛敦閣新華國際公寓本項(xiàng)目格林逸水苑城東區(qū)域 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)： 1、 以住宅為主，少量商業(yè)； 2、 新盤云集； 3、 城東區(qū)域住宅相對高端，但配套設(shè)施尚需完善；292.區(qū)域分析 第四部30

28、 順城西部產(chǎn)品特點(diǎn)： 二居占半數(shù)以上，80-100為主力面積區(qū)間，60以下和100-120稍次。 順城東部產(chǎn)品特點(diǎn)： 三居為主力戶型，二居次之；120-140為主要面積區(qū)間，140次之。順城東部戶型配比順城東部面積配比順城西部面積配比順城西部戶型配比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查2.區(qū)域分析 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析30 順城西部產(chǎn)品特點(diǎn)： 順城東部產(chǎn)品特點(diǎn)：順城東部戶312.區(qū)域分析 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 順城東部客群分析: 從客群分析的角度來看，順城區(qū)可分為兩塊：一塊是城東區(qū)域，一塊是城西區(qū)域。 城東區(qū)域的客群以私營企業(yè)主和公務(wù)員為主，城西

29、區(qū)域的客群以富裕的工薪階層為主。 城東區(qū)域客群分析表由于城西區(qū)域是傳統(tǒng)的宜居區(qū)域，客戶群主要是以富裕的工薪階層為主。在這些客戶中，改善性需求是最重要的目的，占50%左右，結(jié)婚用房其次，占25%。投資性需求很少。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查 順城西區(qū)域客群分析:312.區(qū)域分析 第四323.典型競爭項(xiàng)目列表 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 競爭項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目的地塊位置，對重點(diǎn)競爭區(qū)域范圍界定為：新?lián)釁^(qū)和順城區(qū)。 樓盤選擇符合以下條件：項(xiàng)目首選綜合體項(xiàng)目，由于目標(biāo)項(xiàng)目為綜合體，這可為開發(fā)提供前期市場依據(jù)。由于項(xiàng)目沿河，因此沿河的一些高端（價格位于市

30、場較高水平）的住宅項(xiàng)目也被選中作為競爭項(xiàng)目。一些口碑和銷售情況比較好的高端項(xiàng)目也被選中作為競爭項(xiàng)目。為了更好的反映目前市場的情況，所有項(xiàng)目均為開盤2年以內(nèi)的新盤。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查競爭項(xiàng)目信息列表序號項(xiàng)目名稱開盤時間項(xiàng)目地址均價1普通住宅浙商國際商貿(mào)城2019年7月新?lián)釁^(qū)裕民路26號/2TESCO愛敦閣2009年8月順城區(qū)新華大街56003半島假日2019年9月?lián)犴樖许槼菂^(qū)臨江路東段40號54004新華國際公寓2009年8月順城區(qū)新華大街臨江路南45005格林逸水苑二期2019年3月順城區(qū)雷鋒體育館西行200米55006馬德里皇家花園2019年7月順城區(qū)新城路37號高層5100

31、7天朗國際廣場2019年11月28新?lián)釁^(qū)西一路31號5500(最高7000)8濱河國際花園2019年9月新?lián)釁^(qū)渾河南路南浙商國際商貿(mào)城北53009公寓浙商星座2019年7月新?lián)釁^(qū)裕民路26號585010TESCO愛敦閣2009年8月順城區(qū)新華大街580011新華國際公寓2009年8月順城區(qū)新華大街臨江路南4800世城財(cái)富廣場2009年9月新?lián)釁^(qū)東一路與東三街交匯處700012323.典型競爭項(xiàng)目列表 第四部分 334.典型競爭項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 典型住宅項(xiàng)目供求及去化情況序號項(xiàng)目所在區(qū)域開盤時間占地() 供應(yīng)成交均價 去化 月均去化 銷售周期面積()套數(shù)面積()套數(shù)（

