廣漢市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2015.03.25一、廣漢市場(chǎng)基本情況二、在售個(gè)案分析三、總結(jié)目錄一、廣漢市場(chǎng)基本情況1、廣漢在售項(xiàng)目分布雒城印象金雁蔚藍(lán)郡格蘭維亞泓景灣川師學(xué)府城&學(xué)府廣場(chǎng)龍城夢(mèng)幻島住宅項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目塞納灣二期威肯郡雍錦坊凱悅春天中鐵望京國(guó)際濱江陽(yáng)光浪度九州城雄飛四季花城英倫豪庭漢東豪庭領(lǐng)峰國(guó)際廣場(chǎng)雒城新天地城北新區(qū)，該區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的廣漢新城區(qū)，污染少，是城市發(fā)展方向，但發(fā)展較慢，生活設(shè)施及配套少。老城區(qū)，該區(qū)域生活設(shè)施及配套齊全，資源有一定稀缺性，但交通較為擁堵。城南，集中較多工廠、倉(cāng)庫(kù)，工業(yè)人口多，但區(qū)域內(nèi)污染、噪音嚴(yán)重。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣漢房管局網(wǎng)站2、廣漢市場(chǎng)商品房成交情況自2月1

2、日項(xiàng)目開(kāi)盤日起，對(duì)整個(gè)廣漢市場(chǎng)商品房成交有明顯主動(dòng)抬升趨勢(shì)。廣漢市場(chǎng)住宅成交套數(shù)成比較穩(wěn)定，月成交總套數(shù)為400500。 住宅價(jià)格在3300上下波動(dòng)。成交均價(jià)以3400為中軸上下波動(dòng)3、廣漢市場(chǎng)情況住宅庫(kù)存大，在沒(méi)有新樓入市的情況下，整個(gè)廣漢市場(chǎng)去庫(kù)存或許還需要2年時(shí)間。項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)總體量（）已售（套數(shù)）成交面積（）剩余套數(shù)剩余面積（已開(kāi)出面積預(yù)估）英倫豪庭2013年8月3600 207732103310398249349625嘉銘悅城2011年12月24日2900 15000012651234891162113434 雍錦坊2012年9月26日30001999特價(jià) 492800504

3、514452288293973 雒城印象2014年8月23日3500 1829253183624031836240 香港花園2013年5月19日3200 320000680635271130105567 蔚藍(lán)郡2014年1月3900 4500002332550625828243 塞納灣二期2015.5.103000 500003833584215914880 威肯郡2014年1月11日3100 700007706374520116640 水映城邦2013年12月15日2800 900005845652039838519 格蘭維亞2012年9月22日3700-420017000074274926

4、66366949 卓越君城2012年12月30日3000 1300004104371282587957 四季花城2014年6月2800 70000079754554351860 總計(jì)21434577001114948674481005553 3、廣漢市場(chǎng)情況住宅庫(kù)存大，在沒(méi)有新樓入市的情況下，整個(gè)廣漢市場(chǎng)去庫(kù)存或許還需要2年時(shí)間。除中鐵望京國(guó)際、萬(wàn)興一品、泓景灣二期今年入市外，廣漢在售體量仍然巨大，預(yù)計(jì)需要未來(lái)2-3年消化庫(kù)存。除英倫豪庭是現(xiàn)房外，其余3家能賣3500元以上均是期房，集中在城北。均價(jià)在3000以內(nèi)的住宅項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，開(kāi)盤時(shí)間早，去化率低的盤。對(duì)我項(xiàng)目有一定影響，我項(xiàng)目的意向客戶

5、或多或少的在價(jià)格上有一定抗性。3、廣漢市場(chǎng)情況商業(yè)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)總體量（）已售（套數(shù)）成交面積（）剩余套數(shù)剩余面積（已開(kāi)出面積預(yù)估）雒城新天地2013年8月20000600004037840.6934049625 夢(mèng)幻島未開(kāi)盤4F12000 1F20000- 800003500035722.11124125604 眾鼎煌金城2014年7月12日1F2-4萬(wàn) 2F1萬(wàn) 3樓8萬(wàn)/鋪330000（商業(yè)+住宅）18815984.4439433499 領(lǐng)峰國(guó)際廣場(chǎng)2014年1月18日900020000671548.8264714957 總計(jì)44500069326096.062622123685

