合作框架協(xié)議書共同拿地

1、WORD整理版附件5（B）項(xiàng)目合作框架協(xié)議（適用共同拿地合作開發(fā)）本協(xié)議由以下雙方于年月日在市簽署：甲方：上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限企業(yè)住所地：法定代表人：乙方：住所地：法定代表人：鑒于：1、甲方是在上海注冊(cè)的企業(yè)法人，擁有豐富的城市綜合體投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，與乙方有著優(yōu)異的合作基礎(chǔ)，甲方愿與乙方共同投資合作開發(fā)本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目。2、乙方是在_市注冊(cè)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有意在_市_區(qū)依法經(jīng)過出讓方式聯(lián)合甲方獲取約_畝土地使用權(quán)（以下簡稱“項(xiàng)目土地”）。甲、乙雙方本著自覺、相同、公正和誠實(shí)信譽(yù)的原則，依照國家法律法規(guī)和項(xiàng)目所在城市法規(guī)條例的規(guī)定，就雙方合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目事宜，經(jīng)充分協(xié)商一致，達(dá)

2、成本協(xié)議。第一條項(xiàng)目大要1.1項(xiàng)目土地大要：土地地址和面積：位于_市_區(qū)，東至_路，南至_路，西至_路，北至_路，占地面積約為平方米（折合約畝）。土地地址和范圍詳見附件1土地紅線圖。土地?cái)M控規(guī)指標(biāo)：容積率約%，建筑密度%，綠化率%，最后以政府贊成的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)。土地用地性質(zhì)：。土地現(xiàn)狀：目前為，預(yù)計(jì)在年月日前以凈地掛牌出讓。優(yōu)異參照資料WORD整理版1.2項(xiàng)目名稱及建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目暫命名為“紅星國際廣場(chǎng)”，計(jì)劃規(guī)劃為集百貨MALL、SOHO、寫字樓、特色商業(yè)街、優(yōu)選住所、酒店等為一體的城市綜合體。（此處建設(shè)內(nèi)容依照項(xiàng)目的詳盡狀況填寫）第二條合作的前提條件2.1乙方承諾在_年_月_日從前（最晚

3、應(yīng)在_年_月_日從前），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)停配合政府達(dá)成土地的拆遷和土地整理工作，促成項(xiàng)目土地依照以下要求達(dá)成公開出讓條件：1）項(xiàng)目土地為國有建設(shè)用地，并具備本框架協(xié)議第一條的控規(guī)指標(biāo)；2）項(xiàng)目土地為凈地，即地上建筑物（或修筑物）或附著物全部拆遷部署達(dá)成；3）項(xiàng)目土地可作為獨(dú)立宗地掛牌能夠單獨(dú)簽署國有土地使用權(quán)出讓合同并單獨(dú)辦理國有土地使用證。第三條合作方式3.1在項(xiàng)目土地達(dá)到公開出讓條件后，甲、乙雙方應(yīng)簽校訂式協(xié)議。正式協(xié)議簽署后由甲、乙雙方依照約定的條件聯(lián)合競(jìng)買土地；如成功競(jìng)得項(xiàng)目土地，由甲、乙雙方在國有土地使用證辦理前成立項(xiàng)目企業(yè)，由項(xiàng)目企業(yè)獲取國有土地使用證并開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目。2甲、乙雙方以項(xiàng)目企

4、業(yè)為合作平臺(tái)，甲方負(fù)責(zé)按本協(xié)議約定供應(yīng)品牌、籌辦建設(shè)資本、負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，乙方依照本協(xié)議約定供應(yīng)國有土地使用權(quán)。3.3甲、乙雙方在項(xiàng)目獲取及項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分利用各方優(yōu)勢(shì)資源，為雙方創(chuàng)立最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第四條項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲取4.1乙方應(yīng)爭取項(xiàng)目土地應(yīng)付的土地出讓金不高出萬/畝（或樓面地價(jià)不高出元/平方米）。如項(xiàng)目土地起拍價(jià)/競(jìng)價(jià)高出此價(jià)格的，甲方有權(quán)放棄本項(xiàng)目合作并無需擔(dān)當(dāng)當(dāng)何違約責(zé)任，已經(jīng)繳納的土地競(jìng)買保證金，由甲、乙雙方從國土部門回收。4.2項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)付的土地競(jìng)買保證金，由乙方負(fù)責(zé)向國土部門支付，項(xiàng)目土地競(jìng)得后，項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)支付的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，先由項(xiàng)目企業(yè)以注冊(cè)資本中乙

