房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)分析摘要不同于其他行業(yè)的消費(fèi)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)工程開發(fā)周期相對較長，一個開發(fā)工程從最初獲取土地使用權(quán)到最終確認(rèn)企業(yè)收入，這個過程短那么一兩年，長那么四五年，其內(nèi)部會計(jì)核算不同于其他行業(yè)的企業(yè)型核算。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算在開發(fā)本錢、收入、應(yīng)繳稅款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文將從這4個方面對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的特點(diǎn)進(jìn)展分析。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)核算；特殊性；特點(diǎn)作為特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)及消費(fèi)的商品具有一定的特殊性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)營過程中有很多不同于其他消費(fèi)經(jīng)營性企業(yè)的地方。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為具有一定的方案性，經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容

2、以及業(yè)務(wù)所涉及的往來方面比擬廣泛，商品開發(fā)建立的時間較長，整個開發(fā)經(jīng)營過程的風(fēng)險較大，這些經(jīng)營特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算工作也不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算在開發(fā)本錢、收入、應(yīng)繳稅款和利息支出方面都具有相對的特殊性。一、對開發(fā)本錢的核算房地產(chǎn)企業(yè)在本錢核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算對象的復(fù)雜性及核算的重復(fù)性。就核算對象的復(fù)雜性來講，房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)工程的資金投入很大，本錢所涉及的內(nèi)容也相對復(fù)雜，土地使用權(quán)的出讓金，土地征用費(fèi)，拆遷安置的補(bǔ)償費(fèi)，工程工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃及可行性研究的費(fèi)用，三通一平等土地開發(fā)的費(fèi)用，工程工程建立總本錢費(fèi)用，根底設(shè)施費(fèi)，配套公共設(shè)施費(fèi)，工程開發(fā)過程中的稅費(fèi)以及

3、各種不可預(yù)見性的費(fèi)用等各種支出費(fèi)用都在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢的范疇之內(nèi)，不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢的核算對象具有一定的復(fù)雜性。而核算的重復(fù)性，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)經(jīng)營中要對開發(fā)本錢進(jìn)展兩次核算：首先，房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險性的投資特點(diǎn)決定了其每一個工程工程投資決策都必須具備一定的科學(xué)性和可行性，因此在工程的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財會人員需要對工程的本錢進(jìn)展初步的核算及估計(jì)；而在工程真正投入施行的過程中，相關(guān)財會人員那么需要隨著工程工程的推進(jìn)對開發(fā)本錢進(jìn)展及時的核算，這一次的本錢核算行為不再是大致的估算，必須秉承真實(shí)、客觀的原那么，對詳細(xì)的本錢情況進(jìn)展最準(zhǔn)確的核算。在投資工程完成之后，會計(jì)人員需要按

4、照房地產(chǎn)企業(yè)特殊的會計(jì)核算流程進(jìn)展本錢核算，對工程開發(fā)的整個過程中所發(fā)生的所有直接開發(fā)費(fèi)用和間接開發(fā)費(fèi)用進(jìn)展全面歸集，并記入相對應(yīng)的賬戶明細(xì)中；將已經(jīng)完成的開發(fā)工程的實(shí)際本錢進(jìn)展詳細(xì)、全面的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)；按照已經(jīng)開發(fā)完成的工程的實(shí)際功能及去向，將開發(fā)工程實(shí)際的本錢結(jié)轉(zhuǎn)到相對應(yīng)的賬戶當(dāng)中，完成開發(fā)本錢的核算工作。二、對收入的核算房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷售收入、出租商品的租金收入等各種收入，以房屋的銷售收入為主。但是房屋銷售收入確實(shí)認(rèn)存在一定的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)消費(fèi)的商品具有高風(fēng)險性和高價值性的特點(diǎn)，所以其銷售行為通常采用預(yù)售的形式來進(jìn)展。當(dāng)然，其商品

5、的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售答應(yīng)證及預(yù)售答應(yīng)證，然后通過簽訂相應(yīng)的預(yù)售合同和預(yù)收房款的形式進(jìn)展提早銷售，等到投資工程開工驗(yàn)收合格之后，按照房屋的詳細(xì)建筑面積再與客戶簽訂一份正式的銷售合同，并收取相應(yīng)的房款，通過標(biāo)準(zhǔn)化的程序辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對于普通的消費(fèi)型企業(yè)是具有一定特殊性的。這種在收入確認(rèn)上的特殊性也直接影響到企業(yè)內(nèi)部會計(jì)人員的本錢核算行為，預(yù)收房款及簽訂正式銷售合同時收取的房款終究應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)的哪一期收入當(dāng)中成為會計(jì)人員本錢核算工作中的難點(diǎn)。盡管我國的會計(jì)制度對企業(yè)的商品銷售收入進(jìn)展了相關(guān)的界定，將風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展收入確實(shí)認(rèn)，但

6、是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移的把握還是存在一定的差異的，在遵循收入確認(rèn)原那么的根底上，不同的企業(yè)在詳細(xì)操作過程中還是無法形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)的，會計(jì)的本錢核算行為也具有一定的企業(yè)性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)對風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移的把握而定。三、對應(yīng)繳稅款的核算前已述及，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為采用預(yù)售的方式進(jìn)展，預(yù)售合同的簽訂與預(yù)收房款行為同時發(fā)生。而按照我國稅法的規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動產(chǎn)時，凡采用預(yù)收款方式進(jìn)展的，納稅人收到預(yù)付款的同時其納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收款的數(shù)額進(jìn)展稅金的計(jì)算與繳納，但是不按照這局部預(yù)收款進(jìn)展稅金的計(jì)提，只是在應(yīng)交的賬戶借方中對已繳納的稅款進(jìn)展反映。一

7、般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是在年末的時候才會把那局部滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的收入，按照相應(yīng)的配比原那么進(jìn)展應(yīng)繳稅金的計(jì)提，然后由會計(jì)進(jìn)展分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中的收入進(jìn)展計(jì)提的稅金數(shù)額。這也使得企業(yè)應(yīng)繳稅金核算存在一定的特殊性。四、對利息支出的核算按照我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)開發(fā)行為所借入的資金所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，在開發(fā)工程開工之前所發(fā)生的，那么應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)本錢當(dāng)中；但企業(yè)會計(jì)制度在這方面的規(guī)定是將這局部利息支出計(jì)入企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用。兩者在規(guī)定上存在一定的差異，而要尋求兩種規(guī)定的契合點(diǎn)，關(guān)鍵在于如何區(qū)分開發(fā)工程是否已經(jīng)開工完成，但對于開發(fā)工程是否已經(jīng)開工完成這一問題，卻沒有嚴(yán)格、統(tǒng)一的劃分標(biāo)準(zhǔn)，這就使得這局部利息支出存在一定的不確定性，既可能被計(jì)入財務(wù)費(fèi)用中，也可能被計(jì)入本錢費(fèi)用中，影響了會計(jì)人員對這局部利息支出的核算行為，使得會計(jì)核算在利息支出上存在一定的特殊性。五、結(jié)論不同于其他傳統(tǒng)的消費(fèi)經(jīng)營性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)特殊的行業(yè)性質(zhì)及經(jīng)營形式?jīng)Q定了其內(nèi)部會計(jì)核算的特殊性，會計(jì)核算在核算主體、核算內(nèi)容等方面都因其特殊的行業(yè)特性而有別于其他的消費(fèi)經(jīng)營企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計(jì)人員必須根據(jù)企業(yè)特有的行業(yè)特性，全面理解企業(yè)內(nèi)部特殊的會計(jì)核