6、廣漢剩余大體量商業(yè)一覽3、廣漢市場(chǎng)情況商業(yè)煌金城開(kāi)發(fā)商跑路，庫(kù)存剩余超2/3未售，雒城新天地庫(kù)存剩余一半，夢(mèng)幻島目前開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)銷售無(wú)信心，整體撤場(chǎng)移交代理公司，整個(gè)廣漢市場(chǎng)的商業(yè)十分清冷。航天城今年入市，占地33畝，目前正在規(guī)劃，年內(nèi)入市。百倫百貨旁及沃爾瑪旁宗地未動(dòng)，預(yù)計(jì)為商業(yè)項(xiàng)目。專業(yè)市場(chǎng)浪度九洲城、天府大市場(chǎng)、冷鏈物流基地、北新國(guó)際機(jī)械城均是大體量，浪度為家具行業(yè)知名企業(yè)，資金雄厚，天府大市場(chǎng)、冷鏈物流基地、北新國(guó)際機(jī)械城景均是北新大弘開(kāi)發(fā)，有重點(diǎn)招商引資的背景以及成都市專業(yè)市場(chǎng)北遷的整體規(guī)劃所帶來(lái)的政府支持，專業(yè)市場(chǎng)或會(huì)對(duì)投資客戶起到明顯分流的影響。項(xiàng)目名稱時(shí)間項(xiàng)目類型問(wèn)題表現(xiàn)

7、經(jīng)典上城2013年底住宅樓板斷裂、漏水工程問(wèn)題有一戶未解決問(wèn)題，跳樓自殺。 漢東豪庭2014年住宅開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂承建方接手，部分樓棟抵押給銀行。工程、物業(yè)問(wèn)題無(wú)疑會(huì)加重買房者的疑慮，客戶一方面對(duì)于廣漢市場(chǎng)眾多期房樓盤及開(kāi)發(fā)商沒(méi)信心，一方面則希望房?jī)r(jià)能繼續(xù)下行。4、廣漢市場(chǎng)情況問(wèn)題4、廣漢市場(chǎng)情況問(wèn)題項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型問(wèn)題目前狀況 雒城新天地地下商業(yè)資金鏈斷裂 已過(guò)交房時(shí)間，被外地法院查封廣信鷺島住宅+商業(yè)資金鏈斷裂 政府介入，工程繼續(xù)施工?；徒鸪亲≌?商業(yè)中山大道下穿隧道修建，與原規(guī)劃嚴(yán)重不符，導(dǎo)致無(wú)法賣不動(dòng)，無(wú)法回款。已停工，人去樓空常開(kāi)發(fā)商規(guī)百貨業(yè)的不景氣+沃爾瑪并沒(méi)有持續(xù)的火爆+出現(xiàn)各種

8、問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商， 廣漢的商業(yè)投資由盲目變成謹(jǐn)慎，在由謹(jǐn)慎慢慢走向無(wú)人無(wú)津。二、在售個(gè)案分析1、在售住宅項(xiàng)目個(gè)案部分個(gè)案分析1-金雁蔚藍(lán)郡項(xiàng)目名稱金雁蔚藍(lán)郡基本信息開(kāi)發(fā)商四川金雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址廣漢市天津路與大同路交匯處（財(cái)政局旁）總占地面積186畝總建筑面積約45萬(wàn)容積率2.2建筑密度55%梯戶比1T2、2T4物業(yè)形態(tài)住宅+底商樓層狀況7F多層、11F小高層、17F高層項(xiàng)目均價(jià)(元/）住宅：3900底商1F：140002F：9000開(kāi)盤時(shí)間2014年1月一期中庭、綠化面積大，生態(tài)宜居電梯直接入戶（雙面電梯），寬景式客廳（一戶送花園，另一戶也可享受該花園景觀）配備有游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等

9、社區(qū)運(yùn)動(dòng)配套北區(qū)尚待開(kāi)發(fā)，生活配套少雖以產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)為賣點(diǎn)，但相比北區(qū)其他品質(zhì)盤，價(jià)格略貴在售貨品分析優(yōu)惠：一次性5%，按揭3%。分析：產(chǎn)品主要集中在80118, 套三116及99去化情況較好。各戶型、面積段配比較好，比較符合廣漢市場(chǎng)住宅需求（套三需求多）。戶型套二套三套三套四面積段81-9090-99100-118118-134均價(jià)4100400042004700總價(jià)34-40萬(wàn)39萬(wàn)-45萬(wàn)41-54萬(wàn)53萬(wàn)-71萬(wàn)套數(shù)10911215465已售套數(shù)51 64 90 13 占比23.39%29.36%41.28%5.96%整體去化率46.79%57.14%58.44%20.00%月均去化套數(shù)5