5、方投入部分支付，注冊(cè)資本不夠支付的部分，由乙方以借款形式投入項(xiàng)目公優(yōu)異參照資料WORD整理版司并由項(xiàng)目企業(yè)支付。（如在雙方合作時(shí)還有土地款未交清，雙方協(xié)商贊成由紅星支付部分款項(xiàng)的，則紅星的持股比率應(yīng)相應(yīng)提高，此種狀況下能夠約定為：甲方需依照股權(quán)比率應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋乜铐?xiàng)，先以甲方投入項(xiàng)目企業(yè)的注冊(cè)資本支付，不足部分由甲方以股東借款形式在項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)成立之今后七天內(nèi)投入項(xiàng)目企業(yè)，再由項(xiàng)目企業(yè)向土地部門支付土地款項(xiàng)。如在雙方合作時(shí)還有土地款未交清，雙方協(xié)商贊成由紅星支付部分款項(xiàng)但此部分的款項(xiàng)由合作方借款給紅星的，則紅星的持股比率應(yīng)相應(yīng)降低，此種狀況下可以約定為：甲方需依照股權(quán)比率應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋乜铐?xiàng)，由乙方

6、在項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)成立之今后七天內(nèi)出借給甲方，再由甲方以股東借款形式出借給項(xiàng)目企業(yè)，該借款依照銀行同期貸款利率計(jì)算利息，該借款和利息在分配時(shí)由甲方在項(xiàng)目動(dòng)工后一年半以內(nèi)用所得收入予以償還。）第五條項(xiàng)目企業(yè)治理架構(gòu)5.1項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)資本為萬元人民幣，其中甲方以錢幣資本出資萬元人民幣，占項(xiàng)目企業(yè)%股權(quán)（詳盡比率依照項(xiàng)目狀況談判確定，原則上甲方持股比率不低于30%），乙方以錢幣資本出資萬元人民幣，占項(xiàng)目企業(yè)%股權(quán)。5.2項(xiàng)目企業(yè)股東會(huì)是企業(yè)最高權(quán)益機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目重要事項(xiàng)進(jìn)行決策，股東依照出資比率執(zhí)行表決權(quán)。項(xiàng)目企業(yè)的平常管理及項(xiàng)目建設(shè)由甲方負(fù)責(zé)。5.3項(xiàng)目企業(yè)設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)由3名董事組成，其中甲方委派2

7、名董事，乙方委派1名董事。（在紅星不控股的狀況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭取紅星派多數(shù)董事，但合作方不相同意，也可由合作方委派多數(shù)董事）5.4項(xiàng)目企業(yè)不設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)2名監(jiān)事，由甲、乙雙方各委派1名監(jiān)事。5.5項(xiàng)目企業(yè)董事長由乙方委派的董事?lián)?dāng)。項(xiàng)目企業(yè)總經(jīng)理暨法定代表人（在紅星不控股的狀況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，紅星應(yīng)盡量爭取委派人員擔(dān)當(dāng)法定代表人，如合作方不相同意，也可由合作方委派擔(dān)當(dāng)董事長的人員擔(dān)當(dāng)法定代表人），財(cái)務(wù)總監(jiān)由甲方委派的人員擔(dān)當(dāng)；項(xiàng)目企業(yè)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)由乙方委派的人員擔(dān)當(dāng)；除甲、乙方委派到項(xiàng)目企業(yè)的人員以外的管理人員，經(jīng)過雙方介紹或公開市場(chǎng)方式招聘，并由總經(jīng)理聘任或解聘。

