物業(yè)管理法律糾紛案例解析129

1、值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛隨著我國住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過程中，產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費收繳率不足值得關(guān)注。 一、糾紛的類型 1、業(yè)業(yè)主以各種理理由拖欠物業(yè)業(yè)管理費用。 業(yè)主因因種種原因不不滿物業(yè)公司司的管理而拒拒付物業(yè)管理理費引發(fā)糾紛紛的居大多數(shù)數(shù)。在此類糾糾紛中，物業(yè)業(yè)公司往往是是原告，業(yè)主主以種種理由由行使抗辯權(quán)權(quán)。如：原告告上海市楊浦浦區(qū)一物業(yè)公公司訴被告田田某等七人一一案，田某等等人認(rèn)為物業(yè)業(yè)公司未能全全面履行其義義務(wù)，在維修修、保潔、綠綠化等方面均均存有問題，不不同意支付物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)費用，物業(yè)業(yè)公司遂訴請請要求業(yè)主支支付管理服務(wù)務(wù)

2、費；在另一一案中，業(yè)主主辯稱原告物物業(yè)公司擅自自提價，且入入住后，房屋屋漏水、窗無無法關(guān)，多次次向原告報修修未果，加之之開具的物業(yè)業(yè)管理費收據(jù)據(jù)不符合稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定定，故拒付物物業(yè)管理費。 2、業(yè)業(yè)主違章搭建建或擅自改變變房屋結(jié)構(gòu)而而致糾紛。 此類糾糾紛也較為常常見，如某物物業(yè)公司訴謝謝某等人一案案，該案中業(yè)業(yè)主在平臺上上搭建衛(wèi)生間間，拒絕拆除除搭建物遂致致糾紛；與此此類似的糾紛紛還有寧波路路某小區(qū)房屋屋物業(yè)委員會會訴張某案，由由于張某在供供小區(qū)居民生生活用水的泵泵房頂部平臺臺上違章搭建建淋浴房及水水斗，導(dǎo)致生生活污水滲入入蓄水池而引引發(fā)糾紛。 3、因因物業(yè)管理收收費標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)規(guī)范而引發(fā)訴訴訟

3、。 因物業(yè)業(yè)管理公司單單方面提高收收費標(biāo)準(zhǔn)、隨隨意增加收費費項目、收費費標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范范或業(yè)主以種種種理由單方方面要求降低低管理費用等等導(dǎo)致糾紛。如如原告上海輕輕工物業(yè)管理理有限公司訴訴李某一案，被被告李某購置置售后公房一一套，由原告告進(jìn)行物業(yè)管管理。該物業(yè)業(yè)公司管理的的小區(qū)內(nèi)的房房屋性質(zhì)各不不相同，既有有公有住宅，又又有已售公有有住宅，還有有一般的商品品房。20001年1月起起，被告未交交納物業(yè)管理理費。原告遂遂訴至法院，要要求被告按照照商品房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)支付所欠欠物業(yè)管理費費及逾期付款款的滯納金。 4、業(yè)業(yè)主以小區(qū)未未成立業(yè)主委委員會造成前前期物業(yè)管理理時間延長為為由拒付管理理費。 因房產(chǎn)產(chǎn)公司在

4、開發(fā)發(fā)前期多由其其自己成立物物業(yè)公司或委委托其他公司司進(jìn)行物業(yè)管管理，物業(yè)公公司期滿后仍仍舊繼續(xù)履行行前期合同，后后業(yè)主對原物物業(yè)公司所履履行義務(wù)不予予承認(rèn)而拒付付物業(yè)管理費費，這類糾紛紛近來亦時有有發(fā)生。如原原告上海天馨馨物業(yè)管理服服務(wù)有限公司司訴被告董某某一案，原告告與案外人凱凱通公司于11998年簽簽訂了前期物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)合同，凱通通公司委托原原告對天馨花花園的商品房房進(jìn)行前期物物業(yè)管理，在在該合同約定定的服務(wù)期限限屆滿后，開開發(fā)商凱通公公司未與原告告重新簽訂物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)合同，但原原告仍對物業(yè)業(yè)進(jìn)行了管理理。被告董某某以該物業(yè)小小區(qū)至今未成成立業(yè)主委員員會等原因進(jìn)進(jìn)行抗辯，拒拒絕承

5、擔(dān)后期期的物業(yè)管理理費。 5、物物業(yè)公司中標(biāo)標(biāo)后未簽訂物物業(yè)管理合同同，因認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不一而致致糾紛。 如原告告僑陽公司訴訴被告丁某一一案。原告于于1998年年與上海僑益益房地產(chǎn)有限限公司簽訂了了一份前期期物業(yè)管理服服務(wù)合同，雙雙方約定由僑僑陽公司受上上海僑益房地地產(chǎn)有限公司司的委托對陽陽明新城實行行物業(yè)管理，物物業(yè)管理費為為建筑面積每每平方米人民民幣8.000元，并根據(jù)據(jù)實際情況調(diào)調(diào)整，委托管管理期限為33年，后僑陽陽公司將物業(yè)業(yè)管理費調(diào)整整為每建筑平平方米3.550元。20001年4月月，陽明新城城小區(qū)成立業(yè)業(yè)主委員會并并決定招標(biāo)選選聘物業(yè)管理理公司。僑陽陽公司以每建建筑平方米33.00元中

6、中標(biāo)，但未與與業(yè)主委員會會簽訂合同。故故此，丁某其其后未再向僑僑陽公司支付付物業(yè)管理費費。后眾業(yè)主主要求僑陽公公司自其中標(biāo)標(biāo)之月起按投投標(biāo)價3.000元平方方米收取物業(yè)業(yè)管理費。僑僑陽公司訴至至法院，要求求丁某按照每每月3.500元平方米米的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)業(yè)管理費及滯滯納金。 6、因因業(yè)主委員會會工作人員私私分維修基金金導(dǎo)致糾紛。 如原告告萬峰業(yè)主委委員會訴被告告朱某一案。朱朱某系萬峰業(yè)業(yè)主委員會第第一屆委員，從從1998年年起任職，11999年22月，朱某領(lǐng)領(lǐng)取了小區(qū)建建設(shè)獎勵費11000元。22001年，萬萬峰小區(qū)一期期業(yè)主代表大大會通過決議議，認(rèn)為第一一屆業(yè)主委員員會成員領(lǐng)取取活動費和獎獎勵費

7、未經(jīng)業(yè)業(yè)主代表大會會決議通過，且且維修基金不不可擅自動用用，應(yīng)予退還還，并于20001年6月月向朱某送達(dá)達(dá)要求返還活活動費的通知知，但遭朱某某拒絕，萬峰峰業(yè)主委員會會遂訴諸法院院。一審法院院判令朱某限限期返還萬峰峰業(yè)主委員會會1000元元并支付利息息。 7、因因小區(qū)防盜系系統(tǒng)未及時開開通致使業(yè)主主家中遭竊，業(yè)業(yè)主要求房產(chǎn)產(chǎn)商承擔(dān)賠償償責(zé)任。 如原告告周某訴被告告上海佳泰房房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營有限公司、上上海富苑物業(yè)業(yè)管理有限公公司一案。該該案中房產(chǎn)公公司與原告簽簽訂的購房合合同附件中對對安全系統(tǒng)作作了明確的約約定。20001年5月，房房產(chǎn)公司將房房屋交付原告告使用。由于于小區(qū)分期建建造，原告所所在小

