板嶺別墅項目前期物業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議報告

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔關(guān)于板嶺項目一期規(guī)劃設(shè)計的建議項目地理位置；項目用地位于東莞市南城區(qū)，地塊的東北側(cè)為五環(huán)路，東南面為石鼓聯(lián)系線，西北和西南側(cè)均臨接規(guī)劃中的城市道路。西北方向有中信森林湖項目，隔路還有規(guī)劃中的高檔住宅區(qū)和星級酒店，西南側(cè)為待建學(xué)校。南面隔路近鄰東莞市植物園，其水體與基地內(nèi)水體自然相連，景觀渾然一體。周邊四面遠處皆有連綿山脈作為遠景，景色優(yōu)美。二、項目整體規(guī)劃設(shè)計思想：通過對于用地條件的深入分析，設(shè)計師們提出了“一山一水、山水軸，兩街市”的整體規(guī)劃結(jié)構(gòu):一山：依山就勢,從戶型到規(guī)劃都強調(diào)充分利用山地優(yōu)勢，強調(diào)建筑利用坡地形成一種層層疊疊的、和山體渾然一體

2、的山間寨鎮(zhèn)感覺。山體將成為提攜起整個社區(qū)精氣的“靈魂”。一水：尊重原生態(tài)水體，并在其基礎(chǔ)上結(jié)合地形進行適當(dāng)改造，延展水體面積、豐富了水景形態(tài)（有點、線、面又有深、淺和動、靜各種不同的水景形態(tài)），整個水體形成一個繞山、順山跌落的“水環(huán)”，并進一步分枝滲透入每一個組團內(nèi)部、到達每一戶人家的戶前，最大可能的讓戶戶臨水、戶戶有岸，構(gòu)建起整個社區(qū)的空間“骨架”。山傍水、水繞山，構(gòu)建起“城中有山、山中有水、水邊有人家”的理想人居環(huán)境。山水軸：通過巧妙的組織住宅組團形態(tài)，將多個組團公共空間優(yōu)化為聯(lián)系山水的景觀軸線，強化了山水的聯(lián)系和整個社區(qū)景觀系統(tǒng)的一體性。同時著意強化了一條主軸，使山水之間氣脈通暢、渾然一

3、體。 “山水軸”作為一期啟動區(qū)的主軸，起于一期入口、經(jīng)過一期會所，以山頂為終點，溝通起用地內(nèi)山、水景觀和植物園景觀之間的聯(lián)系，景觀組織上著意強化山、水意向。兩街市：分別于社區(qū)西北側(cè)城市道路沿線和社區(qū)南部水岸邊構(gòu)建了兩條商街，滿足配套商業(yè)需要的同時，著力構(gòu)建小鎮(zhèn)氛圍。三、一期住宅項目經(jīng)濟總指標(biāo)一期用地面積（）99103.81一期總建筑面積（）52627.12計容積率面積（）34029.77低層住宅32116.42商務(wù)中心1913.35A1 獨立變電站105.84不計容積率面積（） 地下室（設(shè)備用房）18491.51綠地率（）35容積率0.34建筑基底面積（）22635.31建筑覆蓋率（）22.8

4、4建筑高度（米）22.05（商務(wù)中心）層數(shù)（地下/地上）1/3停車位124總戶數(shù)（戶）113四、結(jié)合施工圖紙和一期經(jīng)濟總指標(biāo)，物業(yè)管理從主體設(shè)備、配套設(shè)施的使用、管理、經(jīng)營以及最大地滿足它的使用功能，使其保值、增值，減少因規(guī)劃設(shè)計不完善而引起的投訴等角度考慮，提出以下建議：（一）、物業(yè)用房與配套用房：1、板嶺項目是分期開發(fā)項目，應(yīng)設(shè)置臨時用房，小區(qū)應(yīng)按規(guī)定的比例提供足夠的物業(yè)用房面積（包括管理處臨時辦公用房、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。2、建議各配電房設(shè)計符合（供配電設(shè)計規(guī)范GB50054-95）標(biāo)準(zhǔn)及地方性要求，水泵房、維修間（消防水泵采用雙設(shè)備一用一備）等設(shè)備機房