8、項(xiàng)目企業(yè)詳盡的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制、薪資待遇、職能職責(zé)等由總經(jīng)理依照項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)和擬定。優(yōu)異參照資料WORD整理版5.6項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)成立后，應(yīng)將項(xiàng)目企業(yè)新的營業(yè)執(zhí)照、公章、財(cái)務(wù)專用章、法人個(gè)人印鑒以及國土證等證照資料、財(cái)務(wù)資料等現(xiàn)存的全部資料移交給甲方管理人員。（在紅星不控股的狀況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭取單獨(dú)管理使用印章，如合作方不相同意，能夠采用印章共管使用的方式）5.7相關(guān)項(xiàng)目企業(yè)的組織架構(gòu)、職權(quán)、議事規(guī)則等詳盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方依照本協(xié)議約定的原則協(xié)商后在項(xiàng)目企業(yè)章程中約定。第六條項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)6.1甲方負(fù)責(zé)在本協(xié)議約按限時(shí)內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，乙方應(yīng)全力配合甲方達(dá)成

9、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售等各項(xiàng)工作。當(dāng)甲方確有重要過錯(cuò)給項(xiàng)目造成巨大損失的，乙方方可采用合法措施。6.2在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)時(shí)期，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的總規(guī)報(bào)批和項(xiàng)目配套費(fèi)減免、項(xiàng)目稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等手續(xù)，甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的建設(shè)工程規(guī)劃贊成證、建設(shè)工程施工贊成證、商品房預(yù)售贊成證、規(guī)劃查收、消防查收、人防查收、竣工查收備案等手續(xù)的報(bào)批工作。雙方應(yīng)恩賜對(duì)方必要的協(xié)助和配合。6.3項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目獲取第一份建設(shè)工程施工贊成證之日起年內(nèi)竣工達(dá)成整個(gè)項(xiàng)目。（依照詳盡談判狀況填寫）如遇乙方原因及不能抗力、政府行為、法律法規(guī)變化、項(xiàng)目所在地冬季出現(xiàn)超老例天氣無法施工造成工期延誤的，則整項(xiàng)目

10、達(dá)成竣工查收的時(shí)間也相應(yīng)順延，甲方不擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目延期的責(zé)任。6.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、總平面設(shè)計(jì)等由甲方依照市場(chǎng)狀況提出建議，由甲方和乙方談?wù)撡澇珊筮M(jìn)行正式設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)由乙方負(fù)責(zé)報(bào)批，甲方配合。各樣產(chǎn)品售價(jià)參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品價(jià)格并考慮本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)優(yōu)勢(shì)后，住所銷售均價(jià)不低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)格、報(bào)乙方備案，若是該價(jià)格確實(shí)偏高以致銷售困難時(shí)可由雙方共同約定合理的銷售價(jià)格；商業(yè)及辦公價(jià)格依照開盤時(shí)的市場(chǎng)狀況由雙方約定后進(jìn)行定價(jià)。6.5為保障規(guī)劃的合理性以及開業(yè)后的運(yùn)營安全性，甲、乙雙方贊成本項(xiàng)目的建設(shè)工程由項(xiàng)目企業(yè)委托給甲方介紹/指定的總承包施工單位施工建設(shè)，詳盡內(nèi)容由項(xiàng)目企業(yè)與總承包施工單位簽署總承包施工合同

11、予以明確。第七條項(xiàng)目建設(shè)資本投入、融資及財(cái)務(wù)安排優(yōu)異參照資料WORD整理版7.1在項(xiàng)目企業(yè)獲取融資前，項(xiàng)目所需的建設(shè)資本由雙方依照股權(quán)比率以股東借款方式投入。（如雙方協(xié)商贊成項(xiàng)目融資前的建設(shè)資本由甲方投入的，則應(yīng)相應(yīng)提高紅星擁有項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)比率）7.2除項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)資本以外，甲、乙雙方其他投入（包括但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均記作雙方對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的股東借款，雙方贊成不計(jì)取利息。7.3乙方贊成甲方利用項(xiàng)目企業(yè)土地使用權(quán)、在建工程抵押等形式進(jìn)行融資，乙方配合辦理融資所需的手續(xù)，融資利息由項(xiàng)目企業(yè)擔(dān)當(dāng)。（如合作方要求項(xiàng)目獲取融資后用融資款償還土地購買的股東借款，能夠贊成在所