8、區(qū)許多多設(shè)施因系統(tǒng)統(tǒng)體系緣故不不能完整移交交投入使用。同同年9月，佳佳泰公司聘請請的上海富苑苑物業(yè)管理有有限公司在小小區(qū)張貼了安安民告示，明明確告知了小小區(qū)的智能技技防設(shè)施的現(xiàn)現(xiàn)狀，以引起起業(yè)主警覺，告告誡業(yè)主作好好防范工作。后后佳泰花園小小區(qū)發(fā)生多起起盜竊事件。原原告遂向公安安局報案稱失失竊鉆戒一枚枚、首飾一件件及現(xiàn)金20000余元。原原告起訴至法法院，要求佳佳泰公司和上上海富苑物業(yè)業(yè)管理有限公公司共同賠償償其損失。 二、糾糾紛的成因 1、從從物業(yè)管理的的成長發(fā)展過過程來看，在在我國物業(yè)管管理作為一種種獨立的行業(yè)業(yè)，出現(xiàn)在二二十世紀(jì)800年代，舊的的小區(qū)物業(yè)管管理部門往往往由原房管所所轉(zhuǎn)變而

9、來，新新成立的小區(qū)區(qū)則往往由各各開發(fā)商自己己成立物業(yè)管管理公司，主主要履行小區(qū)區(qū)安全管理、物物業(yè)維修等職職能。由于物物業(yè)管理屬于于新興行業(yè)且且發(fā)展速度比比較快，物業(yè)業(yè)管理隊伍迅迅速膨大，比比較混亂，沒沒有形成制度度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物物業(yè)公司各自自為政，職責(zé)責(zé)不明，收費費缺乏統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)業(yè)管理行業(yè)本本身存在的局局限性是產(chǎn)生生上述問題的的根本原因。物物業(yè)管理涉及及到手家萬戶戶，處理不當(dāng)當(dāng)，很容易引引起連鎖反應(yīng)應(yīng)，導(dǎo)致矛盾盾的激化。 2、從從立法的角度度來說，目前前我國法律中中還沒有關(guān)于于物業(yè)管理方方面的統(tǒng)一明明確規(guī)定，在在1994年年3月30日日建設(shè)部發(fā)布布了城市新新建住宅小區(qū)區(qū)管理辦

10、法，1996年3月1日國家計委頒布了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項僅作了一些原則性的規(guī)定。上海市的地方性法規(guī)上海市居住物業(yè)管理條例在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅實的基礎(chǔ)。但是在司法實踐中，該條例在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足。因此，迫切需要進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律體系，以法律來協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，以制度來保障和促進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制的有效運(yùn)作。現(xiàn)行法律、法規(guī)對此領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，對物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，也是此

11、類糾紛難以處理的一個主要原因。在審判實踐中面臨許多問題。 3、從從物業(yè)管理當(dāng)當(dāng)事人的角度度而言。由于于物業(yè)管理缺缺乏相應(yīng)的行行業(yè)管理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)合同對物業(yè)業(yè)公司的義務(wù)務(wù)往往又約定定得較為概括括原則，不可可能涵蓋所有有的情況，因因此，業(yè)主與與物業(yè)公司就就物業(yè)管理服服務(wù)容易發(fā)生生糾紛。糾紛紛發(fā)生后，業(yè)業(yè)主一般都能能例舉物業(yè)公公司在管理服服務(wù)中存在的的問題，并以以此行使抗辯辯權(quán)拒絕交納納物業(yè)管理費費。 4、根根據(jù)上海市市居住物業(yè)管管理條例的的規(guī)定，不同同性質(zhì)的住房房即已售公有有住宅、普通通內(nèi)銷商品住住宅、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住住宅和外銷商商品住宅可采采取不同的收收費標(biāo)準(zhǔn)，收收費標(biāo)準(zhǔn)的確

12、確定方式亦不不相同。對于于一個居住小小區(qū)都是相同同性質(zhì)的房屋屋，這種收費費標(biāo)準(zhǔn)是可行行的。如果一一個居住小區(qū)區(qū)的房屋性質(zhì)質(zhì)是多樣的，就就會產(chǎn)生物業(yè)業(yè)管理收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不相同，而而業(yè)主卻享受受相同的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的不合理現(xiàn)象象。有的物業(yè)業(yè)公司為了統(tǒng)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，不論何種種性質(zhì)的房屋屋都按照商品品房的標(biāo)準(zhǔn)收收費，雖有其其合理性，但但由于與規(guī)章章規(guī)定相悖，容容易引起業(yè)主主與物業(yè)公司司之間的矛盾盾。 5、物物業(yè)公司的服服務(wù)理念、法法律意識尚未未到位。物業(yè)業(yè)公司作為一一個市場主體體，是以提供供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)務(wù)換取消費者者的信任和滿滿意，爭取更更大的市場和和更高的效益益，與業(yè)主之之間屬于平等等主體的合同同關(guān)系

13、，但由由于目前的物物業(yè)公司大多多是由原來的的房管所轉(zhuǎn)變變而來，其工工作方法和理理念不能適應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)市場場的發(fā)展形勢勢，缺乏法律律意識和服務(wù)務(wù)理念。因此此，出現(xiàn)了物物業(yè)公司只管管收費，不管管維修，一有有糾紛就采取取斷電、斷水水等措施，隨隨意改變物業(yè)業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和物業(yè)費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等不規(guī)范范的管理方式式。 6、業(yè)業(yè)主委員會作作為業(yè)主的自自治管理組織織，其主要職職能體現(xiàn)在管管理業(yè)主的維維修基金，用用于物業(yè)管理理區(qū)域公共設(shè)設(shè)施的維修。由由于部分小區(qū)區(qū)的業(yè)主委員員會成員素質(zhì)質(zhì)不高，加之之維修基金的的使用管理中中存有漏洞，體體現(xiàn)在財務(wù)制制度和管理缺缺乏專業(yè)性，提提交不出物業(yè)業(yè)收費的預(yù)算算、決算等財財務(wù)報告，無

14、無法讓業(yè)主了了解他們所交交納的物業(yè)費費用究竟是如如何使用，而而業(yè)主委員會會又掌握了相相當(dāng)數(shù)量的業(yè)業(yè)主共有財產(chǎn)產(chǎn)，缺乏必要要的監(jiān)管，導(dǎo)導(dǎo)致維修基金金違規(guī)使用的的現(xiàn)象屢見不不鮮，有的小小區(qū)維修基金金被物業(yè)公司司挪用，有的的業(yè)主委員會會主任未經(jīng)集集體討論即支支付有爭議的的費用，維修修基金成了某某些人眼中的的“唐僧肉”。物管“父子兵”引來糾紛不不斷 物業(yè)公司司和業(yè)主之間間的糾紛，近近年來逐漸成成為市民投訴訴的熱點：業(yè)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)業(yè)公司收取的的費用不明不不白，服務(wù)水水平低下；而而物業(yè)公司則則認(rèn)為少數(shù)業(yè)業(yè)主故意鬧事事，由此造成成業(yè)主與“管家”關(guān)系劍拔弩弩張。而開發(fā)發(fā)商和物業(yè)管管理公司“父子兵”的關(guān)系，更更

15、加深了矛盾盾，由此引發(fā)發(fā)的糾紛不斷斷。 近日，位于于福田區(qū)的廣場部分分業(yè)主向本報報投訴稱，負(fù)負(fù)責(zé)該廣場物物業(yè)管理的深深圳市地產(chǎn)有限限公司物業(yè)管管理分公司，未未按照有關(guān)規(guī)規(guī)定定期公布布帳目，擅自自擴(kuò)大收費范范圍，向業(yè)主主收取托管費費和水表使用用更換費，提提高電價，并并且在催費單單中“警告”說：若拖欠欠物業(yè)管理費費將被停水停停電。 雙方各種矛矛盾的日積月月累，部分業(yè)業(yè)主聯(lián)合聘請請律師，出具具律師函，暫暫緩繳納各種種費用。 收費有沒有有譜？ “不久前，我我們20多戶戶業(yè)主曾經(jīng)聚聚在一起，召召開會議，準(zhǔn)準(zhǔn)備組織廣場的大部部分業(yè)主聯(lián)名名，要求物業(yè)業(yè)管理公司立立即公開財務(wù)務(wù)收支帳目，通通過相關(guān)法律律途徑審

