17.4商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究

1、第四節(jié) 長沙商業(yè)發(fā)展及商圈演變研究一、長沙商業(yè)發(fā)展的方向長沙商業(yè)在中部的地位長沙商業(yè)未來扮演角色研究長沙商業(yè)在的影響圖 17-64 長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖長沙居華中腹地，扼南北要沖，承東啟西，貫通南北，區(qū)位獨(dú)特優(yōu)越，交通便捷，便于東引、雙向開拓，是中部和泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重合的區(qū)際中心交點(diǎn)，長沙區(qū)域性中心城市的框架凸現(xiàn)。國家實(shí)施中部崛起，長沙必將在區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源要素、市場(chǎng)對(duì)接等方面發(fā)揮更重要的橋梁和紐帶作用，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更顯突出：1）長沙在地理位置上處于大三角區(qū)域中心和長江中腰，在滬港渝大三角中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；而且更是連接滬港渝三地的交通樞紐，渝長高速公路已納入重慶“十

2、一五”規(guī)劃“三環(huán)十縱”一條連接中部、對(duì)接長三角、珠三角的重要通道，將使長沙處于重慶、圈的交匯點(diǎn)；兩個(gè)中心城市 8 小時(shí)物流高速鐵路又將使長沙融入、廣州兩個(gè)中心城市 3 小時(shí)中；受滬港渝大三角和珠三角的交互影響，長沙將有效降低物流成本，極大地城市資本競爭力。在商業(yè)方面，長沙受到、和廣州的輻射，由于湖南很多參與早期建設(shè)，并且至湖南影響較大。其次，2）長沙靠近珠三角大量企業(yè)在長沙投資，商業(yè)和消費(fèi)對(duì)長沙乃商業(yè)對(duì)長沙也有較大影響。，是支撐沿海、沿江開發(fā)地區(qū)的后方和促進(jìn)、產(chǎn)品、布局中，內(nèi)地和西部開發(fā)的先導(dǎo)城市，是湖南省內(nèi)、西南鄰省及粵港地區(qū)的技術(shù)、信息、等生產(chǎn)要素輸出的主要地之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)

3、南接北的重要樞紐作用；伴隨著融入泛珠角區(qū)域合作，長沙在接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的梯度轉(zhuǎn)移方面具有突出的優(yōu)勢(shì)。3）長沙是長株潭作用，隨著長株潭 勢(shì)能量將得到更大的的和主體，在長株潭城市展中起著主導(dǎo)的進(jìn)程的加快，其作為現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市的區(qū)位優(yōu)，將成為長株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。長沙在湖南商業(yè)中應(yīng)該扮演中高檔品牌消費(fèi)中心和商業(yè)文化心的角色，中高檔品牌消費(fèi)建議五一商圈和紅星商圈，由于紅星商圈發(fā)展空間較大，又處于和株洲和湘潭等距離交通節(jié)點(diǎn)中間，發(fā)展以五星級(jí)酒店和不同文化購物中心為主，彌補(bǔ)五一商圈的。4）長沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及地區(qū)間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展必將帶動(dòng)長沙商業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體升級(jí)，隨著城市間交通發(fā)展的拓展關(guān)聯(lián)，城市市

4、政設(shè)施及基礎(chǔ)投資的不斷增加，城市商業(yè)必將獲得極大的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)資源的合理配置應(yīng)該考慮不同城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和城市地位，做好分工和協(xié)同。長沙和株洲之間在批發(fā)業(yè)方面要重點(diǎn)發(fā)揮株洲產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和長沙消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，建議以服飾批發(fā)市場(chǎng)為主的業(yè)態(tài)在株洲重點(diǎn)發(fā)展，長沙可以作為設(shè)計(jì)和展示中心，生產(chǎn)和交易中心放在株洲。高檔品牌零售中心放在長沙，避免株洲和湘潭建設(shè)高檔購物中心造成的浪費(fèi)。湖南商業(yè)在如同 和商業(yè)中心的舉措斯在和全球的長沙應(yīng)該的中心斯是一片沙漠，依靠球最具的旅游城市。創(chuàng)新成為業(yè)發(fā)展起來商業(yè)，斯成為全斯眾多酒店和購物中心的，旅游成為以湖南品牌斯的經(jīng)濟(jì)支柱。湖南在全球的競爭力）品牌建設(shè)需要數(shù)十年的時(shí)間，湖南在品牌成長