12、得融資優(yōu)先用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，融資資本能夠保障建設(shè)資本需求時(shí)，項(xiàng)目企業(yè)將融資實(shí)質(zhì)到賬可用款項(xiàng)的%用于向乙方償還因購買土地形成的股東借款）。7.4甲、乙雙方應(yīng)努力使本合作項(xiàng)目在合法前提下達(dá)到稅務(wù)籌辦最優(yōu)化，具體推行方案雙方另行協(xié)商確定辦理。第八條項(xiàng)目銷售及利潤分配8.1雙方贊成，本項(xiàng)目預(yù)售后獲取的銷售收入，先扣除項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)支付的開發(fā)建設(shè)花銷、管理花銷，營銷花銷、到期銀行貸款本息和當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅及預(yù)收稅費(fèi)并預(yù)留必要的開發(fā)建設(shè)花銷（一般為人民幣1000萬元-2000萬元），再依照股權(quán)比率償還雙方對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的股東借款，最后對(duì)項(xiàng)目企業(yè)依法形成的利潤，雙方依照股權(quán)比率進(jìn)行分配。（如合作方要求限時(shí)回收土

13、地成本的，能夠同意合作方在項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)一年半以內(nèi)，在銷售收入后扣除前述花銷的余額按股權(quán)比率優(yōu)先償還項(xiàng)目企業(yè)對(duì)乙方的股東借款，甲方按股權(quán)比率應(yīng)獲取的款項(xiàng)暫不拿走留在項(xiàng)目企業(yè)，如乙方從項(xiàng)目企業(yè)融資及銷售收入中獲取的資本不能夠在一年半以內(nèi)回收土地成本的，由項(xiàng)目企業(yè)一次性補(bǔ)齊，乙方從項(xiàng)目企業(yè)融資及銷售收入中獲取的資本達(dá)到土地成本后，項(xiàng)目企業(yè)按股權(quán)比率向甲方償還甲方投入的股東借款，雙方依照以上規(guī)定回收各自資本投入后，項(xiàng)目依法形成的利潤雙方依照股權(quán)比率進(jìn)行分配）第九條百貨MALL商業(yè)運(yùn)營：9.1甲、乙雙方贊成，項(xiàng)目中百貨MALL物業(yè)由甲方部下商業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)百貨MALL的品牌輸出、招商及運(yùn)營管理，詳盡內(nèi)容

14、由項(xiàng)目企業(yè)與該商業(yè)管理優(yōu)異參照資料WORD整理版企業(yè)簽署的合同確定。（如項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有百貨MALL，本條適用，否則予以刪除）第十條無形財(cái)產(chǎn)保護(hù)10.1乙方贊成，全部依照本合同由甲方、甲方授權(quán)項(xiàng)目企業(yè)或外聘顧問創(chuàng)作的，包括甲方商標(biāo)或甲方無形財(cái)產(chǎn)或與甲方商標(biāo)或甲方無形財(cái)產(chǎn)聯(lián)系使用的圖片、圖形、設(shè)計(jì)圖紙、口號(hào)、名稱、標(biāo)題或近似資料，均應(yīng)屬于甲方的專有財(cái)產(chǎn)，包括但不限于全部可獲取著作權(quán)的事項(xiàng)。甲方無形財(cái)產(chǎn)包括但不限于甲方商標(biāo)、標(biāo)示、商號(hào)、甲方法定代表人或企業(yè)高管人員形象、甲方代言人形象。10.2項(xiàng)目企業(yè)或合作的任一方在進(jìn)行相關(guān)本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的宣傳和廣告策劃時(shí)，未經(jīng)權(quán)益人書面贊成或贊成不得使用“紅星美凱

15、龍”商標(biāo)、表記、名稱等，且不得有任何影響甲方/權(quán)益人商業(yè)信譽(yù)的行為。10.3未經(jīng)甲方早先贊成，乙方或其關(guān)系方在成立新企業(yè)時(shí)，不得將“紅星美凱龍”、“紅星”、“美凱龍”或近似字樣作為企業(yè)名稱中字號(hào)的組成部分。10.4如項(xiàng)目企業(yè)或合作的任一方違反本條上述各款約定的，除應(yīng)依照本合同“違約條款”的約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任外，還應(yīng)除掉因其違約而造成對(duì)甲方和/或權(quán)利人無形財(cái)產(chǎn)所造成的不利影響（包括但不限于在甲方指定的媒體上按甲方要求的內(nèi)容宣布違約聲明和道歉）。第十一條正式協(xié)議11.1本框架協(xié)議有效期至_年_月底為止。若乙方未能促成項(xiàng)目土地在本協(xié)議有效期屆滿前按第一合約定的控規(guī)指標(biāo)作為獨(dú)立宗地以凈地條件進(jìn)行掛牌出讓