5、按全國優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進行施工，地面鋪防滑地磚（或油工業(yè)地板漆）、墻身、天花批蕩、油乳膠漆。（二）、公共設(shè)施：1、兒童娛樂設(shè)施的選用要符合國家對娛樂設(shè)施的安全防護及安全技術(shù)要求標(biāo)準(zhǔn),且設(shè)施應(yīng)便于物業(yè)維護、更換與清潔，如材料采用國標(biāo)正品優(yōu)質(zhì)鋼材，表面噴漆、色澤鮮艷、色調(diào)明快等。2、娛樂設(shè)施周邊封閉時應(yīng)設(shè)有排水設(shè)施（暗藏排水道），便于日后清潔，周邊封閉應(yīng)采用軟包裝，不采用硬石。3、娛樂設(shè)施周邊不宜設(shè)置草坪，周邊應(yīng)設(shè)甬路或防滑石板踏步，避免娛樂時造成草坪踐踏。4、小區(qū)庭院燈具宜采用簡單牢固質(zhì)量良好的燈具，如燈桿采用壁厚3mm鍍鋅防銹鋼質(zhì)材料，高度3-4.5m的燈具，避免劣質(zhì)產(chǎn)品遇到臺鳳暴雨時傷人砸車

6、的隱患，而且后期維護難度、費用較大。5、小區(qū)公共照明應(yīng)符合（建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50016-2006）標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)道路、庭院照明建議分時、分段控制，如：燈光線路分全夜、半夜燈。光源配制符合（照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004）規(guī)范要求，照度、顯色指數(shù)、眩目值等參數(shù)達到綠色照明并滿足節(jié)能要求。小區(qū)內(nèi)應(yīng)規(guī)劃小規(guī)模集中活動場所易于業(yè)主活動和社區(qū)文化活動。（三）、道路：1、建議人行小徑不宜采用卵石鋪設(shè)，由于卵石脫落后修補困難，增加后期維護難度。2、地面磚不易選擇縫隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。3、道路、車行路面上給排水檢查井蓋及雨水口請選擇復(fù)合高強度新型井蓋，井蓋面帶小區(qū)LOG標(biāo)志與相應(yīng)字樣。4、小區(qū)選

7、用的地面磚、墻磚、石材等顏色及樣式不宜太多，否則后期維護困難大。5、路面雨排水井合理布置，保證地面排水坡度，避免日后積水嚴(yán)重需人工清掃。6、甬路上宜采用防滑、堅固不易破損的道板磚，避免日后被車輛、行人壓壞或踩壞以及因施工質(zhì)量原因自然脫落；7、回填土或路基要夯實，避免小區(qū)道路塌方或路面被壓塌現(xiàn)象出現(xiàn)。8、為保證汽車于社區(qū)安全行駛，組團外圍行車道應(yīng)適度增加減速坡，以便車輛進入社區(qū)降低車速。因一期停車位為124個,總戶數(shù)為113戶,按每戶1.5輛/戶計算,停車位需增加至170個，避免因車位緊張造成業(yè)主和訪客車輛亂停亂放的現(xiàn)象。（四）、崗?fù)ぃ?、小區(qū)主出入口崗的崗?fù)ぴO(shè)計采用永久性建筑，通透性好的崗?fù)ぃ?/p>

8、崗?fù)?nèi)設(shè)置衛(wèi)生間，主出入口要設(shè)有門庭，未來節(jié)日懸掛燈籠用。2、保安員崗?fù)の恢迷O(shè)置應(yīng)便于對車行和人行的進出雙向監(jiān)控，崗?fù)?nèi)需有電源，預(yù)設(shè)內(nèi)線電話線路。3、在崗?fù)さ膩砣说怯浄较蛟O(shè)立一個外掛窗臺，上方設(shè)置雨搭，并加設(shè)照明燈，便于日后雨水天氣及夜間期間，保安人員的登記。4、崗?fù)閷涌蛻舻拇翱?，窗臺需安裝石材窗臺板，干凈美觀。（五）、垃圾房：1、垃圾房應(yīng)設(shè)置在小區(qū)邊緣的下風(fēng)口處且方便垃圾車出入的位置，最好設(shè)置在小區(qū)的邊緣和市政道路的接口處，避免垃圾車進入小區(qū)影響居民生活。2、垃圾房建議按5-7m2/100戶標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，板嶺項目共計1804戶，需設(shè)計90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使

9、用臨時垃圾房。3、垃圾房內(nèi)墻面、地面貼瓷磚，頂棚涂防水涂料，室內(nèi)應(yīng)設(shè)置照明設(shè)施、給排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。4、垃圾房通風(fēng)窗安裝鐵藝欄桿，垃圾房地面鋪地磚為宜。5、銷售沙盤應(yīng)示意垃圾房位置。（六）、設(shè)備房：1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中，便于日后維護管理。2、設(shè)備房應(yīng)設(shè)置獨立的通風(fēng)系統(tǒng)，包括獨立的送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。3、一期水泵房、發(fā)電機房設(shè)置于商務(wù)中心（會所）負一層，設(shè)計時必須做好消聲減振措施，避免噪聲影響會所讀書、休閑娛樂的客戶。4、所有設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈（t90min）有排水要求的，應(yīng)設(shè)暗藏排水系統(tǒng)。5、設(shè)備房門鑰匙盡可能為通用鑰匙，方便使用且節(jié)省成本。6、消防控制（網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控）中心主機

