全國房地產(chǎn)市場報告范本

1、10/102009年一季度全國房地產(chǎn)市場報告 一、全國房地產(chǎn)行業(yè)總體運行情況1、投資下滑較快，景氣跌至十年新低09 年1-2 月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成10276 億元，同比增長26.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2398 億元，同比僅1%增長，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長率25.5個百分點，而去年同期增速為32.9%，下滑迅猛（如圖2）。 1-2 月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為23.3%，比去年同期低6個百分點。2、銷量回暖仍未能提振開發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)09 年1-2 月，土地購置0.23 億平方米、開發(fā)0.26 億平方米，分別同比增-30.3%和-16.1%，增速分別比去年同期低68

2、 和35 個百分點；商品房新開工1.08 億平方米，同比增長-15%，增速比去年同期低42 個百分點。這三項指標表明銷量回暖仍未能提振開發(fā)商對后市的信心，買地及新開工意愿薄弱，戰(zhàn)略收縮仍是主基調(diào)。二、重點地區(qū)房地產(chǎn)市場情況1、新政暖市效應(yīng)持續(xù)，重點城市出現(xiàn)“暖春”行情，地產(chǎn)新政和開發(fā)商以價換量策略取得一定效果08年11月份以來，由于中央和地方地產(chǎn)新政的暖市效應(yīng)，深圳、廣州、北京等地商品房銷量率先出現(xiàn)了回暖態(tài)勢。進入09年，這種回暖態(tài)勢向多個城市蔓延，3月份，從我們跟蹤的十多個重點城市的商品房銷量看，各地普遍出現(xiàn)暖春行情，大部分城市同比、環(huán)比增幅巨大，一些城市（如深圳）行情尤為火爆，2008年壓

3、抑的剛性需求得到一定程度的釋放。受益于暖春行情，部分開發(fā)商一季度的銷售額也呈井噴之勢，如龍湖地產(chǎn)一季度銷售額達35.3億元，占08年全年銷售額的31%；富力地產(chǎn)一季度合同銷售額達61.5億元，同比增80%，創(chuàng)歷史最佳季度銷售業(yè)績，比預(yù)計的47 億元目標高出31%；萬科、金地、保利等公司今年1月、2月的新房銷售量也較去年大幅度上升。城市成交套數(shù)（套）環(huán)比增幅成交均價（元/）環(huán)比增幅北京1258192%待定待定上海2273179%12314-12.80%深圳850961%11099-13%天津11777114%6565-7%南京763697%待定待定杭州4767194%11294-17%武漢661

4、451.25%5315.75-1.38%西安93.89萬51.75%47273.70%蕪湖246580%39762.10%重慶182813.33%36891.93%惠州171882.60%3987下跌合肥81.7萬待定42530.70%2、供大于求形勢略有緩解，多數(shù)城市房價同比小幅下跌隨著 08 年四季度以來銷售逐步回暖，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢，供大于求形勢略有緩解；房價方面，多數(shù)城市同比下跌，下跌原因主要是開發(fā)商對未來預(yù)期仍謹慎，定價較為理性，營銷策略上多傾向于主動降價促銷。三、短期房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢分析1、當前最大隱憂是投資下滑較快，09年政策松動仍可期從

5、投資下滑和土地開發(fā)、購置及新開工面積出現(xiàn)的負增長來看，當前最大隱憂是投資衰退。從一些典型房企08 年土地購置面積的情況看，碧桂園同比下降98%，金地下降82%，中海外73%，綠城63%，世貿(mào)58%，合生53%，萬科36%，保利15%，開發(fā)商投資意愿明顯下降，有現(xiàn)實被動調(diào)整和主動應(yīng)對雙重因素影響。為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，我們預(yù)計未來一段時間，對房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，我們?nèi)詧猿治覀冊谀甓炔呗灾械呐袛唷敖?jīng)濟下滑不息，政策松動不止”。2、短期政策分析與預(yù)期雖然 08 年四季以來出臺了一些松動政策，但力度仍不夠。一些限制房地產(chǎn)企業(yè)自主經(jīng)營的政策并沒有取消；抑制改善需求的政策

6、（如“二套房貸款政策”）也沒有從中央層面完全取消；針對供需兩端的稅費還有很大減免空間；房地產(chǎn)開發(fā)報建涉及幾十個審批環(huán)節(jié)和多項行政規(guī)費，政府辦事效率對開發(fā)商控制成本及時把握市場時機有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。我們認為，如果這波回暖行情無法持續(xù)或房地產(chǎn)投資遲遲不能見底回升的話，相關(guān)政策將陸續(xù)推出，將包括：1）調(diào)整90/70 政策；2）可能明確二套房貸政策；3）進一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項稅費；4）調(diào)低一些行政規(guī)費的收取標準（西安、南京等地已經(jīng)實施）；5）適當調(diào)整土地增值稅和所得稅的預(yù)征制度，預(yù)征率適當下調(diào)的可能性非常大，甚至不排除調(diào)低土地增值稅稅率的可能；6）部分城市可能推出購房入戶政策

7、、購房退個稅政策；7）調(diào)整對“普通住房”的界定標準，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實施）；8）放寬境外、港澳臺人士在國內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實施）。上述政策不一定都從中央層面出臺，很大一部份將從地方層面推出。3、對保障性住房立法，一定程度上化解了市場對樓市的擔憂，減輕了政府面對“住不起房”、公共服務(wù)功能缺位的社會壓力。另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國家層面進行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗。立法堅持居者“有房住”而非“有房產(chǎn)”理念、“以租為主出售為輔” 、并且對保障性住房的居住條件做出了限制，這使

8、保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場對“保障性住房會沖擊商品房”的擔憂。4、地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞最近幾個月來，媒體報道的一些新聞事件，如“去年下半年萬科在杭州掀起降價風波后被政府問話”、以及“恒大、萬科南京降價受罰”、“沈陽房協(xié)組織不降價聯(lián)盟”等，應(yīng)值得我們關(guān)注。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。四、分析與對策建議1、目前的產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展，短期內(nèi)仍是一個行業(yè)信心恢復(fù)的過程。2、全國各中心城市08、09年土地投放量巨減，房地產(chǎn)投資開發(fā)量大幅下滑，今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供大于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，市場將迎來新一輪的發(fā)展。3、暖市行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進一步觀察。2008年壓抑的剛性需求在階段性釋放后，可能存在后市有支付能力的有效需求不足的問題，后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調(diào)動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，降低購房進入門檻是其必然選擇，