匯金商業(yè)經(jīng)營管理有限公司組建計(jì)劃

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔湖北匯金商業(yè)經(jīng)營管理有限公司組建計(jì)劃綱要天門百盛項(xiàng)目后期經(jīng)營管理預(yù)案計(jì)劃一、概述湖北匯金久臣地產(chǎn)投資股份有限公司經(jīng)過數(shù)月運(yùn)營磨合，根據(jù)現(xiàn)有人力物力運(yùn)營特點(diǎn)及慣性，初步在近階段以策劃部、銷售部、市場研發(fā)、招商、營運(yùn)、（商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)部/商業(yè)經(jīng)營管理公司 ）體制運(yùn)行。在此背景下，結(jié)合天門百盛項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)，特?cái)M定天門百盛項(xiàng)目后期經(jīng)營管理預(yù)案計(jì)劃報(bào)備。二、目標(biāo)貫徹總公司多業(yè)態(tài)多方位開發(fā)、代理、經(jīng)營存量和新建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的計(jì)劃方針，引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)/物業(yè)經(jīng)營管理理念，以優(yōu)良的專業(yè)服務(wù)與運(yùn)作，通過商業(yè)整合運(yùn)營，大力促進(jìn)物業(yè)增值，使項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，迅速樹立公司品

2、牌形像，切實(shí)保障合作各方雙贏。三、組織商業(yè)是一個(gè)傷腦筋的行業(yè)。需要綜合天時(shí)地利人和行情等諸方要素、把握時(shí)節(jié) /商機(jī)，知己知彼科學(xué)運(yùn)籌，營造規(guī)模特色環(huán)境，掌控細(xì)節(jié)流程，精心組織精細(xì)作業(yè)，方能確保穩(wěn)定業(yè)績和理想經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)在，由于商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)過中外企業(yè)多年國際化運(yùn)作，業(yè)已非常成熟。加之當(dāng)前商業(yè)競爭已達(dá)白熱化，歐美日韓臺港、京豫鄂、滬寧杭、瓊閩粵、國企民營三資各種理論流派操盤方式五花八門，且與之伴生的各類打鬧臺，一知半解紙上談兵的試驗(yàn)員試航員素質(zhì)參差良莠不齊，令人眼花潦亂，無所適從。管理稍有不慎，既致企業(yè)于虧損狀態(tài)。 因此，因地制宜、因勢利導(dǎo)的企業(yè)商業(yè)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)就需要更加簡潔、實(shí)用。降低勞資

3、成本，避免組織內(nèi)耗，提高工作效率。四、 人力資源設(shè)定原則 因需設(shè)崗定職，一人多崗兼任。按最大能量產(chǎn)出、最少人員投入、低成本高效率原則定崗定責(zé)，定人定職定薪。五、組織機(jī)構(gòu)設(shè)織及人員定編說明根據(jù)天門項(xiàng)目的特殊性和后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營管理特點(diǎn)，結(jié)合市場經(jīng)營需求和節(jié)約高效的原則，后期運(yùn)營管理組織機(jī)構(gòu)在第一階段擬設(shè)置為三部一室（常態(tài)計(jì)劃預(yù)設(shè)，可根據(jù)項(xiàng)目需求增減）即：經(jīng)營管理部、綜合服務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、顧服企劃辦公室、工作內(nèi)容涵蓋經(jīng)營管理、拓展招商、物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)信息、客戶服務(wù)、企劃推廣促銷、倉儲物流、行政總務(wù)、人事培訓(xùn)、財(cái)務(wù)審計(jì)、保安保潔綠化等。六、組織架構(gòu)圖商業(yè)經(jīng)營管理公司（天門商業(yè)經(jīng)營管理公司（天門一期）

