連鎖型服飾業(yè)店址區(qū)位研究

1、 PAGE 158 連鎖型服服飾業(yè)店店址區(qū)位位選擇之之研究-以佐丹丹奴(GGIORRDANNO)服服飾公司司為例論文摘要要在競爭激激烈的趨趨勢下，廠商為為卻保更更多的獲獲利能力力，除了了品質(zhì)的的提升外外，區(qū)位位選擇為為另一項項重要的的決策，因為好好的區(qū)位位是商店店成功的的要素，它使消消費者方方便地得得到商品品或服務務，吸引引更多的的消費者者，并且且區(qū)位對對市場占占有率及及獲利能能力都有有顯著的的影響。故本文文擬以服服飾業(yè)為為研究對對象，針針對經(jīng)營營管理者者開店設設點追求求最大收收益為前前提，回回顧國內(nèi)內(nèi)外有關關區(qū)位選選址理論論置于服服飾業(yè)中中去驗證證其適用用性，以以進一步步建立服服飾零售售業(yè)區(qū)

2、位位選擇之之指針。各種行業(yè)業(yè)皆有其其獨特的的商業(yè)活活動特性性，本文文依照服服飾業(yè)商商業(yè)活動動特性，選取競競合關系系、基地地性質(zhì)、可及性性、交通通動線、固定成成本、人人口特質(zhì)質(zhì)、可見見性、經(jīng)經(jīng)營管理理因素等等八大因因素，作作為服飾飾業(yè)進行行區(qū)位選選擇所考考慮之因因素，并并以銷售售額為應應變量，區(qū)位變變量為自自變量進進行回歸歸分析。研究結(jié)果果首先發(fā)發(fā)現(xiàn)，營營業(yè)面積積、土地地使用分分區(qū)、基基地可見見性、與與角地之之距離、裝潢費費用、人人口密度度等六個個區(qū)位變變量對銷銷售額具具解釋力力且達顯顯著水準準，本文文再選取取大甲基基地與北北屯基地地進行實實證分析析，將兩兩基地之之區(qū)位條條件帶入入回歸式式中，藉

3、藉以求得得兩基地地之預期期銷售額額，并判判斷兩基基地何者者為佳，最后就就所選定定的大甲甲與北屯屯基地依依所建立立之回歸歸式進行行預測，結(jié)果發(fā)發(fā)現(xiàn)北屯屯基地之之預期銷銷售額高高于大甲甲基地，未來欲欲開設店店址時，應先考考慮北屯屯基地為為佳。開設店址址是否有有適當?shù)牡膮^(qū)位，是影響響企業(yè)經(jīng)經(jīng)營與管管理銷售售得一項項重要因因素，從從經(jīng)營管管理的角角度探討討區(qū)位選選擇之問問題，可可反應出出經(jīng)營管管理者對對于商業(yè)業(yè)空間架架構(gòu)之需需求，本本文將研研究成果果匯整成成區(qū)位選選擇作業(yè)業(yè)模式，將可節(jié)節(jié)省經(jīng)營營管理者者與開發(fā)發(fā)者之時時間與成成本，并并提供相相關業(yè)者者未來設設店之參參考。壹、研究究動機與與目的隨著經(jīng)濟濟

4、成長與與市場競競爭逐漸漸激烈的的趨勢下下，零售售廠商為為確保更更多的獲獲利能力力，除了了設法提提升財貨貨本身或或服務品品質(zhì)外，選擇適適當?shù)膮^(qū)區(qū)位或基基地，業(yè)業(yè)已成為為另一項項重要的的決策，若以長長期投資資的觀點點而言，區(qū)位或或基地決決策的良良窳，更更是經(jīng)營營成敗的的關鍵。然而現(xiàn)現(xiàn)今之企企業(yè)管理理者從事事開店之之區(qū)位或或基地評評估時，通常是是借著經(jīng)經(jīng)驗法則則來操作作，此種種試誤過過程的經(jīng)經(jīng)驗累積積，固然然可作為為未來設設店的依依據(jù)，卻卻也耗時時費力，因此如如能建立立一套標標準化的的店址區(qū)區(qū)位評估估準則，應為企企業(yè)管理理者爭取取事業(yè)經(jīng)經(jīng)營效率率的方式式，此為為引發(fā)本本文的研研究動機機之一。但是商業(yè)