10、.7 7.1 10.0 1.4 分析：底商面積在58- 700，主要為100以上大鋪?zhàn)?，總價(jià)在140萬(wàn)-600萬(wàn)不等。去化情況不佳。樓棟開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)在售套數(shù)已售套數(shù)整體去化率月均去化12014.72720725.93%1 21513213.33%0 16135861.54%1 底商總計(jì)55381730.91%2 在售貨品分析推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、大牌項(xiàng)目周邊舒適型套三8.5折，底商營(yíng)業(yè)房9280元/起道旗項(xiàng)目周邊首付2.9萬(wàn)起車位僅售5.5萬(wàn)低價(jià)+回購(gòu)+返本+租金收益網(wǎng)推騰訊房產(chǎn)德陽(yáng)站在售房源80-130，3400元/起。按揭付款優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠5%。對(duì)比分析：線上推廣訴求以

11、價(jià)格為主；以顯眼的價(jià)格為吸引眼球的噱頭，只會(huì)讓觀望的客戶繼續(xù)觀望。值得本案借鑒。推廣訴求不統(tǒng)一，給人眼花繚亂的感覺(jué)，建議更改為統(tǒng)一的訴求。推廣情況小結(jié)對(duì)比分析：以物管抵用券等方式回饋老帶新客戶，全民營(yíng)銷力度弱；售樓部為客戶提供免費(fèi)洗車服務(wù)，值得本項(xiàng)目借鑒；市中心設(shè)點(diǎn)；圈層客戶拓展力度較廣，建議本案加強(qiáng)對(duì)廣漢周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及區(qū)縣線下拓展力度；對(duì)比分析：以物管抵用券等方式回饋老帶新客戶，吸引力有限。為客戶提供免費(fèi)洗車服務(wù)，但宣傳僅限在售樓部門口，力度較弱。市中心設(shè)點(diǎn)，雖位置、效果都一般，但從裝飾、人氣等明顯強(qiáng)于夢(mèng)幻島設(shè)點(diǎn)?？蛻舴植紡V、拓客范圍廣，新客戶到訪比我項(xiàng)目難度小。送客戶禮物為特產(chǎn)，與我項(xiàng)目相似。

12、個(gè)案分析2-雒城印象項(xiàng)目名稱雒城印象基本信息開(kāi)發(fā)商德陽(yáng)市萬(wàn)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地址廣漢市城北片區(qū)大同路與天津路交匯處總占地面積（畝）55266總建筑面積（）182925容積率2.5綠化率30%物業(yè)形態(tài)小高層梯戶比高層2T4、小高層1T2，1T3項(xiàng)目均價(jià)（元/）3300-3800樓層狀況17F、11F、10F開(kāi)盤時(shí)間2014年8月232015年7月（2期）戶型設(shè)計(jì)、配比較好；萬(wàn)興品牌保障；社區(qū)運(yùn)動(dòng)配套健全，景觀層次分明，綠化面積大。位于天津路與大同路交匯，相比其他北區(qū)項(xiàng)目位置較偏；位于城北新區(qū)，生活配套少。在售貨品分析優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%，VIP客戶額外優(yōu)惠5000元/套，普通會(huì)員額外

13、優(yōu)惠5000元/套。分析：集中去化為126及111套三戶型及套二，122套四戶型略顯擁擠，套五戶型配比不高，且為大躍層，單價(jià)總價(jià)高，故去化情況不佳。戶型套二套三套四套五面積段86-108111-127122.81127以上均價(jià)3600410041504600總價(jià)30-42萬(wàn)48萬(wàn)-55萬(wàn)50-53萬(wàn)59萬(wàn)-74萬(wàn)套數(shù)1422524672已售套數(shù)95179955占比28.11%52.96%2.66%16.27%整體去化率66.90%71.03%19.57%76.39%月均去化套數(shù)10.6 19.9 1.0 6.1 樓棟開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)在售套數(shù)已售套數(shù)整體去化率月均去化套數(shù)22014.8.23120