4、營運(yùn)總監(jiān)營運(yùn)總監(jiān) 經(jīng)營管理部綜合服務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部顧服企劃辦公室經(jīng)營管理部綜合服務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部顧服企劃辦公室1、開業(yè)籌備期：營運(yùn)總監(jiān) 一名經(jīng)營管理部經(jīng)理 二名經(jīng)營管理部業(yè)務(wù)主管 一名消防主管兼保安 二名物業(yè)副經(jīng)理 一名顧服企劃經(jīng)理 一名企劃信息主管 一名美工網(wǎng)絡(luò)主管 一名2、第一年：公司扶植期人員崗位編制營運(yùn)總監(jiān) （一人） 一名經(jīng)營管理部（四人） 經(jīng)理 二名業(yè)務(wù)主管 二名綜合服務(wù)部（二十六人）物業(yè)副經(jīng)理 一名行政總務(wù)主管 一名人事培訓(xùn)主管 一名司機(jī) 一名保安隊(duì)長 一名保安主管 一名消防主管兼保安 二名保安員 十二名水電工程管理員 二名保潔綠化主管 一名保潔員 三名計(jì)劃財(cái)務(wù)部（二人）主管會計(jì) 一名

5、收銀主管兼出納 一名顧服企劃辦公室（八人）經(jīng)理 一名客服主管 一名業(yè)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)主管 一名企劃主管 一名美工主管 一名美工 一名網(wǎng)絡(luò)信息兼電腦維護(hù) 一名導(dǎo)購兼播音員 一名 合計(jì)總?cè)藬?shù)：四十一人具體崗職總?cè)藬?shù)根據(jù)具體招商結(jié)果和經(jīng)營情況結(jié)合市場變化調(diào)整（微調(diào)并事先報(bào)告報(bào)批認(rèn)可實(shí)施。）3、第二年（微利保本期）人員崗位編制營運(yùn)總監(jiān) （一人） 一名經(jīng)營管理部（八人） 經(jīng)理 二名業(yè)務(wù)主管 二名現(xiàn)場督導(dǎo) 四名綜合服務(wù)部（四十一人）經(jīng)理 一名物業(yè)副經(jīng)理 一名行政副經(jīng)理 一名總務(wù)主管 一名司機(jī) 一名人事主管 一名培訓(xùn)主管 一名工程主管 一名保安隊(duì)長 一名保安主管 一名消防主管兼保安 一名消防助理兼保安 二名保安員

6、 十八名水電工程管理員 二名保潔綠化主管 一名保潔員 五名食堂員工 三名計(jì)劃財(cái)務(wù)部（四人）經(jīng)理 一名主管會計(jì) 一名收銀主管兼電腦維護(hù) 一名出納 一名顧服企劃辦公室（九人）經(jīng)理 一名客服主管 一名信息網(wǎng)絡(luò)主管 一名企劃主管 一名美工主管 一名美工 一名網(wǎng)絡(luò)信息兼美工 一名導(dǎo)購兼播音員 二名 合計(jì)總?cè)藬?shù)：64人4、第三年 （贏利發(fā)展期）總?cè)藬?shù)根據(jù)上一年度具體情況調(diào)整并事先報(bào)告報(bào)批認(rèn)可實(shí)施。七、營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算1、經(jīng)營收支估算本項(xiàng)目后期經(jīng)營管理階段，根據(jù)市場發(fā)展、招商結(jié)果、廠商結(jié)構(gòu)配置狀況，預(yù)設(shè)經(jīng)營培育期、收支平衡期、盈利發(fā)展期的客觀需求和項(xiàng)目經(jīng)營理想達(dá)標(biāo)，擬定第一年扶植、第二年保本微利、第三

7、年盈利發(fā)展的經(jīng)營管理計(jì)劃目標(biāo)并確保完成。工商稅費(fèi)規(guī)費(fèi)：第一年：爭取按招商引資優(yōu)惠政策享受全部減免。第二年：（1）公司營業(yè)稅按收入總額的5%計(jì)算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的5%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算；共計(jì)營業(yè)收入總額的5.4%。爭取減半或參照新建建材市場同等優(yōu)惠政策享受減免。（2）經(jīng)營商戶參照當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠定稅標(biāo)準(zhǔn)減半或參照新建建材市場同等優(yōu)惠政策享受減免。第三年：繼續(xù)享受上年優(yōu)惠或商定一個(gè)合理標(biāo)準(zhǔn)。2、營業(yè)收入/稅金及附加預(yù)估表單位： 元序號營業(yè)收入板塊面積租金水平減免月總金額(元）減免個(gè)月總金額(元）占收入總額比例1店鋪?zhàn)饨?樓8-10元/月1518元/月店鋪?zhàn)饨?號樓8-10