10、、消防聯(lián)動控制柜安裝停電運行裝置（UPS），采用雙電源雙回路供電方式，設(shè)備安裝與運行符合國家安全防規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，且滿足消防聯(lián)動等技術(shù)要求，確保在停電狀態(tài)下，設(shè)備運行穩(wěn)定正常、安全防范設(shè)備能正常工作。如報警系統(tǒng)、探頭及攝像機等監(jiān)控系統(tǒng)能正常工作。（七）、垃圾桶：1、垃圾桶不宜選擇封閉樣式，小區(qū)垃圾桶底座應(yīng)牢固、耐腐蝕。2、小區(qū)內(nèi)、商業(yè)區(qū)每50M至少設(shè)置一個垃圾桶。（八）、公告欄：1、建議在主要道路和行人出入口設(shè)置公告欄或商業(yè)信息欄。2、公告欄建議不小于1200MM*900MM，安放位置為1.4-1.7米之間，表面材質(zhì)易于粘貼和清潔。（九）、給排水：1、小區(qū)路面特別是商業(yè)街及廣場要考慮設(shè)置位置合理的排

11、水井，建議盡量避開車輛行駛路面、單元口，如無法避開，建議將井蓋設(shè)計在機動車道中心位置，避免對井蓋造成破壞或發(fā)出噪音。2、雨水、污水（空調(diào)冷凝水）分流排放，雨排水主管不應(yīng)設(shè)計在陽臺和空調(diào)位里，漏水后對業(yè)主家造成損失較大。3、排水管線應(yīng)減少彎頭或躺管長度。4、排水泵必須采用為一用一備雙套設(shè)備，水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無泄漏。5、物業(yè)公共區(qū)域用水點安裝水表單獨計量，使得管理費用計量上能夠有準(zhǔn)確依據(jù)。6、給排水主管道、入戶水表、閥門設(shè)置應(yīng)在公共區(qū)域，避免入戶維修打擾業(yè)主。7、小區(qū)內(nèi)公共給水的水閥和停車場的水閥建設(shè)應(yīng)采用需用裝箱上鎖的形式，便于日后的管理。8、一期電表箱、弱電綜合箱等箱體設(shè)置室

12、外適當(dāng)位置（或放置在電表間），但需做好防水、防潮措施，與地面保持一定距離。9、二次供水、供電設(shè)備設(shè)施最好由自來水公司、電力公司負責(zé)維護，避免后期物業(yè)管理承擔(dān)相關(guān)的管理風(fēng)險與成本付出。10、嚴(yán)禁雨、污水管、空調(diào)冷凝水直接排放或排入草坪，應(yīng)按環(huán)保要求排放或進排進污水池或市政管網(wǎng)。（十）、綠化：1、小區(qū)一些死角、見不著光的地方不要設(shè)計草坪，因為草坪不易活，可改為耐陰小灌木。2、道路設(shè)計上，應(yīng)考慮車輛行走的方便，盡量加大轉(zhuǎn)彎半徑，避免車輛經(jīng)常壓草坪。3、小區(qū)圍墻周圍建議不種高大喬木、不栽攀爬植物，以免長大后造成周界系統(tǒng)經(jīng)常報警。4、通向水點、公共設(shè)施設(shè)備、配電箱等處的草坪內(nèi)要鋪設(shè)甬路。5、圍墻內(nèi)側(cè)要有

13、60-80公分的巡邏通道，密切注視圍墻內(nèi)外安全。6、綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質(zhì)建議是PPR，直徑為DN15，出口都安裝鎖閉閥，取水點位置盡量要靠在路邊，不在路邊的一定要鋪裝踏步石，下方要連接排水井。7、面積較大草坪建議設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)。8、草坪燈燈座要稍高于地面，以防被土壤腐蝕和為以后維修帶來方便。 9、建議樹下不要鋪草坪，會造成土表不透氣，對樹木和草坪生長都不利，建議樹下設(shè)有樹圈，樹圈內(nèi)鋪設(shè)草坪磚。10、草坪、綠化帶內(nèi)種植土厚度建議不要少于30cm，種植土下避免存在建筑垃圾。11、小區(qū)樹木建議采用類似槐樹等有香味或開花的樹種，業(yè)主對一些名貴樹木