16、計財財務(wù)帳目，同同時暫緩向物物業(yè)管理公司司繳納各種費費用。但直到到現(xiàn)在，物業(yè)業(yè)公司還沒有有向我們公開開財務(wù)收支帳帳目?！?7月30日日，記者來到到廣場，業(yè)業(yè)主吳先生這樣告告訴記者。 記者注意到到，廣場是寫寫字樓、住宅宅樓、商用裙裙樓混合型小小區(qū)。 “正常情況況下，物業(yè)公公司每隔3個個月應(yīng)該向業(yè)業(yè)主公布一下下帳目收支情情況，但自從從1997年年入伙以來，我我們從未見過過帳目公示?！?據(jù)了解，廣場大部部分業(yè)主們不不滿的是：物物業(yè)管理公司司長時間不公公開帳目，沒沒有獨立帳戶戶，收支不透透明；廣場自11997年入入伙以來，存存在大量自用用和空置房，開開發(fā)商沒有繳繳納過管理費費，也沒有按按政策規(guī)定補(bǔ)補(bǔ)撥

17、數(shù)百萬元元的專用維修修基金。 另外，業(yè)主主們反映水費費、電費沒有有抄表到戶，供供電部門從去去年11月起起執(zhí)行的普通通用電中商業(yè)業(yè)類用電電費費標(biāo)準(zhǔn)為每度度0.89元元，但管理處處收取的電費費卻是每度11元，去年更更是每度1.1元；停車車費隨意收取取，從2000元、4000元到4500元各種標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參差不齊。此此外，管理處處服務(wù)態(tài)度較較差，去年44月，一戶業(yè)業(yè)主本來應(yīng)繳繳電費20669元，卻被被扣去了622070元，相相差6萬多元元，當(dāng)業(yè)主要要求退錢時，管管理處稱沒有有錢，幾經(jīng)周周折，才分55次將錢退回回。 業(yè)委會管不不管事？ 許多業(yè)主反反映，廣場業(yè)主主委員會多年年沒召開業(yè)主主大會，“業(yè)主委員會會形

18、同虛設(shè)”，“業(yè)主委員會會的成員沒有有經(jīng)過公開選選舉”，“90的業(yè)業(yè)主不知道業(yè)業(yè)主委員是誰誰”。 對于管理處處存在的問題題，部分業(yè)主主反映，他們們每次向業(yè)主主委員會反映映時，業(yè)主委委員會負(fù)責(zé)人人總是避重就就輕，特別是是要求公開財財務(wù)帳目時，負(fù)負(fù)責(zé)人便轉(zhuǎn)換換話題，最近近一段時間手手機(jī)經(jīng)常關(guān)機(jī)機(jī)，協(xié)商有關(guān)關(guān)問題時連人人都找不到。 在調(diào)查中了了解到，業(yè)主主們意見比較較大的是廣場管理費費收得高，比比如寫字樓，業(yè)業(yè)主每平方米米每月要向管管理處上交88元的管理費費，按照深圳圳市物業(yè)管理理服務(wù)收費指指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，每每平方米每月月收取8元管管理費的寫字字樓，僅在文文化設(shè)施方面面，每年就要要求舉辦4次次以上的文體體活

19、動，但廣場只有有游泳池和乒乒乓球室可供供業(yè)主活動，而而且業(yè)主活動動中心設(shè)在地地下室，幾乎乎沒有任何設(shè)設(shè)備。 “管家”自自有說法 針對業(yè)主反反映的情況，記記者走訪了地產(chǎn)有限限公司物業(yè)管管理分公司。 公司有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人向表示示，部分業(yè)主主反映的抄表表不到戶是水水務(wù)和供電部部門的問題，而而電價之所以以較高，是因因為廣場屬于于大量用電戶戶，要在供電電部門規(guī)定的的基本電費每每度0.899元的基礎(chǔ)上上加上大量用用電費每度00.11元。停停車場收費不不同，是因為為對住宅樓業(yè)業(yè)主和寫字樓樓業(yè)主采用不不同的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。至于收收取托管費和和水表使用費費的問題，該該負(fù)責(zé)人表示示，他們是按按照以前的政政策收取的，并并不

20、清楚現(xiàn)在在的規(guī)定，他他同時承認(rèn)確確實在催款單單上寫過對拖拖欠管理費的的業(yè)主要停水水、停電“處罰”。 記者隨后向向供電局了解解有關(guān)情況，該該局一位工作作人員告知并并沒有在大量量用電基礎(chǔ)上上加收0.111元度的的規(guī)定。同時時，這位負(fù)責(zé)責(zé)人表示，從從去年開始，因因不交物業(yè)相相關(guān)費用或其其他違規(guī)行為為，拒不改正正的，物業(yè)管管理單位無權(quán)權(quán)對其實行停停水停電行為為，也不能以以停水停電相相恐嚇。 對于業(yè)主意意見最大的帳帳務(wù)不公開和和開發(fā)商沒有有為自用和空空置房繳納管管理費的問題題，物業(yè)管理理公司負(fù)責(zé)人人解釋稱：該該物業(yè)管理公公司其實是地產(chǎn)有限限公司的下屬屬公司，并非非法人單位，也也沒有獨立帳帳目，因而無無法

21、公布物業(yè)業(yè)管理分公司司帳目，開發(fā)發(fā)商也已經(jīng)通通過各種投入入填補(bǔ)了應(yīng)繳繳納的管理費費，只是帳目目上無法顯示示，作為一家家國有企業(yè)，這這屬于歷史遺遺留問題，同同時他們也正正在清理帳目目，力爭給業(yè)業(yè)主一個交代代。 對于部分業(yè)業(yè)主擬發(fā)放對對物業(yè)管理公公司的調(diào)查表表，物業(yè)管理理公司負(fù)責(zé)人人表示，這些些業(yè)主是在進(jìn)進(jìn)行“誹謗”公司的行為為，他們有權(quán)權(quán)利進(jìn)行阻止止。 “父子兵”應(yīng)分家 據(jù)了解，深深圳地產(chǎn)有限限公司下屬的的物業(yè)管理分分公司作為乙乙級物業(yè)管理理公司，的確確具有管理廣場的權(quán)權(quán)利。但根據(jù)據(jù)2002年年修改過的深深圳市業(yè)主委委員會規(guī)則（試試行）、物物業(yè)管理委托托合同示范范文本和業(yè)業(yè)主公約，只只有供水供電

22、電單位有權(quán)作作出停止向用用戶供水供電電的決定，對對于業(yè)主的違違約違規(guī)行為為，物業(yè)單位位只能通過其其他合法方式式追究其法律律責(zé)任。對業(yè)業(yè)主的合法調(diào)調(diào)查活動和日日常交流進(jìn)行行干預(yù)、橫加加阻攔，甚至至威脅都是不不合法的。 市住宅局有有關(guān)部門負(fù)責(zé)責(zé)人表示，像像地產(chǎn)有限限公司這樣作作為樓盤開發(fā)發(fā)商，再成立立一個下屬的的物業(yè)管理公公司來進(jìn)行管管理的現(xiàn)象，在在深圳十分普普遍，這也是是物業(yè)管理市市場不規(guī)范、不不成熟的表現(xiàn)現(xiàn)。目前，深深圳現(xiàn)有的物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)不少依附于于房地產(chǎn)公司司。這種“父子兵”的體制，很很大程度決定定了物業(yè)管理理要依附、受受制于發(fā)展商商或所在單位位，沒有引入入競爭機(jī)制的的物業(yè)管理模模式，可