5、的制度建設(shè)方面可以走在的前列,根據(jù)國際著名品牌的成長規(guī)律，為品牌成長創(chuàng)造寬松環(huán)境。）以韓國作為湖南省競爭對(duì)象 在全球樹立湖南形象韓國以韓國文化輸出作為突破口，以韓國三星等眾多品牌同步，韓國的面積和湖南差不多，湖該以韓國作為競爭對(duì)象，韓國的人均收入已經(jīng)達(dá)到 1.5 萬，湖南目前和韓國有十倍的差距。在解放前，韓國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不如湖南，湖南以文化教育見長，早期以去法國勤工儉學(xué)以及留學(xué)群體為代表，湖南才基礎(chǔ)和歷史傳統(tǒng)。輩出，湖南具有騰飛的人由于制度和機(jī)制的，湖南長期以來缺乏國際接軌的大環(huán)境；由于政府考評(píng)和升遷機(jī)制的不合理，湖南政界視野受到國治環(huán)境的局限，缺乏與發(fā)展國家和區(qū)域競爭的理想，湖南的創(chuàng)業(yè)沒有在世

6、界經(jīng)濟(jì)大潮中充分發(fā)揮。韓國從年始迅猛發(fā)展經(jīng)濟(jì)，得到等大力支持，利用沿海優(yōu)勢(shì)，成為亞洲四小龍。湖南省作為中國中部區(qū)域形象應(yīng)該在全球的中心，長沙作為湖南文化湖南高級(jí)商業(yè)成長需要的環(huán)境從國內(nèi)創(chuàng)業(yè)的環(huán)境來講，湖南不如寬松的發(fā)展高科技的環(huán)境和文化表現(xiàn)的進(jìn)取心；從亞洲創(chuàng)業(yè)環(huán)境來比較，湖南不如韓國擁有眾多國際品牌；與美國旅游城市對(duì)比，湖南缺乏斯的創(chuàng)新精神和；與硅谷為代表的舊金山灣區(qū)相比，湖南缺乏良好的金融環(huán)境和高科技成長的氛圍。惟楚有才為盛，這句岳麓書院對(duì)聯(lián)描述的是湖南歷史上培養(yǎng)盛況，今日之湖南需要在世界有影響的企業(yè)家、和文化以及學(xué)術(shù)大師。要?jiǎng)?chuàng)造寬松的環(huán)境需要如下舉措：）教育湖南省民眾樹立在海外形象 ，采取

7、合法，制止和移 的工。民，讓湖南人的保持較高通過率；通過湖南省作，與各國議會(huì)廣泛交流爭取部分國家和地區(qū)對(duì)湖南居民免）鼓勵(lì)湖南批到海外留學(xué)，結(jié)合湖南產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，有計(jì)劃派遣、歐洲和俄羅斯留學(xué)。到、）重用留學(xué)，為留學(xué)在湖南創(chuàng)業(yè)提供良好的金融和政策支持；鼓勵(lì)華僑來湖南興辦高科技企業(yè)和依托湖南資源建立能夠創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)品牌的無污染企業(yè)。）與湖南籍貫的海外企業(yè)家合作，由牽頭將全球性企業(yè)家論壇放在長沙，將湖南形象到世界知名 CEO 的心中。二、長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)長沙商業(yè)業(yè)態(tài)總體目標(biāo)業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量大型購物中心6 家百貨商場(chǎng)31 個(gè)大型綜合超市58 個(gè)星級(jí)賓館50 家倉儲(chǔ)商場(chǎng)5 個(gè)大型餐飲網(wǎng)點(diǎn)55 個(gè)近期目標(biāo)（20

