旅館籌備作業(yè)計(jì)劃及資金預(yù)估概要

1、葉予舜 編 旅館籌備作業(yè)計(jì)計(jì)劃旅館的籌備工作作，是整體旅旅館事業(yè)開發(fā)發(fā)過程中，從從規(guī)劃期進(jìn)入入實(shí)現(xiàn)期的一一個(gè)最重要的的執(zhí)行方法和和手段。無論論旅館的整體體開發(fā)計(jì)劃如如何完美、市市場定位如何何正確、建筑筑硬件規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)如何完善善、工程施工工品質(zhì)如何優(yōu)優(yōu)秀，但如果果旅館的籌備備工作不夠?qū)I(yè)或作業(yè)程程序不正確、或或作業(yè)方式太太低等等因素素，都會(huì)造成成后續(xù)經(jīng)營管管理的嚴(yán)重錯(cuò)錯(cuò)誤。旅館籌備作業(yè)者者團(tuán)隊(duì)背景經(jīng)經(jīng)驗(yàn)大約可分為：旅館開發(fā)籌備專專業(yè)；旅館經(jīng)營管理專專業(yè)；旅館開發(fā)籌備專專業(yè)一般而言，就是是從無到有有的原創(chuàng)創(chuàng)性開發(fā)專專業(yè)，撰寫或或制作開發(fā)計(jì)計(jì)劃（Masster PPlan）或依依據(jù)開發(fā)計(jì)劃劃來執(zhí)行

2、旅館館籌備作業(yè)工工作，制作籌籌備作業(yè)進(jìn)度度計(jì)劃、制作作各項(xiàng)專業(yè)部部門的總體作作業(yè)大綱及程程序、籌備作作業(yè)的工作預(yù)預(yù)算及財(cái)務(wù)計(jì)計(jì)劃、推展及及督導(dǎo)各項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)執(zhí)行、旅館開開幕計(jì)劃得協(xié)協(xié)調(diào)和推行等,工作壓力繁繁重但具有高高度得成就感感。而且在旅旅館順利開幕幕后約在執(zhí)行行一至二年的的市場與經(jīng)營營調(diào)整作業(yè)，即即撤開原來的的工作崗位，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移陣地再為為下一個(gè)旅館館的項(xiàng)目執(zhí)行行開發(fā)工作，通通常國際性的的旅館經(jīng)營管管理公司或連連鎖性的旅館館集團(tuán)都具備備有這樣的一一組專業(yè)開發(fā)發(fā)人才和團(tuán)隊(duì)隊(duì)，專門執(zhí)行行旅館開發(fā)及及籌備工作。茲就旅館開發(fā)籌籌備專業(yè)項(xiàng)目目介紹如下：土地開發(fā)可行性性分析與規(guī)劃劃土地變更事務(wù)（都都市

3、計(jì)劃區(qū)、非非都市計(jì)劃區(qū)區(qū)）休閑周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃、經(jīng)營管管理、推廣景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)行銷與市場場推廣旅館精品店之規(guī)規(guī)劃與管理形象塑造與公共共關(guān)系建立訂房作業(yè)與流程程管理餐飲服務(wù)與成本本分析控制工程部門之維護(hù)護(hù)維修準(zhǔn)則訂訂定安全管理規(guī)劃人事部門之管理理與制度客房部之管理與與制度財(cái)務(wù)部之管理與與制度商務(wù)及國際會(huì)議議中心之規(guī)劃劃與服務(wù)人力資源開發(fā)、訓(xùn)訓(xùn)練各型態(tài)休閑俱樂樂部之規(guī)劃與與管理旅館籌建過程,基本上可分分為四個(gè)階段段,其服務(wù)內(nèi)容容分別為：市場規(guī)劃可行性性評(píng)估階段（FEASIBILITY STAGE）對基地位置、區(qū)區(qū)位條件及環(huán)環(huán)境等事項(xiàng)做做調(diào)查分析。如如：區(qū)域關(guān)系系、土地使用用現(xiàn)況、交通通運(yùn)輸、公共共