23、能會會帶來帳目不不透明、服務(wù)務(wù)質(zhì)量較低等等各種問題。 據(jù)悉，廣場第一屆屆業(yè)主委員會會是19988年9月成立立的，目前，該該業(yè)主委員會會已經(jīng)向福田田區(qū)建設(shè)局發(fā)發(fā)了換屆選舉舉的函，正準(zhǔn)準(zhǔn)備換屆選舉舉工作。福田田區(qū)建設(shè)局物物業(yè)管理科一一位負(fù)責(zé)人告告訴記者，一一般情況下，小小區(qū)第一屆業(yè)業(yè)主委員會的的成立，主管管部門都要參參與主持，以以后換屆選舉舉主要由上屆屆業(yè)主委員會會、居委會和和轄區(qū)民警共共同主持。鑒鑒于廣場部分分業(yè)主對上屆屆業(yè)主委員會會意見比較大大，為了使換換屆選舉工作作“公開、公平平、公正”進(jìn)行，區(qū)建建設(shè)局物業(yè)管管理科的負(fù)責(zé)責(zé)同志屆時將將參加換屆選選舉籌備會議議，并在候選選人的產(chǎn)生和和選舉的程序

24、序方面提出合合理的建議，以以期解決業(yè)主主和管理處、業(yè)業(yè)主和業(yè)主委委員會之間的的矛盾。 北京一小區(qū)業(yè)主主告贏知名物物業(yè) 創(chuàng)下維維權(quán)經(jīng)典案例例 幾天前前，北京幾大大主流媒體不不約而同地刊刊登了一則消消息，雖然位位置不明顯篇篇幅也不長，但但仍引起很多多人的注意北京“歐陸經(jīng)典萬萬興苑”201戶業(yè)業(yè)主狀告中海海物業(yè)管理有有限公司超標(biāo)標(biāo)收費一案，日日前由朝陽區(qū)區(qū)人民法院判判決被告將超超標(biāo)準(zhǔn)多收物物業(yè)費2600元至50000元不等分分別退還給原原告。 “據(jù)我們所所知，像歐陸經(jīng)典萬萬興苑小區(qū)這么多多業(yè)主因物業(yè)業(yè)公司多收費費將其告上法法 庭并最終終勝訴，類似似的案子在我我們法院是第第一例，在整整個北京市也也是非

25、常罕見見的！其在類類似案件今后后的判決中將將具有非常重重要的意義?！北本┦谐枀^(qū)法院大屯法庭庭長張維平說。 “歐陸經(jīng)典典”業(yè)主此次勝勝訴，在北京京物業(yè)管理行行業(yè)無異于一一石激起千層層浪。一方是是201戶普普通業(yè)主，另另一方是國內(nèi)內(nèi)知名的物業(yè)業(yè)管理公司，大大背景是類似似的官司訴訟訟業(yè)主很少能能勝訴，這究究竟是怎樣的的一種較量？其過程充滿滿了多少艱辛辛？勝訴的業(yè)業(yè)主與以往失失敗的業(yè)主有有何不同？而而官司的勝利利對于業(yè)主來來講具有什么么樣的實質(zhì)意意義？其在司司法界將產(chǎn)生生何種影響？本報記者進(jìn)進(jìn)行了深入調(diào)調(diào)查。 業(yè)主在說說手中握有幾大疊疊材料 8月22日日晚7時，記記者來到位于于亞運(yùn)村附近近的北京歐陸

26、陸經(jīng)典萬興苑苑。小區(qū)布置置得很漂亮，一一進(jìn)門就有一一個人造瀑布布，綠化也比比較到位，樓樓與樓之間間間隔適度并有有水帶環(huán)繞，每每幢塔樓門前前都有一個用用羅馬柱撐起起的極富歐洲洲建筑韻味的的大廳。 在小區(qū)166號樓，記者者采訪了業(yè)主主代表王女士和張先生。因因為不是周末末，大部分業(yè)業(yè)主代表不在在小區(qū)。 “我們這2201戶最早早的是在20000年7月月搬進(jìn)來的，因因為是滾動開開發(fā)，當(dāng)時小小區(qū)里還有好好幾處施工工工地，花園也也沒有建好。直直到現(xiàn)在，我我們的門禁系系統(tǒng)都沒有安安裝，可是物物業(yè)公司卻從從一開始就收收取了包括綠綠化費、智能能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù)費等15項項費用。這些些我們都暫且且不說，我們們就說物業(yè)公

27、公司收取的這這15項費用用，大部分都都超出了北京京市物價局相相關(guān)文件規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)，比比如電梯費、保保安費等。我我們依據(jù)的這這個標(biāo)準(zhǔn)就是是北京市物價價局196號號文件?！蓖跖渴种形瘴沼袔状蟑B材材料，這是業(yè)業(yè)主們從20002年初開開始陸續(xù)準(zhǔn)備備的。也就從從那時起，他他們對物業(yè)公公司收取的每每平方米3.15元月月的物業(yè)費表表示出懷疑。 物業(yè)收費超超出了相關(guān)規(guī)規(guī)定 而懷疑的初初始，在于物物業(yè)公司當(dāng)時時提供的一份份有關(guān)物業(yè)費費用具體明細(xì)細(xì)表?！氨热珉娞葙M費吧，國家規(guī)規(guī)定的是每棟棟樓按照自有有電梯數(shù)量單單獨核算，樓樓的層數(shù)不一一樣費用也不不一樣?？墒鞘侵泻Ｎ飿I(yè)卻卻將全小區(qū)包包括26層、222層和144層

28、的樓的面面積全部攤開開平均計算，這這樣一來很多多業(yè)主尤其是是房間面積大大的業(yè)主會多多交很多費用用。再比如公公共電視天線線費，1966號文件規(guī)定定的是按戶收收取，可物業(yè)業(yè)公司卻用一一種計算公式式將其按每平平方米進(jìn)行收收費，使得原原本應(yīng)該每戶戶每月1.666元的費用用變成每平方方米每月0.33元。那那么如果一戶戶人家房間面面積為1000平方米，他他就要每個月月交1.8元元，而參加訴訴訟的業(yè)主買買的房子大多多是大戶型?！?“而我們與與小區(qū)物業(yè)分分歧的另一個個焦點，在于于中海物業(yè)將將整個萬興苑苑小區(qū)樓盤的的物業(yè)費全部部按北京市優(yōu)優(yōu)秀管理小區(qū)區(qū)收取，這樣樣物業(yè)管理費費可以上漲110%到255%。實際上上

29、歐陸經(jīng)典只只有被稱為南南苑的1號樓樓和2號樓才才獲得優(yōu)秀小小區(qū)的資質(zhì)?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a(bǔ)充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。 經(jīng)常進(jìn)行模模擬法庭訴訟訟練習(xí) 為了在最短短的時間內(nèi)審審結(jié)此案，大大屯法庭采取取了簡易程序序，即在不簡簡化工作程序序的前提下將將審理時間縮縮短在90天天之內(nèi)，歐陸陸經(jīng)典一案法法院用時700天。 跟70天上上法庭的緊張張相比，小區(qū)區(qū)業(yè)主與物業(yè)業(yè)公司交涉的的過程則更顯顯艱難。“一年多了，我我們每個參與與此案的業(yè)主主都是在工作作一整天后，拿拿出自己的休休息時間來進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)備。為為了法庭辯論論的順利進(jìn)行行，之前我們們幾個代表經(jīng)經(jīng)常模擬法庭庭分成被告和和原告進(jìn)行練練習(xí)，常常為為了一

30、個細(xì)節(jié)節(jié)問題爭得像像打架一樣。多多少個不眠之之夜呀！”王女士說到此此處感慨非常常。 而訴訟中另另一個值得注注意的細(xì)節(jié)，是是201戶業(yè)業(yè)主原告在訴訴訟過程中曾曾經(jīng)幾度改變變先是最開開始的2033戶；然后減減為200戶戶，3戶撤訴訴；最后有11戶撤訴業(yè)主主重新起訴，原原告方最終確確定為2011戶。對于數(shù)數(shù)字的改變，業(yè)業(yè)主代表張先生認(rèn)為是是物業(yè)管理公公司的分化和和瓦解：“最后決定起起訴的那一戶戶是我們當(dāng)中中最老實的一戶，起起訴前他已交交付了所有的的物業(yè)費。” 很多人覺得得勝訴把握不不大 最讓王女士士記憶深刻的的，是當(dāng)初組組織200多多戶業(yè)主時的的艱難。“我們一戶一一戶的聯(lián)系、講講解，絕大部部分業(yè)主都