14、229881.67%14 5130597154.62%10 666313553.03%5 966135380.30%8 1066501624.24%2 1166184866.67%6 總計(jì)51419731761.67%45 分析：10#樓整體去化情況不佳，集中為117左右套三戶型，該戶型問(wèn)題為客廳離廚房近，是客戶主要抗性。在售貨品分析推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、道旗和大牌項(xiàng)目周邊4月淘房節(jié)惠動(dòng)全城（主題活動(dòng)，無(wú)活動(dòng)時(shí)樹(shù)形象）展架，指示引導(dǎo)萬(wàn)興一品，雒城一號(hào)萬(wàn)興集團(tuán)廣漢二號(hào)作品節(jié)點(diǎn)活動(dòng)廣漢、德陽(yáng)4月淘房節(jié)惠動(dòng)全城對(duì)比分析：線上推廣訴求重點(diǎn)突出開(kāi)發(fā)商品牌，擴(kuò)大口碑傳播；3月主題暖場(chǎng)活動(dòng)已啟動(dòng)，建

15、議本案以小心周末暖場(chǎng)活動(dòng)+主題活動(dòng)，線上持續(xù)發(fā)聲；推廣情況小結(jié)對(duì)比分析：該項(xiàng)目大部分客戶以改善型為主，景觀及自身配套齊全（網(wǎng)球場(chǎng)+幼兒園+游泳池）；本案在小區(qū)配套及景觀上無(wú)優(yōu)勢(shì)，建議突出本案地段優(yōu)勢(shì)（市政配套、自身商業(yè)配套）該案各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，分享客戶資源，建議本案持續(xù)開(kāi)展全民營(yíng)銷，擴(kuò)大項(xiàng)目在各圈層客戶中的影響力；注重銷售人員、物業(yè)服務(wù)人員接待禮儀培訓(xùn)，提升項(xiàng)目軟實(shí)力；個(gè)案分析3-格蘭維亞項(xiàng)目名稱格蘭維亞基本信息開(kāi)發(fā)商四川金領(lǐng)房地產(chǎn)有限公司地址廣漢市城北新區(qū)保定路西一段170號(hào)總占地面積（畝）173993總建筑面積（）170000容積率2.1綠化率41%物業(yè)形態(tài)高層、多層、小高層、商鋪?lái)?xiàng)目均價(jià)（元

16、/）底商：21000小高層：3700多層：4200開(kāi)盤時(shí)間2013年09月 （二期）交房時(shí)間暫定2016年（二期） 一期（售完，已交房） 二期（在售） 三期，商業(yè)+配套酒店，體量3萬(wàn)歐式洋房風(fēng)格，建筑錯(cuò)落有致。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)好，相對(duì)能滿足客戶對(duì)戶型、面積要求。從已交房一期看，隨處可見(jiàn)暴露的電箱、管線，工程質(zhì)量堪憂。樓間距較密集，采光不好。在售貨品分析分析：住宅涵蓋各價(jià)格段/面積段，集中在套三套二，80-131，去化情況較好。底商單價(jià)較貴，均價(jià)為28000，總價(jià)高，去化難度極大。優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%。戶型套二套三套四底商底商面積段80-95110-131138以上4474-76均價(jià)4400470

17、048002.8萬(wàn)2.8萬(wàn)總價(jià)36-50萬(wàn)51萬(wàn)-57萬(wàn)75-90萬(wàn)125萬(wàn)209萬(wàn)-213萬(wàn)套數(shù)212333581414已售套數(shù)781774900占比25.66%58.22%16.12%整體去化率36.79%53.15%84.48%0.00%0.00%月均去化套數(shù)4.3 9.8 2.7 0.0 0.0 樓棟開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)在售套數(shù)已售套數(shù)整體去化率月均去化102013.968293957.35%7 1168501826.47%3 1268175175.00%9 13686800%0 1480641620.00%3 1530171343.33%2 1630111963.33%3 17369277

18、5.00%5 183692775.00%5 192412395.83%4 202451979.17%3 2157352238.60%4 223028233.33%2 總計(jì)63134228945.80%48 分析：11,14 以80-86小戶型為主，接受度低，21,22為6層，臨街，且均位套三以上戶型，面積大，總價(jià)高。13#樓住宅未推，底商在21,22棟，共28套，全未售。在售貨品分析推廣方式位置主要訴求大牌、圍墻、道旗、桁架項(xiàng)目周邊86-183洋房臻品，國(guó)企感恩鉅惠現(xiàn)鋪招商 免租兩年網(wǎng)推廣漢城市在線86-183洋房臻品，國(guó)企感恩鉅惠現(xiàn)鋪招商 免租兩年分析： 推廣內(nèi)容、形式較為單一，更新頻率低。

