購房相關知識

1、相信大家有不少購房者也在自掏口袋看水兒有多深，現(xiàn)貼出一貼，望大家做到心中有底。正因為商品房的銷售中存在諸多陷阱”，所以在購買商品房時，與房地產(chǎn)商簽訂合同，要特別小心。購買期房時，簽訂預售合同；購買現(xiàn)房時，簽訂銷售合同。在簽訂這些合同時，必須仔細。務必妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據(jù)投訴或 訴諸法律。由于購房者大都是第一次簽訂這類合同，不熟悉有關規(guī)定，往往聽任房地產(chǎn)商怎么說，就怎么 填。最常見的是合同由房地產(chǎn)商填好，購房者只是簽字、蓋章而已。到了發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，一看合同，合 同的條文有利于房地產(chǎn)商，購房者如同啞巴吃黃連 有苦說不出！關于簽訂這些合

2、同，從事房地產(chǎn)業(yè)務的何悅律師事務所，這樣提醒眾多的購房者：在購房前應依照中華 人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關規(guī)定，仔細審查商品房預售方的資格、條件：一、預售方已交付全部土地使用權轉讓金，取得土地使用權證書。只有向國家繳納了土地出讓金，取得了 該土地使用證書后，在該土地上所建的房屋才可以進入流通領域；二、預售方持有建設項目規(guī)劃許可證。城市的任何建設項目都必須置于城市總體規(guī)劃之下，房地產(chǎn)開發(fā)商 只有在其項目符合規(guī)劃，拿到城市建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。否則，屬違章建筑，極有可能被 政府強令拆除；三、預售方投入開發(fā)工程建設的資金已達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定了施工進度 和

3、竣工交付日期。這一點很關鍵，從目前的房屋買賣糾紛來看，很大一部分緣于房地產(chǎn)開發(fā)商投入不足， 不能按時完工。這一規(guī)定對打擊房地產(chǎn)投機、欺詐等不法行為效果明顯；四、預售方已向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得了商品房預售許可證。以上條件，預 售方必須同時具備。在確定了預售方符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關規(guī)定之后，在你準備與之簽約時，何悅 律師事務所這樣提醒諸位購房者：若您主意已定，要與房屋銷售方簽訂房屋買賣合同應著重審查合同的以下條款：一、房屋所占土地的使用權。如果賣方未合法取得該土地的使用權，應責成賣方首先向國家繳納土地使用 金；二、標的及質量條款。您要問明擬買的商品房位于

4、何處何路幾號幾層，是磚混結構還是磚木結構，朝向如 何？建筑面積及居住面積各為多少？三、價款及支付條款。合同中應明確規(guī)定每平方米價格及總價，如果包括其他費用如水暖、煤氣的初裝費 等、應一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付？若消費者購買的是期房， 最好爭取分期付款方式，簽合同時先付總價款的百分之四十，待工程完工過半時再付百分之三十，等工程 竣工交付時付清最后的百分之三十，這樣，就可以給房地產(chǎn)開發(fā)商設定對等的義務，減少消費者的購房風 險；四、違約條款。應列明一方違約時支付違約金的合理數(shù)額或違約金計算辦法。如房屋開發(fā)商在格式合同中 私自定下諸如 若開發(fā)商不能按時交付房屋，按該

5、房屋合同價款0.001%支付違約金”的不合理條款時，您應對此堅決抵制，因為這是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個征兆。若合同未約定違約金條款時，依法律規(guī)定由 違約方支付對方合同總價 1%至5%的違約金；五、房產(chǎn)證的辦理。合同中應約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。建議您盡快辦理房產(chǎn)證，因為 房產(chǎn)證是房屋所有權的證明。簽合同請注意五大問題正式條款五大方面首先，對于房屋所用的建筑材料、裝修標準都要在合同中加以明確。房屋所用的建筑材 料，直接關系到房屋的質量。裝修標準也應明確，一般來說，住宅大部分是粗裝修，以利于購房者根據(jù)自 己的喜愛，對房屋進行裝修。其次，對于小區(qū)所應具備的公用配套服務設施要在合同中加