31、是是非常支持的的，但也有部部分業(yè)主因為為特殊原因而而不能參與進(jìn)進(jìn)來。我們小小區(qū)里的確有有很多法律工工作者，但他他們從一開始始就聲明，提提供咨詢可以以，但不會直直接出面。為為什么？因為為連他們對勝勝訴的把握也也不大。所以以直到開庭前前，我們業(yè)主主的心理壓力力都是很大的的，一旦輸?shù)舻艄偎?，我們們投入的巨大大的精力、物物力將全部付付之東流。而而業(yè)主代表們們對已交付律律師費和訴訟訟代理費的2200多戶業(yè)業(yè)主也將無法法交代?！痹诓稍L過程中中王女士幾次次對記者和張張先生表示，案案子勝訴后她她要“退休”：“太累了，這這個代表我真真的不愿再當(dāng)當(dāng)了?！?我們也能理理解物業(yè)的難難處 盡管歐陸經(jīng)經(jīng)典業(yè)主在物物業(yè)管理

32、費方方面和中海物物業(yè)矛盾重重重，但從采訪訪一開始，兩兩位業(yè)主代表表就在反復(fù)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：“其實我們也也知道很多問問題都是開發(fā)發(fā)商遺留下來來，物業(yè)公司司管理又不到到位所共同造造成的。我們們也能理解物物業(yè)公司的難難處，比如業(yè)業(yè)主的欠費問問題，以及相相關(guān)法規(guī)由于于頒布時間較較早已經(jīng)無法法適應(yīng)現(xiàn)在的的形勢，這些些我們都可以以理解。但對對物業(yè)公司在在計算的公式式和概念上采采取偷梁換柱柱的做法，我我們是無論如如何不能同意意。其實我們們也不想和物物業(yè)公司鬧上上法庭，因為為小區(qū)是我們們的家，而物物業(yè)公司就像像我們雇的保保姆一樣。雙雙方關(guān)系相處處好了，自然然家和萬事興興?？涩F(xiàn)在雙雙方卻相處得得如此尷尬，我我們是很心酸

33、酸的?！?物業(yè)在說說 這是我們第第一次敗訴 熟悉國內(nèi)物物管行業(yè)的人人大多對中海海物業(yè)頗有耳耳聞?！皯?yīng)該說，中中海物業(yè)在北北京乃至全國國物管行業(yè)中中的地位是舉舉足輕重的，即即使稱不上第第一，也是名名列前茅?！币晃晃锕苄行袠I(yè)內(nèi)部人士士說。 當(dāng)記者詢問問：“對于中海物物業(yè)來說，因因物業(yè)管理費費超標(biāo)而與業(yè)業(yè)主對簿公堂堂卻以敗訴為為終，這在貴貴公司歷史上上是否罕見？”中海物業(yè)管管理公司北京京分公司副總總經(jīng)理陳漢講講：“對于北京分分公司來說，這這是我們第一一次敗訴?！?收費降了服服務(wù)質(zhì)量肯定定要降 物業(yè)公司的的陳副總經(jīng)理理和呂律師表表示，事情到到了現(xiàn)在這種種地步，物業(yè)業(yè)管理費肯定定是要降低的的，但小區(qū)的的

34、物管服務(wù)質(zhì)質(zhì)量肯定也要要下降。“如果我們收收2塊6的物物管費，那我我們的服務(wù)水水平肯定也是是2塊6的。我我們是商業(yè)公公司，總不能能賠錢吧。” 此時物管公公司的呂律師師為記者算了了一筆賬。歐歐陸經(jīng)典萬興興苑小區(qū)面積積為18萬平平方米，保安安費即使按照照0.2元的的標(biāo)準(zhǔn)收每月月也只有366000元。而而每個保安員員的工資、服服裝、吃、住住費用加在一一起大概為11200元每每月，這在全全北京市都是是相差無幾的的。所以366000元的的保安費只能能請30多個個保安，若是是按照物價局局0.16元元的標(biāo)準(zhǔn)連330個也請不不到了。 律師在說說 業(yè)主團(tuán)結(jié)是是勝訴的重要要原因 “那個小區(qū)區(qū)里高人很多多，搞法律的

35、的搞審計的什什么人都有，一一下子就看出出了問題。他他們再找來物物價局的相關(guān)關(guān)文件相對比比，問題就更更加明顯了。他他們在組織過過程中也很團(tuán)團(tuán)結(jié)，這是能能夠勝訴的重重要原因。”為業(yè)主代理理訴訟的于啟啟波律師這樣樣解釋歐陸經(jīng)經(jīng)典小區(qū)業(yè)主主的特殊性。 業(yè)主代表則則這樣闡述自自己勝訴的原原因：一是法法院審理公正正；二是業(yè)主主們準(zhǔn)備得非非常充分，很很多人對相關(guān)關(guān)材料甚至已已經(jīng)爛熟于胸胸；三是在律律師和業(yè)主們們反復(fù)查詢相相關(guān)文件和資資料后，將條條例規(guī)定比較較模糊、勝算算把握不太大大的物業(yè)收費費項目過濾掉掉后，最終提提出疑義的物物業(yè)收費項目目全部為肯定定可以勝訴的的?！爱?dāng)然，物業(yè)業(yè)公司提供的的各種證據(jù)立立不住

36、腳，也也是我們勝訴訴的原因之一一。” 物業(yè)公司今今后的路怎么么走 歐陸經(jīng)典業(yè)業(yè)主代理律師師于啟波則認(rèn)認(rèn)為，盡管業(yè)業(yè)主已經(jīng)通過過法律途徑使使物業(yè)公司退退回多收的物物管費，但這這個費用其實實是和業(yè)主們們這段時期欠欠物管公司的的費用相抵的的。業(yè)主最后后能拿到手里里的錢也就是是當(dāng)初起訴時時交納的500元訴訟費。而而對于物業(yè)公公司來說，由由于雙方已經(jīng)經(jīng)對簿公堂，業(yè)業(yè)主又取得了了勝利，物業(yè)業(yè)公司今后不不管定下什么么樣的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，要想取取得廣大業(yè)主主們的認(rèn)可，都都是十分艱難難的。 201戶業(yè)主告告贏知名物業(yè)業(yè) 北京二中中院判決物業(yè)業(yè)退還超額物物業(yè)費 據(jù)報道道，因為物業(yè)業(yè)收費超標(biāo)，歐歐陸經(jīng)典萬興興苑小區(qū)20

37、01戶業(yè)主將將物業(yè)公司告告上法庭。北北京市二中院院日前判決知知名物業(yè)管理理公司北北京中海物業(yè)業(yè)管理有限公公司將超標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)多收的物業(yè)業(yè)費260元元至50000元不等分別別退還給業(yè)主主。 19999年至20002年間，2201戶業(yè)主主分別購買了了朝陽區(qū)歐陸陸經(jīng)典萬興苑苑小區(qū)，當(dāng)時時業(yè)主和物業(yè)業(yè)公司對物業(yè)業(yè)收費未約定定具體收費項項目和標(biāo)準(zhǔn)。物物業(yè)公司之后后按每平方米米3.15元元收取物業(yè)管管理費。業(yè)主主們認(rèn)為，被被告的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水水平差距較大大，故要求法法院確認(rèn)原收收費標(biāo)準(zhǔn)無效效。 訴訟過過程中，業(yè)主主因拖欠熱力力費用被停止止供應(yīng)熱水，而而物業(yè)公司在在小區(qū)中張貼貼了不利于業(yè)業(yè)主的告示。在在法院的

