農村房屋買賣合同效力

1、PAGE PAGE 13 農村房屋買賣合同效力一、房地產權現(xiàn)狀和農村宅基地使用權談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現(xiàn)狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權

2、利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造(包括農村在宅基上建設的房屋)和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷1，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就

3、可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。宅基地使用用權是用益物物權的一種，為為我國所特有有。它指的是是農村居民及及少數(shù)城鎮(zhèn)居居民為建造自自有房屋對集集體土地所享享有的占有、使使用的權利。宅宅基地使用權權一般分為兩兩種：農村宅宅基地使用權權和城鎮(zhèn)宅基基地使用權。農農村宅基地和和城鎮(zhèn)宅基地地的區(qū)別在于于：農村宅基基地是與集體體經濟組織成成員的資格是是聯(lián)系在一起起的，在一定定程度上，宅宅基地具有社社會福利和社社會保障的功功能，而城鎮(zhèn)鎮(zhèn)宅基地則不不具有這一特特質。本文所所講的即是農農村的宅基地地及其上的土土地。關于宅基地地使用權的性性質，我國學學者大都認為為，

4、宅基地使使用權本質上上屬于土地使使用權。宅基基地使用權具具有如下的特特點2：1、農村的的宅基地與集集體經濟組織織成員的權利利和利益是聯(lián)聯(lián)系在一起的的。也就是說說，農民申請請宅基地很大大程度上是因因為農民是農農村集體經濟濟組織的成員員，每一個成成員都有權以以個人或者戶戶的名義申請請宅基地。2、宅基地地使用權是特特定主體對于于集體土地的的用益物權。宅宅基地作為用用益物權，首首先表現(xiàn)在權權利人可以對對宅基地長期期享有占有、使使用的權利。對對于宅基地，權權利人有權在在宅基地上建建屋和附屬物物。由于房屋屋可以繼承所所以宅基地使使用權實質上上也可以繼承承，因此宅基基地使用權是是一種無期限限限制的權利利。3

5、、集體經經濟組織的成成員只能申請請一處宅基地地。因為土地地資源的有效效性，不可能能給每個農村村居民提供更更多的宅基地地，而每戶申申請到一處宅宅基地，即足足以保證其基基本的生活需需要，如果允允許申請多處處，則將導致致土地資源的的浪費。從以上定義義可知，不僅僅是農村村民民所享有，也也有極少數(shù)城城市居民所享享有，在宅基基地上建造的的房屋對于土土地的使用權權是永久占有有的，所有地地隨房走是必必然的，由于于建造人對于于房屋所有權權的長久性，而而房屋只要沒沒有倒塌、滅滅失，即便申申請人失去社社員的資格，也也是享有宅基基地使用權的的。二、農村房房屋買賣現(xiàn)狀狀和法條分析析目前，對于于城市房地產產買賣國家也也出

6、臺了相關關的法律法規(guī)規(guī)來規(guī)范城市市房地產的交交易。相對于于城市來講，規(guī)規(guī)范農村房地地產的買賣的的法律法規(guī)只只有零星的幾幾條，而發(fā)生生在我們周圍圍的農村房屋屋買賣的糾紛紛卻是時有耳耳聞，這就給給法院的判決決帶來了不便便，也不利于于交易的雙方方了解自己的的權利義務。同同時對于宅基基地使用權不不得轉讓而使使農村房屋所所有權人無法法行使所有權權中的處分權權，讓我們先先來看看下面面兩個案例：1、19992年某城市市居民向北京京市順義區(qū)后后沙峪一村民民趙某的丈夫夫購買了一處處民房，由于于趙某的丈夫夫是居民，趙趙某是農民，所所以19933年宅基地確確權時使用權權人登記為趙趙某。這個民民房買賣是趙趙某的丈夫將

7、將夫妻共同民民房轉讓給了了城市居民。22002年趙趙某以未經其其本人同意被被丈夫私自出出售房屋為由由起訴這個城城市居民，要要求法院確認認房屋買賣合合同為無效合合同，要對方方返還房屋。一一審法院審理理認為，趙某某是知道并同同意其丈夫出出售該房屋，該該房屋買賣是是意思表示真真實，買賣合合同有效，駁駁回趙某的訴訴訟請求。2、于某系系城郊某村農農民，其經有有關部門批準準在村里建了了樓房一幢及及兩間廚房，該該房屋的宅基基地所有權屬屬于村委會。被被告諸某系城城鎮(zhèn)定量戶口口人員。20001年8月月，于某得知知諸某欲購房房屋的信息后后，請黃某作作介紹人，向向諸某售房，并并給付了黃某某中介費。同同月25日，于于