32、元/平方米）（%）速度(套)（月）1浙商國際商貿(mào)城（住宅）新?lián)?019年7月11000028950 2190 0/0%/2TESCO愛敦閣（住宅）順城2009年8月1800016865 16013359 130550081%12 113上河郡順城2019年8月92000134056 1245134056 12454609100%59 214半島假日順城2019年9月45000222642 1722203927 1594450093%72 225新華國際公寓（住宅）順城2009年8月1700040425 42338726 405450096%27 156格林逸水苑二期順城2009年3月/3426

33、6 31022627 201430065%67 37碧海金閣順城2019年4月3000054683 52254222 518390099%22 248東盛家園鳳凰城順城2019年10月260021753 19721480 195381099%10 199格林逸水苑一期順城2019年1114715056 1473100100%8 18334.典型競爭項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 344.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析撫順住宅成交戶型配比撫順住宅成交面積區(qū)間配比撫順住宅成交面積與戶型交叉撫順市場中典型住宅項(xiàng)目成交戶型特點(diǎn)如下：1、以二居室為主，成交占比達(dá)

34、到59%，面積在70-120平米之間2、三居戶型成交占比為35%，面積在110-150平米之間344.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 35格林逸水苑二期 位于順城區(qū)西部，渾河北岸，由11棟高層和少量別墅組成，2019年3月推出的1#-4#樓，產(chǎn)品以90-120二居室為主；2#、3#已基本售完，1#、4#有剩余產(chǎn)品在售。 后期還將有5#-11#高層住宅陸續(xù)推出。所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：普通住宅、聯(lián)排別墅建筑形式：高層、別墅容積率： 3.5當(dāng)前報(bào)價：5500元/平方米價格走勢：開盤報(bào)價4300元/平米。成交均價在4000元/平方米左右，之后持續(xù)上揚(yáng)，目前報(bào)價5500元/平米左右。格林逸水苑二期

35、效果圖4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析在售的1#-4#樓1#2#3#4#35格林逸水苑二期格林逸水苑二期效果圖4.典型住宅項(xiàng)目分析36戶型成交配比：本項(xiàng)目自2019年3月份開盤，銷售周期已至10個月；面積成交基本分布于90-120平米之間，以二室二廳戶型為主。逸水苑戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)逸水苑戶型成交配比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析逸水苑面積區(qū)間成交配比戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫存（套）去化率產(chǎn)品成交配比一房一廳50-6086275%1.61%二房二廳70以下17170100%4.57%90-1001

36、712571%3.23%100-110145142398%38.17%110-1202081713782%45.97%三房二廳170-18096367%1.61%190-2001716194%4.30%四室二廳21092722%0.54%總計(jì)4133555886%116平米兩室兩廳一衛(wèi)：一梯一戶；贈送玄關(guān)；270度轉(zhuǎn)角飄窗；全明設(shè)計(jì)36戶型成交配比：本項(xiàng)目自2019年3月份開盤，銷售周期已至馬德里皇家花園 目前順城區(qū)較為高檔樓盤，戶型以90-110平米兩房及123平米三房為主所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：普通住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：項(xiàng)目一期共10棟小高層，4棟多層，12棟聯(lián)排別墅，共730戶容積

37、率： 2.1當(dāng)前報(bào)價：5100元/平方米價格走勢：項(xiàng)目2019年8月開盤，開盤價為4600元，2019年8月交房周邊配套：撫順二中（撫順最好高中）、規(guī)劃中的沃爾瑪、市政府潛在供應(yīng)：二期六棟高層及四棟多層產(chǎn)品，供應(yīng)量為1000套左右馬德里皇家花園規(guī)劃圖（含項(xiàng)目2期）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目二期產(chǎn)品1#、8#尚未銷售項(xiàng)目效果圖374.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析馬德里皇家花園馬德里皇家花園規(guī)劃圖（含項(xiàng)目2期）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目馬德里皇家花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積基本分布于90-130之間，以90-120兩居室兩廳為主力戶型馬德里皇家花園一期戶型成交配比馬德里皇家花園一期

