8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，在城市中心區(qū)、城市道路兩側(cè)、隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，在城市中心區(qū)、城市道路兩側(cè)、小區(qū)等位置出現(xiàn)大和多層建筑，其中部分屬商住混合房地產(chǎn)這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值由兩種不同用途的土地使用權(quán)價(jià)值共同決定商用地價(jià)值量大交易頻繁在評(píng)估實(shí)踐中要根據(jù)具體情況分析和選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)曲陽(yáng)縣石藝雕商住地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估是保定市曲陽(yáng)縣近年來(lái)普遍發(fā)生的交實(shí)例之一，具有一定代表性。在這里我主要介紹應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)該宗商住用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)一、市場(chǎng)比較法簡(jiǎn)市場(chǎng)比較法：在求取一宗待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，待估不動(dòng)產(chǎn)與類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照易況、交易日期、區(qū)和個(gè)等進(jìn)行修正，得

2、出待估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)比較法基本公V：待估VB：比較實(shí)例A：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例估價(jià)期日地B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實(shí)例交B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實(shí)例交易方D：待估宗地容積率地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例容積率地待估宗地形狀地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例形狀地價(jià)指F：待估宗地土地使用年期條件指比較實(shí)例土地使用年條件指數(shù)/ 比較實(shí)例區(qū)域及個(gè)別素條H：各比較實(shí)例估價(jià)開(kāi)發(fā)程度修正二、評(píng)估實(shí)例簡(jiǎn)介估價(jià)對(duì)象位于曲陽(yáng)縣恒陽(yáng)大街，該宗地為國(guó)有出讓土地，位級(jí)區(qū)一級(jí)地。用途為商住綜合用地,根據(jù)勘測(cè)定界圖得知轉(zhuǎn)讓250 宗地內(nèi)總

3、建筑面積為250 業(yè)用房的面80.65平方米，住宅用房的面積為169.35平方米。建筑層數(shù)為層，磚混結(jié)構(gòu)，容積率1.0，宗地所處區(qū)域有輕度噪聲污染，該地在商服中心內(nèi)，距汽車(chē)站 米，宗地形狀規(guī)則。評(píng)估設(shè)定的價(jià)期20071215日，基礎(chǔ)設(shè)施狀況為宗地外五通（上水下水、通電、通訊、通路）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，至評(píng)估基準(zhǔn)日由于估價(jià)對(duì)象位于曲陽(yáng)陽(yáng)縣城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)告范圍內(nèi)，因此適宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；因估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域于商業(yè)中心區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象的附近有同物業(yè)的轉(zhuǎn)讓案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法三、市場(chǎng)比較物業(yè)的轉(zhuǎn)讓案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法三、市場(chǎng)比較法評(píng)1、交易實(shí)例的運(yùn)用

4、市場(chǎng)法評(píng)估土地的價(jià)格，必須有充裕的交易資料，這是法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件，因此評(píng)必須注意日積月累，在平就要時(shí)刻關(guān)注土地市場(chǎng)變化，隨時(shí)搜集有關(guān)土地交易實(shí)例。如果等需要時(shí)才去臨時(shí)照案例，往往因?yàn)闀r(shí)間緊迫，很難搜集到足夠的交案例交易案例市場(chǎng)發(fā)評(píng)估出的價(jià)格難免不夠客甚至?xí)故袌?chǎng)法無(wú)法使2、可比交易案例確在進(jìn)行一宗土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要針對(duì)待估土地的特點(diǎn)，從搜集的眾多土地交易實(shí)例中選擇符合一定條件的交比參照的交易案例。比較實(shí)例選擇是否適當(dāng)，直接影響運(yùn)用比較法評(píng)的結(jié)果精度，因此對(duì)比較實(shí)例的選擇應(yīng)特別慎重比較實(shí)例的選擇，應(yīng)滿足下列要1）比較實(shí)例與待評(píng)估土地在近鄰區(qū)域或在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)2）比較實(shí)例與待評(píng)估土地的

5、用途3）比較實(shí)例與待評(píng)估土地的價(jià)格類(lèi)型基本4）比較實(shí)例與待評(píng)估土地的評(píng)估基準(zhǔn)日接近或可進(jìn)行交易日5）交易實(shí)例為正常交易或可修正為正常交根據(jù)上述的要搜集的交易實(shí)至少選擇 3 宗可比實(shí)例3修根據(jù)上述的要搜集的交易實(shí)至少選擇 3 宗可比實(shí)例3修修正包括：交易情況修正、交易日期修正、區(qū)個(gè)修正、容積率修正、土地使用年期修正1)、交易情況修正由于土地的獨(dú)特性，土地市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在土地市場(chǎng)上，土地價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行土地估對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情修正，將交易中由于個(gè)所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以修正，使其成市場(chǎng)本次所選取的可比實(shí)例均為正常交易此不需進(jìn)行交況修2、

