關(guān)于保障性住房的和諧供給模式對策的思考

1、保障性住房的和和諧供給模式對策思考保障性住房是指指政府在對中中低層收入家庭實(shí)行分分類保障過程程中所提供的的限定供應(yīng)對對象、建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價價格或租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等具有社會保保障性質(zhì)的住住房，其實(shí)質(zhì)是政政府利用國家家和社會的力力量，通過行行政手段為中中低層收入家庭提供適適當(dāng)住房，解解決他們的住住房問題。保保障性住房主主要包括五個個方面：經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、廉廉租房、公共共性租賃房、安置房和兩限商品房。這五個方面的的保障性住房房的出現(xiàn)，是國家為了滿足不同同類型的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入人群，提供的不同類類型的住房供供應(yīng)。一、保障性住房房和諧供給的重要意義從住房保障的發(fā)發(fā)展歷程和政政策制定過程程來看，我國國的保障性住住房建

2、設(shè)呈現(xiàn)現(xiàn)出 “1978年以以前的單位分分房和農(nóng)民自自建房”、“ 1980年代代末至19990年代中期期的集資合作作建房和安居工程”、“1998年至2007年的經(jīng)濟(jì)適適用住房和廉廉租房開始建建設(shè)”和“2007年至今的廉廉租房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房對對低收入困難難家庭的全覆覆蓋” 明顯的四個階段性特特征。四階段雖然然側(cè)重點(diǎn)不同同，但是同歸歸于建設(shè)保障障性住房是為為了構(gòu)建社會會主義和諧社社會的重要舉舉措，是國家家關(guān)注民生，以人為為本，執(zhí)政為為民的具體體體現(xiàn)。（一）建設(shè)保障障性住房是管管理通脹預(yù)期期、保持經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展的需要。在2010年1月中央出臺的“國十一條”中，加大各類保障房供應(yīng)量再次成為政府平

3、抑房價的重要措施。近年來，全國部分城市房價上漲較快，有的城市房屋租賃價格也明顯上升，給群眾改善住房條件帶來很大壓力，成為社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題之一。特別是，住房價格持續(xù)過快上漲，容易形成房地產(chǎn)“泡沫”，帶來潛在的或現(xiàn)實(shí)的金融風(fēng)險，擾亂乃至破壞經(jīng)濟(jì)正常循環(huán)。在這個問題上，國際上有不少深刻教訓(xùn)，日本經(jīng)濟(jì)長期低迷，美國發(fā)生“次貸”危機(jī)，都與房地產(chǎn)“泡沫”有關(guān)。保障性住房和諧供給，既可以增加住房有效供應(yīng)，分流商品住房市場需求，還可以穩(wěn)定群眾住房消費(fèi)預(yù)期，對市場起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用，有利于管理好通脹預(yù)期，把經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭保持下去。（二）建設(shè)保障障性住房是解解決中低收入入家庭住房問問題、實(shí)

4、現(xiàn)建建設(shè)海南國際際旅游島大背背景下社會和和諧的需要。建設(shè)海南國國際旅游島上上升為國家戰(zhàn)戰(zhàn)略，這是繼繼海南建省辦辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)之之后，又一件件具有里程碑碑意義的大事事。實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千千萬間,大批天下寒寒士皆歡顏”是建設(shè)國際際旅游島健康康、快速發(fā)展展的必然要求求，也是國際際旅游島建設(shè)設(shè)的重要組成成部分。在這個大大背景下，房房地產(chǎn)問題變變得異常的敏敏感，房地產(chǎn)產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重重的市場失靈現(xiàn)象象，表現(xiàn)為房房價過高，供供給和需求之之間嚴(yán)重失衡衡，一方面大大量的城鎮(zhèn)居居民買不起房房，而另一方方面大量高價價房空置。經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)十大原原理之一：政政府有時可以以改善市場結(jié)結(jié)果，面對買賣兩頭頭困境的奇怪怪現(xiàn)象，政府府宏