38、面積區(qū)間成交配比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查101.12平米90.04平米105.24平米123.85平米馬德里皇家花園部分主力戶型384.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析馬德里皇家花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積基濱河國際花園 項(xiàng)目位于新?lián)釁^(qū)，北側(cè)即為渾河，距離浙江國際商貿(mào)城僅百米，主要為60-70平米及100-120平米兩房戶型所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：普通住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：項(xiàng)目由兩棟29層（1-4層為辦公用房）高層及一棟6層多層產(chǎn)品構(gòu)成，共388戶容積率： 6.03當(dāng)前報(bào)價：5300元/平方米價格走勢：2019年9月開盤，開盤價為4600

39、元周邊配套：浙商國際商貿(mào)城、裕民商城 濱河國際花園規(guī)劃圖項(xiàng)目現(xiàn)狀394.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析濱河國際花園濱河國際花園規(guī)劃圖項(xiàng)目現(xiàn)狀394.典型住宅項(xiàng)目分濱河國際花園花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積基本分布于100-120之間，其中以兩房戶型為主濱河國際花園戶型成交配比濱河國際花園面積區(qū)間成交配比69.83平米 107.48平米 113.27平米 122.14平米 113.25平米 112.70平米項(xiàng)目部分戶型圖4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析濱河國際花園花園戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：面積天朗國際廣場 項(xiàng)目位于

40、位于撫順市新?lián)釁^(qū)西一路31號，項(xiàng)目總套數(shù)2400；本次開盤供應(yīng)338套，產(chǎn)品以60-70平米一房產(chǎn)品為主，毛坯所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商業(yè)、住宅，70年產(chǎn)權(quán)建筑形式：6棟31層建筑，1-5層為商業(yè)容積率： 11.8，占地2.2萬平米，建筑面積26萬平米當(dāng)前報(bào)價：5500元價格走勢：項(xiàng)目開盤時間2019年11月28日，最低價格5000元，最高7000元周邊配套：項(xiàng)目地下部分家樂福進(jìn)駐；周邊浙江國際商貿(mào)城、紅星美凱龍、頤高數(shù)碼廣場潛在產(chǎn)品：預(yù)計(jì)2019年10月開盤最右側(cè)一棟樓，為該項(xiàng)目唯一一棟精裝修產(chǎn)品，其余四棟樓開盤時間未定天朗國際廣場項(xiàng)目規(guī)劃圖本次開盤產(chǎn)品下期開盤產(chǎn)品項(xiàng)目北側(cè)輕軌項(xiàng)目工地現(xiàn)狀

41、回遷房414.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析天朗國際廣場天朗國際廣場項(xiàng)目規(guī)劃圖本次開盤產(chǎn)品下期開盤產(chǎn)品項(xiàng)天朗國際廣場戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：本次開盤產(chǎn)品以一房為主，其成交占比達(dá)到93%，面積區(qū)間主要集中在60-70平米之間天朗國際廣場戶型成交配比天朗國際廣場面積區(qū)間成交配比產(chǎn)品戶型圖69.13平米 51.4平米 74.18平米 107平米44.16平米 60.99平米 41.87平米 64.48平米數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查424.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析天朗國際廣場戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)項(xiàng)目戶型成交配比：本次開盤43半

42、島假日實(shí)景圖半島假日 撫順市區(qū)市場近期較為高端的樓盤代表，戶型以100平米左右兩居和130平米左右的三居為主；項(xiàng)目自2019年9月開盤；目前處于項(xiàng)目尾盤階段，只剩20余套140-150平米的去化后沉淀大戶型在售。所屬區(qū)域：順城區(qū)城東物業(yè)類型：普通住宅建筑形式：高板。9棟樓，最高30層，最矮12層。容積率： 3.15當(dāng)前報(bào)價：5500元/平方米價格走勢：價格保持小幅上行，當(dāng)前每平米價格較開盤上漲1000元左右半島假日規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查半島假日開盤以來價格趨勢4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析43半島假日實(shí)景圖半島假日半島假日規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研4