8、05-2010）措施說明改造一個(gè)市級(jí)商業(yè)五一廣場(chǎng)商業(yè)中心中心發(fā)展、完善六個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、火車站商業(yè)中心、大托商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心配套建設(shè)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)培育、規(guī)范以步行街為代表的主要商業(yè)街建設(shè)、整合四類批發(fā)市場(chǎng)即農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、日用工業(yè)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)和廢舊物資交易市場(chǎng)扶持、完善四個(gè)組團(tuán)商業(yè)中心即高塘嶺、含浦、暮云商業(yè)中心2010 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 1200 億元左右人均商業(yè)服務(wù)業(yè)面積將由目前的 0.9 平增加到 1.0 平人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積從目前的 0.46 平增加到 0.6 平；市域總營業(yè)面積達(dá)到 350；遠(yuǎn)期目標(biāo)（2011-2

9、020）措施說明建設(shè)、完善服務(wù)于城市“南移”的現(xiàn)代區(qū)域性商業(yè)中心即大托商業(yè)中心培育兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心即體育新城商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心圖 17-65 長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖三、 根據(jù)長沙城市規(guī)劃和輕軌變化深化長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃a) 長沙城市規(guī)劃特點(diǎn)長沙城市規(guī)劃目前是向南發(fā)展連接湘潭和株洲，加速長株潭城市重點(diǎn)建設(shè)兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)，建設(shè)河西新城。步伐。向西圖 17-66 長株潭空間示意圖圖 17-67：長沙市總體規(guī)劃圖b) 長沙輕軌地鐵及高速鐵路建設(shè)圖 17-681 號(hào)線（開福區(qū)彩霞路天心區(qū)黑石鋪路）2009 至 2014 年，建成 1 號(hào)線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長 29.13 公里，設(shè)站 20 座。軌

10、道交通號(hào)線不僅是長沙市內(nèi)交通系統(tǒng)的骨干線路，同時(shí)也是長株潭城際交通的重要組成部分。它能與城際軌道交通順暢銜接，兩個(gè)軌道系統(tǒng)共同為長株潭三市市民提供快捷、舒適的現(xiàn)代化交通方式，有效縮短三市間的時(shí)空距離，促進(jìn)長株潭的發(fā)展。翻身垸車輛段和九2020 年前建成峰停車場(chǎng)。車輛段與綜合圖 17-70高速鐵路線路圖圖 17-9：長沙市軌道 1 號(hào)線交通規(guī)劃圖 17-71 長沙新火車站鳥瞰圖長沙不僅軌道交通即將上馬,而且高速鐵路經(jīng)過長沙,高速鐵路長沙站點(diǎn)已經(jīng)開始興建,今后軌道交通與新火車站無縫銜接。新長沙火車站建成后對(duì)長沙批發(fā)與零售行業(yè)都將產(chǎn)生影響,在長沙新火車站周邊將興建新型城市綜合體和高附加值的批發(fā)市場(chǎng),

11、甚至可能建設(shè)長沙 CBD。四、五一商圈的未來發(fā)展及研究五一商圈的定位是市級(jí)商圈 建議合理配合公共空間圖 17-72 五一商圈地圖2006 年至 2007 年五一商圈推出與即將推出市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到 6 個(gè)，商業(yè)體量達(dá) 21.7以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭之地；沿著五一大道和交叉路口平和堂坐鎮(zhèn)北段王府井駐扎在位置,位置,百貨在五一大道近鄰。步行街成為長沙最興旺的步行區(qū)。百幸鞋業(yè)、班尼路等專業(yè)賣街、解放西路成為酒吧休閑街區(qū)和時(shí)尚場(chǎng)加強(qiáng)了的。圖 17-73商業(yè)街圖 17-74以及上的休閑品牌旗艦店圍合的區(qū)域,建筑過于密集,停車位和綠地休解放西路與閑公共空間缺乏。商圈好比生態(tài)圈，商業(yè)物業(yè)好比是植