8、某與諸某達達成了購房協(xié)協(xié)議書一份。該該協(xié)議約定原原告將樓房一一幢及兩間廚廚房等賣給被被告，價款118萬元;房房屋的產權證證和宅基地使使用權證書由由原告負責辦辦理，被告預預交房款100萬元，余款款8萬元在兩兩證交付后付付清。該協(xié)議議簽訂后，原原告將房屋交交給了被告，被被告也實際給給付了原告110萬元，并并住進了該房房屋。后因土土地管理部門門和房地產管管理部門拒絕絕辦證，于某某遂訴至法院院要求判令其其與被告諸某某簽訂的房屋屋買賣協(xié)議無無效，并責令令各自返還財財產，一審判判決原告于某某與被告諸某某的買賣協(xié)議議無效，同時時判令被告將將房屋返還給給原告，并賠賠償原告各項項損失37550元，原告告返還被告

9、房房款10萬元元。同樣是城市市居民購買農農村房屋的糾糾紛，但法院院有兩種截然然不同的判決決，說明法律律在購買農村村房屋的糾紛紛中存在不同同的看法，有有關法律還不不夠完善。目前，我國國關于農村房房屋轉讓，主主要依據(jù)的法法條是中華華人民共和國國土地管理法法第62條條：農村村民民一戶只能擁擁有一處宅基基地，其宅基基地的面積不不得超過省、自自治區(qū)、直轄轄市規(guī)定的標標準。農村村民建建住宅，應當當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))土地利用用總體規(guī)劃，并并盡量使用原原有的宅基地地和村內空閑閑地。農村村民住住宅用地，經經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人人民政府審核核，由縣級人人民人民政府府批準;其中中，涉及占用用農用地的，依依照本法第四四十四條的規(guī)規(guī)

10、定辦理審批批手續(xù)。農村村民出出賣、出租住住房后，再申申請宅基地的的，不予批準準。從62條可可以看出這是是對宅基地使使用權的一種種規(guī)定，且是是針對農村宅宅基地申請及及建房的規(guī)定定，而此條中中對于農村村村民出賣、出出租住房沒有有禁止性規(guī)定定，只是說農農村村民出賣賣、出租房屋屋后，再申請請宅基地的，不不予批準，這這是對一戶只只能申請一次次宅基地的限限制。從此條條可以看出農農村村民房屋屋是可以出賣賣、出租的。但但此處表述是是一戶只能擁擁有一處宅基基地，而事實實是目前農村村申請宅基地地時對于你是是否有宅基地地會進行嚴格格審查，對于于目前一戶擁擁有多處宅基基地現(xiàn)實中已已普遍存在，大大多是申請建建房后又繼承

11、承房屋和購入入房屋的，如如規(guī)定一戶只只能擁有一處處宅基地，那那么使農民在在繼承權房屋屋遺產上存在在矛盾，還有有法院在執(zhí)行行時也對房屋屋很難拍賣，故故在鄞州區(qū)法法院執(zhí)行農村村的房屋拍賣賣時只要求是是本村村民即即可，所以這這個規(guī)定如嚴嚴格執(zhí)行，可可以說農村房房屋是沒有人人可買的，如如不是自住其其價值不能實實現(xiàn)的。第63條：農民集體所所有的土地的的使用權不得得出讓、轉讓讓或者出租用用于非農業(yè)建建設;但是，符符合土地利用用總體規(guī)劃并并依法取得建建設用地的企企業(yè)，因破產產、兼并等情情形致使土地地使用權依法法發(fā)生轉移的的除外。從上可知，這這條是針對建建設用地來說說，除了第二二款規(guī)定外，農農民集體所有有的土

12、地如果果是為了非農農業(yè)建設，就就不得出讓、轉轉讓或者出租租，此款筆者者認為不能否否認農村房屋屋不能買賣，而而宅基地建房房屋是經批準準的，所有權權人依法轉讓讓房屋法律應應是允許的。第2條：中中華人民共和和國實行土地地的社會主義義公有制，即即全民所有制制和勞動群眾眾集體所有制制。全民所有有，即國家所所有土地的所所有權由國務務院代表國家家行使。任何單位和和個人不得侵侵占、買賣或或者以其他形形式非法轉讓讓土地。土地地使用權可以以依法轉讓。從上面法條條可知集體土土地使用權可可以依法轉讓讓，所以集體體土地使用權權是可以依法法轉讓在法律律上不存在障障礙的。對于于使用權是不不是同意轉讓讓或轉讓給誰誰因是由土地