5、觀調(diào)控這這時候顯得尤尤為必要和有有效。政府通過再分分配行為糾正正住房流通機(jī)制對社社會福利函數(shù)數(shù)的偏離，而而保障性住房房制度能對中中低收入住房房困難家庭實(shí)實(shí)行“托底”。這種做法法順民意、解解民憂，有利利于紓緩群眾眾困難，調(diào)節(jié)節(jié)收入分配關(guān)關(guān)系，使人民民共享發(fā)展成成果；有利于于體現(xiàn)公平正正義，化解社社會矛盾，促進(jìn)社會和和諧穩(wěn)定。（三）建設(shè)保障障性住房是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展展方式、調(diào)整整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的的需要。擴(kuò)大內(nèi)需是是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的基本立立足點(diǎn)和長期期戰(zhàn)略方針，也也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展方式、提提高增長質(zhì)量量效益的內(nèi)在在要求。保障障性住房建設(shè)一頭頭牽著發(fā)展，一一頭牽著民生，既既能增加投資資，又能帶動動消費(fèi)，對擴(kuò)擴(kuò)

6、內(nèi)需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式式具有重要作作用。地方政府增加加保障性安居居工程建設(shè)支支出，可以發(fā)發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)應(yīng)，發(fā)揮房地地產(chǎn)業(yè)鏈條長長的作用，帶帶動大量社會會資金投入住住房建設(shè)，促促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展。群眾眾有了新居，要要進(jìn)行裝修，購購買家具、電電器和其他生生活用品，還還會直接擴(kuò)大大消費(fèi)需求。解解除居住的后后顧之憂后，居民的的消費(fèi)信心和和能力也會增增強(qiáng)，從而增增加其他商品品的即期消費(fèi)費(fèi)。還要看到到，推進(jìn)保障障性住房建設(shè)設(shè)，不僅對全全局發(fā)展有利利，而且對地地方發(fā)展有利利。此外，地地方如果人居環(huán)境境差，還會影影響市容市貌貌，影響投資資與發(fā)展環(huán)境境，影響城市市長遠(yuǎn)發(fā)展。近近年來，海南南省通過實(shí)施施保障性安居居

7、工程特別是是推進(jìn)公共租租賃住房、棚棚戶區(qū)改造，既既解決了貧困困人口集中成成片居住的問問題，促進(jìn)了了社會結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，又改善善了城市環(huán)境境和形象，吸吸引各類生產(chǎn)產(chǎn)要素集聚，實(shí)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)再造和和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，起起到“建設(shè)改造一一片、帶動提提升一方”的作用。二、保障性住房房和諧供給不不足成因分析析為了做好“一號號民生工程”，海南省委委、省政府在在2010年撥付10億元提高城城鄉(xiāng)居民住房房保障能力，同同時，安排2.5億元支持保保障性住房建建設(shè)，省國土環(huán)境境資源廳單單單在2011年就為全省保障障性住房建設(shè)設(shè)供地807公頃。這些些舉措的實(shí)施施雖然有力地地支持保障性性住房建設(shè)，但但是保障性住住房建設(shè)仍存存在規(guī)劃不

8、全全面，住房的的結(jié)構(gòu)不夠符符合低收入群群體需要等諸諸多問題。（一）主觀上說說，地方政府府在保障性住住房供給中的的宏觀調(diào)控不不足。1、住房保障體體系缺乏統(tǒng)籌籌安排和長遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃。地方方市縣由于缺缺少專業(yè)技術(shù)術(shù)人員，規(guī)劃劃建設(shè)專業(yè)性性不高，短期期性規(guī)劃較多多，因此保障障性住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃編制工工作相對滯后。拿海南省省樂東縣來說說，它雖然從從2007年起就出臺臺了經(jīng)濟(jì)適適用住房建設(shè)設(shè)和管理實(shí)施施方案等意意見，但受限于資金金、技術(shù)、人人員等因素的的影響，尚處處在完善過程中。況且現(xiàn)有的職職工住房公積積金制度、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和廉租房制度度等住房保障障措施相互分分離，分屬不不同部門管理理，缺乏統(tǒng)籌籌安排。2、住

9、房保障資資金投入不足足。保障性住住房隸屬于政政策性住房，與與商品房開發(fā)發(fā)相比，利潤潤空間較小，房房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)進(jìn)入積極性不不高，建設(shè)資資金投入不足足。雖然地方方政府每年啟用大量資金金投入保障性性住房建設(shè)，但但是由于財政政困難，資金金缺口壓力巨巨大，在建項項目資金投入入不足，致使使保障性住房項目建設(shè)設(shè)進(jìn)度與實(shí)際際需求相比差差距明顯。資資金不足已成成為保障性住住房建設(shè)的主主要制約因素素。3、住房保障制制度建設(shè)相對對滯后。從我我國住房保障障制度改革歷歷程可以看出出，大部分規(guī)規(guī)定是以政策策和規(guī)章制度度體現(xiàn)的，以以通知、意意見和辦辦法等文件件形式來推動動住房保障工工作，部分文文件甚至是在在住房保障問問