12、物，當(dāng)植物毫無控制增加種群數(shù)量時(shí)候，超過臨界值，生態(tài)圈將呈現(xiàn)。交通擁擠，缺乏公共休閑空間，缺乏綠地和停車場(chǎng)，建議五一商圈在規(guī)劃上加以控制，不要過分增加商業(yè)物業(yè)面積，間作為綠地休閑和停車。新開發(fā)項(xiàng)目,注重做減法，騰出部分拆遷的空要積極鼓勵(lì)企業(yè)利用空間,建議今后五一商圈統(tǒng)籌規(guī)劃空間,合理利用空間停車和顧客休閑用途。圖 17-75 五一商圈的大型商業(yè)物業(yè)百聯(lián)東方購物中心百聯(lián)東方購物中心開業(yè)后,五一商圈名牌商品大量增加,但是沒有達(dá)到預(yù)期效果,說明五一商圈在發(fā)展中高檔商業(yè)物業(yè)時(shí)候收到。注重業(yè)態(tài)優(yōu)化注重發(fā)展品牌旗艦店 鼓勵(lì)中國名牌的展示商圈范圍五一廣場(chǎng)商業(yè)中心東抵路、西達(dá)太平街、南起城南路、北至營盤路，形

13、狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達(dá) 113 公頃。地位市級(jí)商業(yè)中心概況位于星城 地帶，長沙商業(yè) 的制高點(diǎn)，高度集中的商務(wù)與金融配套奠定了其商業(yè)主導(dǎo)地位，歷來是各路商家必爭之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商業(yè)營業(yè)面積達(dá) 50 萬以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集， 人流量達(dá) 30-50 萬。主要商家百貨-7平和堂、春天百貨、王府井百貨、百貨、百聯(lián)東方、五一商圈的商場(chǎng)的定位差異化不夠舉例平和堂和百貨平和堂百貨品牌結(jié)構(gòu)差異化不夠裝飾風(fēng)格裝飾風(fēng)格趨于裝飾形象好于平和堂新大新廣場(chǎng)、錦繡綜合賣場(chǎng)-2萬達(dá)購物廣場(chǎng)、百盛購物廣場(chǎng)商業(yè)步行街-3步行街、金滿地步行街、坡子街民俗街大賣場(chǎng)-3沃爾瑪、家樂福

14、、好又多專業(yè)店-3國美、蘇寧、屈臣氏批發(fā)市場(chǎng)-2老照壁美容美發(fā)批發(fā)、寶蘭街批發(fā)商圈評(píng)價(jià)歷史悠久，是歷來長沙商業(yè)中心，城市中唯一市級(jí)商圈，成商業(yè)環(huán)境與不可的優(yōu)越位置，成為長沙乃至整個(gè)湖南名副其實(shí)的人流、物流、流、信息流的中心。業(yè)態(tài)齊全，是一個(gè)集購物、休閑、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈內(nèi)以中高檔次業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營狀態(tài)良好。百貨業(yè)趨向飽和，競爭異常激烈，2006 年新開業(yè)的百貨與百聯(lián)東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來價(jià)值，吸引消費(fèi)。發(fā)展規(guī)劃近期規(guī)劃以大型百貨為主力業(yè)態(tài)，在積極引進(jìn)著名企業(yè)和知名品牌的同時(shí)，延續(xù)、保持和加強(qiáng)其傳統(tǒng)商業(yè)特色，創(chuàng)新特色經(jīng)營，挖掘文化，引導(dǎo)旅游商業(yè)，改善、