13、地所有權人決決定，也就是是說因由村集集體決定，所所以對于村民民免費獲得的的宅基地使用用權建房后轉轉讓房屋時涉涉及土地使用用權移轉的，必必須附條件是是肯定的，如如經村集體同同意，或免費費改收費補交交，至于購入入房屋者不應應有身份的限限定。1982年年1月7日國國務院批轉的通通知明確規(guī)規(guī)定：“社員建房和和村鎮(zhèn)建設用用地，必須履履行申請審批批手續(xù)。集體體劃轉給社員員的宅基地，社社員可長期使使用，所有權權仍歸集體，嚴嚴禁買賣、出出租和違法轉轉讓?！惫P者認為這這條規(guī)定是針針對宅基地所所有權嚴禁買買賣、出租和和違法轉讓。在19999年5月6日日發(fā)布的國國務院辦公廳廳關于加強土土地轉讓管理理嚴禁炒賣土土地的

14、通知的的第二條規(guī)定定：加強對農農民集體土地地的轉讓管理理，嚴禁非法法占用農民集集體土地進行行房地產開發(fā)發(fā)。農民集體體土地使用權權不得出讓、轉轉讓或出租用用于非農業(yè)建建設;對符合合規(guī)劃并依法法取得建設用用地使用權的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因因發(fā)生破產、兼兼并等致使土土地使用權必必須轉移的，應應當嚴格依法法辦理審批手手續(xù)。此條也是針針對禁止集體體土地出讓、轉轉讓或出租用用于非農業(yè)建建設用地。對對于已批宅基基地農民建房房后賣房而引引起的宅基地地使用權的移移轉并沒有禁禁止。農民的住宅宅不得向城市市居民出售，也也不得批準城城市居民占用用農民集體土土地建住宅，有有關部門不得得為違法建造造和購買的住住宅發(fā)放土地地使用證

15、和房房產證。此條應是明明確規(guī)定居民民不能向農民民購買農村的的住宅和使用用集體土地建建造，這同原原城市的房屋屋農村戶口不不能購買的規(guī)規(guī)定相類似，而而以上的規(guī)定定據(jù)合同法規(guī)規(guī)定規(guī)定不能能用來否定農農村房屋買賣賣合同無效。2001年年8月31日日山東省人人民政府關于于加強農村宅宅基地管理的的通知明確確規(guī)定：“嚴嚴格禁止村民民或集體組織織以任何名義義向本村以外外的公民轉讓讓、買賣宅基基地，擅自轉轉讓、買賣的的，土地、建建設等行政管管理部門不得得辦理有關手手續(xù)，并由土土地行政主管管部門按照擅擅自轉讓土地地使用權的規(guī)規(guī)定依法處理理。”山東省高高級人民法院院關于審理房房地產案件若若干問題的意意見第566條更

16、加明確確的規(guī)定：“農農村宅基地使使用權的轉移移，必須經合合法批準未經審查批批準，宅基地地使用權不能能隨房轉移給給買主，房屋屋買賣、贈與與等行為也應應認定為無效效。”以上這些規(guī)規(guī)定筆者認為為從物權的法法理上分析都都有其欠缺的的一面，既然然房屋的產權權是村民所有有的，建房也也是經審批的的，而宅基地地所有權是村村集體所有，一一戶只能一次次申請，也就就是說在房屋屋的自然壽命命中法定占有有宅基地的使使用權是經審審批的，所以以宅基地使用用權是依附于于房屋上表現(xiàn)現(xiàn)出來，所有有權人不能單單獨行使占有有土地，只能能是地隨房走走，而現(xiàn)房屋屋贈與、買賣賣是對所有權權的一種處分分，是否有效效筆者認為應應按法律和國國務

17、院的法規(guī)規(guī)，其他的規(guī)規(guī)章和地方性性法規(guī)都不能能否認合同的的效力。當然從這些些從中央到地地方的法律法法規(guī)說明，政政府是禁止農農民的住宅向向城市居民出出售轉讓的，所所以大多數(shù)的的法院也是按按照這個原則則判令買賣無無效。但從房房地產權現(xiàn)狀狀為土地使用用權在法定的的期限內表現(xiàn)現(xiàn)為對房屋的的占有使用，房房屋所有權人人有權處分房房屋的所有權權及買賣雙方方意思自治原原則出發(fā)，判判令買賣合同同無效在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化的今今天不是最好好的解決辦法法。也不符合合同法、民民法通則關關于合同無效效的規(guī)定還有筆者認認為在實際的的操作中，嚴嚴格禁止宅基基地使用權的的買賣、轉讓讓和出租是不不完全合理的的。在第一部部份筆者分析析了