19、推廣情況小結(jié)對(duì)比分析：一期住宅交房，從客戶滿意度來(lái)看二期走勢(shì)，或會(huì)分流本項(xiàng)目一部分住宅客戶。 該項(xiàng)目“現(xiàn)鋪招商，免租兩年”，看似條件優(yōu)越，實(shí)際體現(xiàn)出新區(qū)商業(yè)發(fā)展遇到的瓶頸；新區(qū)入住率低，人口基數(shù)小，消費(fèi)無(wú)法拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨鸬脑鲩L(zhǎng)，商鋪客戶后期收益無(wú)法保障；反觀本項(xiàng)目：國(guó)際一線大牌入駐，包租12年，開(kāi)發(fā)商自持80%，這些條件都能很好的保障客戶的收益以后期收益對(duì)比分析：價(jià)格目前即便算上優(yōu)惠，也為廣漢最貴住宅盤，主打歐式風(fēng)情牌，建議我項(xiàng)目在價(jià)格不變的基礎(chǔ)上，做更高檔次拔高。灌輸客戶凸顯物超所值的概念。該項(xiàng)目周邊有已成熟的住宅社區(qū)及交房階段的社區(qū)，且值該項(xiàng)目交房節(jié)點(diǎn)，部分裝飾公司會(huì)相繼入駐，雖在招商難度上

20、不大，但北區(qū)發(fā)展緩慢，商鋪收益會(huì)受到一定影響。2、在售商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案部分個(gè)案分析1-夢(mèng)幻島項(xiàng)目名稱夢(mèng)幻島總體基本信息開(kāi)發(fā)商廣漢龍祥投資有限公司地址中山大道、廣金路、大件路交匯處總占地面積（畝）46畝總建筑面積（）70000基本信息容積率1.94綠化率15.1 物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟商業(yè)、盒子車位600項(xiàng)目均價(jià)（元/）4#4F：120002#1F：20000-80000層高4#1F：6m4#2-4F:5m交房時(shí)間16.12.311#樓3#樓4#樓2#樓童樂(lè)主題體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式盡享。餐飲業(yè)態(tài)配比20-30%，兒童主題業(yè)態(tài)配比40-60%；VI形象、建筑風(fēng)格、招商都比較貼合主題。周邊多為廠房、工廠，

21、即便順利開(kāi)業(yè)，帶有不少安全隱患；位置偏，作為商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)困難很大。在售貨品分析樓棟1棟2棟3棟層數(shù)123123123面積24-8033-14591-16732-8535-7837-8335-21537-21128-371均價(jià)30000165001450040000-800002800014000350002000016000總價(jià)72-320萬(wàn)55-240萬(wàn)136-242萬(wàn)146-557萬(wàn)95-1896萬(wàn)52-12089-90655-52844-669萬(wàn)套數(shù)504710272410262612占比4.01%3.77%0.80%2.17%1.93%0.80%2.09%2.09%0.96%分析：大小

22、鋪交織，在該地段，價(jià)格較貴，基本無(wú)成交。對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)有一定參考。優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%，抵扣6年，年均8%，包租10年，10年后120%回購(gòu)。在售貨品分析樓棟4棟層數(shù)1234567891011面積11-17612-8729-14613-10019-12636-7736-7736-7736-7736-7736-77均價(jià)200001700013500120008800900092009400940095009500總價(jià)21-44119-10937-18221-15116-12133-7133-7234-7234-7235-7335-73套數(shù)28523410115720323737373737占

23、比22.87%18.78%8.11%12.60%1.61%2.57%2.97%2.97%2.97%2.97%2.97%分析：主要分布10-40平米小鋪，成交主要為4棟4層20-40萬(wàn)小鋪。樓棟開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)在售套數(shù)已售套數(shù)整體去化率月均去化42014年12月1017985323.15%11 3616011.64%0 2615834.92%1 410710700.00%0 總計(jì)12461210362.89%12 分析：根據(jù)了解的情況，現(xiàn)其僅推售4#樓4樓與2#樓1樓，且該項(xiàng)目一直未開(kāi)盤，從2013年3月起開(kāi)始所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，已成交的部分有部分確屬于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際去化情況比以上數(shù)據(jù)更低。在售貨品分析

