某小高層電梯洋房物業(yè)管理投標書

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔某小高層電梯洋房物業(yè)管理投標書目錄1.0 前言2.0 XXXX項目簡介3.0 物業(yè)管理人簡介4.0 項目定位5.0 XXXX項目物業(yè)服務策劃6.0 結束語前言物業(yè)管理是樓宇建成設的延續(xù)和完善，是一個復雜的系統(tǒng)工程，它不僅能夠延長物業(yè)及附屬機設備的使用壽命，也能夠確保其功效的發(fā)揮。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理能夠提高物業(yè)的價值和附加值，也能為開發(fā)商、業(yè)主和使用人提供一個安全、舒適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。為此，我公司為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，在不同時期為“XXXX”項目的開發(fā)商、業(yè)主、使用人提供良好的各專業(yè)項目的物

2、業(yè)管理服務。特通過標書的形式向貴公司表達我公司精誠努力與合作的愿望，也為揭開我公司與貴公司絢麗的合作篇章，亮麗開篇。2.0 XXXX項目簡介21XXXX概況“XXXX”項目位于 ，總占地 畝，總建筑面積約 萬平方?？偩幼∪丝诩s 人。全小高層電梯洋房，項目采用超寬樓間距、超大中庭花園、圍合式布局設計；采用全人車分流的人性化動線設計；戶型上采用了寬廳和入戶大花園設計。項目配備有游泳池、網球場、籃球場等休閑運動設施，配備高檔社區(qū)商業(yè)街及大型社區(qū)生活服務中心，打造了50米寬的休閑森林公園。建筑風格將新古典主義和現(xiàn)代風格高度結合，營造現(xiàn)代都市中的、獨特的典雅異域風情，并體現(xiàn)國際社區(qū)的大氣、簡潔明快、實用

3、。2.1.1 項目名稱“XXXX”2.1.2 地理位置2.1.3 物業(yè)形態(tài)2.1.4 項目面積概況 用地面積： 總建筑面積： 電梯住宅： 商業(yè)用房： 地下車庫： 主體建筑布局： 物業(yè)管理人簡介XXXXXXXXXX物業(yè)管理有限公司作為本項目物業(yè)管理人，我公司本著以“服務是根本、業(yè)主是親人”為經營理念，以“堅持住戶至上、提供誠信服務、采用先進技術、完善管理體系、創(chuàng)造一流品牌、建設理想家園”為質量方針，竭誠為貴公司和“XXXX”項目業(yè)主提供性價比優(yōu)良的物業(yè)管理服務。我公司是由XXXXX實業(yè)（集團）股份有限公司、XXXXXX屋業(yè)有限公司、XXXXXXX房屋開發(fā)有限責任公司投資組建成立的，下設XXX分公

4、司、XXXX分公司、重慶分公司、XX分公司，為專業(yè)從事各種檔次住宅小區(qū)、寫字樓、商場、醫(yī)院等物業(yè)管理的專業(yè)化、集團化物管企業(yè)。公司注冊資金500萬元人民幣，員工人數(shù)300余名，其中管理技術人員具有大專以上文化程度的達85%，持證上崗率100%。由于在物業(yè)管理領域中的成功業(yè)績，XXXX三泰物業(yè)已躋身中國物業(yè)管理大型企業(yè)之列。2000年，XXXX三泰物業(yè)管理有限公司當選為中國首屆物業(yè)管理協(xié)會理事單位；同年，在公司內部進行了ISO9001：2000質量體系認證工作，全面導入了國際水準的管理機制。公司采用品牌連鎖經營模式，對“芳草地”、“碧云天”、 “芳草地FG ”、 “新季節(jié)”、“棕南”、“蘭苑”等

5、多個小區(qū)進行了卓有成效的管理，并以其堅實的專業(yè)管理和技術能力為多家物業(yè)管理公司從事顧問服務，為其提供全方位技術支持，截止2004年11月，管理面積已達300萬平方米。公司憑借雄厚的實力躍居為西南地區(qū)最具規(guī)模與極負盛譽的物業(yè)管理企業(yè)之一，并以其極高的專業(yè)水準及全方位的物業(yè)管理服務，為社會樹立了健康完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了具有XXX公司特色的物業(yè)管理模式。XXX物業(yè)人正發(fā)揚超越自我的追求精神，努力將公司建設成為具有現(xiàn)代企業(yè)制度的知名物管企業(yè)，并必將為“XXXX”項目全體業(yè)主和開發(fā)商提供品牌支撐。31管理特色我公司始終遵循“關注顧客需求，提供誠信服務”的質量方針，提倡“我們多努力，讓您更滿意”的經

6、營理念，全體員工在各崗位上恪守盡職，兢兢業(yè)業(yè)，通過實際運作和不斷摸索，逐步形成了我公司獨具的管理特色。311重視前期介入。我們認真吸取了同行業(yè)的經驗教訓，為避免工程質量、配套不完善等前期開發(fā)中的諸多問題遺留到物業(yè)使用、管理階段，從工程設計到施工的每一個重要環(huán)節(jié)都全程跟蹤、參與，深入現(xiàn)場了解、熟悉，掌握第一手資料，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見，并督促執(zhí)行，如在建設期間，定期與開發(fā)商、施工單位召開工程協(xié)調會，針對交付使用后易出現(xiàn)的各種質量問題，提出各種改進意見和建議,并基本都得到了重視和采納，為后期物管工作爭取主動提供了保證。312公司嚴格按照ISO9001：2000質量標準工作，建立了一套比較規(guī)范、

7、系統(tǒng)、科學的服務程序和管理制度，通過程序文件和作業(yè)指導書的編制使每個工作崗位職責明確，標準統(tǒng)一，目標落實，提高了員工的管理素質，增強了服務質量意識和質量保證能力，克服了工作隨意化，服務過程無序的弊端。 313以服務中心為平臺，積極引導、培養(yǎng)業(yè)主的物管自治意識，形成一種業(yè)主與物管公司對小區(qū)共同管理，共同維護的良好氛圍。認真落實解決業(yè)主所反映的問題；對業(yè)主反饋的所有信息收集、分類處理后及時協(xié)調各相關責任部門逐項落實解決，服務過程有完整的記錄，并跟蹤和回訪；廣泛征求業(yè)主對我們各項管理工作的意見和建議（以回訪表、征詢意見單），并針對小區(qū)一些實際問題共同商討解決辦法，使公司的工作得到了業(yè)主的理解和支持。