18、在土地使使用權有效期期內，地隨房房走是我國現(xiàn)現(xiàn)行法的一項項基本原則，法法律不能禁止止農村私有房房屋的轉讓，對對于禁止單獨獨宅基地使用用權的轉讓是是合理的，但但對于建房后后如果禁止宅宅基地使用權權隨房一起轉轉讓，從而禁禁止房屋的轉轉讓是法律依依據(jù)是有欠缺缺的，把宅基基地的使用權權和房屋的所所有權分離，國國家或所有人人控制對宅基基地的使用權權，但實際上上卻損害了村村民對自己房房屋的所有權權的完全行使使。地方政府府嚴格禁止宅宅基地使用權權的買賣、轉轉讓和出租有有其有利的一一面，雖然宅宅基地使用權權具有一定的的身份性質，但但筆者認為這這里的身份主主要是取得時時的身份性質質，這如城市市居民取得房房改房，

19、經濟濟適用房時需需審批，而取取得一定時間間后允許上市市交易，交易易時有一定的的附加條件。同同樣對于農村村村民申請取取得宅基地并并建房后，對對于房屋的所所有應采完全全權利的態(tài)度度，應允許有有條件轉讓。對對此人們可能能會擔心一旦旦允許農村房房屋可以向任任何人轉讓，則則宅基地就不不再與農村集集體的成員權權聯(lián)系在一起起，這不符合合宅基地使用用權的固有屬屬性，是沒有有必要的，因因為國家規(guī)定定了一戶一次次申請的原則則，社員的身身份屬性主要要在申請時體體現(xiàn)出來，申申請建房后強強調房屋所有有權完全行使使的權利，只只是轉讓時設設定一定的條條件，如需經經村集體同意意、征為國有有土地、需補補交土地費用用等。我們也也

20、應該看到，如如果不允許農農村房屋轉讓讓，這會使得得農村的不動動產難以進入入市場進行交交易，使房屋屋的交換價值值不能實現(xiàn)，在在一定程度上上會限制農民民的融資的手手段，甚至會會阻礙農村經經濟的發(fā)展。尤尤其是現(xiàn)階段段，許多農民民已經進城打打工，在城里里已經購置了了房產，在農農村的房屋已已經閑置，如如果不允許農農民轉讓房屋屋，將會造成成農村房屋的的長期空閑，不不符合物盡其其用的原則。3三、目前在在對于農村房房屋買賣法律律欠缺的情況況下，農村房房屋買賣應采采有條件有效效原則筆者曾經碰碰到過這樣一一個案子，一一城市老婦購購買了農村的的民房用以養(yǎng)養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是是知道的，從從沒有反對過過，從集體組組

21、織方面考慮慮認為宅基地地使用權已給給村民使用建建房，村民賣賣房這是很正正常的，但十十幾年過去了了，法院卻判判令買賣合同同無效。這使使得老婦住了了十幾年的房房子一轉眼就就不屬于自己己了，現(xiàn)在無無家可歸，境境況十分可悲悲。所以，這這樣的規(guī)定不不利于社會的的穩(wěn)定，會帶帶來某些不安安定因素，也也違反了所有有權人可行使使房屋所有權權處分原則，在在沒有改變宅宅基地所有權權現(xiàn)狀和對土土地的占有和和利用狀況下下，也違反了了合同意思自自治的原則，不不管是買方還還是賣方都不不利，而對集集體土地的使使用權也沒有有實質的影響響而農村房屋屋也應享有完完全的物權，所所謂物權，是是指公民、法法人依法享有有的直接支配配特定物

22、并對對抗第三人的的財產權利。物物權本質上是是一種支配權權，是權利人人對物的直接接支配;它具具有對抗第三三人的效力。對對房屋的所有有權是屬于物物權的一種。從從法理上分析析，村民對其其房屋具有絕絕對的支配權權。但是，從從實踐上，村村民對其房屋屋并沒有享有有該種權利，這這對村民是很很不公平的。同同時，按照意意思自治原則則，對于買賣賣合同，以雙雙方意思達成成一致為準。但但是，在農民民房屋轉讓的的問題上，并并沒有采意思思自治原則。這這些與法理上上相悖。在這里，土土地和房屋是是兩個物，只只是因為土地地和房屋自然然上的不可分分，法律才創(chuàng)創(chuàng)制了房屋所所有權人享有有土地使用權權，并使兩權權主體一致，以以簡化因房