16、，或甲乙雙方最遲未能在項(xiàng)目土地掛牌公揭宣布之日起十天內(nèi)簽校訂式協(xié)議，或項(xiàng)目企業(yè)未能成功競(jìng)得該項(xiàng)目土地的，或因法律、政策阻擋以致無法按約成立項(xiàng)目企業(yè)的，則本框架協(xié)議停止，雙方互不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。11.2在簽校訂式協(xié)議從前，甲、乙雙方均有權(quán)就合作模式的合規(guī)性、項(xiàng)目土地、對(duì)方企業(yè)狀況、履約能力等進(jìn)行財(cái)務(wù)、法務(wù)盡責(zé)檢查，雙方董事會(huì)均有權(quán)依照檢查結(jié)堅(jiān)決定可否贊成正式睜開本項(xiàng)目合作。如任何一方董事會(huì)做出反對(duì)的決定，則本框架協(xié)議停止，雙方互不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。第十二條排他性與取代性12.1本協(xié)議簽署見效后，乙方不得與除本協(xié)議以外的任何一方進(jìn)行與本協(xié)議項(xiàng)下交易相同或相似的洽談或簽署任何法律文件，如有違反，乙方應(yīng)擔(dān)當(dāng)

17、違約責(zé)優(yōu)異參照資料WORD整理版任。12.2本協(xié)議簽署見效后，甲方能夠在簽校訂式協(xié)議時(shí)指定甲方之關(guān)系企業(yè)按照本協(xié)議原則條款與乙方以及項(xiàng)目企業(yè)簽校訂式協(xié)議，乙方以及項(xiàng)目企業(yè)均無異議。第十三條違約責(zé)任13.1甲、乙方以及項(xiàng)目企業(yè)各方應(yīng)按本合同約定嚴(yán)格執(zhí)行，若由于任何一方違約造成項(xiàng)目企業(yè)損失或?qū)Ψ綋p失的，違約方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。13.2本協(xié)議見效后，如項(xiàng)目企業(yè)或乙方任一方違反“排他性”條款或“甲方無形財(cái)產(chǎn)保護(hù)”條款的任何約定，甲方有官僚求違約方馬上停止違約行為、除掉影響并支付人民幣2000萬元違約金。第十四條法律適用及爭議解決14.1本協(xié)議適用中華人民共和國法律并受其管轄。14.2因本協(xié)議而產(chǎn)生的爭議，各

18、方第一應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不能的，任何一方均可提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)上海分會(huì)依照其現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁地址在上海，仲裁裁決是終局的，對(duì)各方均有拘束力。第十五條其他約定15.1本協(xié)議是甲、乙雙方關(guān)于項(xiàng)目合作的原則性、框架性約定，詳盡事宜甲、乙方另行協(xié)商，并在各方簽署的正式協(xié)議以及項(xiàng)目企業(yè)章程中詳盡約定。15.2乙方應(yīng)供應(yīng)近期地質(zhì)勘探資料或/和文物勘探資料，如遇重要地質(zhì)弊端或/和存在文物之狀況，雙方另行協(xié)商解決方案。15.3本協(xié)議任何一方因參加本項(xiàng)目和/或?yàn)榍⒄?、簽署、?zhí)行本協(xié)議而產(chǎn)生的全部花銷和開支，包括但不限于聘任任何法律顧問的花銷、開支和報(bào)銷款項(xiàng)，均由該方自行擔(dān)當(dāng)。15.4甲、乙雙方一致贊成，應(yīng)將本框架協(xié)議全部內(nèi)容以及協(xié)商、訂立和履行過程中收到或獲取的相關(guān)任何信息和文件視為保密信息（以下簡稱