6、交易日期交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估土地的評(píng)估基準(zhǔn)日有一段時(shí)間在此期間土地市場(chǎng)可能不斷的發(fā)生變化，土地的價(jià)格可能升高或低，因此需要根據(jù)土地的價(jià)格變動(dòng)率，將交易實(shí)例的土地價(jià)格修正評(píng)估基準(zhǔn)日的土地土地價(jià)格的變動(dòng)率一般用地價(jià)指數(shù)來(lái)正時(shí)要注意土格指數(shù)的地區(qū)和類(lèi)型要與交易實(shí)例一致本次所選可比實(shí)例的交易日期與待評(píng)估土地的交易日起近，分別2007121520071022日、2007822 日、2007 年6 月29 日，根據(jù)所掌握的地價(jià)資料，該時(shí)段內(nèi)區(qū)內(nèi)的地價(jià)平穩(wěn)，不需作交易日期修正3）區(qū)和個(gè)修區(qū)修正:可比實(shí)例與待評(píng)估土地如果不處區(qū)內(nèi)的地價(jià)平穩(wěn)，不需作交易日期修正3）區(qū)和個(gè)修區(qū)修正:可比實(shí)例與待評(píng)估土地如果不

7、處于同一個(gè)應(yīng)將可比實(shí)例土地所處地區(qū)與待評(píng)估土地所處地區(qū)的區(qū)加出由于區(qū)的差別而引起的可比實(shí)例與待評(píng)估土地價(jià)的差異，對(duì)交易實(shí)例的土地價(jià)格進(jìn)行區(qū)主要有繁華程交通道路類(lèi)距市中心距離便捷度、通便利度（用距客運(yùn)火車(chē)站距離、距汽車(chē)站離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度個(gè)修正:將可比實(shí)例與待評(píng)估土地的個(gè)加以找出由于個(gè)的差別而引起的交易實(shí)例土地與待評(píng)估土地價(jià)的差異，對(duì)交易實(shí)例土地價(jià)格進(jìn)行修正因?yàn)閰^(qū)和個(gè)的影響程度的確定在實(shí)務(wù)上比，因此在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中借鑒了縣城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)告中的各用途修正系數(shù)說(shuō)明表和指標(biāo)表并結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)制作出應(yīng)用途下的比條件說(shuō)明表和比條件指估直接應(yīng)用4）容積容積率是影響土地價(jià)格的重之一

8、，對(duì)于同一宗土地來(lái)不同的容積率會(huì)產(chǎn)生較大的地價(jià)的大小影響建筑平均本和土地利用程度的高低般來(lái)說(shuō)容積率土地利用效益越高從而地價(jià)也就相應(yīng)的提高。通過(guò)容積率的修正，可以消除容積率的同而造成的低價(jià)水平的商住用地平均容積率的確定是與當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)同而造成的低價(jià)水平的商住用地平均容積率的確定是與當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水市建設(shè)水平要求相一致的。根據(jù)評(píng)價(jià)區(qū)各類(lèi)用地類(lèi)型建筑實(shí)際情況即居民在一定時(shí)期內(nèi)仍長(zhǎng)久獨(dú)戶居住方式為主，除臨街堤外，多數(shù)業(yè)用地與住宅用地混合，分析確定商住用地平均容積率據(jù)上述平均容積率樣本進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算公式Kr=VisKr容積率修正系Vis某一區(qū)域某一用途規(guī)定的容積率標(biāo)準(zhǔn)Vi該一區(qū)域該一用途在某一容積率標(biāo)準(zhǔn)5）

9、土地使用年我國(guó)實(shí)行有限年期的土地使用權(quán)有償使用期限長(zhǎng)短，直接影響土地收益的多少，如果土地的年收益確定以后，土的使用年期越長(zhǎng)，土地的總收益就越多，土地的利用效益就越高，地價(jià)格也會(huì)因此提高。通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格成的土地使用年限修正系數(shù)公式為1K=1K-將可比實(shí)例年期修正到待估對(duì)象使用年期的年期修正系r-土地m待估宗地土地K-將可比實(shí)例年期修正到待估對(duì)象使用年期的年期修正系r-土地m待估宗地土地剩余使用年n可比實(shí)例的使（其中r（土地還原利率）的確定是根據(jù)評(píng)估區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)地市場(chǎng)交易資料分讓和租賃資料倒算的方法初步確定土地原利率，考相鄰市縣城區(qū)土地估價(jià)所用還原利評(píng)估區(qū)域土地還原利為9.

10、0%，在通過(guò)試評(píng)結(jié)果，認(rèn)為此還原利率與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展別是土地市場(chǎng)行情比較一致，認(rèn)定該土地還原利率是可行的4、比準(zhǔn)價(jià)格的經(jīng)過(guò)上述的交易情況修正、交易日期修正、個(gè)修正、率修正、土地使用年期修正，到在評(píng)估期日的待評(píng)估土地的個(gè)價(jià)經(jīng)計(jì)算修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別上述三個(gè)價(jià)格相差不大,采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，確定土地四、地價(jià)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比 實(shí)例格運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定土地比準(zhǔn)價(jià)格為 521.77 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法測(cè)運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定土地比準(zhǔn)價(jià)格為 521.77 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)修正價(jià)格元/平方米（基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法計(jì)算過(guò)程省略。對(duì)于待估宗地，考到兩種方法求得的地價(jià)相差幅度兩種方法測(cè)算結(jié)果的單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果地的最終結(jié)果可參見(jiàn)表待估宗地估價(jià)結(jié)果：元通過(guò)對(duì)評(píng)估案例的清了商住