Z物業(yè)管理80問匯編

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 物業(yè)管理80 問 目 錄 一、物業(yè)管理基本概念 二、購房時應關(guān)注的物業(yè)管理事項 /三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 五、物業(yè)服務(wù)和費用 六、專項維修資金的歸集、使用和管理 七、物業(yè)的使用和維護 1 一、物業(yè)管理基本概念 問 1、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服 務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護 相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解： 業(yè)主選聘 有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動中兩 重要的

2、主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義 務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、 管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 問 2、為什么要實施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理： （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，90 年 代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有 房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形 勢。 （2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家 庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房

3、屋財產(chǎn)的使用、維護、 值提 出了較強的服務(wù)要求， 方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美， 同時還要求房屋的 值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 （3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理要求專業(yè)性程度高。 物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、 在物業(yè)的 值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建 筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求專業(yè)文化程度高。這種公共性 的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單 業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專 業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。 問 3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要

4、有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房 屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為業(yè)主”外，購買預售商品房（含經(jīng)濟適用 房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的購房人”可以視為業(yè)主”。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物 業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的 份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時 也要履行相應的義務(wù)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大 會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

5、選舉業(yè) 主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則， 行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等 義務(wù)。 2 二、購房時應關(guān)注的物業(yè)管理事項 問 4、為什么購房時要關(guān)注物業(yè)管理事項？ 答：購房時就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因為在 業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等 有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關(guān) 系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容 易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理 事項，

6、即使是預售房屋，購房時離入住還有 段時間，也應在購房時與開發(fā)單位 約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 問 5、購房時應注意哪些物業(yè)管理事項？ 答：主要簽訂好兩 文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。 購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù) 內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。 問 6、是否可以到辦理入住手續(xù)時再看業(yè)主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業(yè)主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書 面承諾遵守臨時業(yè)主公約。建設(shè)單位應當在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在 房屋銷售時，將業(yè)主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住

7、手續(xù) 時再將業(yè)主臨時公約出示給買房人看。 問 7、業(yè)主臨時公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主 在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時公約規(guī) 定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了 證小區(qū)全體住戶的安 全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán) 公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。 問 8、業(yè)主臨時公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、 管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應承擔的責任等

8、事項依 法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 問 9、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如 別業(yè)主不 按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵 害，應該賠償損失。 對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、 可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告 有關(guān)部門。 3 問10、業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè) 主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主

9、大會成 立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。 問11、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么 不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物 業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對入住的每 業(yè)主都是 樣的，支付的費用也應 該是 樣的。如果與每 業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不 樣，沒有可操作性；如 果約定的費用不 樣， 樣的服務(wù)水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的 業(yè)主不公平。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等 條款應由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持 致，

10、開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能 由 別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定 的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應理解為霸王條款。 問12、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實 行？ 答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 等按新合同 行。 問13、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前 期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要

11、求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物 業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。 問14、業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交 納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主 應當按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 問15、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單 業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？ 答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主 必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定， 交納物業(yè)服務(wù)費用。 三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 問16、什么是業(yè)主大會？

12、 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應物業(yè)管理區(qū)域 4 成立的， 物業(yè)管理區(qū)域成立 業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 問17、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃 分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應當考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程 度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃等因素；住宅與 非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 問18、什么時候應成立業(yè)主大會？ 答：新建和已建成的商品房 （包括經(jīng)濟適用房）入住率超過50%的或入住率 不足50%

13、但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物 業(yè)管理區(qū)域，應當盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會。 問19、如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 答：應按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會： （1）成立籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設(shè) 單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中 的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基 礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 籌備組的主要職責如下： 確定首次業(yè)主大會

14、會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案） 和 業(yè)主公約（草案）； 確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 上述工作- 應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （2）籌備組應自組成之 起30 內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過 業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房 管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導、監(jiān)督。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之 起成立。 問20、什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有 業(yè)

15、主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主 致同意， 可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委 員會職責。 問21、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。以每 平米為投票權(quán)計算基數(shù)，不足 平米部分不予計算。 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過 業(yè)主大會議事規(guī)則確定。 5 問22、業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。 問25、業(yè)主大會是

16、否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召 開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問24、業(yè)主大會具有哪些主要職責？ 答：業(yè)主大會主要職責如下： （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （5）制定、修改物

17、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共 秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 問25、業(yè)主大會如何決議才有效？ 答： 般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會作出制 定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資 金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上 通過。 問26、什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的 行機構(gòu)，具體實施業(yè) 主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù) 般為5 至9 人的單數(shù)，業(yè)

18、主委員會主任、 副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 問27、業(yè)主委員會職責是什么？ 答：業(yè)主委員會的主要職責為： （1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履 行物業(yè)服務(wù)合同； （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （5）業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會應當監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè) 主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。 6 問28、什么人可以當選業(yè)主委員會委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員： （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；

19、（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （5）具有一定組織能力； （6）具備必要的工作時間。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和 政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。 問29、業(yè)主委員會是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會應自選舉產(chǎn)生之 起30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管 局備案。備案時須提交業(yè)主委員會備案單及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、 業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 問30、業(yè)主委員會如何作出決定？ 答：經(jīng)1/3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)

20、主委員會主任認為有必要的，應 當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員 人數(shù)半數(shù)以上通過。 業(yè)主委員會的決定應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 問31、什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （4）有犯罪行為的； （5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 問32、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？ 答：業(yè)主

21、大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的 決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 問33、什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具 有約束力。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主 應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項。 問34、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定 方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 7 問35、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)