8、314為業(yè)主著想，為業(yè)主辦實事，體現(xiàn)了公司全體員工“以人為本”的服務理念。各小區(qū)內的各種生活配套設施（如茶房、診所、超市等）大大方便了業(yè)主。我們還與交行合作在小區(qū)內設立了ATM自動取款機，在小區(qū)大門口放置了手推車、自行車打氣筒供業(yè)主使用，實實在在為小區(qū)業(yè)主提供細微周到的服務。315在實施服務營銷過程中，特別注重為業(yè)主提供個性化的服務，保持服務創(chuàng)新。公司根據(jù)業(yè)主不同需求，提供各種特約服務。如開展家政服務、復印業(yè)務、開辦境外收視節(jié)目服務、網絡開通業(yè)務、房屋中介服務等，這一系列的特約服務的推出，極大方便了業(yè)主日常生活需要。316為了密切物業(yè)公司與業(yè)主之間的魚水關系，公司有計劃的組織業(yè)主參加豐富有趣的

9、各項活動。如2004年新春之際，公司舉辦了新春游園活動，歌舞晚會，業(yè)主給予了較高的評價。今后，我們還會針對“XXXX”項目開展更為豐富多彩的社區(qū)文化活動，定期與不定期推出系列“文化套餐”活動，把社區(qū)精神文明建設搞得更好。32物業(yè)管理概況及業(yè)績憑借雄厚的實力，XXXX物業(yè)管理有限公司成功管理了“芳草地”、“碧云天”、“蘭苑”、“新季節(jié)”、“百草苑”、“新興綜合樓”等多、高層各類型物業(yè)多處；其中 “芳草地”小區(qū)在1996年被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2001年8月通過中國方圓委的“ISO9001：2000標準”質量管理體系認證“新綠季節(jié)”于2003年被評為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”

10、。2004年11月公司憑借“誠信經營、規(guī)范管理、用心服務”的原則，成功的通過招投標方式被武警總隊醫(yī)院選聘為對該院實施物業(yè)管理的企業(yè)。公司多次組織員工系統(tǒng)學習住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務標準，同時，將ISO9001：2000質量體系文件與標準有機地結合，每月制訂工作計劃，不定期組織內部自檢，對發(fā)現(xiàn)問題詳細記錄，逐項落實到責任人限時整改，使公司各項工作落到實處。公司建立24小時值班制度，隨時受理業(yè)主的投訴和需求。業(yè)主電話告知管理服務部，由管理服務部工作人員作好記錄，立即通知有關人員進行處理，責任人在半小時內到達現(xiàn)場，或對業(yè)主（住戶）做出限時解決的承諾，管理服務部值班人員對處理結果進行追蹤、記錄。公司在

11、收費、財務管理、會計核算、稅收等方面按照有關規(guī)定執(zhí)行，制訂嚴格的財務收支管理制度和現(xiàn)金管理制度，定期向業(yè)主公開一次財務收支情況。為確保公司管理的各物業(yè)房屋外觀整潔完好，樓宇管理員每天定期巡視各樓宇狀況、通過巡查來發(fā)現(xiàn)房屋所出現(xiàn)的問題，并及時針對問題加以處理解決。建立完善的樓宇巡查制度，嚴格裝修審批和現(xiàn)場監(jiān)督；健全檔案記錄，確保外觀整潔，無破損立面，無改變使用功能及樓道無隨意占用現(xiàn)象。對小區(qū)業(yè)主二次裝修，嚴格按裝修管理規(guī)程把好裝修方案審核關，按規(guī)定對裝修過程進行巡查和監(jiān)督，消除了裝修隱患和不安全因素。公司工程維修部維修人員均持證上崗。小區(qū)內共用設施、設備資料齊全，各種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全（上墻

12、），各項工作的實施和開展均有詳細的記錄可供查閱。所轄小區(qū)室外共用管網、管線均按要求進行了埋地鋪設，雨水、污水、井道等管道排水暢通。維修人員定期對設施設備進行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修，各種記錄齊全完整，做到了有案可察。公司有一支訓練有素，言語規(guī)范，認真負責的護衛(wèi)隊伍，實行24小時值班巡邏制度。設有門崗、巡邏崗、車庫崗、治安監(jiān)控中心等崗位。各崗位職責、考核、獎懲制度明確。充分利用小區(qū)監(jiān)控設備落實護衛(wèi)員崗位責任，明確責任區(qū)和重點部位，層層防衛(wèi)，確保小區(qū)居民人身財產安全。機動車和非機動車的管理，均實行嚴格的登記、換證制度，交通標識設置有序，道路暢通，有效地保證了車輛和行人的安全。實行全員義務消防員制，定期培訓

13、、宣傳和演習，由護衛(wèi)進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保消防安全。小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施齊全，垃圾日產日清，保潔工作按作業(yè)指導書實行定人、定區(qū)域、定時間、定任務的責任制。房屋共用部位隨時保持清潔，小區(qū)內無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。小區(qū)定期進行滅“四害”消殺活動，一年一次對化糞池進行疏掏。公司非常重視社區(qū)文化活動開展，成立了老年活動中心。今年 春節(jié)公司舉辦了很有意義的迎新春活動，得到了業(yè)主的好評。隨著公司所轄小區(qū)各項設施的完善，還將舉辦各種健康知識講座、體育比賽、文娛表演、少兒書法大賽、老年舞蹈表演等，以后還會組織外出旅游活動，力求豐富小區(qū)業(yè)主（住戶）的文化生活，做到較好地引導小區(qū)業(yè)主（住戶

14、）參加有意義、健康向上的社區(qū)文化活動。公司針對醫(yī)院的特殊性還制定了相應的、完善的規(guī)章制度。并將“親情化、人性化”的管理服務意識貫徹到日常服務工作，加強員工隊伍服務意識的培訓和管理。用現(xiàn)代化的管理標準，實施“共管式物業(yè)”。為病員創(chuàng)建一個健康快樂、和諧、高尚、文明安全的治療環(huán)境。主要管理項目介紹序號樓盤名稱樓盤類型建筑面積獲獎情況備注芳草地高層、多層住宅12.57萬國優(yōu)碧云天高層住宅、辦公樓宇23.58萬國優(yōu)城武大廈辦公樓宇5.2萬科技商城高層住宅、辦公樓宇17.85萬蘭苑多層住宅27.42萬新季節(jié)小高層住宅6.01萬市優(yōu)銀座星城高層商住樓3.02萬第三地大型商場5450彩世界小高層住宅2.40萬