14、可能不太認可，槐樹等有香味的樹木業(yè)主比較滿意。12、選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，避免業(yè)主受到傷害或不滿意，建議種一些丁香、水蠟等。13、成片種植綠籬時，里邊不要鋪設(shè)草坪，不易修剪。14、休閑甬道應(yīng)高于周圍綠化4-5CM（草地），避免雨天或綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞。15、樹木栽種時，高大樹木樹坑挖得不宜太淺，避免因風(fēng)雨天刮倒樹木，成活率低。（十一）、電氣類：室外可視主機及讀卡器應(yīng)設(shè)遮雨設(shè)備。2、建議減少采用水景燈、地?zé)?，主要是由于此類設(shè)施故障率高且維修成本高。3、強電與弱電箱分隔或不設(shè)在一個屋內(nèi)，安裝應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。4、小

15、區(qū)內(nèi)如安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)的光纖機房及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的ET中繼箱應(yīng)單獨設(shè)置電表計量；（網(wǎng)絡(luò)、通訊等）綜合布線應(yīng)該考慮以后發(fā)展的空間留有一定冗余。5、小區(qū)園林及庭院夜景照明燈建議設(shè)時間控制器，按類別和區(qū)域分回路控制。6、小區(qū)的高燈、草坪燈等要采用暖光節(jié)能燈。7、小區(qū)室外照明、景觀照明等設(shè)備均應(yīng)安裝單獨計量設(shè)備。8、公共區(qū)域用電設(shè)置雙電源，可在停電狀態(tài)應(yīng)急使用。9、建議消防中心設(shè)置雙電源，并配備不間斷（UPS）設(shè)備，確保消防控制室的正常運作。（十二）、智能化系統(tǒng)：1、網(wǎng)絡(luò)、通訊及監(jiān)控中心為雙電源供電，且配制防雷系統(tǒng)。2、建議門禁系統(tǒng)增加備用電源，避免停電后門禁控制失靈狀況。3、為避免因停電造成經(jīng)濟

16、損失及道閘管理系統(tǒng)功能喪失，建議道閘管理系統(tǒng)由雙電源供電。4、車禁系統(tǒng)應(yīng)配備手動控制按鈕，一旦自動控制系統(tǒng)失靈時，采取緊急手動控制。5、門禁線路應(yīng)隱蔽敷設(shè)，外露部分采用防止剪斷措施，防止剪斷線路門禁失靈。6、對講系統(tǒng)與門禁系統(tǒng)應(yīng)分開設(shè)置，避免修復(fù)一個系統(tǒng)設(shè)備時，影響其他設(shè)備。7、對講主機不要安裝于門體上，避免門體震動，影響主機穩(wěn)定運行。8、小區(qū)主干道，周界地段必須設(shè)置監(jiān)控點位，點位點數(shù)滿足安全防范要求。9、消防系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、廣播管理系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、監(jiān)視畫面等信號與中央監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，便于集中管理。10、周界系統(tǒng)需與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，當(dāng)周界系統(tǒng)報警時候，監(jiān)控系統(tǒng)可對報警

17、區(qū)域進行錄像。11、消防中心主機有明顯的聲音或光電提示裝置，能在警情發(fā)生時，第一時間知悉。12、小區(qū)地上停車位設(shè)置（日、夜星光級）攝像機，攝像范圍覆蓋所有停車位，畫面可清晰反應(yīng)車輛周圍安全狀況，具有錄像機動態(tài)畫面報警提示功能。13、建議配置電子巡更系統(tǒng)，檢測點布置合理，貼放可靠牢固，設(shè)施應(yīng)能防水、防腐、耐磨損。14、住戶室內(nèi)具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。報警時除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，可將報警信號傳至小區(qū)管理中心進行實時記錄，處理與存儲。15、對園林綠化澆灌實行自動控制。對游泳池、人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設(shè)備進行監(jiān)控。對其它特殊建筑設(shè)備進行監(jiān)控。（十三）、其他：1、項目一期東北臨五環(huán)路、東南臨石鼓路段、西臨項目二三期。建議小區(qū)只保留五環(huán)路段的車行入口處及石鼓路段的主入口處兩個出入口，有利于后期安全管理，減少人力成本。2、小區(qū)入口小門應(yīng)設(shè)置有效的閉門器和門禁系統(tǒng)。3、小區(qū)圍墻的欄桿選用免維護或耐久性長的材料（如：鋼質(zhì)材料），