20150708途家運(yùn)營模式分析(簡述)

1、途家模式解讀一、途家成功的市場基礎(chǔ)1、中國的空置房已經(jīng)達(dá)到數(shù)千萬套，有一說法是5000萬套途家把空置的原由分為四種：1）房主購房的目的就是為了季節(jié)性的旅行，買的時(shí)候就知道它會(huì)長久空在那邊；2）房主購買房子的目的是為了投資，把房子囤積在手里等房價(jià)上升；3）房主已經(jīng)將房子用于出租，但每年會(huì)有幾個(gè)月的尋租期空置；4）開發(fā)商制造后由于各種原由還沒有賣出去的房子。2、中國潛伏的度假租借市場可能高達(dá)數(shù)百億3、中國的人均GDP超出6000美金，已經(jīng)到了度假需求迸發(fā)式增加的階段4、中國的中高端酒店相對(duì)缺失途家做過檢查：中國的三星級(jí)及以下連鎖酒店和五星級(jí)酒店模式已相對(duì)成熟，但四星級(jí)酒店等中間市場相對(duì)空白。所以途

2、家定位在中高端，其房價(jià)高于同一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星酒店。5、中國的非酒店住宿行業(yè)品位有極大提高空間二、途家經(jīng)營模式1、途家營運(yùn)模式2、多方合作互利：途家VS業(yè)主：1、途家從業(yè)主手中免費(fèi)獲取房源，與業(yè)主均分租金利潤；2、業(yè)主選擇途家托管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)閑置房子的租金利潤，并能夠經(jīng)過提早預(yù)約，以托管房子的租金利潤兌換享受異地房子使用權(quán)，3、業(yè)主選擇途家管家服務(wù)，將房子的閑置時(shí)間依據(jù)必定比率兌換成異地房子使用權(quán)，提高房子的利用價(jià)值；而途家處理該房子的時(shí)間段，交給業(yè)主的不過異地房子使用權(quán)，沒有金錢；途家VS開發(fā)商：1、途家與開發(fā)商合作，獲取更多房源，擴(kuò)大市場規(guī)模；2、開發(fā)商經(jīng)過途家有管家、帶租約、

3、可互換的成功品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目迅速銷售；3、假如是清水交托的房源，需要開發(fā)商、業(yè)主和途家三房商定由誰來達(dá)成房子的裝飾，以達(dá)到途家的出租要求標(biāo)準(zhǔn)；4、途家許諾業(yè)主必定的租金回報(bào)，節(jié)余收入所有歸程家。途家VS租借者：1、中國四星級(jí)酒店等中間市場相對(duì)空白，所以途家定位在中高端，其房價(jià)高于同一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星酒店，市場需求空間大；2、租借者看半途家打造的高質(zhì)量個(gè)性化居住環(huán)境，享受出游地家庭式、個(gè)性化的居住體驗(yàn)。三、途家與房企合作的“芯片”效應(yīng)與途家合作的房企，大多都會(huì)努力宣傳這種合作，并且講法各有不一樣。比方奧園宣傳：“買一套公寓，全球免費(fèi)住業(yè)主在一個(gè)城市購買的奧園物業(yè)，將能夠獲取途家管

4、理的任一城市度假房子居住權(quán)益。”而藍(lán)光的“藍(lán)途公寓”則這樣宣傳“線上途家網(wǎng)能夠預(yù)約房源，住戶擁有藍(lán)途專屬的交際平臺(tái)、社區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)，而線下小區(qū)內(nèi)還有咖啡廳、會(huì)客室等公共空間，所以藍(lán)途公寓時(shí)真實(shí)意義上的的O2O服務(wù)式公寓?！蓖炯夷Ｊ骄徒朴谝粋€(gè)“Intelinside”芯片，房企PC類的似廠于家造，拿過去后能夠依據(jù)自己的特點(diǎn)做不一樣宣傳。有的房企拿過去此后，主推的是“互換”；有的房企主推的是售后服務(wù)；有的房企主推的是經(jīng)營回報(bào)。還有的房企會(huì)在周邊自己再拓展一些其他服務(wù)。針對(duì)不一樣的客群和不一樣的地區(qū)，不一樣的房企會(huì)有不一樣的宣傳，這近似于一種化學(xué)變化。四、途家怎樣選擇和改造合作房源1、選擇房源的

5、2個(gè)維度和多種標(biāo)準(zhǔn)（1）地區(qū)維度選擇A、選擇交通方便的地方：機(jī)場、高鐵是精選地區(qū)；B、選擇有旅行特點(diǎn)的地方；C、看該地區(qū)住宿業(yè)的飽和度。（2）合作對(duì)象維度選擇、與開發(fā)商的兩種合作模式：?尾盤經(jīng)營。假如開發(fā)商做了4棟樓，3棟銷售出去，第四棟剩下300套賣不出去，又舍不得降價(jià)?？紤]到成本大部已經(jīng)回收不急賣，占用成本又很厲害，于是就找到途家經(jīng)營。途家會(huì)對(duì)房子進(jìn)行“相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化”改造后一致管理；先期介入設(shè)計(jì)。開放商在設(shè)計(jì)之初就想到了去化難，和途家商議合作問題。比如27平易32平的公寓，購買成本有差別而租金無差別，途家會(huì)建議做27平的。途家參加設(shè)計(jì)后，家產(chǎn)鏈被打通。途家參加設(shè)計(jì)并保障出租，投資者由于有途家兜底而愿意投資，該樓盤的去化會(huì)加速。B、小規(guī)模業(yè)主合作：選擇熟習(xí)的地區(qū)，入住率太高的高端小區(qū)不接，不方便管理。、與已有經(jīng)營方合作：在北京等地區(qū)，房源獲取很有難度，已經(jīng)有經(jīng)營方在經(jīng)營了，途家的選擇的合作方式一般是：經(jīng)營方把房源放在途家平臺(tái)上，途家給它帶訂單。2、改造房源：相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化房源管理與個(gè)性化居住體驗(yàn)之間的均衡，途家的策略是：相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化。1）硬件角度：城市里相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、旅行地產(chǎn)品則能夠奇特異；2）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：裝飾標(biāo)準(zhǔn)與房價(jià)掛鉤。