鴻坤金融谷部分產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)建議

1、鴻坤金融谷12-16號(hào)樓部分產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)建議一、總平面圖金融谷自持部分，初步擬訂建設(shè)三類(lèi)產(chǎn)品：大獨(dú)棟辦公，小獨(dú)棟辦公，SOHO辦公。布局充分利用南側(cè)部分的各自?xún)?yōu)勢(shì)，南側(cè)的獨(dú)棟辦公區(qū)在充分接受南面采光的同時(shí)，不遮擋北側(cè)已建成的部分；位于西側(cè)的SOHO辦公區(qū)，依賴(lài)國(guó)際露營(yíng)公園的大氧吧特色和綠樹(shù)環(huán)繞的視覺(jué)收效，為居住、辦公供應(yīng)最正確的體驗(yàn)，位于東南角的大獨(dú)棟辦公，利用該部分的兩側(cè)臨路和顯現(xiàn)性佳的特色，以高質(zhì)量寫(xiě)字樓為項(xiàng)目的形象加分。附圖一：三種產(chǎn)品平面布局分布：（1）項(xiàng)目產(chǎn)品整體分類(lèi)，詳盡指標(biāo)以下：產(chǎn)品分類(lèi)表單位：平米產(chǎn)品占地面占比建筑面積占比建筑密層數(shù)積度soho辦公1221240.82%403

2、0040%30%11小獨(dú)棟產(chǎn)品1410547.15%35262.535%50%5大獨(dú)棟產(chǎn)品359812.03%25187.525%70%11注：上表所示建筑面積及占地面積均為估計(jì)值，反響大體情況，不做測(cè)算依據(jù)，建筑密度以圖一所示紅線內(nèi)陸區(qū)為基礎(chǔ)計(jì)算。二、針對(duì)定位的三類(lèi)產(chǎn)品：大獨(dú)棟辦公，小獨(dú)棟辦公，SOHO辦公。深入定位說(shuō)明以下：第一部分：大獨(dú)棟辦公說(shuō)明：從產(chǎn)品形式上建議與已有產(chǎn)品形成錯(cuò)位，防備競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)后期開(kāi)發(fā)時(shí)，園區(qū)已具備比較成熟條件，可以吸引更高端客戶(hù)入駐，同時(shí)先期入駐客戶(hù)會(huì)有必然的升級(jí)需求，同時(shí)，集中型高質(zhì)量寫(xiě)字樓更易獲得資本市場(chǎng)喜歡，后期環(huán)境成熟后REITS操作更易，綜上，選擇質(zhì)量感強(qiáng)

3、的寫(xiě)字樓產(chǎn)品作為發(fā)展方向。辦公立項(xiàng)的項(xiàng)目在后期銷(xiāo)售過(guò)程中能否按層打散銷(xiāo)售，對(duì)目前的產(chǎn)品定位工作起到至關(guān)重要的影響。經(jīng)過(guò)向市建委、大興建委及測(cè)繪單位的口頭咨詢(xún)，辦公立項(xiàng)單層內(nèi)可以切割銷(xiāo)售，前提是事先測(cè)繪確定好最小單元，報(bào)批后不可以再拆分更正。（1）客戶(hù)及功能定位：金融谷定位為金融企業(yè)總部及中后臺(tái)部門(mén)客戶(hù)，為滿(mǎn)足金融行業(yè)對(duì)形象的較高要求，和一部分適應(yīng)高質(zhì)量高附加服務(wù)的集中式辦公企業(yè)的辦公需求，同時(shí)也利用地塊西南角優(yōu)異的顯現(xiàn)性，作為地塊的形象地標(biāo)，提升項(xiàng)目質(zhì)量感。（2）整體設(shè)計(jì)要求、建筑設(shè)計(jì)：高質(zhì)量地標(biāo)建筑，金融雙子塔建筑外觀建議以表現(xiàn)質(zhì)量感和現(xiàn)代氣味的全幕墻形式，同時(shí)作為地標(biāo)建筑，外形設(shè)計(jì)要有必然