24、推廣方式位置主要訴求圍墻廣告、道旗和大牌項(xiàng)目周邊5萬(wàn)起購(gòu)臨街金鋪，再造1000個(gè)千萬(wàn)富翁。年回報(bào)率8%-12%，10年穩(wěn)定收益，即買即收租。交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，4天3夜香港迪斯尼游，8-300認(rèn)籌中。商鋪展架城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)0首付、交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，即買即收6年租。節(jié)點(diǎn)活動(dòng)廣漢、德陽(yáng)0首付、交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，即買即收6年租。單立柱進(jìn)廣漢高速0首付、交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，即買即收6年租吃喝玩樂(lè)購(gòu)?fù)栖噺V告沃爾瑪吃喝玩樂(lè)購(gòu)行銷廣漢60%童樂(lè)商業(yè)，40%體驗(yàn)商業(yè)，40%物業(yè)自持，0首付、交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，即買即收6年租 推廣情況分析：推廣途徑較多，組合方式較好。整體訴求統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔明了。缺乏可持續(xù)性的話題。小結(jié)對(duì)比分析：建議售樓部廣場(chǎng)

25、需配合VI進(jìn)行進(jìn)一步包裝，凸顯形象；市中心設(shè)營(yíng)銷中心，配有沙盤、以“送停車票、史努比樂(lè)園門票”活動(dòng)為噱頭，但人氣不佳。該項(xiàng)目地理位置偏僻，規(guī)劃以兒童業(yè)態(tài)為主，商家承租能力弱，無(wú)法保障業(yè)主的租金收益；建議結(jié)合“雒城新天地”事件及“夢(mèng)幻島”業(yè)態(tài)組合及招商情況，以“投資穩(wěn)定性為切入點(diǎn)”，突顯本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；對(duì)比分析：該項(xiàng)目地理位置偏僻，定價(jià)總體偏貴，不排除后期會(huì)降價(jià)促銷的可能。整體推廣不計(jì)代價(jià)，項(xiàng)目的曉喻度較高，在掃街、行銷、渠道等方面做的比我們項(xiàng)目好。兒童主題與我項(xiàng)目三樓業(yè)態(tài)部分重疊。個(gè)案分析2-領(lǐng)峰國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱領(lǐng)峰國(guó)際廣場(chǎng)基本信息開(kāi)發(fā)商廣漢浩成房產(chǎn)地址廣漢市柳州路與大件路交匯處總占地面積（畝）2

26、5.15總建筑面積（）118110.91容積率5.49綠化率25.1%物業(yè)形態(tài)高層、塔樓項(xiàng)目均價(jià)（元/）住宅3000元/底商1L16000元2L、3L7000-8000元開(kāi)盤時(shí)間2014年01月18日交房時(shí)間未定 3#樓2#樓4#樓1#樓 5#樓底商，3層大件路旁邊，馬路對(duì)面為工廠，且已有非常多的住宅社區(qū)，此處需求量小，略不適宜作為帶租約酒店及寫字樓。產(chǎn)權(quán)酒店包租8年，每年8%固定收益。能否實(shí)現(xiàn)成疑。城市成熟配套片區(qū)、一河兩公園、市委市政府旁的墅級(jí)社區(qū)。周邊社區(qū)來(lái)訪量占總來(lái)訪比重比較多。龍?jiān)旱拈_(kāi)發(fā)實(shí)力，龍?jiān)簽閺V漢成熟的別墅社區(qū)。在售貨品分析戶型套二套二套三面積段80-9090-112113-122所在樓棟1，2，31，31均價(jià)330038003400總價(jià)29-34萬(wàn)40-45萬(wàn)38萬(wàn)-43萬(wàn)套數(shù)3398564占比69.47%17.42%13.11%分析：以80-90小戶型套二為主，占比67.47%。去化情況分析：1#樓主宅去化較好，因其位置佳，正對(duì)成熟小區(qū)。2#樓住宅未推售。商業(yè)部分，除底商去化較好外，4，5#樓因酒店式公寓在廣漢市場(chǎng)上呈現(xiàn)空白，市場(chǎng)認(rèn)知度低，故去化低。樓棟開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)在售套數(shù)已售套數(shù)整體去化率月均去化12