43、4半島假日戶型供應(yīng)配比（約等于成交配比）半島假日面積區(qū)間供應(yīng)配比（約等于成交配比）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型供應(yīng)及成交配比：面積基本分布于100-160平米之間，以120-150三居室兩廳為主力戶型；由于銷售周期較長，所有供應(yīng)戶型除大面積產(chǎn)品略有剩余外，其他產(chǎn)品基本售完。半島假日戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查 經(jīng)典戶型點(diǎn)評：其位于渾河北岸，南北通透，并設(shè)有觀景陽臺；戶戶贈送面積，一梯一戶或兩梯兩戶；使用率85%4.典型住宅項(xiàng)目分析-住宅 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫存去化產(chǎn)品供應(yīng)配比二房二廳90-1001481480100

44、%8.74%100-1103523520100%20.78%三房二廳120-1303823820100%22.55%130-1402522520100%14.88%140-150392386698%23.14%四室二廳150-1601681531591%9.92%總計(jì)169416732199%注：該項(xiàng)目自2019年9月開盤上市，銷售周期至22個月（10年8月）時，去化93%，剩余三居室以上大戶型；目前已近尾盤。44半島假日戶型供應(yīng)配比（約等于成交配比）半島假日面積區(qū)間供455.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 典型公寓項(xiàng)目供求及去化情況序號項(xiàng)目所在區(qū)域開盤時間占地() 供應(yīng)

45、成交均價 去化 月均去化 銷售周期面積()套數(shù)面積()套數(shù)（元/平米）（%）速度(套)（月）1浙商星座新?lián)?019年7月11000015923.2 35015923.2 3505850100%50 72TESCO愛敦閣順城2009年8月1800028050.1 50025784.1 459580091.8%27 173新華國際公寓順城2009年8月1700023000.0 50021574.0 469480093.8%28 17 4世城財(cái)富廣場新?lián)?009年9月1000022309.4 41121839.0 402700097.8%25 16 455.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 46浙商

46、星座（浙商國際商貿(mào)城公寓） 大型的商業(yè)綜合體，以商品批發(fā)為主要定位，兼具小戶型公寓所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商業(yè)、公寓、住宅綜合體建筑形式：6棟4層商業(yè)，2棟公寓，5棟住宅（含底商）容積率： 2.25當(dāng)前報(bào)價：公寓5850元/平方米左右銷售狀態(tài)：2019年6月至2019年10月售罄戶型配比：公寓部分（浙商星座）均為一居室，主力面積46-60平方米，其中46平方米左右的面積區(qū)間比重占到90%以上。公寓總套數(shù)350戶。浙商星座實(shí)景圖經(jīng)典戶型點(diǎn)評：整層近20套開間一居45至60平方米國際公寓，宜商宜居 ，也適宜于辦公，較為適用于撫順當(dāng)前市場以公寓代辦公的現(xiàn)狀。浙商星座面積區(qū)間供求明細(xì)5.典型競爭項(xiàng)目

47、分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析46浙商星座（浙商國際商貿(mào)城公寓）浙商星座實(shí)景圖經(jīng)典戶型47新華國際公寓 撫順典型的小戶型商住公寓，以50左右的一居室為主所屬區(qū)域：順城區(qū)物業(yè)類型：商住公寓建筑形式：高板。由3棟高層、1棟小高層建筑圍合而成。包括底商容積率： 6.8當(dāng)前報(bào)價：4800元/平方米價格走勢：價格保持在4500元/平方米左右，較開盤上漲不大。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查新華國際公寓開盤以來價格趨勢新華國際公寓實(shí)景圖新華國際公寓規(guī)劃圖5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析47新華國際公寓數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查新華國際公48數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究

