前期介入工作計劃

1、前期介入工作計劃物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項設(shè)施設(shè)備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設(shè)計圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)

2、的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的使用功能。2、改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為接管驗收打下基礎(chǔ)。5、便于日后對物業(yè)的管理。6、在項目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后

3、者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。7、全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。1/10二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)。1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最

4、好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員。3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為

5、現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細(xì)清單。1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進(jìn)入項目以前，應(yīng)當(dāng)對項目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計劃及工作側(cè)重點。2/

6、10（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議

7、等的實際情況，適時提供書面建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從

8、而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進(jìn)，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；3/10收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利

9、：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進(jìn)度，擬定輔調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點；1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安

10、崗?fù)ぁ⒗占?、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。2、電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點進(jìn)行了解。對照明線路設(shè)計是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解

11、。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌4/10握消防主機(jī)、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污

12、管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。6、清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。7、空調(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時，考

13、慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。8、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分?jǐn)傆嬎憬o業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。9、信報箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。5/1010

14、、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標(biāo)識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進(jìn)的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。11、公共設(shè)施方面；設(shè)備房門要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶插口、電視插座等。13、公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀14、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。15、其它方面；1）；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活

15、口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。3）；陽臺設(shè)計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。六、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見建筑工程施工及驗收規(guī)范，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。2、屋面；各

16、類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。6/103、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應(yīng)作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5

17、、門窗；鋁合金門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。7、電氣；電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。應(yīng)符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損

18、，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進(jìn)行控制，園林藝術(shù)燈光，要安裝牢固、合理分控、標(biāo)識清楚，盡量少安裝埋地?zé)?，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關(guān)及獨立的電表計量。8、電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機(jī)房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機(jī)房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速

19、器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無滴漏。水壓試驗7/10及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨計費。消防水箱進(jìn)水管閥門檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度

20、及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板、抽風(fēng)機(jī)等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋

21、泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標(biāo)示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向。進(jìn)水管安裝有獨立計量總水表。各機(jī)房安裝獨立計量電表、水表。11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬

22、度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關(guān)檢修車，每個高壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。8/1012、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)

23、要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨立計量電表。13、室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。15、對小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽(yù)良好的公司。16、所有參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責(zé)任、費用（維修保證金）、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合

24、格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。17、一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。18、所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）要求調(diào)試正常運行后才能交付。19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以

25、后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。20、設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。廠家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。21、各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘9/10閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進(jìn)意見ff熟悉跟蹤現(xiàn)場ff了解項目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)

26、系ff從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案ff參與設(shè)備驗收，包括單機(jī)驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程ff完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單ff參與竣工驗收ff主持接管驗收。10/10物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項設(shè)施設(shè)備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問

27、題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設(shè)計圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的使用功能。2、改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為接管驗收打下基礎(chǔ)。5、便于日后對物業(yè)的管理。6、在項目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給

28、排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。7、全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交

29、拿出依據(jù)。二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)。1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員。3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技

30、術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細(xì)清單。1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進(jìn)入項目以前，應(yīng)當(dāng)對項目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物

31、業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建

32、議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議

33、，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進(jìn)，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保

34、修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進(jìn)度，擬定輔調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入

35、的建議，做好相關(guān)的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點；1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。2、電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點進(jìn)行了解。對照明線路設(shè)計是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外

36、線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。

37、地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。6、清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設(shè)置照明及

38、水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。7、空調(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。8、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分?jǐn)傆嬎憬o業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘

39、更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。9、信報箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。10、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標(biāo)識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進(jìn)的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。11、公共設(shè)施方面；設(shè)備房門要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶插口、電視插座等。13、公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），

40、有利于清潔美觀等。14、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。15、其它方面；1）；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。3）；陽臺設(shè)計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。六、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉

41、降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水?？蓞⒁娊ㄖこ淌┕ぜ膀炇找?guī)范，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏

42、,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應(yīng)作24小時閉水試驗。靠客廳、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門窗；鋁合金門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。7、電氣；電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每

43、回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。應(yīng)符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進(jìn)行控制，園林藝術(shù)燈光，要安裝牢固、合理分控、標(biāo)識清楚，盡量少安裝埋地?zé)?，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關(guān)及獨立的電表計量。8、電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機(jī)房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機(jī)房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。電梯管井

44、底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨計費。消防水箱進(jìn)水管閥門檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接

45、口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮

46、。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板、抽風(fēng)機(jī)等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標(biāo)示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向。進(jìn)水管安裝有獨立計量總水表。各機(jī)房安裝獨立計量電表、水表。11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。設(shè)備房配置高

47、低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關(guān)檢修車，每個高壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。12、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷

48、乳膠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨立計量電表。13、室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。15、對小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽(yù)良好的公司。16、所有參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商

49、、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責(zé)任、費用（維修保證金）、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。17、一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系電話等，并要對物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。18、所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、

50、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）要求調(diào)試正常運行后才能交付。19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時注意提示。20、設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。廠家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡單而實用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。21、各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)

51、的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進(jìn)意見ff熟悉跟蹤現(xiàn)場f了解項目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系ff從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案ff參與設(shè)備驗收，包括單機(jī)驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程ff完善驗交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單ff參與竣工驗收ff主持接管驗收。前期介入工作手冊第一章規(guī)劃設(shè)計介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計介入規(guī)劃設(shè)計人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物業(yè)管理的特點和需求，以及客戶敏感的問題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建

52、筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計階段向開發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計介入的主要方面本章所論述的規(guī)劃設(shè)計介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。（一）配套設(shè)施的完善對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能（如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等）、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點。1.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務(wù)區(qū)。2這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響（如噪音、氣味、

53、環(huán)境衛(wèi)生等）。3這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進(jìn)行管理（如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運等）。（二）物業(yè)基本狀況物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。1.未來小區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。4.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。5.公建區(qū)域及面積。6.小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。7.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防

54、范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。8停車場（庫）等的基本狀況。（三）水、電、氣供應(yīng)容量物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計人員一般只依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，但是國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，對小區(qū)的實際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設(shè)計人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。一項物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主（租戶）入住后相當(dāng)長的一

55、段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因（如投資經(jīng)費不足），小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則12年，多則45年，甚至更長。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免造成資金浪費，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計時應(yīng)盡量集

56、中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。(四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審核。1提供良好的辦公環(huán)境(1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。(2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。(3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。(4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作

57、和管理十分有利。(5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。(6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。2提供良好的休息環(huán)境(1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員

58、工的身心健康，提高工作效率。(2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計天井)，以保證員工的身心健康。（4）較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和

59、功能不完善。（五）建筑材料的選用優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實不然。1物業(yè)公司在長期的管理和使用實踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。2對相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設(shè)計單位都沒有的。3為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計單位

60、選用。二、規(guī)劃設(shè)計介入的具體內(nèi)容（一）小區(qū)公共建筑規(guī)劃1.規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559850平方米。2幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。.由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。.規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353389平方米。.規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為1622.5平方米。.附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理