15、百草苑多層住宅5.60萬杏苑公寓多層住宅1.40萬西藏飯店員工宿舍多層住宅1.30萬楠府邸高層住宅4.6萬梅園多層住宅10.12萬添馨園多層住宅17.30萬供電局大廈5.265萬南俊苑高層住宅3.02萬武警總隊醫(yī)院醫(yī)院9.65萬2004年11月簽訂并實施管理星都花園多層住宅3.215萬在建，已簽前期物管合同美廬草堂別墅在建，已簽前期物管合同4.0 本項目定位41項目定位：高品質、高文化內涵、高增長價值、高性價比、高檔次的英倫風情花園社區(qū)。42客戶情況：關注健康的中產白領。5.0 XXXX項目物業(yè)服務策劃51 物業(yè)管理前期策劃準備階段物業(yè)管理是樓宇建成后的延續(xù)和完善，是一個復雜的系統(tǒng)工程，為確保

16、今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，我公司可在物業(yè)管理的不同時期提供各專業(yè)項目的服務。511物業(yè)管理項目前期介入策劃在XXXX項目入住前期，我們將根據(jù)該項目的設計思想，建筑檔次以及其它諸多因素，為XXXX項目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃，并據(jù)此策劃制定籌備工作計劃，以確保在入住前全部完成。512 準備階段具體服務范圍及內容A、資料、規(guī)章制度策劃準備a.策劃編制XXXX項目業(yè)主臨時公約b.策劃編制XXXX項目住戶手冊c.策劃制定物業(yè)管理財務預算d.策劃設計組織架構及工作崗位e.策劃建立各項規(guī)章制度f. 策劃協(xié)助籌備進駐慶典活動準備工作B.辦公后勤a.物業(yè)管理用房配置建議b.物業(yè)管理工作

17、開展的物料、工具器械準備c.各類資料印刷前的認價、組織商家等C.人員招聘、培訓a.策劃制定員工招聘計劃b.策劃制定員工培訓計劃策劃培訓內容：-物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)-處理客戶投訴技巧-緊急事件處理程序-物業(yè)財務管理知識-各部門工作流程及工作程序的培訓-節(jié)能意識和李能計劃的培訓-工程、設施設備的日常保養(yǎng)培訓-員工禮儀、禮貌培訓-崗位職責培訓-撰寫各類報告及公函D各類證照辦理及相關政府部門聯(lián)系a.政府職能部門聯(lián)系b.項目同邊關系部門聯(lián)系c.物業(yè)管理日常事務聯(lián)系部門52物業(yè)前期介入階段XXXX物業(yè)管理有限公司對物業(yè)管理的前期工作將本著“以為本”的原則，從XXXX項目使用人的角度，從日后物業(yè)管理以

18、及節(jié)約能源和環(huán)境保護的角度，向XXXX項目業(yè)主提供專業(yè)意見，于XXXX項目交付使用前，由我公司工程高級顧問及專業(yè)工程師提供工程技術顧問服務，同時派出項目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項目進行考察，從住宅樓宇使用的角度隨時提出合理化意見和建議。521物業(yè)管理前期介入服務策劃通常情況下，我們的物業(yè)管理前期介入服務策劃工作主要包括以下內容：-參照整個項目不同部分的設計功能，建議項目綜合發(fā)展所必需的工程設施及安裝規(guī)范；-根據(jù)項目特點，協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)裝修方案；-從使用者的角度，協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查基本設計及設施施工，以達到特殊使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關工程會議，務求一切設施達到設計要求及安裝規(guī)范

19、的在要求，并能順利移交達到使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關工程會議，務求一切設施達到設計要求及安裝規(guī)范的要求，并能順利移交管理；-向項目開發(fā)商匯報一切承包商在安裝工程上達不到設計要求的事項；-列出遺漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參考跟進；-建議可以改善的工程及增減工程項目，以節(jié)省工程費用及達致最高經濟效益；-從物業(yè)管理角度，檢查項目的設計圖例，建議一切必須改善及改良工程；-提供改善主要設備及改良服務的意見。如供電量等問題，以避免 于項目落成后加裝需要的設備而影響其它設施的運行及整個物業(yè)的外觀及形象；522物業(yè)驗收接管為了配合開發(fā)商對竣工樓宇進行交收事項，為保障該項工作的順利完成，同時項

20、目物業(yè)樓宇驗收，對接管后期物業(yè)樓宇維護、保養(yǎng)等極為重要，為確保接管后期限的工作順利開展，故擬定該項工作各種事項：普通檢查驗收事項-各大門是否有鎖，是否有鑰匙，門鼓是否正常，門鉸是否完整；-各機電、土建修理空間是否足夠；-各地漏是否可去水； -各地面排水槽槽蓋是否完整；-各墻身、地面瓷磚是否完整及良好；-所有建筑垃圾應被清走；-公共地方玻璃、欄桿是否完整；-各機電/土建證書是否完整；-所有玻璃幕墻是否完整無瑕，瓷磚、石材、梯階是否完整，可有劃痕；-各類卷簾門是否運行正常；-各給水、熱水、采暖水、空調水閥門是否可全關全開，是否有漏水現(xiàn)象；以下各機電設計建議用列明的規(guī)格檢查，但不限于此：-空調機：根

21、據(jù)供應商提供的啟動標準測試，同時記錄各初始運行平衡狀態(tài)的讀數(shù)；-冷水、采暖及熱水管：察看壓力測試報告及每個水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好；-風管：察看壓力測試，各風量調節(jié)門是否操作正常，風喉有沒有漏風、支撐件足夠；-各機器組件：根據(jù)測試報告及安裝標準進行；-各泵浦：根據(jù)測試報告試驗等程序進行；-各貯水池：根據(jù)貯水測試程序進行；-消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進行-強電系統(tǒng)：根據(jù)強電系統(tǒng)檢查程序進行-后備發(fā)電機：根據(jù)后備發(fā)電機試驗程序進行-護衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場試驗及測試訊號分貝；-樓宇自控系統(tǒng)：測試信號是否到位，執(zhí)行機構是否可靠工作；-網絡系統(tǒng)：檢查各