48、院，中指調(diào)查戶型配比：該項(xiàng)目公寓部分全部為41-54平方米一居室小戶型公寓。新華國際公寓戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)54公寓41-52公寓5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)庫存去化40-60平米5004693194%48數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型配比：該項(xiàng)目公寓部49世城財(cái)富廣場 商住樓盤，建筑規(guī)模不大，戶型以40-50平方米左右小戶型為主所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商住建筑形式：高層建筑，底部為6層商業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)，其頂部住宅和商務(wù)公寓包括AB兩座，B座部分用于當(dāng)?shù)鼐用窕剡w。當(dāng)前報(bào)價：7000元/平方米價格走勢：價格在5000上下波動，最高價5650

49、元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查財(cái)富廣場開盤以來價格趨勢財(cái)富廣場實(shí)景圖財(cái)富廣場效果圖5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析49世城財(cái)富廣場數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查財(cái)富廣場50數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型配比：面積基本分布于30-60平方米之間，、一室一廳為主力戶型財(cái)富廣場戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查財(cái)富廣場面積區(qū)間成交配比經(jīng)典戶型點(diǎn)評：一居商住公寓，宜商宜居 適宜于辦公，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房，小戶型也適用于投資。5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析50數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型配比：面積基

50、本分布51TESCO愛敦閣 高檔的商住樓盤，以40-60平方米左右一室一廳為主所屬區(qū)域：新?lián)釁^(qū)物業(yè)類型：商住建筑形式：兩棟高層建筑，一幢樓為上層公館，一幢樓為金鉆公寓，底部為商業(yè)部分。容積率： 5.19當(dāng)前報(bào)價：5800元/平方米價格走勢：價格在5000上下波動，最高價5650元/平方米左右。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查愛敦閣開盤以來價格趨勢愛敦閣實(shí)景圖愛敦閣規(guī)劃圖5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析51TESCO愛敦閣 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查愛敦52愛敦閣戶型成交配比（公寓+住宅）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查戶型成交配比：公寓部分面積分布于40-6

51、0平方米之間，一室一廳為主力戶型；住宅部分以80-90平米兩居為主TESCO愛敦閣戶型與面積區(qū)間供求明細(xì)愛敦閣面積區(qū)間成交配比（公寓+住宅）備注：60-70平米一房產(chǎn)品尚未推出項(xiàng)目部分戶型5.典型競爭項(xiàng)目分析-公寓 第四部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析52愛敦閣戶型成交配比（公寓+住宅）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院第五部分 住宅部分結(jié)論及建議 1. 總體市場 2. 競爭區(qū)域產(chǎn)品總結(jié) 3. 產(chǎn)品的地域性需求特點(diǎn) 4. 客群總結(jié) 5. 產(chǎn)品建議第五部分 住宅部分結(jié)論及建議 1. 總體市場 541. 總體市場 第五部分 住宅部分結(jié)論及建議總體市場總結(jié)： 2019市場總體供應(yīng)在各區(qū)域板塊之間分配不平衡撫順房地產(chǎn)開

52、發(fā)近幾年以來以一定速度保持增長，從施工面積上看，2019年前11個月施工面積達(dá)到682.8萬平米，創(chuàng)下新高，但多集中在撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而市中心新?lián)釁^(qū)及順城區(qū)則出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面；出現(xiàn)這種局面的深層次原因主要有：A.位于沈撫連接帶的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)提速，其中2009及2019年全市土地出讓面積的76%集中在該區(qū)，而新?lián)釁^(qū)與順城區(qū)分別只占7%及17%；B.受順城區(qū)國土系統(tǒng)相關(guān)事件的影響。商品住宅銷售額持續(xù)平穩(wěn)上行，商品住宅的銷售價格呈每年15%的幅度遞增；撫順商品住宅高檔項(xiàng)目和中低檔項(xiàng)目的價位相差并不明顯。市場機(jī)遇：項(xiàng)目區(qū)位屬于城市中心商業(yè)核心區(qū)，城市功能配套設(shè)施較好，城市向心力較強(qiáng)；撫順市居民改