4、的亮點(diǎn)部分。同時(shí)平面布局上，防備空間浪費(fèi)造成的使用率低和建筑密度過(guò)大造成的建筑形態(tài)死板，建議以雙子塔及三塔等形式部署，底部以裙樓連接，在保障功能的同時(shí)又有機(jī)的將商業(yè)配套和辦公部分產(chǎn)生隔斷。建筑平面部署應(yīng)以方正、使用率高的產(chǎn)品平面形式，提升空間利用率，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)層控制在1300-1800之間，防備單層面積過(guò)大或過(guò)小以致使用率降低，同時(shí)也便于后期切割使用標(biāo)準(zhǔn)層參照-銀泰中心標(biāo)準(zhǔn)層參照-雙子星、配套建議：交流與價(jià)值顯現(xiàn)的空間園區(qū)公共配套承載的最重要功能之一即是交流，特別行家業(yè)發(fā)展、環(huán)境不斷變化的當(dāng)下，交流的作用特別重要，所以在商務(wù)配套設(shè)置特別在意交流功能。同時(shí)，快速發(fā)展企業(yè)需要顯現(xiàn)自己的空間，同時(shí)大型

5、成熟企業(yè)也需要顯現(xiàn)空間來(lái)彰顯自己的地位。配套打造會(huì)議培訓(xùn)中心需具備3001000人開(kāi)會(huì)的會(huì)議中心或多功能中心，作為價(jià)值交流和顯現(xiàn)的載體，將裙樓的二層作為會(huì)議服務(wù)區(qū)。同時(shí)可結(jié)合大堂部分設(shè)置多功能展廳，外租展覽使用。配套商業(yè)：在辦公樓首層及地下一層，部分房間設(shè)計(jì)為商業(yè)配套用房。功能為小型餐廳、咖啡廳、便利店、營(yíng)業(yè)廳。、園林景觀建議：簡(jiǎn)潔明快，突顯商務(wù)氛圍辦公樓前的公共空間，要滿(mǎn)足廣闊，簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)特色，以吻合寫(xiě)字樓的商務(wù)氛圍，建議在西南角建筑前設(shè)置硬質(zhì)鋪裝廣場(chǎng)和水景雕塑，廣場(chǎng)中點(diǎn)綴少量綠化喬木及草皮，增加空間豐富度，局部附加低成本易養(yǎng)護(hù)的低矮樹(shù)種及草皮。在合適地區(qū)部署人行道，可以讓人方便的進(jìn)入綠地區(qū)

6、乘涼。局部地址設(shè)置座椅及垃圾桶及景觀小品。、建筑指標(biāo)地上建筑面積25000平米。樓層：地上11層單棟單層面積：1300-1800平米層高：首層大堂挑空5.4米，其他層3.9米停車(chē)位：1:0.7,（萬(wàn)平米70個(gè)車(chē)位）約175個(gè)如有燃?xì)饨尤霔l件，建議接入燃?xì)夂奢d：甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第二部分：小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品說(shuō)明：、客戶(hù)及功能定位：當(dāng)?shù)貐^(qū)的產(chǎn)品定位為滿(mǎn)足中小企業(yè)辦公需要，目標(biāo)客戶(hù)群為金融投資、互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)、文化創(chuàng)意類(lèi)企業(yè)或企業(yè)培訓(xùn)服務(wù)后平臺(tái)。建議以?xún)煞N形式結(jié)合部署，一種以組團(tuán)式部署，組團(tuán)由4棟辦公樓組成圍合式布局，一種以聯(lián)排形式部署，2-4戶(hù)獨(dú)棟為一組。在劃分小面積的基礎(chǔ)上最大程度的利用空間，整體部署15-1