8、元/月1518元/月店鋪?zhàn)饨?號樓8-10元/月1518元/月店鋪?zhàn)饨?號樓8-10元/月1518元/月店鋪?zhàn)饨?號樓8-10元/月1518元/月2物業(yè)管理費(fèi)1-15元/月（全年）減免月3商業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)1元/月（全年）減免月4倉儲物流收益35元/月（全年）減免月5大賣場租金58元/月（全年）減免月6品牌連鎖代理代銷（戶）年度銷售額（元）年度費(fèi)用（元）年度利潤（元）7外墻廣告位收益8促銷活動費(fèi)分?jǐn)?投資自營收入周轉(zhuǎn)金入（元）年度銷售額（元）年度費(fèi)用（元）年度利潤（元）10聯(lián)營扣點(diǎn)收入（部分）年度銷售額（元）年度費(fèi)用（元）年度利潤（元）11其它收入項(xiàng)年度收人額（元）年度費(fèi)用（元）年度利潤（元）二銷

9、售稅金及附加5.41營業(yè)稅52城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅0.253教育費(fèi)附加0.153、基本經(jīng)營費(fèi)用投入額度估算3-1、第一年度概算：經(jīng)營人員費(fèi)用投入 （ ）元/月經(jīng)營廣告宣傳推廣促銷費(fèi)用： 2萬/月經(jīng)營招商調(diào)整通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)用： 8千元/月專題公關(guān)費(fèi)用費(fèi)用（專項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用）及獎勵基金（含對廠商） 5千元/月經(jīng)營招商管理員工生活補(bǔ)助費(fèi)用 5千元/月形象環(huán)境布置費(fèi)用 5千元/月公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 2千元/月保潔綠化物料耗材 2千元/月公用水電費(fèi)用 （ ）元/月不可預(yù)見費(fèi) 2千元/月調(diào)整招商部分自營柜臺裝修費(fèi)用 5萬元/年部分廠商營業(yè)道具裝修設(shè)計(jì)及裝修制作補(bǔ)貼費(fèi)用： 5萬元/年自營新品進(jìn)貨費(fèi)用（貨品周

10、轉(zhuǎn)押金或暢銷品定金） 總公司借支10萬/年前期投入：（辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化、經(jīng)營與公共活動保險(xiǎn)費(fèi)等） 10萬元大型開業(yè)慶典活動費(fèi) 預(yù)算 20萬元 重大專項(xiàng)費(fèi)用事前報(bào)批列支。3-2、經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算說明：根據(jù)寶安商業(yè)廣場后期經(jīng)營管理費(fèi)用的投入比照分析，寶安商業(yè)廣場采用的是純物業(yè)經(jīng)營管理模式（因?yàn)槲飿I(yè)基本售完）。現(xiàn)有管理人員以深圳寶安集團(tuán)深圳恒基武漢南湖物業(yè)管理公司派遣招商、商鋪管理、物業(yè)工程和保安、保潔人員組成。另外，與政府有關(guān)機(jī)構(gòu)共同組建了廣場綜合辦公室并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。同時(shí)由深圳寶安集團(tuán)武漢分公司駐天門辦事處及天門寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二個(gè)牌子一套班子）統(tǒng)一管轄。深圳寶安集團(tuán)武漢分公司駐天門辦事處及天門寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的運(yùn)營費(fèi)用由深圳寶安集團(tuán)武漢分公司支出。寶安商業(yè)廣場現(xiàn)有經(jīng)營管理人員、廣場綜合辦公室的費(fèi)用開支由寶安商業(yè)廣場物業(yè)管理費(fèi)收入（不足3萬平米，1，5-2元/月物業(yè)管理費(fèi)）、租金收入（雅斯超市及少量鋪位租金收入）另加深圳寶安集團(tuán)武漢分公司每年給予人民幣50萬