53、善居住條件需求旺盛。風(fēng)險(xiǎn)提示 ：國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，或?qū)⒉豢杀苊獾貙Ρ镜厥袌霎a(chǎn)生一定的影響；撫順房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級階段，市場相對不規(guī)范；市場產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，開發(fā)高品質(zhì)的樓盤可能無法在價位上占有優(yōu)勢； 消費(fèi)群體購買心理不穩(wěn)定，較易產(chǎn)生 “羊群效應(yīng)”，從而引起市場需求波動。541. 總體市場 第五部552. 競爭區(qū)域產(chǎn)品總結(jié) 第五部分 住宅部分結(jié)論及建議目標(biāo)項(xiàng)目競爭區(qū)域?yàn)樾聯(lián)釁^(qū)和順城區(qū)新?lián)釁^(qū)（項(xiàng)目所在區(qū)域）產(chǎn)品構(gòu)成：新?lián)釁^(qū)戶型和面積：戶型：區(qū)域內(nèi)一室一廳和二室一廳比較暢銷，需求量大；面積區(qū)間：戶型面積集中在40-90平方米之間；原因：A.中心區(qū)域，有優(yōu)質(zhì)教育資源，吸引注重子女教育

54、的客戶；B.該區(qū)域單價高，在5000-6000元/平米之間，撫順普通百姓總價承受力在70多萬左右，只能選擇中小戶型；C.二室一廳戶型可以滿足基本生活所需，而一室一廳戶型可以在自住與投資之間實(shí)現(xiàn)均衡。新?lián)釁^(qū)項(xiàng)目價位：區(qū)域內(nèi)成交單價在5000-6000元/平方米順城區(qū)（項(xiàng)目競爭區(qū)域）產(chǎn)品構(gòu)成：順城區(qū)戶型和面積：戶型：以二室二廳為主流，一室與三室相對較少；面積區(qū)間：以80-120平米為主；原因：A.順城區(qū)是撫順市2019年開始重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)域，經(jīng)過十幾年的建設(shè)配套已較為完善，為撫順市民購房的主要區(qū)域；B.項(xiàng)目平均單價較新?lián)釁^(qū)為低，在市民70多萬的承受能力下，產(chǎn)品可以做到80-120平米；C.家庭成員

55、構(gòu)成多為年輕的三口之家以及空巢型老年人家庭為主，兩房可以滿足基本的居住及改善型需求。撫順市場總體價位：區(qū)域內(nèi)成交單價在3500-5000元/平方米552. 競爭區(qū)域產(chǎn)品總結(jié) 第五部分 563.產(chǎn)品的地域性需求特點(diǎn) 第五部分 住宅部分結(jié)論及建議朝向及面寬、進(jìn)深偏好 撫順冬季較長且特別寒冷，市民喜好南北朝向房屋觀念根深蒂固；為滿足采光需求，對大面寬、短進(jìn)深產(chǎn)品更為偏好；“把山”產(chǎn)品去化速度慢，需要提高附加值來推提高化速度。公寓與住宅的劃分撫順市場對住宅與公寓的區(qū)分多集中在概念上，市場上既有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，同時又存在50年產(chǎn)權(quán)的住宅；對同一項(xiàng)目而言，東西朝向的房屋由于朝向原因多以公寓的概念推向市場