7、8個(gè)小獨(dú)棟產(chǎn)品，主力產(chǎn)品每棟面積為15003000平米，單層300-450平米，緊湊部署。同時(shí)可在排布條件贊同的前提下，部署3-5個(gè)單層面積在700-900平的中型獨(dú)棟產(chǎn)品，單層銷(xiāo)售。、整體設(shè)計(jì)要求定位為簡(jiǎn)潔、時(shí)興的現(xiàn)代化庭院辦公區(qū)。組團(tuán)、聯(lián)排體內(nèi)單體間外立面風(fēng)格一致并略有變化，風(fēng)格奇特，并考慮與一期產(chǎn)品的響應(yīng)。整體風(fēng)格應(yīng)保持一致，組團(tuán)內(nèi)的景觀園林應(yīng)突出生態(tài)、綠色辦公的主題，并重申功能性。利用盡可能的設(shè)計(jì)方式，將贈(zèng)予面積、采光等方面合理部署。1組團(tuán)式部署表示2聯(lián)排部署表示、戶(hù)型功能建議整體平面空間應(yīng)盡量部署方正，防備銳角房間。每個(gè)部署的房間應(yīng)盡量有窗，盡量多贈(zèng)予面積。4平面參照-經(jīng)略天則3平面

8、參照-天驥智谷-樓座功能分布：地下部分：庫(kù)房、設(shè)施房、物業(yè)管理用房（休息室）、餐廳及廚房、停車(chē)庫(kù)、人防（平時(shí)停車(chē)）。首層：層高5.4米。前臺(tái)大堂款待區(qū)（有條件的設(shè)計(jì)2層挑空）包括：水牌擺放地址，前臺(tái)接待地址、貴賓休息區(qū)及LOGO墻。值班室、開(kāi)敞辦公區(qū)、復(fù)印打?。ɑ蛭鼰熓遥?、公用衛(wèi)生間。湊近中央十字花獨(dú)棟辦公樓地區(qū)首層及地下一層一側(cè)，可規(guī)劃設(shè)計(jì)為商業(yè)配套用房。功能為小型餐廳、咖啡廳、便利店、美容健身中心。標(biāo)準(zhǔn)層：層高3.9米。大開(kāi)敞辦公區(qū)、會(huì)議室、財(cái)務(wù)辦公室、中層經(jīng)理區(qū)、公用衛(wèi)生間。設(shè)計(jì)可賜予創(chuàng)新，有特色。如局部設(shè)計(jì)錯(cuò)層、躍層辦理，陽(yáng)光頂棚會(huì)議室。力求空間形式的多變，標(biāo)準(zhǔn)層部分有條件可設(shè)計(jì)室內(nèi)綠

9、化長(zhǎng)廊，空中平臺(tái)等。頂層：層高3.9米。董事長(zhǎng)辦公室（帶秘書(shū)室、私用衛(wèi)生間套間），總經(jīng)理辦公室（帶秘書(shū)室、私用衛(wèi)生間套間），貴賓會(huì)議室，空中露臺(tái)。、建筑指標(biāo)地上建筑面積35263平米。樓層：地上4-6層單棟單層面積：300-500平米層高：首層5.4米，其他層3.9米停車(chē)位：1:0.7,（萬(wàn)平米70個(gè)車(chē)位）約245個(gè)如有燃?xì)饨尤霔l件，建議接入燃?xì)夂奢d：甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第三部分：SOHO辦公產(chǎn)品說(shuō)明：、客戶(hù)及功能定位：基于上述情況，并基于項(xiàng)目所在城市邊緣區(qū)，緊鄰國(guó)際露營(yíng)公園大氧吧，有較好的自然生態(tài)資源，SOHO類(lèi)辦公將定位于平層會(huì)所、平層雙拼、平層辦公及個(gè)人工作室的最后使用用途。定位青年活力社區(qū)，客戶(hù)鎖