5、業(yè)設施的的區(qū)位供供給如何何滿足需需求卻鮮鮮少有文文獻探討討，商業(yè)業(yè)區(qū)位的的探討多多從消費費者的需需求角度度或空間間結(jié)構(gòu)方方向著手手，往往往因而忽忽略經(jīng)營營者決策策的考量量，其結(jié)結(jié)果不但但可能降降低消費費者的總總體利益益，也使使空間規(guī)規(guī)劃者無無法完善善地配置置各種土土地使用用，此為為引發(fā)本本文的研研究動機機之二。有鑒于此此，本文文即以經(jīng)經(jīng)營者開開店設點點追求最最大收益益之前題題，回顧顧國內(nèi)外外有關區(qū)區(qū)位選址址之相關關文獻，將區(qū)位位選址理理論置于于連鎖型型服飾業(yè)業(yè)中去檢檢驗其適適用性，進一步步建立服服飾零售售業(yè)店址址區(qū)位選選擇之指指針，茲茲列述本本文之研研究目的的如下：1.藉由由相關文文獻的研研究

6、及整整理，并并匯整出出服飾業(yè)業(yè)應考量量之區(qū)位位選擇因因素。2.透過過實證研研究，對對連鎖服服飾體系系之區(qū)位位選擇因因素加以以分析，了解銷銷售額與與不同區(qū)區(qū)位因素素之間的的相關程程度，藉藉此建立立經(jīng)營管管理者的的店址區(qū)區(qū)位評估估指針。3.將研研究所得得之區(qū)位位評估作作業(yè)模式式，提供供經(jīng)營管管理者與與開發(fā)業(yè)業(yè)者于評評估或規(guī)規(guī)劃服飾飾零售基基地時之之參考，并作為為相關業(yè)業(yè)者選擇擇店址之之參考。貳、文獻獻回顧本文所回回顧的文文獻包括括兩部份份，一為為零售區(qū)區(qū)位選址址模式，二為零零售業(yè)區(qū)區(qū)位因素素之選取取。首先先對于概概略法則則、排序序法、比比例法、回歸法法、區(qū)位位配置法法五種區(qū)區(qū)位選址址模式做做一描述

7、述與介紹紹，其次次根據(jù)服服飾業(yè)之之商業(yè)活活動特性性與相關關文獻進進行區(qū)位位因素之之選取。一、零售售區(qū)位選選址模式式之探討討本文回顧顧不同的的零售區(qū)區(qū)位選址址方法，此等方方法分別別是概略略法則（rullesoofthhumbb）、排排序法（rannkinng）、比例法法（raatioo metthodd）、回回歸法（reggrsssionn moddelss）及區(qū)區(qū)位配置置法（llocaatioon-aalloocattionn proocesss），分析其其特性與與限制后后，選取取適合本本文之區(qū)區(qū)位選址址模式，期能達達成研究究目的。茲將各各種方法法整理成成區(qū)位選選址方法法之比較較表（參參見表1

8、1）。表1 各種區(qū)區(qū)位選擇擇方法之之比較方法成本專家技術術替選基地地比較估算潛在在銷售額額適用時機機概略法則則極少的成成本不需要同一時間間僅對單單一基地地做評估估沒有小規(guī)模且且欲擴大大店面排序法欲調(diào)查區(qū)區(qū)域的資資料收集集費用請專家確確認權重重比較許多多基地沒有連鎖經(jīng)營營開始評評估區(qū)位位及經(jīng)營營績效時時比例法除非是現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查查，否則則很便宜宜需要些許許的專家家技術服務范圍圍特性比比店址所所在基地地重要，利用先先前已建建立出來來的比值值去比較較各基地地直接估算算進入新市市場回歸法需要連鎖鎖店在業(yè)業(yè)績方面面的歷史史資料，以及模模式維修修費用需有區(qū)位位分析師師建立回歸歸方程式式，并進進行不同同的零售售

9、環(huán)境之之經(jīng)營績績效預測測，作為為店址區(qū)區(qū)位評估估之參考考。有，且很很明確大型連鎖鎖機構(gòu)監(jiān)監(jiān)督企業(yè)業(yè)經(jīng)營績績效時采采用區(qū)位配置置法需要硬件件購買與與維護費費用及程程序維護護費需具有經(jīng)經(jīng)驗的區(qū)區(qū)位分析析師及程程序設計計師分析對其其他區(qū)位位的沖擊擊，以整整體性調(diào)調(diào)整商店店系統(tǒng)有，且很很明確長程目標標適用，百萬資資本額連連鎖店或或并購時時亦適用用，或執(zhí)執(zhí)行新市市場策略略時本文欲對對于連鎖鎖機構(gòu)進進行經(jīng)營營績效分分析，并并建立經(jīng)經(jīng)營管理理者店址址區(qū)位評評估指針針，故選選擇回歸歸法作為為區(qū)位選選址之方方法。二、零售售業(yè)區(qū)位位因素之之選取服飾業(yè)具具有轉(zhuǎn)運運、陳列列、銷售售三大活活動特性性，首先先就轉(zhuǎn)運運的特