4、設(shè)施與設(shè)備備現(xiàn)況、鄰近近土地權(quán)屬、相相關(guān)上位計(jì)劃劃（區(qū)域計(jì)劃劃及都市計(jì)劃劃）,鄰近重大建建設(shè)等?；馗浇灭^、渡渡假村或游憩憩休閑設(shè)施之之市場調(diào)查分分析。如：鄰鄰近游樂區(qū)、風(fēng)風(fēng)景區(qū)之設(shè)施施內(nèi)如、游客客調(diào)查等；鄰鄰近旅館、渡渡假村之設(shè)施施內(nèi)容、住宿宿率、價(jià)格等等數(shù)據(jù)調(diào)查分分析。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開開發(fā)法令、建建筑法規(guī)、土土地使用管制制規(guī)定等之分分析。界定旅館、休閑閑渡假村等之之功能與定位位。整體土地使用規(guī)規(guī)劃構(gòu)想。包括：基基地內(nèi)土地使使用分區(qū)、動(dòng)動(dòng)線系統(tǒng)、公公共設(shè)備、公公共設(shè)施、景景觀規(guī)劃等。初步經(jīng)營管理計(jì)計(jì)劃分析與建建議。如：經(jīng)經(jīng)營型態(tài)分析析建議、管理理組織初步建建議等。市場研究（市場場定位）：產(chǎn)產(chǎn)

5、品概念（產(chǎn)產(chǎn)品概況及規(guī)規(guī)劃、規(guī)模規(guī)規(guī)格建議）；設(shè)備規(guī)劃建建議（硬件調(diào)調(diào)整協(xié)調(diào)及建建議）。初步財(cái)務(wù)計(jì)劃擬擬定與建議。整體可行性方向向之建議。協(xié)助業(yè)主提出土土地使用變更更所需數(shù)據(jù)。（視視業(yè)主需要）國外知名度連鎖鎖顧客技術(shù)引引進(jìn)、提案與與簽約服務(wù)。規(guī)劃階段（DEEVELOPPMENT STAGEE）依據(jù)旅館之功能能與定位,于硬件歸劃劃設(shè)計(jì)中提出出分析與建議議：協(xié)助業(yè)主配合室室內(nèi)設(shè)計(jì)師提提出室內(nèi)裝潢潢之主題,并對客房、公公共場所、餐餐廳、酒吧、會(huì)會(huì)議室、宴會(huì)會(huì)廳、俱樂部部、周邊休閑閑游憩設(shè)施等等之設(shè)計(jì)布置置與色彩調(diào)度度方案提出構(gòu)構(gòu)想建議。協(xié)助評(píng)估或建議議建筑師所提提出之空間配配置計(jì)劃、動(dòng)動(dòng)線計(jì)劃。評(píng)估

6、或建議旅館館、渡假村或或俱樂部之硬硬件規(guī)劃或軟軟件活動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)。評(píng)估或建議設(shè)計(jì)計(jì)師選定之家家具、地毯、布布料、窗布等等規(guī)格。評(píng)估與建議軟件件設(shè)備在安全全上之規(guī)劃。提供或評(píng)估活動(dòng)動(dòng)相關(guān)之硬設(shè)設(shè)備規(guī)格之標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估有關(guān)客房與與公共場所照照明要求之基基本數(shù)據(jù)、調(diào)調(diào)光裝置與規(guī)規(guī)格。評(píng)估餐飲營業(yè)內(nèi)內(nèi)容及功能規(guī)規(guī)劃?；I備營運(yùn)階段（PRE-OPENING）提出完整之營運(yùn)運(yùn)企劃書與行行銷計(jì)劃。提出營運(yùn)期之財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算、分分析報(bào)告與制制度、流程之之設(shè)定。研擬廣告企劃與與宣傳造勢等等活動(dòng)。擬定廣告企劃與與宣傳造勢等等活動(dòng)。建立旅館及俱樂樂部之組織架架構(gòu)與人力分分配控制。提出業(yè)主與管理理顧問公司之之溝通報(bào)告管管道與各項(xiàng)

7、報(bào)報(bào)表之設(shè)立與與流程。籌備處之設(shè)立與與規(guī)劃。如：人力資源之之提供與培訓(xùn)訓(xùn)、財(cái)務(wù)預(yù)算算與執(zhí)行、進(jìn)進(jìn)度控制與預(yù)預(yù)估完成時(shí)間間表。管理組織系統(tǒng)建建立、制定服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與員員工手冊。評(píng)估相關(guān)設(shè)備之之采購清單與與驗(yàn)收。如：房務(wù)部設(shè)備備、用具；餐餐廳、廚房用用具與設(shè)備；活動(dòng)器材設(shè)設(shè)備；娛樂休休閑性配備；工程部維修修設(shè)備及工具具；辦公設(shè)備備等。器材設(shè)備之驗(yàn)收收、規(guī)劃與操操作訓(xùn)練。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（CIS）設(shè)計(jì)、餐旅服務(wù)、客房消費(fèi)產(chǎn)品及行銷推廣制作物之設(shè)計(jì)。營運(yùn)階段（FUULL OPPERATIION）行政、人事、財(cái)財(cái)務(wù)執(zhí)行與管管理。預(yù)算控制、損益益評(píng)估與完善善之財(cái)務(wù)報(bào)表表與控制系統(tǒng)統(tǒng)之執(zhí)行。行銷推廣與業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行。