6、以明確。公用配套服務設施（如商店、郵局、 學校等）的種類及數(shù)量、質量直接關系到居民的生活質量，因此應在合同中具體列明小區(qū)所具備的公用配 套服務設施的種類、數(shù)量及具體交付使用的時間。再次，對于房屋的附屬設施要進行約定。房屋的附屬設施包括自用的附屬設施和共用的附屬設施。自用的 附屬設施包括煤氣、衛(wèi)生潔具等；共用的附屬設施包括電梯、電視天線、電話線等。對于房屋包括的附屬 設施要在合同中列明。然后，對于房屋的建筑面積要約定，并明確當交付的房屋的建筑面積和合同所約定的建筑面積不符時，應 如何處理。在約定房屋的建筑面積時，要分別寫明實得的建筑面積和分攤的公用建筑面積，以防開發(fā)商虛 報要分攤的公用建筑面積。

7、由于住房實際能夠利用的僅是實得的建筑面積，因此實得的建筑面積和房屋總 的建筑面積比率（即房屋的使用率）越大，對于住戶來將越有利。住宅的使用率一般來講應不低于7 0%。最后，對合同中沒有涉及到的內容， 購銷雙方應另行簽訂補充協(xié)議加以規(guī)范。商品房預售合同只是對買賣商品房的一般事項作了具體規(guī)定，實際上由于樓盤的性質不同，開發(fā)商促銷手段不一樣，有許多內容是合 同中沒有涉及到的。為了規(guī)范雙方的交易行為，減少交易糾紛，就雙方約定的其他事項另行簽訂補充協(xié)議 也是必要的。補充協(xié)議三大注意：1、關于免費贈送住宅設備、設施的補充協(xié)議。發(fā)展商如許諾免費贈送I D D電話、 進口家具、電器，可以在補充協(xié)議上載明，為了

8、防止歧義，最好標明贈送電話包括免初裝費及送電話機、 電話線，以后萬一打起官司來，就有憑有據(jù)了，不會因對方口說無憑或鉆字眼而吃啞巴虧。2、關于購房入戶的補充協(xié)議。如所購商品房符合當?shù)卣嘘P購房入戶的規(guī)定，且開發(fā)商承諾代為辦理有關手續(xù)，購 房者可要求簽訂關于此問題的補充協(xié)議，并在協(xié)議中訂明：如開發(fā)商不能在約定期限內辦妥入戶手續(xù)，購 房者有權解除合同，所付一切費用由開發(fā)商如數(shù)退還。3、關于銀行按揭的補充協(xié)議。這是近幾年在付款方式上出現(xiàn)的新問題。為解決購房資金不足的難題，開發(fā)商可委托某一家或幾家銀行為其開發(fā)的樓盤提供購房按揭，但按揭的年 限與成數(shù)發(fā)展商不權決定，須由貸款銀行根據(jù)購房者提供的擔保條件最

9、后確定，一般在購房合同簽訂后的 一個月內才能知曉。因此為了降低風險、維護自身權益，購房者可要求開發(fā)商就此問題簽訂補充協(xié)議，在協(xié)議中訂明：如按揭申請不被銀行所接納，購房者有權解除合同；如按揭成數(shù)與年限低于特定值（如七成1。年），購房者可要求變更付款方式等等。在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢？不一定！一位律師告訴記者，按國家銷售現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是 現(xiàn)房”，而已領房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售已不再需要 銷售許可證”，而是要查看房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的 是

10、可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。有關專家表示，沒有土地使用證和房產(chǎn)證的房不管它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購房人 除了要查看預售許可證外，還要特別留意自己買的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，以為買這種房子就萬無一失了，實際上這里存在著某種誤解。購房人一定 要清楚房子按套擁有獨立產(chǎn)權，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等于您要買的房子也沒問題。其實， 房子蓋好了又沒有預售出去，被抵押的可能性更大。此外，購房者要特別當心房產(chǎn)商銷售的尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，

11、預售許可證過期了，房產(chǎn)證又沒辦下來，這種 無證”房不能說絕對不能買，但買時一定要查清楚，最好的辦法是堅持預售合同登 記備案后再付款，不見兔子絕不撒鷹。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮思純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之

12、事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之日 能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時, 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也V。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