10、性性而言，服飾業(yè)業(yè)必須將將生產(chǎn)者者的產(chǎn)品品轉(zhuǎn)運到到消費者者手中，因此基基地的設設置必須須與交通通要道或或運輸系系統(tǒng)接駁駁，所需需的區(qū)位位因素為為交通動動線與可可及性。其次就陳陳列的特特性而言言，服飾飾業(yè)需有有一定坪坪數(shù)的展展示空間間以供陳陳列，故故采用可可見性、基地坪坪數(shù)、角角地作為為研究變變量，由由于將基基地坪數(shù)數(shù)、角地地同屬于于基地本本身的因因素，故故本文將將其匯整整為基地地性質(zhì)?；仃愱惲锌臻g間的取得得需仰賴賴于租金金，并加加以裝潢潢以更顯顯效果，故加固固定成本本做為區(qū)區(qū)位因素素。最后就銷銷售的特特性而言言，服飾飾業(yè)必須須將貨品品銷售給給消費者者，故對對于商圈圈內(nèi)的人人口特質(zhì)質(zhì)、商圈圈內(nèi)

11、的同同質(zhì)、異異質(zhì)產(chǎn)業(yè)業(yè)之競合合關系皆皆需注意意，故采采用競合合關系、人口特特質(zhì)當作作研究變變量。而而在銷售售的過程程中，經(jīng)經(jīng)營管理理的因素素亦為重重要的一一環(huán)，故故將經(jīng)營營管理特特性納入入?yún)^(qū)位因因素，茲茲將服飾飾業(yè)所需需之區(qū)位位因素匯匯整如表表2。表2 服飾業(yè)業(yè)所需之之區(qū)位因因素商業(yè)活動動特性所需之區(qū)區(qū)位因素素轉(zhuǎn)運交通動線線功能可及性可見性陳列功能能基地性質(zhì)質(zhì)固定成本本競合關系系銷售功能能人口特質(zhì)質(zhì)經(jīng)營管理理因素綜合服飾飾業(yè)的商商業(yè)特性性得知，服飾業(yè)業(yè)所需之之區(qū)位因因素為競競合關系系、基地地性質(zhì)、可及性性、交通通動線、固定成成本、人人口特質(zhì)質(zhì)、可見見性、經(jīng)經(jīng)營管理理因素等等八種因因素，所所選取

12、之之因素將將作為服服飾業(yè)區(qū)區(qū)位選擇擇的指針針，并依依相關文文獻所提提之區(qū)位位因素之之原則，將區(qū)位位因素量量化成可可衡量之之區(qū)位變變量，區(qū)區(qū)位變量量一方面面可作為為問卷中中之問項項，另一一方面可可作為回回歸分析析的實驗驗變量。參、研究究設計本文從服服飾業(yè)之之商業(yè)活活動特性性與相關關文獻中中選取競競合關系系、基地地性質(zhì)等等八種因因素，并并將區(qū)位位因素量量化成可可衡量之之區(qū)位變變量以為為問卷中中之問項項。以下下即針對對問卷設設計，問問卷之調(diào)調(diào)查對象象、范圍圍、方式式、時間間，與回回歸分析析法所能能達到的的效果予予以說明明。一、問卷卷設計問卷的主主要內(nèi)容容包括連連鎖服飾飾店之競競合關系系、基地地性質(zhì)、