8、媒體宣傳與公共共關(guān)系之建立立。人力資源與能力力之訓(xùn)練與提提升。服務(wù)品質(zhì)之控制制與管理。依據(jù)相關(guān)法令、規(guī)規(guī)章、擬定災(zāi)災(zāi)害防范措施施。采開源與節(jié)流齊齊頭并進(jìn)式之之管理,以提高經(jīng)營營管理效率與與效益。提供業(yè)主有關(guān)營營運(yùn)報(bào)告、報(bào)報(bào)表,與作業(yè)流程程之運(yùn)作（營營運(yùn)財(cái)務(wù)）。全程提供技術(shù)咨咨詢、監(jiān)督與與兼負(fù)營運(yùn)成成效之相對責(zé)責(zé)任。興建旅館可行性性研究報(bào)告要目興建旅館可行性性研究報(bào)告旅館或餐飲經(jīng)營營管理設(shè)備之之規(guī)劃及協(xié)助助執(zhí)行制訂旅館各部門門作業(yè)程序及及工作準(zhǔn)則旅館或餐廳興建建，籌備，開開業(yè)，經(jīng)營管管理統(tǒng)計(jì)及核核算之協(xié)助旅館或餐廳建筑筑設(shè)計(jì)師之推推薦及協(xié)助旅館或餐飲之設(shè)設(shè)備，生財(cái)器器具之技術(shù)指指導(dǎo)營運(yùn)虧損之分析

9、析及協(xié)助改進(jìn)進(jìn)營收營運(yùn)管理計(jì)算機(jī)機(jī)系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)策略新思維維 公司規(guī)模與與市場占有率率的迷思 企業(yè)經(jīng)營的的終極目標(biāo)創(chuàng)造利潤 營收、利潤潤與公司價(jià)值值間的連動(dòng)影影響 驅(qū)動(dòng)企業(yè)邁邁向成功的引引擎營運(yùn)模式營運(yùn)模式總覽 營運(yùn)模式的的策略性構(gòu)面面 -客戶區(qū)隔與與選擇 -利潤來源 -相對競爭力力 -業(yè)務(wù)范圍 營運(yùn)模式的的重要性及深深層意義 利潤導(dǎo)向營營運(yùn)模式的類類型、特性及及成功關(guān)鍵營運(yùn)模式的財(cái)務(wù)務(wù)觀點(diǎn) 營運(yùn)模式反反映在財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表上的焦點(diǎn)點(diǎn) 增加收入的的營運(yùn)模式 精簡成本的的營運(yùn)模式 創(chuàng)造利潤的的營運(yùn)模式 如何促使?fàn)I營運(yùn)模式發(fā)揮揮最大貢獻(xiàn)營運(yùn)模式的業(yè)務(wù)務(wù)觀點(diǎn) 各種營運(yùn)模模式對客戶的的意義 以營運(yùn)模式式之優(yōu)勢

10、發(fā)展展銷售策略 從對手的營營運(yùn)模式中尋尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)用數(shù)字管理好好的財(cái)務(wù)管理理對經(jīng)營管理理之效益 了解營運(yùn)活活動(dòng)與財(cái)務(wù)間間的關(guān)系 如何運(yùn)用財(cái)財(cái)務(wù)管理改善善經(jīng)營管理效效益 財(cái)務(wù)管理的的功能及重要要性數(shù)字會(huì)說話消消除語言障礙礙，進(jìn)入財(cái)務(wù)務(wù)領(lǐng)域 認(rèn)識(shí)一般公公認(rèn)會(huì)計(jì)原則則 熟悉常用的的會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)務(wù)名詞 賺錢也會(huì)破破產(chǎn)黑色倒閉 提高與財(cái)務(wù)務(wù)人員的溝通通效率透過數(shù)字判高下下解讀企業(yè)營營運(yùn)的綜合報(bào)報(bào)告 財(cái)務(wù)報(bào)表之之種類及意義義 資產(chǎn)負(fù)債債表 損益表 現(xiàn)金流量量表 了解企業(yè)活活動(dòng)如何影響響財(cái)務(wù)報(bào)表 運(yùn)用三大財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表分析析、檢查經(jīng)營營績效用數(shù)字來經(jīng)營運(yùn)用財(cái)務(wù)信信息發(fā)揮營運(yùn)運(yùn)價(jià)值 分析營運(yùn)結(jié)結(jié)果的方法 - 獲利性