22、管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、 目的是為了 障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建 設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與 成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)、與社區(qū)居委會 相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應當告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員 會作出的決定，應當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治 管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問36、新建住宅是否必須進行招標選

23、聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇 物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應通過招標的方式選聘具有相應資質(zhì) 的物業(yè)管理企業(yè)。 問37、業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應進行招標？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服 務(wù)的，可不再進行招標，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 問38、業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應當有持有多少投票權(quán)的業(yè) 主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所 持投票權(quán)2/3 以上通過。 問39、業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應當告知社區(qū)居委會和街道

24、辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè) 的決議后，應當及時告知當?shù)亟值擂k事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問40、業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應當就哪些事項形 成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項： （1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標； （2）確定采取公開招標或邀請招標方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后， 由業(yè)主大會最終確定中標人； （4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。 問41、業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標前，應當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房

25、屋管理局備案。 備案時，應提交以下資料： （1）業(yè)主大會決議； （2）招標公告或者投標邀請書； 8 （3）招標文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的， 還應提交雙方簽訂的委托書。 問42、業(yè)主委員會組織招標過程中，如何 證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應從以下幾個方面 障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標 前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的 評標報告向全體業(yè)主

26、公示； （4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合 同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全 體業(yè)主公示。 問43、業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應當提前多少天告知 原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應 當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三 月將有關(guān)決議書面告 知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理 企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問44、業(yè)主委員會招標應當何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作

27、，應在原物業(yè)服務(wù)合同 到期前 月完成。 問45、業(yè)主委員會通過招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應當如何組織新老企 業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在解除與原物業(yè)管理企業(yè) 的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織， 原物業(yè)管理企業(yè)應將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工 程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護 養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量 修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業(yè) 和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完

28、畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應退出物業(yè)管理區(qū)域。 問46、如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管 理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán) 利義務(wù)、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004 年5 月頒 布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 9 五、物業(yè)服務(wù)和費用 問47、物業(yè)服務(wù) 般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋 及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相

29、關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序活動； 般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序 維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問48、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 般提 到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受 別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備 的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。 問49、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主 人身和財產(chǎn)負責？ 答：物業(yè)管理企

30、業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共 財產(chǎn)的看管，包括： （1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明 顯標志和防范措施； （2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時 停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢； （3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、 小品、花、草、樹木、果實等； （4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于 次的防范檢查和巡邏， 巡邏不少于2 人，做到有計劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采 取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 物

31、業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企 業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應依 法承擔賠償責任。 問50、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以， 物業(yè)管理區(qū)域應由 家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管 理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù) （比如保潔、綠化、電梯維護等） 委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的 全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 問51、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主 （臨時）公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)

32、主 （臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授 權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采 取其他處理措施。 10 問52、車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同 時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛， 停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 問53、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修 費用。 問54、自用部位

33、、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管 理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。 問55、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？ 答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人 約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 問56、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務(wù)費用。 問57、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動 車、非機動車管理制度和管理方

34、案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證， 出門憑證放行； 證停車有序，24 小事設(shè)專人看管；長期存放的，應簽訂存車 協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問58、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？ 答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于 裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應當退還押金。 物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應承擔以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝 修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查， 嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證

35、管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修 協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放 時間不得超過三天。 問59、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理 費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè) 服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè) 主應當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問60、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？ 答：物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量 11

36、 進行考核，不對物業(yè)服務(wù)費用進行審計。 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對 物業(yè)服務(wù)支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主 承擔，審計結(jié)果對雙方都有約束力。 六、專項維修基金 問61、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單 幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資 金。” 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè) 修期滿后物業(yè)共用部位，共用 設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。” 問62、專項維修資金的用途是什么？ 答：專項維修資金專項用于住宅共用

37、部位共用設(shè)施設(shè)備的 修期滿后的維修 工程，即除 常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問63、不交納專項維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和 權(quán)屬登記手續(xù)。 問64、業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ 答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小 區(qū)辦負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，證專戶存儲、 ?？顚Ｓ谩８鶕?jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。 問65、專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進行管理與使用？ 答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，業(yè)

38、 主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開 戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與 物業(yè)管理企業(yè)簽訂 維修資金委托代管協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 按照專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進行管理。 問66、維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來說維修資金的使用應當遵循年度普算-制定維修計劃- 制工程預 算-批準預算-委托施工-工程驗收-分攤費用與支取資金-公布賬目”的程序。 問67、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任 人承擔費用，不得使用維修資金。其他

39、按照受益人（業(yè)主）原則分攤使用維修資 金。 問68、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時，業(yè)委會應提議續(xù)籌。籌集的 12 標準和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額 般按業(yè)主所擁有的建筑面積分攤， 由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細戶。 七、物業(yè)使用和維護 問69、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛 樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共

40、建筑和共用設(shè)施用途的，應當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當提請業(yè) 主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問70、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛 樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當提請業(yè) 主大會討論決定

41、同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問71、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、 挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和 場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、 挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。 問72、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能 擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、 物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

42、問73、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng) 營。如需經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照 規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問74、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? 答： 幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體 業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意 13 后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問75、業(yè)主能否不

43、按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是 會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主 感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其 值增值的作用。為了維護公共安全 和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守業(yè)主（臨 時）公約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 問76、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán) 益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞 的，還可以要求其承擔賠償責任。 問77、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供

44、熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責 維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供 熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專 業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。 問78、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系 統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè) 主，甚至整 物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公 共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配 合。 問79、業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連 設(shè)施安全