13、可及性性、交通通動線、固定成成本、人人口特質(zhì)質(zhì)、可見見性、經(jīng)經(jīng)營管理理因素等等八種區(qū)區(qū)位因素素現(xiàn)況，每一個個區(qū)位因因素以數(shù)數(shù)個變量量加以衡衡量，茲茲將衡量量區(qū)位因因素之區(qū)區(qū)位變量量敘述如如表3，而區(qū)區(qū)位變量量再轉(zhuǎn)化化成問卷卷中之問問項進行行調(diào)查。表3 連鎖服服飾店區(qū)區(qū)位因素素之量化化表區(qū)位因素素量化之區(qū)區(qū)位變量量競合關系系1.商圈圈內(nèi)同性性質(zhì)的服服飾商店店 22.商圈圈內(nèi)同性性質(zhì)且為為競爭對對手之服服飾商店店 33.商圈圈內(nèi)大型型設施家家數(shù)基地性質(zhì)質(zhì)4.營業(yè)業(yè)面積 55.可能能擴充店店面坪數(shù)數(shù) 6.土地使使用分區(qū)區(qū)7.周圍圍環(huán)境是是否便于于裝貨、卸貨可及性8.與大大型設施施之距離離 99.店址

14、址與公車車、客運運、火車車站之距距離10.與與角地（三角窗窗）之距距離交通動線線11.道道路寬度度 122.公車車客運路路線數(shù)固定成本本13.店店面租金金 144.裝潢潢費用總總銷售額額（因變變量）人口特質(zhì)質(zhì)15.人人口總數(shù)數(shù) 166.人口口密度 17.人口成成長18.消消費者年年齡 19.平均消消費額度度可見性20.商商品陳列列種類 21.基地可可見性 22.店內(nèi)購購物動線線經(jīng)營管理理因素23.是是否為直直營店 24.專職比比例 255.營業(yè)業(yè)時間二、調(diào)查查對象、范圍、方式與與時間本文之調(diào)調(diào)查對象象為零售售業(yè)中之之服飾業(yè)業(yè)，且由由于多點點式店面面連鎖經(jīng)經(jīng)營為未未來零售售市場發(fā)發(fā)展趨勢勢，在企

15、企業(yè)經(jīng)營營管理者者的配合合意愿下下，選擇擇連鎖經(jīng)經(jīng)營的佐佐丹奴服服飾公司司作為個個案研究究的對象象。本文之研研究范圍圍是以臺臺灣地區(qū)區(qū)之佐丹丹奴（GGIORRDANNO）服服飾公司司設店地地區(qū)，調(diào)調(diào)查方式式利用問問卷調(diào)查查法進行行普查，由佐丹丹奴總公公司發(fā)放放至各分分店，由由各分店店填寫后后，利用用傳真或或郵寄的的方式送送至總公公司，調(diào)調(diào)查時間間為民國國84年7月至855年2月。三、資料料分析方方法本文之目目的在于于了解銷銷售額與與區(qū)位因因素之關關系，故故利用回回歸模式式了解表表4所列255個區(qū)位位變量對對連鎖服服飾店銷銷售額之之關系，將通過過回歸檢檢定之區(qū)區(qū)位變量量作為連連鎖服飾飾店區(qū)位位選

16、擇之之評估指指針，本本文選擇擇回歸模模式進行行分析之之目的在在于達到到五項效效果：1.找出出一條連連鎖型服服飾店區(qū)區(qū)位變量量與銷售售額之間間的回歸歸式，用用以說明明區(qū)位變變量與銷銷售額之之關系。2.由上上述回歸歸式之建建立，了了解此種種銷售額額與區(qū)位位變量之之間的強強度有多多大。3.由回回歸式探探討所有有區(qū)位變變量與銷銷售額是是否具有有統(tǒng)計上上的顯著著性。4.在解解釋準則則變量方方面，可可了解那那些區(qū)位位變量最最為重要要。5.由選選取基地地的區(qū)位位條件來來預測基基地未來來之銷售售額，以以達到預預測之目目的。故本文采采用回歸歸分析作作為資料料分析方方法，并并利用回回歸分析析中的需需求分析析，將欲

17、欲進行實實證之基基地區(qū)位位條件帶帶入所建建構(gòu)之回回歸式，求得基基地之預預期銷售售額，作作為未來來設店評評選之參參考。肆、區(qū)位位因素分分析一、區(qū)位位評估指指針本文所欲欲建構(gòu)的的回歸式式可分為為因變量量與自變變量兩部部份，以以銷售額額為因變變量，表表3所列之之25個區(qū)區(qū)位變量量為自變變量，所所建構(gòu)之之回歸式式可簡化化如下：銷售額=F（商商圈內(nèi)同同性質(zhì)之之服飾商商店、商商圈內(nèi)同同性質(zhì)且且為競爭爭對手之之服飾商商店、商商圈內(nèi)大大型商業(yè)業(yè)設施家家數(shù)、營營業(yè)面積積、營業(yè)業(yè)時間）依所建構(gòu)構(gòu)的回歸歸式進行行分析，并從自自變量中中萃取適適合服飾飾業(yè)之區(qū)區(qū)位變量量。進行行回歸分分析時需需進行模模式之配配置，并并通