56、。市場對產(chǎn)品使用率敏感 購房者普遍對使用率敏感，心理預(yù)期在80%-85%之間；2019年去化速度較快的產(chǎn)品“馬德里皇家花園”使用率在82%-83%之間，“裕景上都”的使用率約為85%。對高層產(chǎn)品的接受度 市場能夠接受高層產(chǎn)品，因撫順沿渾河而建，對高層產(chǎn)品市民普遍希望能夠觀賞到河景；高層產(chǎn)品使用率較多層產(chǎn)品低，多數(shù)人較關(guān)注。其他需求 開發(fā)商交房時應(yīng)鋪好地?zé)?；對物業(yè)服務(wù)口碑較為關(guān)注；學(xué)區(qū)房、商業(yè)配套好的產(chǎn)品更受到市場青睞。563.產(chǎn)品的地域性需求特點(diǎn) 第五部分 住宅573.產(chǎn)品總結(jié) 第五部分 住宅部分結(jié)論及建議新?lián)釁^(qū)戶型和面積：區(qū)域內(nèi)一室一廳和二室一廳比較暢銷，需求量大；中心區(qū)域，戶型面積集中在4

57、0-90平方米之間；新?lián)釁^(qū)項(xiàng)目價位：區(qū)域內(nèi)成交單價在5000-6000元/平方米項(xiàng)目所在區(qū)域（新?lián)釁^(qū)）產(chǎn)品構(gòu)成：撫順整體市場產(chǎn)品構(gòu)成：撫順市戶型和面積：整體市場以二室二廳為主流，一室與三室相對較少；面積區(qū)間則以70-120為主；大戶型偏少；60-70多以一居為主，70-120以二居為主，120-140以三居為主。撫順市場總體價位：市場同質(zhì)項(xiàng)目均價5500元/平方米左右。573.產(chǎn)品總結(jié) 第五部分 584.客群總結(jié) 第五部分 住宅部分結(jié)論及建議客戶群目的喜好戶型喜好面積私營企業(yè)主自住（第二居所），自己在其他區(qū)域有住所，但在市中心有生意，因此為了方便，而在市中心購買一個第二住所。兩室戶70-110

58、平方米以出租為目的長期投資，客戶生意并不在中心區(qū)域，但看好中心地區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，并且認(rèn)為中心地區(qū)的房地產(chǎn)能夠保值，因此置業(yè)出租。一室戶40-60平方米自住和短期投資兼顧。目前暫時居住，但一旦房價上漲到一定程度，就出讓。小兩室戶或一室戶40-90平方米公務(wù)員短期投資，目前暫時出租，但一旦房價上漲到一定程度，就出讓。小兩室戶或一室戶40-80平方米長期投資，長期出租，為兒女置辦產(chǎn)業(yè)。 小兩室戶或一室戶40-80平方米富裕的工薪階層短期投資，目前暫時出租，但一旦房價上漲到一定程度，就出讓。一室戶40-60平方米長期投資，長期出租，為兒女置辦產(chǎn)業(yè)。 一室戶40-60平方米客戶群結(jié)論：客戶群中，95%以上

59、是撫順本地人；由于目標(biāo)項(xiàng)目所處的區(qū)域是撫順的中心城區(qū)，撫順?biāo)膫€區(qū)和三個縣的客戶均有可能在此購房；客戶多為私營企業(yè)主，其次是公務(wù)員及富裕的工薪階層。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查584.客群總結(jié) 第五部59本項(xiàng)目項(xiàng)目住宅戶型定位建議數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中指調(diào)查依據(jù)市場競品項(xiàng)目住宅產(chǎn)品成交配比情況戶型面積區(qū)間套數(shù)占比戶型比重一室 40-50 11830.57%10.31%50-60 7519.43%60-70 16743.26%70-80 266.74%總計(jì)386100.00%二室 50-60 170.78%58.47%60-70 572.60%70-80 1175.34%80-90 3

60、1114.21%90-100 43920.05%100-110 78735.95%110-120 46121.06%總計(jì) 2189100.00%三室100-110 313.25%25.48%110-120 282.94%120-130 59562.37%130-140 30031.45%總計(jì) 954100.00%四室150-160 15371.16%5.74%180-2003918.14%200以上 2310.70%總計(jì) 215100.00%戶型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù)套均面積（平米）戶型配比 一室60-70100652.73%二室 70-801907551.26%80-90 2008590-