15、改造和購物環(huán)境，發(fā)揮名店名街的社會(huì)；遠(yuǎn) 期規(guī)劃大體形成購物、餐飲、休閑消費(fèi)三分天下的消費(fèi)格局，發(fā)展成為帶有傳統(tǒng)特色的新型綜合消費(fèi)服務(wù)中心，逐步形成全長沙市的高檔購物中心。五一商圈內(nèi)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不強(qiáng)，差異化不夠，缺乏個(gè)性，存在惡性競爭現(xiàn)象。借鑒紐約商業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，下面以紐約第五大道和第七大道為例介紹紐約商圈的業(yè)態(tài)互補(bǔ)：圖 17-76 紐約第五大道百貨VMD形象差異不夠圖 17-77 紐約第七大道百貨圖 17-78紐約 GOODMAN 百貨第五大道百貨和GOODMAN 百貨都是高級(jí)商場(chǎng)，周邊分布眾多頂級(jí)品牌專賣店；第七大道分布百貨等中檔百貨，大家錯(cuò)位經(jīng)營擁有不同消費(fèi)群體，整個(gè)紐約商業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)

16、。建議步行街等重點(diǎn)考慮中國品牌的經(jīng)營，突出特色。五一商圈管理部門為民族品牌服飾、珠寶、鞋類旗艦店經(jīng)營提供便利，為中國品牌宣傳提供中心。支持，五一商圈要各類服飾、鞋類品牌的展示五、長沙城南紅星商圈及其演變紅星商圈圖7-79 城南片區(qū)的區(qū)位新南城新中心長沙區(qū)域發(fā)展建議，整個(gè)新城可按行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會(huì)展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進(jìn)行布局。圖7-80：長沙市新南城規(guī)劃布局紅星商圈周邊 5 公里半徑住宅區(qū)建設(shè)速度快，建設(shè)面積大道以上，具有商圈發(fā)展所需要的支撐。知名品牌樓盤有花園、橘郡等，還有鑫天芙蓉、美地、申奧美域、橙子 498 街區(qū)等，正在建設(shè)中的

17、樓盤 50 余處。紅星商圈集商務(wù)、購物中心、會(huì)展、休閑、餐飲于一體，基本形成了以市場(chǎng)為、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構(gòu)完整的和市場(chǎng)鏈，同時(shí)借助農(nóng)博中心，紅星商圈正產(chǎn)生出強(qiáng)大的“溢出效應(yīng)”，其商貿(mào)流通中心的地位日益顯現(xiàn)。行政文化會(huì)展及商中心貿(mào)區(qū)生態(tài)型健現(xiàn)代物流康住宅區(qū)園區(qū)商務(wù)及總部區(qū)生態(tài)環(huán)保科技工業(yè)圖 17-81斯城市景觀面對(duì)五一商圈的霸主地位，新興的商圈內(nèi)大型商業(yè)如何能夠取得相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，吸引有效穩(wěn)定的人流？紅星商圈要突出自己的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，開發(fā)好購物中心及商業(yè)綜合體、花卉市場(chǎng)原址購物中心, 華盛世紀(jì)新城購物中心及綜合體,引進(jìn)大型折扣百貨與奧在內(nèi)的新型業(yè)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，充分發(fā)揮城南富裕穩(wěn)步增加，停車便利的有利條件，通過良好規(guī)劃和檔商圈發(fā)展，減輕五一商圈的交通壓力 。酒店和商業(yè)的綜合開發(fā)，向中高建議由湖南湘天地產(chǎn)、地產(chǎn)、華盛等企業(yè)支持,雨花區(qū)牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)以湘府路為軸心的片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,按照市場(chǎng)機(jī)制規(guī)劃各具特色的商業(yè)形態(tài),形成區(qū)別于五一商圈的新型零售業(yè)態(tài)。以融程國際大酒店為例，開發(fā)商就要求步步高對(duì)項(xiàng)目立面進(jìn)行完善形象，否則五星級(jí)酒店與低檔超市形象不夠匹配。建議以紅星村牽頭，紅星實(shí)業(yè)公司具體實(shí)施，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)群體進(jìn)行良好規(guī)劃，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造和升級(jí)，改變單一的批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)展思路，根據(jù)周邊高檔