38、協(xié)調(diào)調(diào)下，有關(guān)部部門恢復(fù)熱水水供應(yīng)，物業(yè)業(yè)和業(yè)主均表表示不采取過過激行為，依依法解決糾紛紛。 法院認(rèn)認(rèn)為，被告在在部分項目上上提高或變相相提高收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，且在其其管理的萬興興苑南苑被授授予優(yōu)秀管理理居住小區(qū)時時，將不在該該范圍內(nèi)居住住的原告的物物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一一并提高255%，實為搭搭車漲價。業(yè)主代表這樣闡闡述自己勝訴訴的原因：一一是法院審理理公正；二是是業(yè)主們準(zhǔn)備備得非常充分分，很多人對對相關(guān)材料甚甚至已經(jīng)爛熟熟于胸；三是是在律師和業(yè)業(yè)主們反復(fù)查查詢相關(guān)文件件和資料后，將將條例規(guī)定比比較模糊、勝勝算把握不太太大的物業(yè)收收費項目過濾濾掉后，最終終提出疑義的的物業(yè)收費項項目全部為肯肯定可以勝訴訴的。

39、聲音我我們小區(qū)里的的確有很多法法律工作者，但但他們從一開開始就聲明，提提供咨詢可以以，但不會直直接出面。為為什么？因為為他們對勝訴訴的把握不大大。所以直到到開庭前，我我們業(yè)主的心心理壓力都是是很大的。業(yè)主代表王王女士 對于北北京分公司來來說，這是我我們第一次敗敗訴。事情到到了現(xiàn)在這種種地步，物業(yè)業(yè)管理費肯定定是要降低的，但但小區(qū)的物管管服務(wù)質(zhì)量肯肯定也要下降降。如果我們們收2塊6的的物管費，那那我們的服務(wù)務(wù)水平肯定也也是2塊6的的。我們是商商業(yè)公司，總總不能賠錢吧吧。中海物業(yè)管管理公司北京京分公司副總總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽臺未用用無框玻璃物業(yè)破門演演全武行 小區(qū)物業(yè)業(yè)公司要求業(yè)業(yè)主在裝修封封閉陽

40、臺時選選用無框玻璃璃，業(yè)主姜先先生出于安全全考慮，還是是在陽臺安裝裝了塑鋼窗?？煽蓻]想到，物物業(yè)未經(jīng)其同同意就將塑鋼鋼窗強(qiáng)行拆下下并取走，于于是姜先生向向法院起訴想想討個說法：物業(yè)究竟有有沒有這樣的的權(quán)力？ 姜先生系本本市國權(quán)東路路某小區(qū)的業(yè)業(yè)主，今年33月起開始對對房屋進(jìn)行裝裝修。在此之之前，小區(qū)物物業(yè)公司為規(guī)規(guī)范裝修管理理及小區(qū)外立立面的整潔、美美觀，曾貼出出告示，要求求業(yè)主在封閉閉北陽臺時做做到統(tǒng)一有序序，并推薦選選用無框玻璃璃。由于姜先生所購購房屋位于110樓，出于于安全及家中中老人使用方方便的考慮，他他在封閉北陽陽臺時安裝了了塑鋼窗。 今年5月221日，物業(yè)業(yè)人員未經(jīng)姜姜先生同意，就

41、就擅自闖入姜姜先生的家，將將其安裝在北北陽臺上的塑塑鋼窗強(qiáng)行拆拆下并取走。之之后，他與物物業(yè)交涉，物物業(yè)卻堅持要要求其保證安安裝無框玻璃璃后才能取走走塑鋼窗。姜姜先生感到其其合法權(quán)益受受到了侵害，遂遂向楊浦區(qū)法法院提起訴訟訟，要求被告告歸還塑鋼窗窗并裝回原處處，賠償其支支付的律師費費1000元元。 審理中，物物業(yè)羅列出上上海市商品房房預(yù)售合同附附件中“住宅使用公公約”、“小區(qū)裝修管管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管管理條例”及20022年10月225日物業(yè)公公司出具的告告示等證據(jù)，認(rèn)認(rèn)為其作為物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，有權(quán)對業(yè)業(yè)主裝修房屋屋活動進(jìn)行指指導(dǎo)和監(jiān)督，如如遇違反物業(yè)業(yè)裝修制度的的情形，根據(jù)據(jù)有關(guān)規(guī)定、

42、公公約及為了整整個小區(qū)業(yè)主主的共同利益益，他們有權(quán)權(quán)采取相應(yīng)措措施制止，故故請求法院駁駁回原告訴請請。 法院審理后后認(rèn)為，物業(yè)業(yè)管理企業(yè)雖雖有權(quán)對業(yè)主主裝修住宅活活動進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督，對對違反住宅使使用公約的行行為可采取制制止、責(zé)令限限期改正等措措施，但相關(guān)關(guān)法律規(guī)定并并未賦予物業(yè)業(yè)公司有采取取非常措施的的權(quán)利?，F(xiàn)被被告未通過法法律程序解決決原告安裝塑塑鋼窗問題，卻卻擅自闖入原原告房屋內(nèi)，拆拆除了安裝在在北陽臺上的的塑鋼窗，已已侵犯了原告告的合法權(quán)益益，應(yīng)予恢復(fù)復(fù)原狀；至于于原告提出的的律師費損失失，因未能提提供證據(jù)，故故不予支持。據(jù)據(jù)此，法院作作出一審判決決，判令物業(yè)業(yè)公司向姜先生生歸還塑鋼

43、窗窗，并將拆下下的塑鋼窗裝裝回原處。 物業(yè)移交出問題題 小區(qū)無人人管 控江一一村一團(tuán)糟 楊浦區(qū)控控江一村的蔣蔣老師來電反反映：“炎夏高溫，大大家都設(shè)法節(jié)節(jié)電，但小區(qū)區(qū)的路燈大白白天都開著。”該小區(qū)另一位居民反映：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上” 昨天上午，記記者進(jìn)入控江江一村，就像像走進(jìn)一個零零亂的工地，綠綠化帶上壓著著水泥管；化化糞池?zé)o蓋，用用舊薄板或紙紙板掩著，溢溢出陣陣臭氣氣；綠地中雜雜草叢生。記記者來到“控江一村物物業(yè)管理站”，進(jìn)屋才知知早已人去樓樓空。 原來，四平平物業(yè)和延吉吉物業(yè)在移交交中出了問題題，一個多月月來，小區(qū)無無人管，成串串的問題涌

44、了了出來，給居居民生活帶來來麻煩。 下午，記者者與四平物業(yè)業(yè)公司的張小姐姐電話溝通。她她說：“按照協(xié)定，從從8月1日起起就應(yīng)該移交交延吉物業(yè)管管，但進(jìn)展不不順，我們會會盡快協(xié)調(diào)。路路燈不關(guān)的問問題，我們已已協(xié)調(diào)好了。”記者又與控江街道辦事處取得了聯(lián)系，辦公室的沈同志說，問題出在移交上，正在設(shè)法協(xié)調(diào)。 都是水惹的禍業(yè)主怒上法法庭狀告華僑僑城物業(yè)管理理公司，索賠賠14萬 因小區(qū)區(qū)水池下水道道堵塞，導(dǎo)致致水滲進(jìn)房間間，損壞業(yè)主主近百張字畫，其中有300多幅是名人人字畫，為此此，業(yè)主將小小區(qū)物業(yè)管理理公司告上法法庭，索賠114萬。 水池不不通水滲房間間 昨天下下午，記者來來到位于華僑僑城福清街倚倚荔樓