10、題比較突出出的背景下出出臺的，這樣樣就導(dǎo)致住房房保障制度的的法律權(quán)威性性不夠，政策策調(diào)整缺乏嚴(yán)嚴(yán)肅性和連貫貫性，缺乏長長遠(yuǎn)性和長效效機(jī)制。這固固然與市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型型這一時代特特征密切相關(guān)關(guān)，但不可否否認(rèn)的是，它它也是住房保保障制度改革革難以深入、保障水平平偏低、運(yùn)行行管理體系不不順暢等問題的的根本原因之之一。根源在在于制度建設(shè)設(shè)存在一定的的滯后性，住住房保障在民民生建設(shè)中的的重要地位無無法得到足夠夠重視，住房房保障法律法法規(guī)體系和相相關(guān)制度還不不夠完善。住住房保障是一一項長期工作作，需要有完完善法制體系系才能穩(wěn)步有有序推進(jìn)。4、尚未形成科科學(xué)的管理機(jī)機(jī)制?？v觀海海南省各市縣縣，住房保障障各

11、項基礎(chǔ)工作作還不夠扎實(shí)，基本上上均未建立房房地產(chǎn)市場信信息管理系統(tǒng)統(tǒng)，住房保障規(guī)范范管理工作也未做到位。比如，物業(yè)管管理是保障性性住房配套管管理的重要方面，但是目前物業(yè)業(yè)管理仍處在在起步階段，各類保障性住房的配套設(shè)施等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對低收入家庭而言，既然享受到較高層次的服務(wù)設(shè)施，理應(yīng)承擔(dān)較高的物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)費(fèi)的增加將會加重低收入家庭的困難。如果沒有相應(yīng)的政策與法規(guī)來保障低收入家庭，即使一部分低收入家庭能申請得起保障性住房,也有可能因各種費(fèi)用過高而住不起保障性住房。（二）客觀上說說，地方政府府在保障性住住房供給中的的激勵因素不不足。詹姆斯斯.布坎南的公公共選擇理論論認(rèn)為，人都都是理性行為為者，

12、其行為為的目的是謀謀求私利的最最大化。政治治領(lǐng)域中的人人都是“經(jīng)濟(jì)人”，均以追求求經(jīng)濟(jì)利益最最大化為目標(biāo)標(biāo)。同樣在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中，地方政府官官員也決不是是簡單的政策策解釋者和執(zhí)執(zhí)行者，他們們往往從短期期效應(yīng)出發(fā)，注注重任期內(nèi)的的權(quán)力、利益和政績, 關(guān)注GDP的增長等等，在在追求社會發(fā)發(fā)展效率的同同時而忽略了了社會公平?？偪傮w來說，地地方政府建設(shè)設(shè)保障性住房房動力不足的的原因既有利利益上的驅(qū)動動又有制度上上的缺失。以以政府建設(shè)廉廉租房為例，一一方面需要其其出錢出地。對對于地方政府府而言, 出土地比出出資金更能觸觸動其利益。因因?yàn)槌鲑Y金只只是土地出讓讓金凈收益的的10% ,而出土地則則相當(dāng)于拿出出1

13、00%的土地出讓讓金。土地出出讓金在各地地政府財政收收入中占據(jù)相當(dāng)當(dāng)大的比例，這這種情況非常常普遍。目前前，各地政府府通過土地拍拍賣這種形式式，讓出價最最高者得到土土地，這種看看似公平的制制度其實(shí)是在在實(shí)現(xiàn)地方政政府的利益最最大化，而地價的的大幅上升推推動了房價更快上漲漲，從而構(gòu)成成惡性循環(huán)。另另一方面，廉廉租房等保障障性住房的供供應(yīng)對房價又又有一定的抑抑制作用，而而房價的下跌跌既會抑制地地方政府的GDP增長，又影影響到官員政政績。同樣，與與普通商品房房相比，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的建建設(shè)用地以行行政劃撥方式式供應(yīng)，免征征土地出讓金金，同時還有有21項稅費(fèi)是減減半征收的，也也不利于政府府財政收入與部門利