22、組件安裝情況，接線是否牢固，信號是否暢通；-各類供回水管：壓力測試，并察看各閥門操作是否正常；-排水系統(tǒng)：測試排水是否正常、通暢。-其他地方如天臺、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將會在現(xiàn)場驗收時檢查。驗收程序-所有工程驗收都應由開發(fā)商基建部門負責牽頭；-所有系統(tǒng)必須于調試正常情況下，同時連續(xù)運行一段時間，以便盡量找出一些隱患，才能進行驗收；-在驗收過程中，著重在將來運行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)問題，提交開發(fā)商，以便于開發(fā)商及時督促相關施工單位處理，并做出記錄；-作為驗收合格的必要條件之一，是收到所有有關政府部門的合格證、使用證；-接收所有合同副本、技術規(guī)格、竣工圖紙、使用說明

23、書、維修手冊、調試報告，收齊后必需建立檔案。-必須了解清楚保修期的起始日期和終止日期；-必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡人、電話及地址；-必須收齊所有備品備料，并妥為保管并記錄。D物業(yè)竣工及驗收-物業(yè)及設施設備驗收調試-遺漏工程的跟進-現(xiàn)場：清點、驗收共用設施、設備-與開發(fā)商結清接管前的所有費用-項目的工程竣工圖紙和技術資料-物業(yè)保修期內維修事宜與開發(fā)商簽定維保協(xié)議。53前期物業(yè)管理階段XXXX項目進駐后，即轉為正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案，一一落實到位。531前期物業(yè)管理階段工作策劃-項目管理處工作策劃-項目客戶服務部工作策劃-項目工程維修部工作

24、策劃-項目護衛(wèi)部工作策劃-項目保潔部工作策劃-項目綠化部工作策劃532物業(yè)管理項目管理處工作策劃-項目管理處的職能：XXXX項目物業(yè)管理部作為向客戶提供服務的一個職能部門，在項目整個物業(yè)管理過程中起著重要的作用，物業(yè)管理項目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡的作用，提供優(yōu)質客戶服務及處理投訴，并同時擔負起協(xié)調物業(yè)護衛(wèi)、清潔及工程維修的工作，以及收取物業(yè)管理費的工作。-物業(yè)管理項目管理處各崗位職責于XXXX項目進入正常運行管理時期，項目管理處的崗位職責主要包括主持開展物業(yè)管理服務中的各項樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導、大堂接待、客戶溝通、收管理費等工作的正常運行。同時接受公司的管理、監(jiān)督、指導，

25、對管理處各部門工作進行協(xié)調、合理調配管理處公共資源、管理處對外工作聯(lián)絡、與相關政府職能部門的溝通與對接等相關事務。-綜上所訴，我公司根據(jù)已成型的崗位職責和XXXX項目的管理特點，特別設計適合的物業(yè)管理項目管理處的工作崗位，并制定詳細的崗位職責和工作標準。物業(yè)管理項目管理處主任崗位職責-認真執(zhí)行國家及政府的有關政策、法規(guī)以及公司制定下達的各項工作方針、計劃和指令，嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，定期向公司匯報管理處工作情況。-負責對外協(xié)調有關單位、部門的公共關系，確保各項工作順利開展。-負責管理處經營管理工作及日常費用支出的審批工作，合理控制費用開支，充分合理利用管理處人力、物力資源，增收節(jié)支,確保收

26、支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。-負責組織與住戶、免稅公司之間的溝通，準確把握顧客需求，及時認真地解決業(yè)主提出的合理要求。-負責審批本部門的各類物資的采購管理工作，控制本部門的物資進出、采購程序。-負責簽定本部門的各類合同、分承包方合同、寫字樓管理協(xié)議書、租賃合同和長期家庭服務協(xié)議書。-不斷提高部門員工的品質意識、服務質量，進一步規(guī)范操作程序，加強監(jiān)督機制，確保實現(xiàn)部門質量目標。-負責職工食堂重要問題的決策與監(jiān)督工作。-負責CI工程的具體落實、組織及監(jiān)督，并提出合理化建議。-負責小區(qū)需要的環(huán)境、設備改造任務的落實及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作的具體安排與實施。-負責管理處日常經營管理有關工商、稅務、管理

27、報告等的規(guī)范化、公開化等工作，并對結果負責。-每周至少一次檢查小區(qū)公共設施、機電設備的維修養(yǎng)護情況。-每周組織落實管理處工作例會，及時掌握人員狀態(tài)、工作中存在的不足、疑點、難點，檢查、總結和布置工作。-負責組織、協(xié)調各類人員的工作安排，負責本部門員工每月工作業(yè)績考評，職工、職員每季度工作效績的考核，并將結果反饋至被考核人，報公司相關部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。-負責審批本部門每月的培訓計劃及安排、組織工作，監(jiān)督各類員工之培訓是否有效。-每月底審批下月月工作計劃表，并交指定人員匯總存檔。-負責每月對部門質量記錄抽查一次，確保質量記錄的真實性、完整性。-負責或授權主管制定B級夜間查崗計劃，合理

28、安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況，每月組織一次夜間緊急查崗，以確保小區(qū)安全保衛(wèi)工作質量。-負責小區(qū)社區(qū)文化活動計劃的監(jiān)督，實施及檢查工作，確保小區(qū)社區(qū)文化活動豐富多彩并與日常管理工作緊密結合。-負責管理處各類員工業(yè)余文化生活及體育活動的安排與落實，豐富員工之業(yè)余生活，增強團隊凝聚力。-負責落實每半年對管理及專業(yè)技術人員的培訓考核，每季度對員工的培訓考核。-負責培養(yǎng)和造就經營管理人才及部門職員工職業(yè)生涯規(guī)劃工作，并負責管理處各類員工的加薪、調動、獎懲、晉升及獎金分配等。-負責小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責任人，并負責小區(qū)消防知識的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年底舉行一次消防實戰(zhàn)演習并

29、進行有效評估。-不斷提高自身素質、創(chuàng)造性思維及管理水平。-完成公司領導交辦的其他工作。物業(yè)管理項目管理處副主任崗位職責-協(xié)助主任制定和完善管理處部門內部的各項管理制度，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評分標準和獎懲措施，經管理處主任批準后組織實施。-根據(jù)管理處的經營方向和目標，制定具體的經營項目方案，策劃新的經營項目，并組織實施，協(xié)助主任完成公司下達的經濟指標。-負責協(xié)助主任對所管轄人員之工作績效進行公正合理的考評，包括合理安排人員加班、值班，內務檢查、文體活動的開展等，負責各類專業(yè)技術人員的業(yè)務培訓及職業(yè)安全教育，不斷提高專業(yè)技術人員的業(yè)務素質。-監(jiān)督管理處各類文件、資料、表格、內外來文等質