45、的事主主崔先生家里里，發(fā)現(xiàn)崔先先生北邊的房房間放著不少少書畫，房間間的地板發(fā)黑黑，中間一大大片木地板往往上拱起，直直通向客廳。在在這間房間的的外面，有一一個長4米、寬1.5米米和深1.5米米的排水池。在在客廳內(nèi)，還還放著不少發(fā)發(fā)霉的畫。 崔先生生告訴記者，今今年6月144日下午5時時左右，他在在廚房做飯，外外面下著暴雨雨。無意中他他抬頭一看，見見客廳的木地地板中滲出一一股黃黃的水水流。崔先生生大為不解，客客廳下面沒有有水管，為何何無端滲水呢呢？ 崔先生生走過去用腳腳踩木地板，發(fā)發(fā)現(xiàn)餐廳和放放畫房間的木木地板都在往往外滲水，放放畫房間靠水水池一側(cè)水冒冒得最多，地地板也已被水水浸得膨脹變變形。崔先

46、生生一邊急忙給給管理處打電電話，一邊冒冒著傾盆大雨雨到外面查找找滲水的原因因。 經(jīng)過十十多分鐘的查查找，崔先生生才發(fā)現(xiàn)自己己房外有個排排水池，排水水池中全部積積滿了水。崔崔先生跳進(jìn)11米多深的水水池中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)下水口被雜雜物堵住，積積水無法排走走。崔先生找找來一根鐵管管，捅開水池池的下水道，才才將積水排去去。水排走后后，崔先生一一看，原來這這個水池的下下水道鋼筋被被銹蝕，雜物物因此堵住了了下水口。 近百幅幅字畫遇水損損壞 “北邊這這間房間全是是用來放畫的的，有近百幅幅字畫遇水后后發(fā)霉，其中中30多幅名名人字畫?！贝尴壬柰ㄍㄋ叵滤赖阑氐椒块g后后，才發(fā)現(xiàn)整整個房間里花花費1萬多元元裝修的木地地

47、板幾乎全部部浸濕。尤令令人痛心的是是，崔先生和和老伴當(dāng)寶貝貝一樣珍藏的的近百幅字畫畫漬水而遭到到毀壞。崔先先生說，他是是南山區(qū)作家家，愛人是一一位畫家，他他們專門把這這間房間當(dāng)作作藏畫室，為為了保護(hù)這些些藏畫，他們們還專門做了了一個箱子。 事情發(fā)發(fā)生后，管理理處的人員來來到他家里，對對崔先生的損損失表示“同同情”，并稱稱下水道被堵堵純屬意外，但但物業(yè)管理不不應(yīng)為此承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。 隨后，崔崔先生與管理理處交涉過33次，對方仍仍不肯承擔(dān)責(zé)責(zé)任。無奈之之下，崔先生生委托律師向向管理處發(fā)出出律師函，對對方才主動約約崔先生協(xié)商商此事，但答答應(yīng)只賠償55000元。 管理處處認(rèn)為業(yè)主也也有責(zé)任 記者來來到華僑

48、城物物業(yè)管理公司司中旅廣場管管理處，管理理處兩位不愿愿透露姓名的的負(fù)責(zé)人稱，小小區(qū)是10年年以前規(guī)劃的的，在3樓崔崔先生房間東東面有一個下下水池。這個個下水池設(shè)計計得不太合理理，有可能不不符合排水要要求。6月份份暴雨期間，管管理處曾做了了全面防雨準(zhǔn)準(zhǔn)備，并派人人到小區(qū)內(nèi)各各處巡查。因因為水池地點點不太合理，巡巡查人員沒能能及時發(fā)現(xiàn)水水管堵塞。 “事發(fā)發(fā)后我們?nèi)ミ^過現(xiàn)場，那間間房間的地板板發(fā)黑，證明明以前就被水水浸過?！币灰晃回?fù)責(zé)人還還透露，業(yè)主主藏畫房間朝朝北有個窗戶戶，也不排除除是因為窗戶戶沒關(guān)好導(dǎo)致致藏畫受損。 這兩位位負(fù)責(zé)人表示示，業(yè)主自己己應(yīng)該也負(fù)有有一定的責(zé)任任，他們認(rèn)為為業(yè)主不該將

49、將畫放在那個個朝北的房間間里，并且是是直接存放在在木地板的箱箱子內(nèi)。 作家怒怒上法庭索賠賠14萬 崔先生生氣憤地表示示，事發(fā)后，由由于管理處一一直不積極處處理此事，他他也沒辦法修修復(fù)房子，遇遇水翹起的木木地板多次使使家人摔倒，生生活極其不便便。因為收藏藏多年的書畫畫作品受到不不同程度的損損毀，崔先生生和愛人深受受打擊，心情情一直郁悶。 為此，崔崔先生一紙訴訴狀將物業(yè)管管理公司告上上法庭，要求求賠償1000多幅字畫裝裝裱費、366幅名人字畫畫和木地板等等損失共計114萬元。 水管“發(fā)神經(jīng)”電腦慘遭殃殃 受淹公司與管理理處就責(zé)任問問題各執(zhí)一詞詞 前天晚晚上10時許許，福田區(qū)泰泰然工貿(mào)園蒼蒼松大廈9

50、樓樓發(fā)生一起“水災(zāi)”事故。該大大廈因水管管管道爆裂，緊緊急關(guān)閉閥門門。待維修好好后，9100室的安斯達(dá)達(dá)電子公司衛(wèi)衛(wèi)生間一水龍龍頭未關(guān)，導(dǎo)導(dǎo)致電腦、打打印機(jī)、電子子元件等物品品受浸泡損壞壞。同時，與與安斯達(dá)電子子公司相鄰的的七喜電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)公司和萬萬象裝飾公司司也均遭水浸浸，損失均在在數(shù)萬元以上上。事因突然然停水而起 昨天上午，記記者接到報料料來到泰然工工貿(mào)園蒼松大大廈進(jìn)行采訪訪。一走進(jìn)安安斯達(dá)電子公公司的門就看看到，該公司司幾名工作人人員正在整理理被水浸過的的賬表和業(yè)務(wù)務(wù)單據(jù)。 據(jù)該公司朱朱先生介紹，前前天下午上班班時，整個大大廈突然停水水。事后得知知，是一家公公司在裝修時時將供水管道道弄破了

51、，管管理公司將供供水閥門關(guān)閉閉。朱先生說，在在停水前物業(yè)業(yè)管理公司并并沒有通知他他們公司，導(dǎo)導(dǎo)致衛(wèi)生間一一水龍頭沒有有關(guān)閉，流了了十幾個小時時。 朱先生進(jìn)一一步解釋說，昨昨天早上上班班時他被眼前前的情景驚呆呆了。朱說，辦辦公室的積水水有十幾厘米米深，不少賬賬表和物品都都漂浮在水面面上，地上的的電腦主機(jī)也也被水浸泡。見見此情景，朱朱先生急忙打打開倉庫，發(fā)發(fā)現(xiàn)里邊存放放的電子元件件和幾十部電電話機(jī)也全部部泡在水中。朱朱還說，大水水從他們公司司一直流到11樓，將樓下下一家公司的的電腦和物品品也浸泡了。發(fā)發(fā)水時保安未未進(jìn)行通知 朱先生氣憤憤地說道，發(fā)發(fā)生這樣的“水災(zāi)”，大廈的保保安卻未積極極幫忙，只顧

52、顧站在旁邊看看熱鬧，就是是不愿幫忙，令令人氣憤不已已。當(dāng)員工叫叫保安去拿些些工具時，保保安卻一去不不回頭。 朱先生告訴訴記者，最讓讓他們難以接接受的是，發(fā)發(fā)生“水災(zāi)”時大廈的保保安在巡邏時時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但但視而不見。事事后朱先生問保保安為何不告告訴他們時，一一名保安說不不知道他們的的電話。朱先生十分肯肯定地告訴記記者說，他們們公司領(lǐng)導(dǎo)的的手機(jī)和家庭庭電話管理處處都有記錄，只只要負(fù)責(zé)一點點，這樣的事事情完全可以以避免。深度度浸水殃及鄰鄰里 隨后，記者者來到了與安安斯達(dá)電子公公司相鄰的七七喜電子網(wǎng)絡(luò)絡(luò)公司。該公公司一名工作作人員告訴記記者，他們公公司的電腦主主機(jī)全部浸水水，有兩臺電電腦的主板已已經(jīng)完