14、益益的最大化。更何況廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策，一直以來都缺少明確的硬性指標(biāo)，更多的是一種原則性的規(guī)定，這使得保障性住房制度缺少足夠的剛性，而根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，只有剛性的規(guī)定才能真正被遵守。鑒于以上兩方面的原因，使得地方政府在保障性住房建設(shè)上缺乏激勵，而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理之一：人們會對激勵做出反應(yīng)，而政府也一樣，缺少激勵就缺少動力，導(dǎo)致保障性住房供給不足。三、從縣域來看看，加快保障障性住房和諧諧供給的對策策建設(shè)海南國際旅旅游島，需要要保障性住房房跟上腳步。在“十二五”開局階段，各市縣政府應(yīng)當(dāng)樹立起包容性的發(fā)展觀念，堅持國家對保障性住房已形成的一些基本問題和實(shí)施路徑上比較明確的思路，完善

15、和改善適合本地區(qū)保障性住房發(fā)展的政策法規(guī)，促進(jìn)保障性安居工程建設(shè)步入良性循環(huán)軌道。（一）建立多元元的資金籌措措渠道，形成成穩(wěn)定的住房房保障資金來來源。當(dāng)前,全國住房保障障資金來源中中公積金增值值收益受貸款款比例與總額額、資金運(yùn)作作成本以及存存貸款利率變變化的影響，土土地增值收益益則受出讓土土地數(shù)量和眾眾多成本變化化的影響，都都不具有穩(wěn)定定性。要根本本解決面向低低收入群體的的保障性住房房問題，無論論是開發(fā)建設(shè)設(shè)還是租金補(bǔ)補(bǔ)貼，應(yīng)建立立激勵制度，鼓鼓勵機(jī)構(gòu)資金金和民間資本本等多元化的的資本投入進(jìn)進(jìn)來，將廉租租房資金供給給由政府主導(dǎo)導(dǎo)擴(kuò)展到政府府、銀行、企企業(yè)和民間組組織等，形成成以政府財政政資金為

16、主、社社會資金為輔輔的融資機(jī)制制，為保障性性住房建設(shè)提提供長期穩(wěn)定定的資金來源源。1、將住房保障障納入公共財財政體系。保保障性住房支支出應(yīng)納入財財政預(yù)算，加加大監(jiān)督、執(zhí)執(zhí)行力度，并并向社會公示示，以提高政政府政務(wù)的信信息透明度。通通過安排一定定的財政資金金支持住房保保障，運(yùn)用多多種政策手段段給予低收入入群體不同的的保障支持力力度，幫助低低收入群體獲獲得基本的住住房。2、建立健全社社會資金投入入住房保障的的政策體系。支持信貸資金的進(jìn)入，鼓勵商業(yè)銀行加大信貸支持力度；鼓勵企業(yè)資金注入，加大對保障性住房建設(shè)的各項優(yōu)惠政策的落實(shí)力度，對保障性住房免收各項行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金以及有關(guān)稅費(fèi),減少保障

17、性住房的建設(shè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商承建一定比例的公共廉租房，并利用資本市場籌集增加住房保障資金。充分發(fā)揮政府職能的作用，運(yùn)用財政、稅收、金融等政策手段,鼓勵增量和存量保障性住房的供給，引導(dǎo)和拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。比如，樂東縣把足額配套住房公積金的比例從2007年的5%提升到2011年的12%。良好的政策體系，保證了該縣1442戶購房職工發(fā)放個人住房公積金貸款8205.9萬元，引進(jìn)開發(fā)商投資經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金14660多萬元，有效地為該地區(qū)的發(fā)展留住了人才。3、將土地收益益更多地服務(wù)務(wù)住房保障民民生項目。政政府出讓土地地時，應(yīng)加大大“招、拍、掛”力度， 讓地價透明明化，土地收收

18、益中用于保保障性住房建建設(shè)的比例不不應(yīng)低于10%，讓更多居居民分享國有有土地增值的的收益。然后后從“招、拍、掛掛”收入中拿出出一部分建立立基本住房保保障基金，專專項用于廉租租房建設(shè)等住住房保障事項項的支出。 （二）加大保障障性住房用地地供應(yīng)和監(jiān)管管力度，確保保土地的合理理使用。建設(shè)設(shè)國際旅游島島背景下，對于于海南來說加加快保障性住住房建設(shè)已是是大勢所趨，而而提高土地供供應(yīng)和開發(fā)利利用效率是加加快保障性住住房建設(shè)進(jìn)度度的關(guān)鍵。為為加大保障性性住房用地供供應(yīng)和監(jiān)管力力度，確保保保障性住房用用地的有效供供應(yīng)，地方應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)抓好：一是合理制定定保障性住房房用地計劃。保保障性住房用用地供應(yīng)計劃劃經(jīng)批準(zhǔn)后，