30、量記錄的管理工作和歸檔工作，督促檢查各類信息、例會紀要、工作計劃的整理、發(fā)送、落實工作。-負責管理處各類資產的監(jiān)督工作，每月核查掌握各類資產的使用狀況、技術性能，監(jiān)督管理處內部各類檢查工作，并根據(jù)檢查結果予以通報，采取合理措施對發(fā)現(xiàn)問題糾正預防。-按公司質量體系文件要求協(xié)助管理處經理簽訂本部門的分承保合同，并監(jiān)督合同實施。-負責接待來小區(qū)檢查、指導工作的有關領導，正確宣傳住宅區(qū)整體公眾形象和介紹小區(qū)管理經驗。-健全并落實小區(qū)精神文明建設公約，定期向住戶宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處經理領導下，監(jiān)督落實小區(qū)各項健康、有益的社區(qū)文化活動。負責協(xié)助部門經理每半年組織召

31、開業(yè)主懇談會，加強與住戶的溝通，了解住戶的需要，完善各項工作內容。-負責每月30日前落實本月工作計劃完成情況，并匯總下一個月工作計劃，負責組織落實各項計劃工作內容，提交月度工作總結評估報經理審閱。-負責監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設施、機電等設備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護，審核部門設備年度檢修計劃并監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共設施及各類設備狀況良好，運行正常。-負責小區(qū)公共預警信息公布的監(jiān)督工作，審核本部門消防演習計劃，并予以組織落實、實施，審核各類安全預案，協(xié)助經理安排每月夜間查崗人員，并將查崗結果在部門內通報。-負責審批住戶裝修方案，監(jiān)控有關責任人對裝修工程的管理，合理安排人員對裝修戶的

32、巡視、檢查，及驗收工作。-負責小區(qū)各項工程質量驗收、返修等管理工作，并及時與施工單位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調，確保住戶房屋質量問題在短期內得到圓滿解決。-負責制定及組織實施房屋及公用設施大、中修的計劃及改建 、擴建項目的施工、現(xiàn)場監(jiān)督管理，辦理竣工驗收工作。-負責監(jiān)督機電設備、消防設施及技防設施的檢查工作，參與重大項目維修施工，確保維修質量。-負責客戶服務部正常工作的開展，確?？蛻舴展ぷ鞯挠行нM行，處理客戶投訴。-完成主任交辦的其它工作。533物業(yè)管理項目管理處各項管理制度-于XXXX項目進入正常管理運行前，物業(yè)管理項目管理處將根據(jù)XXXX項目的實際運行情況，制訂一套系統(tǒng)的管理制度來有效的控制和保

33、證物業(yè)日常運作。-安全防火制度（包括組織防火隊伍，及火警應急處理辦法，火警演習）-員工交接班制度-員工值班制度-貨梯使用管理制度-貨物進出大廈管理制度-文檔管理制度-樓宇巡視制度-客戶詢訪制度-工作跟蹤檢查制度-專業(yè)培訓制度：物業(yè)管理有關法律法規(guī)、權利與義務培訓超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓服務技巧的培訓節(jié)約能源培訓內部考核制度培訓系統(tǒng)財務管理培訓對我公司管理的同類型物業(yè)項目進行個案分析-特約服務制度 根據(jù)XXXX項目的特點，我公司建議提供如下物約服務：-大堂及樓層的接待咨詢服務-美容美發(fā)服務-商務服務：信件及報刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、24小時秘書服務、代定飛機、火車、船票、預定酒店、安排

34、 酒宴、會議-為客戶提供健身活動設施和服務-郵局信件收發(fā)服務-勞務服務：送餐服務、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務534客戶服務策劃-小區(qū)業(yè)主入住后，XXXX項目管理處還將密切關注與客戶間的聯(lián)絡，做好服務狀況調查工作，以期不斷提高工作水平。-處理投訴：所有客戶的投訴，必須記錄及妥善處理，同時要做定期分析及檢討客戶主要投訴項目。由項目副主任具體實施.-安排防火演習定期安排防火演習，與客戶聯(lián)絡并安排其職員積極參與。通常一年一次或半年一次。主要目的是讓客戶職員知悉物業(yè)之各項防火設備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。-總經理熱線電話設立總經理公眾投訴程序，以便改進服務，我公司將在管

35、理處接待臺設立投訴熱線電話，由專人接聽，并記錄在一預設的熱線電話投訴表格，由物業(yè)公司總經理親自跟蹤處理任何有關問題，投訴人的姓名會被保密。54內部管理策劃-物業(yè)管理主要是通過對人的管理來實現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項目最重要的資源，造就一支素質良好的員工隊伍，以適應物業(yè)管理的需要，給予客戶優(yōu)質的服務，是項目管理處人事行政的首要職責。541行政管理的職能 行政管理部是負責物業(yè)管理處行政管理的專門機構，與管理處各部門之間實現(xiàn)協(xié)調、服務、指導、監(jiān)督及考核的功能。542人事管理的職能人事管理是負責物業(yè)管理處人事管理的核心職能，與管理處各部門之間實現(xiàn)人員招聘、培訓及人力資本控制的。543總公司對管理處人力資源支

36、持-我公司將為XXXX項目派出一名項目管理處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負責項目管理處日常管理工作。-公司人力資源部將聯(lián)合項目管理處對從人員管理、服務品質各方面進行檢查監(jiān)督，同時按公司質量管理體系進行內外評審。-我公司將針對項目特點，組織進行人員招聘，進行公司內部專業(yè)化培訓，合格后上崗，確保項目管理處管理品質及服務水平的持續(xù)穩(wěn)定與上升。544工作人員素質要求-思想素質要求：物業(yè)管理是服務性行業(yè)，服務工作的服務好壞、量大量小，在實際工作過程中有很大的彈性。每一個工作人員都必須樹立“服務光榮”的思想，在服務工作中做到尊重客戶，讓客戶滿意，時刻具有服務的自覺性

