居住小區(qū)物業(yè)管理概述范本

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第七卷(小區(qū)管理)-第一章居住小區(qū)的物業(yè)管理第一節(jié)居住小區(qū)物業(yè)管理概述一、住宅與居住小區(qū)在人類的衣、食、住、行的基本活動(dòng)中，“住”居于重要的地位?！白　币宰≌男?式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂(lè)等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會(huì)的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。 我國(guó)自改革開(kāi)放以 來(lái)，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來(lái)，我國(guó)建成5萬(wàn)平方米以上的居住小 區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個(gè)。今后十年，住宅建設(shè)還會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展，人們說(shuō)的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重

2、要 性，同時(shí)，也表明人們對(duì) 新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。居住小區(qū)，是當(dāng)前我國(guó)在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，由一幢幢樓群組成的新來(lái)源于：-/ -.的住宅區(qū) 。1994年建設(shè)部令第33號(hào)城市新建住宅小區(qū)管理辦法中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)( 含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū))?！痹谝?guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計(jì)

3、，目前我國(guó)城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住 小區(qū)里。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。二、居住小區(qū)的功能黨的十一屆七中全會(huì)和七屆人大四次會(huì)議提出了到2000年實(shí)現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個(gè)。那就是：(1)人均8平方米的居住面積；(2)60以上的全國(guó)住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以 上精神，建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法對(duì)新建住宅建設(shè)提出以下 要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這就是說(shuō)，對(duì)新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面。1.居住功能。這是住宅小

4、區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。 2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和 小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等；文化、體育、娛樂(lè)服 務(wù)系統(tǒng)，如圖書(shū)館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行

5、、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括： 物業(yè)自身的交換，即開(kāi)展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；小區(qū)管理勞務(wù)的 交換，即業(yè)主通過(guò)合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的 管理。包括住宅在 購(gòu)、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對(duì)居住消費(fèi)的投入。4.社會(huì)功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、 商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托

6、，共同為 居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。三、居住小區(qū)的特點(diǎn)居住小區(qū)在改變市容市貌，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是：1.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則的 指導(dǎo)下，全國(guó)廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來(lái)。這些新建住

7、宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過(guò)去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文 教衛(wèi)生、娛樂(lè)、庭 院綠化等配套設(shè)施，組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服 務(wù)、合理收費(fèi)。2.規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬(wàn)平方米，多的十幾萬(wàn)甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級(jí)市場(chǎng) 、電影院、體育館、音樂(lè)廳、醫(yī)院等等。小區(qū)已不僅是人

8、們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂(lè)、文化、體育活動(dòng)的樂(lè)園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、飲食、生活服務(wù)的場(chǎng)所；更是社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基 地。住宅小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的難度。3.居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個(gè)小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地 下建筑構(gòu)成一個(gè)整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個(gè)龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供 水、供電、熱力管網(wǎng)

9、都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無(wú)法分割的，使住宅小區(qū)變成一個(gè)小社會(huì)。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。4.產(chǎn)權(quán)多元化、管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化 。一個(gè)居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個(gè)人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化。四、目前我國(guó)住宅管理的幾種方式城市居住小區(qū)是一個(gè)“微型”社會(huì)，它的管理好壞，

10、反映一個(gè)地區(qū)的文 明程度。城市居 住小區(qū)的出現(xiàn)，在管理上也是城市住宅建設(shè)的新課題，在這方面，我國(guó)目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期。在這一時(shí)期內(nèi)，一方面舊的管理方式 依然存在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)管理方式已經(jīng)出現(xiàn)。各地在積極地進(jìn)行探索，目前我國(guó)住宅的幾種管理方式有：1.政府房屋管理部門管理。建國(guó)以來(lái)，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管 理方式是完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。應(yīng)該說(shuō)，多年來(lái)，房管所(站)適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求，代表政府發(fā)揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決城市居民的居住問(wèn)題，做了大量工作，功 不可滅。

11、但這種管理 越來(lái)越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其管理效率低、經(jīng)濟(jì)效益差的弊端越來(lái)越突出，所收房租連房屋的簡(jiǎn)單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來(lái)越多的直管公房 改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 因此，一些城市已開(kāi)始探索房管所(站)向物業(yè)管理企業(yè)的體制轉(zhuǎn)變。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間里還將繼續(xù)存在。2.企業(yè)、事業(yè)單位自行管理。這主要出現(xiàn)在較大的企、事業(yè)單位，特別是事業(yè)單位開(kāi)發(fā)建造的用以分配給本單位職工 的住宅，由本單位房產(chǎn)部門(如房管處、房管科)進(jìn)行管理。這 是“誰(shuí)建造、誰(shuí)管理”原則的產(chǎn)物。在管理機(jī)構(gòu)和管理運(yùn)作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉(zhuǎn)變。近些年來(lái)，一些較