18、過回回歸假設設檢定才才可稱為為一可用用之模式式，茲將將模式配配置、假假設檢定定之過程程敘述如如下：(一)殘殘差分析析配置模模式回歸分析析之前先先進行殘殘差分析析，以配配造最佳佳之回歸歸模式，由殘差差圖可知知需剔除除一些變變量，故故將255個變量量先進行行相關分分析，剔剔除相關關性過高高的因素素，本文文共剔除除店址址與公車車、客運運、火車車站之距距離、店內(nèi)內(nèi)購物動動線及及人口口總數(shù)三個區(qū)區(qū)位變量量，故本本文以通通過殘差差分析之之22個區(qū)區(qū)位變量量為自變變量，銷銷售額為為因變量量進行回回歸模式式之配置置，以進進行分析析。(二)回回歸之假假設檢定定本文進行行回歸分分析的過過程中發(fā)發(fā)現(xiàn)，所所建立的的殘

19、差圖圖中有數(shù)數(shù)個極端端值，故故將其予予以剔除除，剔除除后再進進行回歸歸之假設設檢定。從最后后之殘差差圖中了了解回歸歸式無異異質(zhì)變異異數(shù)產(chǎn)生生，再從從DW值得得知，無無序列相相關產(chǎn)生生，以相相關分析析發(fā)現(xiàn)無無共線性性之情形形，由于于所建構(gòu)構(gòu)之回歸歸式符合合假設，故可知知該回歸歸式為一一可用之之模式。(三)回回歸模式式之建立立從回歸分分析中，發(fā)現(xiàn)與與銷售額額有顯著著相關的的區(qū)位變變量為營營業(yè)面積積、土地地使用分分區(qū)、基基地可見見性、與與角地之之距離、裝潢費費用、人人口密度度六項變變量，所所建構(gòu)之之回歸式式如下：Y=-335.7744+3.1197XX1+255.8770X22+144.5664X3

20、3-.6659XX4+3.9677X5+0.0977X6Y：銷售售額X1：營營業(yè)面積積 XX2：土地地使用分分區(qū) X33：基地地可見性性X4：與與角地之之距離 X5：裝潢潢費用 X6：人口口密度表4 連鎖型型服飾店店區(qū)位選選擇回歸歸方程式式參數(shù)估估計值表表區(qū)位變量量代號參數(shù)估計計值標準誤P 值截距項-35.744426.11720.17770營業(yè)面積積DH3.19970.63370.00001*土地使用用分區(qū)DS25.887010.44240.01158*基地可見見性DSH14.55645.92260.01168*與角地之之距離LY-2.66590.83380.00024*裝潢費用用LA3.9

21、6670.96640.00001*人口密度度H200.09970.04420.02249* R22=0.70996 adjj RR2=0.68009 DWW=2.1922 FF值=244.8332*在本研研究代表表不同的的顯著水水準下對對銷售額額具顯著著影響的的區(qū)位變變量*表示PP 00.1 *表示P 0.05 *P表表示 0.001 二、區(qū)位位變量對對連鎖服服飾店之之影響根據(jù)本文文回歸分分析結(jié)果果得知影影響銷售售額之區(qū)區(qū)位變量量，茲將將各變量量與銷售售額之關關系分析析討論如如下：(一)營營業(yè)面積積就營業(yè)面面積而言言，經(jīng)研研究分析析可得營營業(yè)面積積的大小小與銷售售額呈現(xiàn)現(xiàn)正相關關的關系系，亦即

22、即營業(yè)面面積越大大，銷售售額則越越高。(二)土土地使用用分區(qū)經(jīng)回歸式式可得知知，位于于商業(yè)區(qū)區(qū)的連鎖鎖店之營營業(yè)額比比非商業(yè)業(yè)區(qū)之連連鎖店營營業(yè)額為為高，這這是因為為連鎖型型服飾店店為一依依附型的的行業(yè)，必須在在商業(yè)活活動程度度大且人人潮聚集集的地方方較能增增加銷售售額，此此即土地地使用分分區(qū)顯著著的主要要原因。(三)店店面可見見性就店面可可見性而而言，店店面可見見性越高高，連鎖鎖型服飾飾店之銷銷售額越越高，因因為消費費者通常常以情緒緒性或沖沖動性動動機購買買商品，故建筑筑物外觀觀之廣告告效果對對消費者者而言具具有促銷銷之功能能，此為為該項區(qū)區(qū)位變量量顯著之之原因之之一。除除了建筑筑物外觀觀之