37、。服務思想不正確、沒有足夠的敬業(yè)精神的人無法勝任物業(yè)管理是這項工作。-身體素質要求：身體健康，無重大疾病及傳染性疾病，五官端正。-業(yè)務素質要求：熱愛服務性工作，對本職工作盡心盡責，儀表言行得體大方，遵守公司各項規(guī)章制度，工作積極主動，上進鉆研業(yè)務工作，不斷提升服務水平和服務品質，對公司管理提出合理化建議，與公司共同成長，將客戶利益放在首位。545員工手冊員工手冊是人事管理中重要文件之一。員工手冊應按照物業(yè)管理及服務特點制定，XXXX有限責任公司已經有了公司標準的員工手冊，我公司可根據(jù)項目實際情況要求酌情修改，以符合經營管理的要求。一經確定，所有物業(yè)管理項目部員工須按有關規(guī)定切實執(zhí)行。55內務管

38、理工作內容551考勤：包括請假、補簽、加班、調班，具體事宜由行政部、護衛(wèi)部共同執(zhí)行。552員工到、離崗安排：包括報到、員工保險、離職規(guī)定，具體由行政部、護衛(wèi)部、財務部執(zhí)行。553一般行下安排：包括物品采購，人員招聘，收轉檔案，辦理保險，具體事 宜由人事行政部執(zhí)行。554檢查崗位工作紀律：包括著裝標準，行為規(guī)范，工作規(guī)范，工作質量，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。555建立質量管理體系：根據(jù)ISO9001國際質量管理體系，建立XXXX項目小區(qū)物業(yè)管理的質量管理體系，并通過ISO國際質量管 理認證，具體事宜由人事行政部負責協(xié)調各部門完成。56人員到位安排根據(jù)架構編制，我們預訂前期主要到位人中是工程，行政

39、，物管之主管級骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按員工的專業(yè)及能力安排適當崗位及工作。57員工培訓在員工到崗后及正式運轉過程中， 項目管理處將定期安排業(yè)務培訓，在入職后進行全體員工培訓，課程包括本公司、XXXX項目小區(qū)和開發(fā)商的相關背景簡介，管理處員工工作要求，護衛(wèi)消防一般知識的了解，報告書寫、員工守則及各崗位職責等。在正式運轉過程中，項目管理處將會按實際需要安排各部門專業(yè)培訓，且受培訓之員工必須通過考核方可上崗。58質量管理管理處主在目管理處各項專業(yè)口工作的開展過程中，根據(jù)公司質量管理體系中的支持性文件，進行作業(yè)管理。581執(zhí)行作業(yè)性程序文件各專業(yè)崗位管理程序各專業(yè)崗位工作程序各專

40、業(yè)崗位檢查等程序582執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導書各專業(yè)作業(yè)指導書，如：游標卡尺操作作業(yè)指導書、環(huán)境消殺作業(yè)指導書、發(fā)電機房值班指導書等。583質量記錄各專業(yè)管理記錄表格，如：客戶投訴記錄表、交接班記錄表、顧客滿意度調查表等。59財務管理策劃591我公司將根據(jù)XXXX項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商要求，設立一套完善的會計財務制度，包括各級員工之財務權限及支出批準之程序，務求有效的，按制度管理收支。592編制財務用文件，表格，工作流程等593根據(jù)現(xiàn)行國家稅收法律,財務部將與稅務機關聯(lián)系，協(xié)商有關管理本物業(yè)所需繳付之稅項。594建立財務及資料貯存庫，以提供準確資料及財政狀況預測。595 定期向XXXX項目小區(qū)業(yè)主和

41、開發(fā)商提交財務報表，實行財務公開。596編制管理項目部年度管理預算，提交XXXX項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商審核批準510工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務為主的活動，宗旨是要在造當?shù)某杀疽詢?，盡可能獲取客戶和使用人的最大滿意?，F(xiàn)代科學技術提供的最新樓宇設備，成為給客戶提供一流服務的物質基礎。物業(yè)工程部直接運行和管理這些設備，所以，工程部是為客人營造舒適、安全和方便，并直接給客人留下服務形象的部門。工程本身的工作，以及工程部與客戶服務部，護衛(wèi)部等部門之間的橫向聯(lián)系和配合，對提高物業(yè)的整體服務質量至關重要。同時，物業(yè)管理費用的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設備運行、維護費用的節(jié)約，

42、直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術最復雜和管理難度相對比較高的一項工作。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等，構成一個復雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會出現(xiàn)大問題，甚至造成成重大損失，因此，管理好這支隊伍要付出比其他部門更大的努力。5101工程部的主要職責-對物業(yè)土建及所有機電設施的維修保養(yǎng)-日常運行管理-對使用者開展有償服務-對裝個工程進行監(jiān)督管理-對物業(yè)設施提出完善的整改方案5102建立工程部組織機構的原則建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是：-在物

43、業(yè)公司總經理的領導下的總工程師負責指導的原則-精兵簡政的原則-設備管理、技術和經濟三位一體的原則-符合實際的原則-職責職權對應分明的原則-保持最佳管理幅度的原則-信息反饋和調控的原則5103工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我公司標準及項目實際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等。-工程部崗位職責A工程部主管崗位職責-每日早上巡視一次配電房、立體車庫、泳池水泵房、消防設備中心等設備房，及時處理設備隱患；監(jiān)督公用設施及機電設備的維修養(yǎng)護，確保設備處于良好工作狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。-根據(jù)所轄設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護或技術改造方案并報經理審核。-負責每月下旬對各類消防泵的試運

44、行，并及時通知供電人員共同參與，并記錄。-負責每月25日前編制綜合維修下月工作計劃報主任匯總，根據(jù)計劃完成情況，并不斷調整及時改進。-負責安排、落實顧客維修工作，并按程序文件規(guī)定要求進行客戶回訪，以確保維修質量。-負責小區(qū)裝修工程的跟蹤檢查及對裝修戶的管理。發(fā)現(xiàn)違章及時跟蹤協(xié)調處理，并報經理。-負責裝修工程完工后的驗收，并將結果通知管理處出納。-根據(jù)所轄設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護技術改造方案報經理審核，并作好零配件的采購計劃。-負責協(xié)助控制中心人員對消火栓，噴淋系統(tǒng)故障的處理。-每半年清洗水箱一次，并送防疫站化驗，記錄存檔。-根據(jù)綜合維修技術員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經理提出