10、定為以居住剛需、改進(jìn)型客戶(hù)、投資型客戶(hù)、小型創(chuàng)意企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)及個(gè)人工作室的使用者。、整體設(shè)計(jì)要求：soho辦公地塊的建筑是現(xiàn)代的，擁有優(yōu)異的城市界面及天際線美感，并充滿(mǎn)設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新元素的風(fēng)格一致的建筑組群，但它也絕非是前衛(wèi)和異類(lèi)的，別的需與小獨(dú)棟產(chǎn)品響應(yīng)，保持整體園區(qū)風(fēng)格的一致。6建筑風(fēng)格表示5建筑風(fēng)格表示在樓體形式上，由多棟小高層組成，基層可由裙房連接，小高層的形式重申簡(jiǎn)潔、通透，多開(kāi)窗，但希望經(jīng)過(guò)形狀、色彩、造型等的設(shè)計(jì)，表現(xiàn)出時(shí)興創(chuàng)新的特質(zhì)。力求經(jīng)過(guò)奇特而不異類(lèi)的設(shè)計(jì)手法，塑造從外觀看起來(lái)介于辦公樓和傳統(tǒng)酒店式公寓之間的建筑，并且，它們是有機(jī)的整體。主力層平面為400平米和雙400

11、平米雙拼形態(tài)：8平層400單戶(hù)戶(hù)型表示7平層800雙拼雙戶(hù)戶(hù)型表示單層平面400平米左右的產(chǎn)品定位為平層會(huì)所，360度觀景的合用和酣暢均好戶(hù)型，戶(hù)內(nèi)包含活動(dòng)區(qū)、會(huì)客區(qū)、中西廚房、餐廳、收藏?cái)[設(shè)區(qū)、休憩區(qū)、客房（帶衛(wèi)生間套間）、傭人房、設(shè)備間及公用衛(wèi)生間等。設(shè)計(jì)中井道、管線、公共地區(qū)需部署合理，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量考慮經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)手段，增加露臺(tái)及贈(zèng)予面積空間，利于后期銷(xiāo)售。10平層兩戶(hù)平面圖（會(huì)所使用）9MOMA戶(hù)型參照11平層兩戶(hù)戶(hù)內(nèi)收效：（個(gè)人工作室）12會(huì)所部署收效單層面積800平米左右的產(chǎn)品定位為soho辦公樓，每層2戶(hù)，主力戶(hù)型在400平米左右。每個(gè)戶(hù)型都應(yīng)該滿(mǎn)足居住要求，合用和酣暢的均好戶(hù)型

12、。在景觀好的樓座地址或頂層可考慮平層別墅、平層會(huì)所，作為樓王銷(xiāo)售。、盤(pán)古大觀平層別墅戶(hù)型、功能配套本類(lèi)產(chǎn)品地上、地下功能與辦公商務(wù)樓基真相同，標(biāo)準(zhǔn)層高為3.5米，頂層可適當(dāng)提升。使用功能方面：地下部分：（1）商業(yè)（一面采光的地下空間）及商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施（2）設(shè)施房、物業(yè)管理用房；（3）停車(chē)庫(kù)、人防（平時(shí)停車(chē)）地上部分（1）首層：層高4米，功能包括：前臺(tái)大堂：前臺(tái)款待地址、休息區(qū)（擺放沙發(fā)、茶幾等）、信箱、ATM商業(yè)商務(wù)服務(wù)配套、公用衛(wèi)生間等（地塊湊近低密度辦公區(qū)地址需配置服務(wù)配套）（2）標(biāo)準(zhǔn)層：居住，層高3.5米，要求戶(hù)型合用，具備居住功能。（3）頂層：居住，層高4米裙樓：、餐飲配套盡量在首層設(shè)置，其他配套在首層和地下一層綜合考慮；、地下一層配套應(yīng)有采光面；、配套建議集中設(shè)置在干道周邊與其他地塊相鄰地址，這樣可以有效擴(kuò)大服務(wù)范圍。、配套商業(yè)主要以餐飲、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為主。SOHO類(lèi)辦公區(qū)配套功能及配套總面積建議拜會(huì)下表：項(xiàng)目單位面積建議（m2）個(gè)數(shù)總面積建議商務(wù)餐廳400-80031600快餐100-2002300茶社/咖啡吧/2450150-300酒吧/書(shū)吧Ktv/spa養(yǎng)生30