11、- 衡量企業(yè)業(yè)償債體質(zhì) - 縱向面分分析 - 時(shí)間序列列分析 - 分析企業(yè)業(yè)或事業(yè)單位位的償債能力力 - 聯(lián)合分析析 營運(yùn)分析的的利用以找出出經(jīng)營或管理理上的可能問問題所在 - 收入分析析 - 報(bào)酬分析析 - 支出分析析 - 人事費(fèi)收收益 獲利倍數(shù)分分析 用數(shù)字來表達(dá)計(jì)計(jì)劃及控制運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)字規(guī)劃預(yù)算算并控制預(yù)算算 預(yù)算規(guī)劃與與預(yù)算管理的的意義 企業(yè)體內(nèi)預(yù)預(yù)算規(guī)劃的架架構(gòu) 營運(yùn)預(yù)算規(guī)規(guī)劃以達(dá)成內(nèi)內(nèi)部對收入及及費(fèi)用的有效效控制 規(guī)劃財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算以健全控控制公司或事事業(yè)單位的投投資及籌規(guī)劃劃數(shù)字?jǐn)辔磥矸址治鰮p益及分分析投資成敗敗 成本數(shù)量量利潤分析之之假設(shè)及分析析方法 方程式法法 單位邊際際貢獻(xiàn)法

12、邊際貢獻(xiàn)獻(xiàn)率法 計(jì)算損益平平衡點(diǎn) 邊際貢獻(xiàn)及及其對損益表表的影響 利潤規(guī)劃的的考慮因素 利用有限要要素關(guān)系表分分析產(chǎn)品的利利潤 利用成本數(shù)量利潤分析以以協(xié)助經(jīng)營決決策 成本數(shù)量量利潤分析的的應(yīng)用 計(jì)算營運(yùn)現(xiàn)現(xiàn)金流量表旅館投資資金預(yù)預(yù)估以客房收入為主主之旅館旅館投資總額概概估土地款款（房間數(shù)數(shù)每間客房裝裝潢及設(shè)備平平均分?jǐn)傇靸r(jià)價(jià)）每間客房分?jǐn)傇煸靸r(jià)：國際觀光旅館平平均約新臺(tái)幣幣300400萬元一般觀光旅館平平均約新臺(tái)幣幣250350萬元原計(jì)劃總投資成成本分析參考一般旅館總總投資金額的的內(nèi)容與資金金分配：土 地1020整 地 費(fèi)11.5建 筑 費(fèi)4050裝修工程15設(shè) 計(jì) 費(fèi)5財(cái) 政 稅10生財(cái)器

13、具1.52開 辦 費(fèi)4存 貨1.5周 轉(zhuǎn) 金1.5（財(cái)政稅：證照照許可、營業(yè)業(yè)規(guī)費(fèi)、稅捐捐）而其中建筑費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容及及所占比例分分配為：建筑工程50空調(diào)工程16給水排水衛(wèi)生工工程9電器工程8家具窗簾地毯8電梯工程4廚房洗衣房設(shè)備備3其它雜項(xiàng)工程2餐飲及客房并重重之旅館總投資概算 范例：土地NT3.0億億（30）建筑成本NT6.5億億（65）開辦費(fèi)用（旅館館開業(yè)前費(fèi)用用）NT0.5億億（ 5） 10.00億（100）其中土地取得成成本愈來愈高高，其所占總總投資比率約約1030之間，因此此由取得之土土地成本中，即即可反算出總總投資概算。建筑成本概算 百分比比僅供參考（二二）項(xiàng) 目百分比平均比率金 額

14、整地及雜項(xiàng)工程程建筑工程電機(jī)工程給、排水、衛(wèi)生生、消防工程程空調(diào)工程室內(nèi)裝潢工程家俱、窗簾、地地毯等備品電梯工程廚房、洗衣設(shè)備備工程管理（含建建筑設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)造）1-342-525-96-108-1210-145-82-42-81-32477810126.532.526.5億26.5億4776.5億76.5億86.5億1006.5億1226.5億6.56.5億36.5億2.56.5億2建筑成本總額1006.5億利用反算法來求求投資金額之之概估根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一一間客房的造造價(jià)之千分之之一為客房出出租之房價(jià)，由由此一觀念，我我們可以從市市場調(diào)查中，先先求得旅館預(yù)預(yù)定地點(diǎn)附近近之旅館房價(jià)價(jià)（根據(jù)數(shù)家家