45、使用考核意見。-負責協(xié)調和其它班組的關系。-負責日常工作安排。-及時將信息反饋予信息員，確保信息的準確性、及時性。-完成管理處交與的其它工作。-基礎管理措施：根據(jù)項目具體情況制定-設備運行管理：根據(jù)項目具體情況制定-設備維修管理：根據(jù)項目具體情況制定B設備設施節(jié)能管理-重視節(jié)能的重工性，讓每位員工都要了解節(jié)能節(jié)耗辦法簡介是物業(yè)管理的重要內容-設備設施節(jié)能管理實施要點：-工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量和運行情況-了解各種能源的收費標準-指派專人負責節(jié)能工作的檢查，督促-推廣節(jié)能的觀念，意識和方法-不斷對用電，用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析，調查，使之不斷完善-應用樓宇自動化

46、控制進行管理，根據(jù)季節(jié)，時間變化，即時調整。-保溫材料的維護保養(yǎng)-空調風量根據(jù)季節(jié)，時間，客人的感覺隨時調整-照明線路的布置及調整-燈具的選擇-升降梯/電扶梯的智能管理-采用節(jié)能控制照明開關：聲控開關光控開關時間控制開關延時控制開關-合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率-使設備保持良好的運行狀態(tài)-采用節(jié)水龍頭511護衛(wèi)管理策劃XXXX項目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周邊環(huán)境較復雜，同時本項目為高尚電梯住宅，業(yè)主對生活品質要求高，所以在護衛(wèi)這部分，我們公司將派專業(yè)人員到本項目工地視察，配合物業(yè)項目的發(fā)展規(guī)劃，制訂一個適當?shù)淖o衛(wèi)計劃，并根據(jù)成都市治安管理條例規(guī)定，參照高檔物業(yè)項目的管理慣例，結合項

47、目實際情況，制定護衛(wèi)規(guī)程，使每一位護衛(wèi)員貫徹“群防群治”的原則，每一位護衛(wèi)員都有具有強烈的安全服務意識，嚴格執(zhí)行安全守則，以符合項目高檔物業(yè)的管理標準。5111護衛(wèi)部隊長崗位職責-熟悉掌握小區(qū)整體情況及周邊環(huán)境，合理設置安全管理崗位，具有較強的組織協(xié)調能力及業(yè)務技能，能果斷處理一般應急事件。-負責定時、不定時通過對講機或跟蹤檢查責任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤情況，督導工作，協(xié)助處理有關問題。-遇緊急事件發(fā)生時，及時與控制中心取得聯(lián)系，并迅速調集人員前往事發(fā)地點進行處理并做好記錄向經理匯報。-負責上傳下達及時將各責任區(qū)域發(fā)生的治安問題及處理情況綜合整理，向指揮中心匯報，并傳達責任區(qū)域當值安全管理員。-督導

48、單車、摩托車的保管工作，督導小區(qū)內道路及車輛行駛、停放的管理。-監(jiān)督各類消防、安全、交通等標識的完好。-負責所轄員工的工作業(yè)績考核，包括合理安排人員加班、值班，內務檢查、文體活動的開展等。-負責安全管理班新到人員的崗前培訓及各人員的在職崗位培訓工作，確保質量記錄的完整性，并及時送交管理處歸檔。-負責制定及落實小區(qū)安全管理實施方案及各類安全防范措施。-關心了解班員的思想和生活動態(tài)，充分調動班員的積極性和主觀能動性。-對于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時向經理匯報。-每周四前將本業(yè)務塊一周工作信息匯總報信息員。-每月25日前編制下月工作計劃報經理審核后實施。-每月25日制定本部門的月在職培訓計劃及

49、軍事訓練計劃。-協(xié)助其它崗位工作，完成主任交辦的各項任務。5112護衛(wèi)員執(zhí)行XXXX項目內本崗位安全保衛(wèi)工作，包括監(jiān)控/護衛(wèi)/消防崗位值班，公共區(qū)域巡邏，提供緊急支援，協(xié)助物業(yè)管理部調查客戶投訴。5113護衛(wèi)部工作重點介紹-管理護衛(wèi)人員應具備的禮儀及當值時間的工作內容、工作流程及所需要注意的事項-管理處護衛(wèi)人員巡邏路線的制定及所須注意的事項-消防、監(jiān)控值班時間內的工作內容、工作流程及所須注意事項-緊爭事件處理等程序及所須注意事項5114管理處護衛(wèi)人員工作守則A防火防盜安全檢查-用電與電器設備的電源線路是否完好，負荷是否正常，聲音是否異常，與易燃易爆物品的距離是否符合要求；-施工用火的火源四周有

50、無雜物，是否安全，生活用火是否做到生火人在，人走人滅；-各項消防設備是否完好；-安全門、通道是否暢通；-在本物業(yè)項目范圍內是否有可疑人員、可疑物品；-對在非正常時間進入項目的人員和外來施工人員進行登記。5115停車場管理-物業(yè)的道路交通、停車場管理是管理動作的動脈及聯(lián)絡各功能 區(qū)的基本因素。因此物業(yè)管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設計與設施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。-規(guī)格設計上，要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通，縮減車流進入車庫的最短路徑，使車庫內的車流方向自成一環(huán)流；另外要著重考慮消防通道的暢通；-配套方面，設計要加設必備的減速墩、反光鏡，各交叉口處設立各類交通標志（路標、

51、路障）或鋪設顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，減少司機眼睛疲勞；設備系統(tǒng)的平面設計要預留低位的排風口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫內設立車道、人行道的劃隔等。-日常管理主要包括：進出口控制、現(xiàn)金管理、護衛(wèi)消防巡邏、交通控制等。-進出口控制意旨確保車庫內的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相配合、登記、控制進出車輛，以作為整個交通暢通的前提；-現(xiàn)金管理用以核計收費現(xiàn)金，停車通行證及車庫使用的會計登世記；-護衛(wèi)、消防車庫巡邏在擬定崗位分配、崗位運行、崗位職責及突發(fā)事件應變措施的基礎上，安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內意外交通事故等。-交通控制以確保交通順暢為

52、主，安排進行車場內外交通疏導，處理控制系統(tǒng)失靈而導致交通阻塞從而切換手動操作情況等。-上述幾項管理措施，均可通過定時、定崗、定期的質量記錄，如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等，來加強及完善整個停車庫的管理。512綠化種植建議及清潔工作策劃5121綠化種植建議-無論建筑項目物業(yè)的體量及設計格有哪些變化 ，有一點無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議XXXX項目綠化設計中考慮以下幾項：-對外觀整體應首先在周邊區(qū)域內成為一個標志性的風格，并形成最鮮明的亮點，同時盡可能將周邊不盡人意的場所、構筑物、人行道、等進行隱蔽。-依靠樹冠遮蔽日射，產生避暑效果及休閑場所，至于遮陰的