23、屋屋與土地權利利不一致帶來來的麻煩和不不便。這樣，雖雖然房屋和土土地是相互獨獨立的物，但但土地和房屋屋使用權的一一體性，使我我國的房地產產權也一體化化。由此便創(chuàng)創(chuàng)立了土地使使用權隨房屋屋的處分而處處分，即地隨隨房走和房屋屋隨土地使用用權的處分而而處分，即房房隨地走這兩兩個原則。4宅基地所有有權屬農村集集體經濟組織織所有，其使使用權由集體體組織按法律律規(guī)定的條件件和程序劃撥撥給村民使用用。作為宅基基地使用權人人，有權在取取得的土地上上享有占有、使使用的權利，可可以在該土地地上建造住房房以及其他附附著物。作為為使用權人無無權單獨轉讓讓宅基地，但但如果使用權權人在宅基地地上以建造了了房屋，房屋屋的所

24、有權的的完整權能屬屬于宅基地的的使用權人。此此時，房屋的的所有權與土土地的使用權權分屬不同的的權利主體，雙雙方在權利行行使方面必然然相互牽制。而而房屋與土地地緊密結合的的特點決定了了二者必有一一方要妥協(xié)，或或者地隨房走走或者房隨地地走。在我國國，城市和農農村私有房屋屋的宅基地均均不得單獨轉轉讓，故此在在這里只存在在地隨房走的的現(xiàn)象。如果只能允允許房隨地走走，那么村民民因不享有土土地的使用權權將影響其房房屋的所有權權的行使。他他只能對其建建筑物或其他他附著物享有有占有、使用用、收益的權權利，而無從從行使最重要要的處分的權權能。如果宅宅基地上使用用權人欲走出出農村，到外外面的世界開開辟一番事業(yè)業(yè)，

25、其宅基地地上的合法建建筑只能通過過出租來發(fā)揮揮物的效用。無無疑，這使其其權利的行使使很不充分。如如果允許地隨隨房走，即村村民有權出售售住房，村民民對房屋所有有權的行使將將不存在任何何障礙，此舉舉并不影響集集體經濟組織織對土地享有有的所有權。宅宅基地一旦劃劃撥給村民使使用，集體經經濟組織對其其所有的土地地實際上并不不能行使更多多的權利。當當村民出售房房屋時，僅僅僅是宅基地的的使用權人換換了另外的主主體，村民并并不能通過出出售房屋而從從中獲得宅基基地的收益，他他只能獲得出出售建筑物的的利益。因此此，對集體經經濟的經濟利利益并不存在在侵犯的問題題。且允許村村民房屋自由由轉讓，將使使村民的房屋屋發(fā)揮最

26、大的的效用。據(jù)人民日日報報道，根根據(jù)最新出臺臺的蘇州市農農民宅基地轉轉讓相關條例例，蘇州將允允許農民住宅宅有條件轉讓讓。報道說，作作為全國首創(chuàng)創(chuàng)的重要舉措措，蘇州農民民進城后，農農宅將可以轉轉讓、出售。日日前，蘇州各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼鑼密鼓，成立立農民住宅置置換中心。屆屆時，農民宅宅基地將可通通過住宅置換換中心自由轉轉讓。蘇州土土地部門負責責人介紹說，制制訂這一政策策的主要目的的是推動蘇州州農村的城市市化進程。長長期以來，農農村住宅一般般只有宅基地地使用證，土土地屬集體所所有。由于農農村住宅缺少少土地證、房房產證，交換換一直存在著著困難。農民民進城后，原原先的住宅要要么轉讓給屬屬于同一集體體組織的農民民，要么就只只有空置。這這樣做的后果果是：一方面面，城市居民民或外來者根根本無權購買買農民房，另另一方面，也也導致農村住住宅價格低廉廉，一定程度度上影響了農農民進城購房房、定居的速速度。因此，蘇州州的作法是，對對城市規(guī)劃以以確定為居住住區(qū)范圍內的的農民宅基地地，將由政府府確權或征為為國有土地，土土地上的農民民住宅則納入入城市私房管管理，只要補補交土地出讓讓金，這些農農宅就可以進進行房產交易易。而在各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成成立農民住宅宅置換中心，進進城農民的住住宅可由中心心預付一