15、旅館定價(jià)與與設(shè)備規(guī)模之之比較后取得得一個(gè)合理房房價(jià)），并加加以分析，從從房價(jià)中反算算其相對造價(jià)價(jià)，可以做為為自己投資的的參考。例若要求客房出租租房價(jià)可以達(dá)達(dá)新臺(tái)幣3,000元，要要建200間客房房的旅館，試試估算其客房房部分之總造造價(jià)及投資總總額。NT$ 3,00001,000倍NT$ 3,0000,000（平平均客房造價(jià)價(jià)為新臺(tái)幣3300萬元）300萬元2200間客房房6億元（客房房部分總造價(jià)價(jià)）（客房部分總造造價(jià)土地款款）1.15旅旅館投資總額額概估其中15可解解釋為一個(gè)安安全系數(shù)值，當(dāng)當(dāng)然，在投資資之初，對于于資金來源以以比較保守的的態(tài)度來評(píng)估估可減少日后后投資不足時(shí)時(shí)的困擾。切切記，各

16、項(xiàng)設(shè)設(shè)備之采購以以前，應(yīng)有一一定比例的預(yù)預(yù)算，實(shí)際上上價(jià)格買得多多了，要想辦辦法在其它部部分減扣，否否則對業(yè)主較較為不利。房租計(jì)算：早期期以消極得實(shí)實(shí)際開支為基基礎(chǔ)，有下列列幾種計(jì)算方方式：以損益分歧點(diǎn)求求出房租：將將旅館營運(yùn)預(yù)預(yù)估總成本，分分為固定及變變動(dòng)兩種，依依照損益分歧歧點(diǎn)（Breeak Evven Pooint）計(jì)計(jì)算方法，求求出平衡作為為客房租金之之參考。千分之一原則法法【The $1 peer $1,000 RRule】：以一間客房房建筑費(fèi)之千千分之一為一一天的房租的的計(jì)算方法?？傊С黾永麧櫱笄蠓孔猓簽槊烂绹灭^專家家Mr. RRay Huuffartt所提倡，以以一年總經(jīng)費(fèi)費(fèi)加

17、目標(biāo)利潤潤求出房租。一年總經(jīng)費(fèi)（EE）一年目標(biāo)利潤（P）R客房數(shù)（R）平均住房率（OO）%客房租金（EEP）（RO3655）總成本與預(yù)估可可收房租之關(guān)關(guān)系求出房租租：依據(jù)市場場調(diào)查或參考考鄰近旅館的的租金，來決決定客房租金金預(yù)估一日房租（N）一年總成本（EE）365一日成成本（DE）一日必要之住房房率DE（RN）則必要之住房率率為收支平衡衡點(diǎn)來推算實(shí)際客房成本：以實(shí)際開支支為基準(zhǔn)，依依照會(huì)計(jì)原則則求出每一間間客房成本，再再參考其它因因素決定房租租價(jià)格。以市場供需情況況加上旅館開開發(fā)計(jì)劃設(shè)定定之市場定位位計(jì)算。從市市場供需及市市場行銷情況況，以比較法法的方式配合合原來設(shè)定之之市場定位積積極尋找出

18、自自己的房價(jià)。旅館籌備標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)制訂決策計(jì)劃的的格式（與管管理功能指引引）本表是在旅館籌籌備（pree-openning）期期間被用來作作為所有規(guī)劃劃系統(tǒng)中，后后續(xù)系統(tǒng)的基基礎(chǔ)。正確地地使用本表可可使總經(jīng)理與與所有相關(guān)部部門順暢而有有效率地籌備備旅館開幕。再再者，此系統(tǒng)統(tǒng)也被設(shè)計(jì)成成為所有權(quán)人人監(jiān)督與追蹤蹤總經(jīng)理全面面性策劃能力力的方法。它它能使所有權(quán)權(quán)人更明暸進(jìn)進(jìn)行中之旅館館籌備任務(wù)。首先，辨識(shí)出要要被分帕特定定任務(wù)的部門門或人員。任務(wù)應(yīng)納入各部部門之下。部門和執(zhí)行者的的名稱可歸納納如下：總經(jīng)理駐店經(jīng)理或或執(zhí)行協(xié)理(Execuutive Assisstant Mgr.) 客房經(jīng)理理餐飲經(jīng)理西餐主廚中餐主廚備餐器皿飲務(wù)各不同之餐餐廳房務(wù)洗衣客務(wù)工程安全業(yè)務(wù)公共關(guān)系人事, 或或人力資源發(fā)發(fā)展一旦確認(rèn)每個(gè)部部門