53、落影取決于樹與場所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點應給予考慮。-從物業(yè)管理的角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點，故需注意在樹根部周圍設置保護土壤的設施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木應考慮落葉不多，四季常青的種植物，以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。-對于草坪的配植，應綜合考慮草種的選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強的草種，便于觀草及使用。-在綠化養(yǎng)護方面，尤其強調澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自動全方位的噴灑及人工暗管相結合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)約用水。5122保潔綠化主管崗位職責-負責小區(qū)的保潔組織、落實和巡

54、查工作，每周檢查樓層、樓道、洗手間、外圍、泳池、會所、地下室等，并填制保潔工作巡查日記表。-負責制定及落實小區(qū)保潔管理規(guī)章制度及實施方案。-負責合理調整、安排保潔員的工作崗位，關心了解員工的思想和生活動態(tài)，充分調動員工的積極性和主觀能動性。-負責新到人員的崗前培訓及各人員的在職崗位培訓工作，對于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時向經理匯報。-負責保潔宿舍內務管理的監(jiān)督，經常同各宿舍員工進行座談、溝通、掌握保潔員生活情況，對有違章現(xiàn)象予以處理，重要情況向領導匯報。-負責保潔工具材料的申請、領用、檢查、維護，每月底對保潔用品、工具使用情況進行統(tǒng)計，堅決制止浪費行為。-負責所轄員工的工作業(yè)績考核，包括

55、合理安排人員加班、值班，內務檢查、文體活動的開展等。-負責保潔員倉庫、保潔宿舍的鑰匙管理工作，若有遺失應及時報告領導并做好質量記錄。-負責監(jiān)督、指導家庭服務工作，不斷開發(fā)新的服務項目，做好家庭服務意見征詢工作，了解住戶對家庭服務的要求及建議。-負責監(jiān)督小區(qū)的綠化布置，及時指導綠化工作，每周巡查綠化養(yǎng)護情況，并做好相關的質量記錄。-負責保潔班每天考勤的記錄及監(jiān)督。每月底將員工本月考勤、工作考核、加班統(tǒng)計表，各種相關工作質量記錄表匯總交管理處。-每周四前將本業(yè)務塊一周工作信息匯總報信息員。-每月25日將保潔材料、工具月采購計劃匯總，交報經理審批后，組織及監(jiān)督采購工作。-每月25日前編制下月工作計劃

56、報經理審核后實施。-每月25日制定本部門的月在職培訓計劃。-完成領導交辦的其它工作。5123清潔工作策劃-XXXX項目作為高檔物業(yè)，受其周邊環(huán)境之影響，清潔工作將尤為重要，為此我們將在我公司原有的清潔工作標準和程序的基礎上，根據(jù)XXXX項目的特點，制訂出一套高標準的小區(qū)公共區(qū)域、樓內的清潔工作計劃及實施細則。5124清潔綠化工作主要內容-各級清潔綠化人員的崗位職責-清潔綠化員上崗前培訓及考核計劃-各清潔綠化崗位責任分區(qū)-各清潔綠化崗位工作程序-各類清潔綠化工作之詳細標準及工作規(guī)范-清潔綠化員服務標準、著裝、禮儀、語言等-清潔綠化工作巡查，定期巡檢與不定期抽查結合。-結合有關管理制度及標準對員工

57、工作進行考評，并通過獎懲機制激勵員工。513物業(yè)管理工作目標。5131管理目標概要描述-我公司將把XXXX項目小區(qū)管理成模式，以為成都市一流服務的住宅小區(qū)，我公司的管理服務采用國際標準的管理建設部全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則為管理標準，具體物業(yè)管理過程的服務程序，質量標準及考核評價，依據(jù)ISO9001：2000國際質量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。-協(xié)議期內使XXXX項目小區(qū)的服務管理水準達到國內一流水平，一年內使XXXX項目小區(qū)達到“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標準，并取得優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，兩年內達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準。-若獲

58、業(yè)主委托，進一步挖掘我公司自身潛力，開展有償特約服務，為XXXX項目小區(qū)內業(yè)主的工作生活帶來更大的方便。5132管理分項目標及措施根據(jù)貴方招標文件的要求，為保證和提高管理水平，我公司擬定物業(yè)管理質量的具體指標及措施如下表(本物業(yè)項目總體服務標準按成都物業(yè)服務等級一級標準執(zhí)行)：序號管理分項管理目標標準措施概要1杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件100%全年加強巡視管理及人員培訓2重點客戶人服務滿意率90%重點客戶滿意隨時收集重要客戶對服務的反映3會議接待服務滿意率90%參會工作人員滿意隨時收集參會客人對服務的反映4內部職工針對物業(yè)管理的滿意率80%內部職工及外來辦事人員滿意運用客戶滿意率捅破理機制

59、，通過對客戶意見的收集、分類，處置及分析，持續(xù)改進服務品質。5樓宇內空氣持量優(yōu)良率90%參照國家室內空氣質量標準制定相關程序，加強管理6、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率及保潔服務滿意率90%環(huán)境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產日清制定相關程序，加強管理7房屋完好率90% 參照國家房屋完損等評定標準每日進行巡檢，及時維修8設備完好率90%參照國家房屋完損等評定標準每日進行巡檢，及時維修9消防設備設施完好率95%參照國家房屋完損等評定標準制訂各種設施設備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設備的定期檢查，維護保養(yǎng)，保持清潔10停車場設備完好率90%參照國家房屋完損等評定標準制訂各種設施設備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設備的定期檢查

60、，維護保養(yǎng)，保持清潔11智能化系統(tǒng)運行正常率達90%參照國家房屋完損等評定標準制訂各種設施設備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設備的定期檢查，維護保養(yǎng)，保持清潔12其他專業(yè)設備設施優(yōu)良率90%根據(jù)生產商或安裝商提供的技術標準制訂各種設施設備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設備的定期檢查，維護保養(yǎng)，保持清潔13零修，報修到位和及時率90%接到報修后10分鐘趕到現(xiàn)場，零修及進完成，不超過24小時設置24小時熱線電話，建立回訪制度填寫回訪記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時跟進解決維修服務滿意率90%返修率低于10%14安全供電率90%不發(fā)生重大供電事故建立相關制度并填寫記錄15服務有效投訴，處理率低于10%提高服務質量16客戶投訴處理