53、全損毀毀。倉庫里還還有許多元器器件損失還未未估算。 在8樓，萬萬象裝飾公司司的一名小姐姐說，她們在在開電腦時，突突然“砰”的一聲一臺臺電腦顯示器器因短路被燒燒毀。經(jīng)維修修人員檢測，短短路的原因是是樓上的水灌灌到電腦里了了?！巴Ｋ窍掳喟鄷r間” 隨后，記者者采訪了物業(yè)業(yè)管理一名姓姓劉的女士。劉女士說，當(dāng)當(dāng)時8樓正在在搞裝修，因因供水管道破破裂，管理處處緊急關(guān)閉了了閥門。劉女士接著說說，由于是下下班時間，無無法通知到業(yè)業(yè)主。至于什什么時候供水水，劉女士說沒有有這方面的記記錄。 記者在蒼松松大廈詢問了了多家公司，他他們眾口一詞詞地說道，停停水的時間是是在上班期間間。一家公司司的員工說，下下午5時，他

54、他們公司修門門，工人師傅傅洗手時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)停了水。 誰是誰非，雙雙方各執(zhí)一詞詞。安斯達(dá)電電子公司一名名負(fù)責(zé)人告訴訴記者，發(fā)生生這次“水災(zāi)”事故完全是是管理公司的的責(zé)任，他們們將通過法律律渠道來維護(hù)護(hù)公司利益。 下水管堵塞 33年物業(yè)沒解解決管家為為何不管家 家住浦東東南路的鮮先先生向本報反反映：他家的的下水道自22000 年年下半年起就就經(jīng)常發(fā)生堵堵塞，3年里里報修了無數(shù)數(shù)次，都沒得得到根本解決決。 日前，筆者者看到鮮家廚廚房水池的下下水口用軟木木塞和磚頭堵堵著，鮮先生生稱從20000 年搬進(jìn)進(jìn)那天起，下下水道一直跟跟他們過不去去，經(jīng)常是“水漫金山”。而且樓上上人家一用水水，他家水池池就泛出一股股

55、很臭的臟水水，尤其是每每天下午5、66點左右最嚴(yán)嚴(yán)重，家里臭臭得待不了，只只能堵上水池池。3年來每每次報修，維維修工都是草草草地疏通一一下，并指出出下水管太細(xì)細(xì)，要換掉才才能根本解決決問題。鮮家家多次向物業(yè)業(yè)提出換下水水管，至今就就是沒有解決決。 振南物業(yè)公公司耀高管理理處負(fù)責(zé)人稱稱，換下水管管得先打報告告給公司，由由工程部派人人進(jìn)行檢修，然然后向業(yè)主委委員會申請資資金。負(fù)責(zé)人人又強(qiáng)調(diào)該小小區(qū)在振南物物業(yè)接手之前前是由眾欣物物業(yè)管理的，眾眾欣物業(yè)今年年3月才移交交給振南物業(yè)業(yè)，以前的事事他們不太清清楚。 筆者隨即撥撥打振南物業(yè)業(yè)公司的電話話，對方稱他他們是維修公公司，如果牽牽涉到諸如換換水管之

56、類，得得請示振南物物業(yè)，并給了了一個總公司司的電話。筆筆者再打過去去，得知是振振南公司工程程部，對方稱稱他們是去年年底才接手眾眾欣，很多情情況不了解。直直到打查詢電電話終于弄清清該公司真正正的電話號碼碼，公司朱經(jīng)經(jīng)理說會立即即派人到現(xiàn)場場解決。后維維修公司又打打來電話稱，不不換下水管的的原因是某些些居民不答應(yīng)應(yīng)，現(xiàn)一直在在協(xié)調(diào)。 鮮先生實在在弄不懂，作作為居民，他他們每年都準(zhǔn)準(zhǔn)時交納物業(yè)業(yè)管理費，為為什么小小的的下水道堵塞塞，經(jīng)過無數(shù)數(shù)次報修，不不管是眾欣還還是振南物業(yè)業(yè)，3年時間間竟無法解決決？ 業(yè)主居室遭水浸浸 物業(yè)公公司賠案例1999 年3月211日中午，某某花園小區(qū)4403室的業(yè)業(yè)主黃

57、先生之妻（陳陳女士），在在其父母家中中接到電話，稱稱其家中進(jìn)水水。陳女士與其父父火速趕回家家中，發(fā)現(xiàn)整整個地板（兩兩間臥室、一一間客廳）已已完全被水浸浸沒，廚房、北北陽臺積水已已達(dá)數(shù)寸，家家中陳設(shè)包括括音響、冰箱箱、洗衣機(jī)、衣衣櫥等均在水水中。當(dāng)天下下午1時許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此意外，受損嚴(yán)重。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向

58、法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟(jì)損失4500 元。分析業(yè)主不規(guī)范范裝修，陽臺臺地漏被封，導(dǎo)導(dǎo)致了正常泄泄水受阻；水水箱閥失靈，導(dǎo)導(dǎo)致水箱大量量溢水；落水水管被雜草堵堵塞，下水不不暢，這一切切都暴露了物物業(yè)管理中存存在薄弱環(huán)節(jié)節(jié)。此事雖然然最終通過法法院調(diào)解解決決，但在業(yè)主主中產(chǎn)生了不不良的影響，一一定程度上損損害了物業(yè)公公司的形象。目前，絕大大多數(shù)業(yè)主搬搬新居前都搞搞裝修，或多多或少地存在在不規(guī)范的裝裝修行為。如如何加強(qiáng)裝修修管理，規(guī)范范業(yè)主裝修行行為，保證相相鄰業(yè)主的利利益不受侵犯犯，

59、這是擺在在物業(yè)管理公公司面前的一一項艱巨工作作。同時，業(yè)業(yè)主的法律意意識不斷增強(qiáng)強(qiáng)，不再像以以前那樣“死纏濫打”。物業(yè)管理理人員也要相相應(yīng)地提高自自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變觀念，加加強(qiáng)法律、法法規(guī)的學(xué)習(xí)，努努力提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量，避免免類似事件的的發(fā)生。買頂樓裝太陽能能熱水器物物業(yè)告業(yè)主法法院判拆 去年夏夏天，張先生生買下一套頂頂樓商品房，并并在屋頂上安安裝了太陽能能熱水器。沒沒多久，小區(qū)區(qū)的物業(yè)公司司對張先生指指出，這樣安安裝違反了有有關(guān)規(guī)定。然然而，張先生生并沒有進(jìn)行行整改。一周周后，物業(yè)公公司向張先生生發(fā)出書面通通知，要求他他在3日內(nèi)拆拆除。接到拆拆除通知的張張先生依然無無動于衷，于于是物業(yè)公司司將

60、其告上了了法庭。 在審理中，物物業(yè)公司據(jù)理理力爭，說屋屋頂是整幢樓樓全體業(yè)主共共有的，現(xiàn)在在張安裝太陽陽能熱水器，侵侵犯了其他業(yè)業(yè)主的權(quán)利。物物業(yè)公司還拿拿出上海市市居住物業(yè)管管理條例加加以說明。該該條例規(guī)規(guī)定，禁止在在天井、屋頂頂以及道路或或其他場地搭搭建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物。另外外，他們小區(qū)區(qū)在“住宅裝修須須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)衛(wèi)星天線接收收器和太陽能能熱水器”的規(guī)定。 張先生辯稱稱，太陽能熱熱水器不屬上上海市居住物物業(yè)管理條例例中規(guī)定的的“建筑物和構(gòu)構(gòu)筑物”，而且太陽陽能熱水器安安裝在其房屋屋對應(yīng)的屋頂頂上，并沒有有妨礙其他業(yè)業(yè)主，也不會會對屋頂造成成損害。 法官審理后后認(rèn)為，張先生所在的