23、廣告告效果，基地所所在位置置是否具具商業(yè)攔攔截力亦亦為一種種重要因因素。(四)與與角地之之距離與角地地之距離離顯著著的原因因即是角角地的商商業(yè)攔截截力比一一般基地地為強，因為角角地對于于交會的的兩條道道路皆具具攔截力力之效果果，就本本文分析析可得，與角地地之距離離越近銷銷售額越越高。(五)裝裝潢費用用第五點談談到裝潢潢費用，由于連連鎖型服服飾店除除依建筑筑物之外外部可見見性、商商業(yè)攔截截力吸引引消費者者外，對對于內(nèi)部部的擺設設與櫥窗窗效果亦亦是一個個重要的的區(qū)位變變量，而而光鮮亮亮麗的內(nèi)內(nèi)部的擺擺設與櫥櫥窗效果果需支付付龐大的的裝潢費費用，此此為該因因素顯著著的重要要原因。(六)人人口特質(zhì)質(zhì)人

24、口密度度越高的的區(qū)域，其銷售售額越高高，此項項因素顯顯著的原原因是因因為連鎖鎖型服飾飾店需仰仰賴某種種程度的的人口支支撐，因因此人口口密度越越高的地地區(qū)，越越能使連連鎖型服服飾店生生存下去去。在文獻回回顧中所所選取之之區(qū)位因因素中，競合合關系、交交通動線線、經(jīng)營管管理特性性三項項區(qū)位因因素對銷銷售額之之影響并并不顯著著，故本本文再進進行探討討：1.競合合關系本因素以以商圈圈內(nèi)同性性質(zhì)之服服飾商店店、商圈內(nèi)內(nèi)同性質(zhì)質(zhì)且為競競爭對手手之服飾飾商店及商商圈內(nèi)大大型設施施家數(shù)三項區(qū)區(qū)位變量量作為衡衡量之指指針，但但由于佐佐丹奴服服飾公司司所設之之店址皆皆為已形形成之商商圈，故故商圈內(nèi)內(nèi)的服飾飾店與大大

25、型商業(yè)業(yè)設施之之家數(shù)大大致不會會相差太太大，此此為該項項區(qū)位因因素不顯顯著之原原因。2.交通通動線本因素是是以道道路寬度度、公車客客運路線線數(shù)作作為衡量量之變量量，但由由于佐丹丹奴服飾飾公司設設店之臨臨路路寬寬皆相差差不大，故此為為該因素素不顯著著之原因因，而由由分析資資料顯示示，消費費者的年年齡層平平均為227歲，購物時時搭乘公公車、客客運之機機會不大大，因此此公車、客運路路線數(shù)并并不會影影響銷售售額，此此為造成成該項變變量不顯顯著之原原因。3.經(jīng)營營管理因因素由于本文文之對象象佐丹奴奴為一連連鎖型之之服飾公公司，對對于各分分店之營業(yè)時時間、專職職比例規(guī)定大大致相同同，此兩兩項變量量因此呈呈

26、現(xiàn)不顯顯著之結(jié)結(jié)果，并并且由于于連鎖體體系中分分店之區(qū)區(qū)位條件件、經(jīng)營營管理制制度及所所販賣之之產(chǎn)品差差異不大大，故可可能導致致所有分分店之銷銷售額差差異不大大，此為為是否否為直營營店該該項變量量不顯著著之原因因。三、替選選基地預預測分析析在回歸模模式建立立后，本本文將預預測大甲甲基地與與北屯基基地之經(jīng)經(jīng)營銷售售額，茲茲將此兩兩個基地地之區(qū)位位變量比比較如下下：表5 大甲基基地與北北屯基地地之基地地條件比比較表基地區(qū)位變量量大甲基地地北屯基地地營業(yè)面積積25坪30坪土地使用用分區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)基地可見見性第五級第四級與角地之之距離0公尺3公尺裝潢費用用200萬萬元240萬萬元人口密度度1,3112人/平方公公里2,8996人/平方公公里本文經(jīng)由由回歸式式之計算算結(jié)果得得知，大大甲基地地之預測測銷售額額為1663萬，北屯基基地為1143萬萬元，由由此得知知，北屯屯基地的的預期銷銷售額較較大甲基基地為佳佳，此