12、大的企、事業(yè)單位已開(kāi)始探索轉(zhuǎn)變管理體制。一種是將本單位房管部 門逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)單位自管住房實(shí)行物業(yè)管理；一種是將單位自管住房委托社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理。由房屋開(kāi)發(fā)建造單位自行管理自己建造的出售給業(yè)主或出租給用戶的住宅，這是目前常見(jiàn)的 一種住宅管理方式。本著“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)出售、誰(shuí)管理”的原則 ，一些較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均設(shè)有物業(yè)管理部。最初物業(yè)管理部只是開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的一個(gè)部門。隨著物業(yè)管理的推行和開(kāi)發(fā)量的增大，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部 逐漸擴(kuò)大，形成獨(dú) 立公司或子公司的形式，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)。目前在物業(yè)管理

13、企業(yè)中這種類型的企業(yè)占有較大比例，大多數(shù)城市住宅小區(qū)均 由此類物業(yè)的管理 企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。4.物業(yè)管理企業(yè)管理。由社會(huì)上具有獨(dú)立法人地位的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其附屬的公用設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，提供 全方位的多層次的管理和服務(wù)。這一模式雖然在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí) 間還不長(zhǎng)，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已得到了政府、房地產(chǎn)業(yè)界和廣大人民群眾的共識(shí)，代表了今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向。五、物業(yè)管理的強(qiáng)大生命力1995年1月1820日國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開(kāi)全國(guó)物業(yè)管理工作座 談會(huì)，對(duì)十幾年來(lái)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)。會(huì)議著重對(duì)我國(guó)目前住宅管理的幾種方式進(jìn)行比較分析，對(duì)物業(yè) 管理方式的優(yōu)點(diǎn)取得共識(shí)。這種共識(shí)認(rèn)為，不管是房地產(chǎn)

14、管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著管理機(jī)構(gòu) 不健全，管理經(jīng)費(fèi) 無(wú)渠道，管理工作不到位等一系列的問(wèn)題。尤其是這十年來(lái)建的居住小區(qū)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃 圾隨意堆放，設(shè)備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問(wèn)題嚴(yán)重存在，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問(wèn)題十分突出等等。實(shí)踐告訴我們，原來(lái)那套行政性的福利型的房地產(chǎn) 管理體制越來(lái)越不 能適應(yīng)形式發(fā)展的需要，必須對(duì)舊的管理體制從根本上進(jìn)行改革。在各地探索的基礎(chǔ)上，深圳和廣州從80年代起就開(kāi)始借鑒香港和國(guó)外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，走

15、出了 一條適合我國(guó)國(guó)情的適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理新路。 這種物業(yè)管理從觀念上、模式上以及管理的內(nèi)容、廣度和深度上都明顯地區(qū)別于原來(lái)的房地產(chǎn)管理。這種物業(yè)管理具有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理。2.變過(guò)去那種單純的房屋維修為對(duì)建筑物附屬物、場(chǎng)地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等實(shí)施全方位的維修、養(yǎng)護(hù)以及專業(yè)化的管理和多方面的綜合性服務(wù)。3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型和有償服務(wù)。4.變管理單位的終身制為現(xiàn)在的由業(yè)主選擇并且通過(guò)合同方式在合同規(guī)定期限內(nèi)的聘用制。以上這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)為一

16、體的充滿生機(jī)和活力 的物業(yè)管理的出現(xiàn)，越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力，成為今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向。六、居住小區(qū)物業(yè)管理概念以上的分析，居住小區(qū)物業(yè)管理概念可概括為：住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè) 備、市政 公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕和整治，由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同統(tǒng)一實(shí)行專業(yè)化管理，并向業(yè)主和使用人提供綜 合性的服務(wù)，從而 使物業(yè)發(fā)揮其最大的功能。七、居住小區(qū)物業(yè)管理的特征與舊的管理模式相比，居住小區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特征：1.社會(huì)化。這種管理模式擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散的管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度。2.專業(yè)化。這種管理是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施管理。 這種模式，將過(guò)去行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用 制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能占領(lǐng)這