19、應(yīng)應(yīng)及時通過地地方政府網(wǎng)向向社會公開，接接受社會監(jiān)督督。對列入年年度建設(shè)計劃劃的保障性住住房項目用地地要做到應(yīng)保保盡保，按照照確定的年度度建設(shè)計劃，優(yōu)優(yōu)化項目選址址，加快用地地審批，及時時將經(jīng)批準(zhǔn)的的供應(yīng)計劃落落實(shí)到具體地地塊。二是規(guī)范保障障性住房用地地管理。土地地供應(yīng)后，不不得隨意改變保障障性住房用地地的性質(zhì)。城城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整整后需要改變變用地性質(zhì)的的，應(yīng)由政府府收回土地。規(guī)規(guī)范土地使用用合同管理，在在合同中嚴(yán)格格約定土地使使用條件、開開竣工時間、違違約責(zé)任等約約束性條款。同同時，要加大大棚戶區(qū)改造造工作的力度度。三是加強(qiáng)保障障性住房用地地供后監(jiān)管。充充分利用土地地市場動態(tài)監(jiān)監(jiān)測與監(jiān)管系系統(tǒng)，

20、準(zhǔn)確掌掌握地方保障障性住房用地地的供應(yīng)和開開發(fā)利用情況況。地方政府府應(yīng)當(dāng)對沒有有按約定時間間開工建設(shè)和和竣工、按合合同約定提供供配建保障性性住房的，要要依法依規(guī)提提出處理意見見，督促限期期完成開發(fā)，確確保保障性住住房用地供應(yīng)應(yīng)計劃落實(shí)到到位。（三）大力發(fā)展展公共租賃住住房，完善和和改進(jìn)現(xiàn)行住住房供應(yīng)體系系。隨著海南國際際旅游島的建建設(shè)，各市縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展步步伐的加快，城城市化水平的的不斷提高，外外來人口不斷斷涌入，人口口的流動性增增大，從縮小小城鄉(xiāng)差距、縮縮小貧富差距距、構(gòu)建和諧諧社會的角度度考慮，應(yīng)該該逐步考慮和和解決這些低低收入的外來常住住人口的租房房問題。從目目前的實(shí)際情情況出發(fā)，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)

21、推進(jìn)公公共租賃房、棚棚戶區(qū)改造制度建建設(shè)。公共租租賃住房、棚棚戶區(qū)改造是住房房保障制度上上的一種創(chuàng)新新，由于加入入了政府保障障的力量，其其租金高于廉廉租房，但又又低于市場商商品房租金，能能夠?yàn)椴煌瑢訉哟?、不同類類型的城市居居民提供與其其消費(fèi)能力相相適應(yīng)的住房房條件。其最最大的創(chuàng)新和和益處就是適適當(dāng)擴(kuò)大了住住房保障的覆覆蓋范圍，在在堅持廉租房房針對居住困困難的低收入入家庭的前提提下，關(guān)鍵是是把中等偏低低收入階層也納入入到公共租賃賃房體系和住住房保障體系系中來，中等等收入以上階層不不能或不愿意意購買經(jīng)濟(jì)適適用住房的，可可以選擇公共共租賃房。與與此同時，還還能適度地把把常住本地的的低收入非本本地戶籍

22、人口口納入公共租租賃房體系中中來。大力發(fā)發(fā)展公共租賃賃房，能夠真真正讓住房保保障落到實(shí)處處，同時又不不會干擾純粹粹市場化的商商品住宅市場場，還可能有有效避免經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房實(shí)際際操作中的種種種弊端。樂樂東縣作為海南省2011年開展公共共租賃住房建建設(shè)試點(diǎn)市縣縣之一，其公共租賃賃住房建設(shè)采采取由開發(fā)商商直接開發(fā)建建設(shè)，房管等等職能部門監(jiān)監(jiān)督管理的模式。至2010年12月31日止，該縣324套公共租賃賃住房已全部部開工建設(shè)，解解決了部分低低收入家庭住住房問題。公共租賃住住房的供給，促促進(jìn)了和諧社社會建設(shè)，進(jìn)一步步完善了地方方住房保障體體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健康的的發(fā)展，為加快轉(zhuǎn)變地方方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方方式、調(diào)整優(yōu)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、保持經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展具