房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)-項(xiàng)目三-存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)31-任務(wù)1-熟悉存量房交易課件

1、1項(xiàng)目三 存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)知識目標(biāo)：1了解存量房的概念、類型及流程。能力目標(biāo)：1. 能實(shí)地進(jìn)行存量房買賣業(yè)務(wù)的操作；2. 能實(shí)地進(jìn)行存量房租賃業(yè)務(wù)的操作；3. 能實(shí)地進(jìn)行存量房托管業(yè)務(wù)的操作。1項(xiàng)目三 存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)知識目標(biāo)：任務(wù)1 熟悉存量房交易一、存量房概述 存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，是在房地產(chǎn)二級市場上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的房地產(chǎn)，賣房人具有完全處置權(quán)，俗稱為“二手房”。 商品房 已購公房 經(jīng)濟(jì)適用房任務(wù)1 熟悉存量房交易一、存量房概述二、存量房交易 存量房交易是一種專業(yè)性很強(qiáng)的行為，具有特定的法律意義，其主要內(nèi)容包括存量房轉(zhuǎn)讓、存量房租賃和存量房抵押。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的最終目

2、的就是要促成存量房交易。二、存量房交易4二、存量房交易（一）存量房轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 4二、存量房交易 5二、存量房交易（一）存量房轉(zhuǎn)讓 1.存量房買賣的基本流程2.存量房交換的基本流程3.存量房贈與的基本流程 5二、存量房交易1.存量房買賣的基本流程(1)存量商品房交易基本流程 存量商品房買賣的一般流程如下： 第一步，購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象。 第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同。 第三步，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。 房屋買賣雙方持房屋買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

3、登記，換取新的房產(chǎn)證。1.存量房買賣的基本流程1.存量房買賣的基本流程（2）已購公房上市交易基本流程 公房也稱公有住房、國有住宅，指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在出售之前其所有權(quán)歸國家擁有。所以，已購公房即職工按房改成本價(jià)購買的公有住房。 職工將所購公房再轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，其交易程序相比一般二手商品房的交易復(fù)雜。1.存量房買賣的基本流程1.存量房買賣的基本流程（2）已購公房上市交易基本流程 賣方先取得所購公房上市交易的資格。 買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。 買方辦理房屋所有權(quán)證。1.存量房買賣的基本流程1.存量房買賣的基本流程（3）已購經(jīng)濟(jì)適用住房上

4、市交易條件與基本流程 經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)、購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的條件：a. 購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年。b. 按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益，或者按照政府所定標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益，然后取得完全產(chǎn)權(quán)。1.存量房買賣的基本流程 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的基本程序。 第一步，賣方先取得所購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的資格。 a. 房屋所有權(quán)人持房屋所有權(quán)證、身份證明等資料，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申領(lǐng)已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表和已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢意見表。

5、b. 房屋所有權(quán)人按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益。 c. 房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)審查并做出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書面決定。 第二步，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，簽訂買賣合同。 第三步，買方辦理房屋所有權(quán)證。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的基本程序。2. 存量房交換的基本流程存量房交換的主要含義是存量房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的互換。第一步，換房人通過房地產(chǎn)中介等渠道尋找交換的房源。第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同。第三步，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核。第四步，交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)。第五步，產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。2. 存量房交換的基本流程存量房交換的主要含義

6、是存量房地產(chǎn)產(chǎn)3. 存量房贈與的基本流程（1）生前贈與基本流程 第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書。 第二步，贈與雙方持贈與書、受贈書到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。贈與書、受贈書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效。 第三步，贈與雙方持公證后的贈與書、受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈與登記過戶、領(lǐng)證等手續(xù)。3. 存量房贈與的基本流程（1）生前贈與基本流程（2）遺贈基本流程 第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部分贈送給受贈人，此遺囑須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才生效。 第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與。 第三步，受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶

7、登記領(lǐng)證手續(xù)。（2）遺贈基本流程二、存量房交易（二）存量房租賃房屋流通的一種特殊形式通過房屋出租逐步實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值使出租人得到收益回報(bào)二、存量房交易1. 存量房出租的流程第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。第二步，簽訂房屋租賃合同時(shí)，可參照示范文本，也可由租賃雙方自行擬訂合同。第三步，將租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋租賃合同登記備案。第四步，領(lǐng)取租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。1. 存量房出租的流程第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋存量房出租基本流程存量房出租基本流程17 2.房屋轉(zhuǎn)租的流程原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分

8、或全部再出租；原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)； 17 2.房屋轉(zhuǎn)租的流程18 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別 表1 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別18 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別 表1 房屋租賃合19 房屋抵押是指債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。二、存量房交易（三）存量房抵押 1.土地使用權(quán)抵押流程 2.建設(shè)工程抵押流程 4.現(xiàn)房抵押流程 3.預(yù)購商品房期權(quán)抵押流程19 房屋抵押是指債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)20抵押注記預(yù)售合同

9、交首付款，簽預(yù)售合同房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：預(yù)售合同登記備案房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購人借款人借款人履行債務(wù)簽借款合同、抵押合同抵押權(quán)人貸款人房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：抵押合同登記預(yù)售合同抵押注記房屋他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：注銷他項(xiàng)權(quán)證注銷預(yù)售合同抵押注記圖3-5 預(yù)購商品房期權(quán)抵押基本流程20抵押注記預(yù)售合同交首付款，簽預(yù)售合同房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：預(yù)售合（三）存量房抵押 流程如下： 1）債務(wù)合同成立，債務(wù)人或第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。 2）簽訂抵押合同。 3）抵押雙方持抵押合同、權(quán)利證書到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。 4）抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明，抵押人保管已注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。 5）債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷

10、抵押申請書、他項(xiàng)權(quán)利證書及已注記的權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)。（三）存量房抵押任務(wù)2 熟悉存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)概述按交易方式：存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)按服務(wù)方式：居間方式、代理方式從客戶類型來看：分散的個體客戶、機(jī)構(gòu)客戶的任務(wù)2 熟悉存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)概述二、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作流程二、存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作流程（一）客戶開發(fā)與接待1. 客戶開發(fā) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該通過各種媒介，開發(fā)潛在客戶和接待上門客戶。經(jīng)紀(jì)人必須遵循“客戶至上”的原則，想方設(shè)法去開發(fā)客戶。（1）與客戶候選人積極聯(lián)系信譽(yù)第一、真誠服務(wù)、耐心細(xì)致（一）客戶開發(fā)與接待1. 客戶開發(fā)（一

11、）客戶開發(fā)與接待（2）在競爭中爭取更多的客戶 直接拜訪法。 介紹拜訪法。 計(jì)劃拜訪法。 其他方法。（一）客戶開發(fā)與接待（2）在競爭中爭取更多的客戶（一）客戶開發(fā)與接待2. 客戶接待客戶接待最根本的目的是與客戶溝通，了解并記錄客戶需求，確定客戶意向，并力求盡快滿足客戶的要求，實(shí)現(xiàn)交易。（1）到店接待：多數(shù)都是潛在客戶（2）電話接待：必須熟練掌握電話接待的流程（一）客戶開發(fā)與接待2. 客戶接待（一）客戶開發(fā)與接待3. 信息錄入接待完畢后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)將信息錄入企業(yè)管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)（包括房源和客戶數(shù)據(jù)庫），并定期回訪。（一）客戶開發(fā)與接待3. 信息錄入（二）物業(yè)查驗(yàn)1. 房地產(chǎn)的實(shí)物狀況2. 房地

12、產(chǎn)的權(quán)屬情況3. 房地產(chǎn)的區(qū)位狀況 （二）物業(yè)查驗(yàn)1. 房地產(chǎn)的實(shí)物狀況（三）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同雙方既可以都是自然人或法人，也可以一方是自然人另一方是法人既可采用示范合同文本，也可以參照示范合同文本對服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量和數(shù)量進(jìn)行了明確約定對傭金標(biāo)準(zhǔn)與客戶協(xié)商一致（三）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同雙方既可以都是自然人或法人，也可（四）信息傳播與配對傳播內(nèi)容：委托標(biāo)的物和委托方的信息（主要在委托銷售商品房時(shí)）。傳播方式：通過報(bào)紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件及運(yùn)用信息高速公路及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行信息的采集及傳遞。配對：房地產(chǎn)中介管理系統(tǒng)（四）信息傳播與配對傳播內(nèi)容：委托標(biāo)的物和委托方的

13、信息（主要（五）實(shí)地看房預(yù)約上門看房時(shí)間現(xiàn)場看房解答、協(xié)調(diào)雙方的細(xì)節(jié)問題（五）實(shí)地看房預(yù)約上門看房時(shí)間（六）交易撮合操作要點(diǎn)：首先，分析交易雙方的分歧點(diǎn)，要主導(dǎo)解決雙方的分歧，不能讓雙方自行協(xié)調(diào)；其次，要依照公平、公正的原則和市場慣例解決分歧；最后，當(dāng)分歧較大時(shí)嘗試將雙方分開進(jìn)行協(xié)調(diào)。1. 租賃業(yè)務(wù)撮合2. 買賣業(yè)務(wù)撮合（六）交易撮合操作要點(diǎn)：首先，分析交易雙方的分歧點(diǎn)，要主導(dǎo)解（七）合同簽訂及款項(xiàng)支付買方交納一定數(shù)額的定金，并由經(jīng)紀(jì)公司代為保管。買方在約定時(shí)間內(nèi)將剩余房款等存入中介公司指定賬戶，由公司“代為保管”。而經(jīng)紀(jì)公司則應(yīng)在房屋過戶后將購房款交付賣方。（七）合同簽訂及款項(xiàng)支付買方交納一

14、定數(shù)額的定金，并由經(jīng)紀(jì)公司（八）產(chǎn)權(quán)過戶與物業(yè)交驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要協(xié)助交易雙方辦理權(quán)屬登記（備案）工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在交易合同所約定的交房日之前，先向轉(zhuǎn)讓方確認(rèn)交房時(shí)間，然后書面通知受讓方。物業(yè)交接時(shí)受讓方（買方）要核對物業(yè)實(shí)際情況是否與合同約定相符。（八）產(chǎn)權(quán)過戶與物業(yè)交驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要協(xié)助交易雙方辦理權(quán)屬登（九）傭金結(jié)算存量房轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般以房屋的成交價(jià)按一定比例提取。提取傭金的方法主要有以下三種： 在成交前提取傭金。 在買賣雙方成交后提取傭金。 根據(jù)口頭協(xié)議在成交后提取傭金。（九）傭金結(jié)算存量房轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般以房屋的成交價(jià)按一定比例（十）售后服務(wù)第一是延伸服務(wù)，如提供裝修、家具配置、搬家等信息咨詢服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)，即對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。（十）售后服務(wù)第一是延伸服務(wù)，如提供裝修、家具配置、搬家等信三、存量房托管業(yè)務(wù)（一）存量房托管的含義存量房托管是房屋產(chǎn)權(quán)所有者對房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營單位， 房屋經(jīng)營單位再對房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過程，包括日常管理、招租、承擔(dān)房屋中途空置期風(fēng)險(xiǎn)等。三、存量房托管業(yè)務(wù)（一）存量房托管的含義（二）存量房托管業(yè)務(wù)服務(wù)對象1. 平時(shí)工作繁忙的人士2. 長期在外的離