物業(yè)管理制度規(guī)程全集104

1、實現(xiàn)過程的策劃程序 1 目的 對特定產(chǎn)品、項目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動順序，以確保滿足規(guī)定要求。 2 適用范圍 適用于與特定產(chǎn)品、項目及合同有關(guān)的質(zhì)量策劃的控制及相應(yīng)的質(zhì)量計劃的編制、實施和控制。 實現(xiàn)過程的策劃程序是致力于指定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān) 3 職責(zé) 31管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計劃。 32物業(yè)部負(fù)責(zé)對各部門質(zhì)量策劃的實施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 33各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實施相應(yīng)的質(zhì)量計劃。 4 程序 41對特定的項目和合同應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于組織運作的方式形成文件，物業(yè)管理方案。 42進(jìn)行質(zhì)量策劃的時機 公司在下列

2、情況下應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃： a）對承接新的住宅小區(qū)或物業(yè)管理項目； b）現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項； c）對剛承接的物業(yè)管理項目的實施過程進(jìn)行策劃。 43物業(yè)管理方案的內(nèi)容 1目的和范圍；2物業(yè)概況和特點；3管理方式；4組織和資源；5物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項目標(biāo)；6管理文件；7服務(wù)承諾和質(zhì)量措施；8法規(guī)要求；9開辦費用預(yù)算；10管理費預(yù)算；11效益預(yù)測；12進(jìn)度安排；13物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改。 44 在編制物業(yè)管理方案時應(yīng)根據(jù)以下要求編制： a）針對特定項目或合同確定的質(zhì)量目標(biāo)； b）針對特定項目或合同所需建立的過程和子過程，應(yīng)識別關(guān)鍵的過程和活動；對過程或涉及的活動規(guī)定

3、途徑，并對這些途徑進(jìn)行評審和形成文件； c）識別并提供上述過程所需的資源配置、運作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系； d）確定過程涉及的驗證和確認(rèn)活動及驗收準(zhǔn)則；對過程和產(chǎn)品的重要或關(guān)鍵特性，應(yīng)安排測量和監(jiān)控活動；對其中某些特殊過程的輸出應(yīng)按輸入的要求進(jìn)行驗證并確認(rèn)； e）確定為過程和產(chǎn)品的符合性提供證據(jù)的質(zhì)量記錄。 45 編制原則為： a）應(yīng)參照質(zhì)量手冊的有關(guān)內(nèi)容，應(yīng)符合質(zhì)量方針、目標(biāo)，并與質(zhì)量體系文件中的內(nèi)容協(xié)調(diào)一致； b）可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容； c）物業(yè)管理方案可以作為獨立的文件，也可以根據(jù)需要作為其他文件（如項目計劃等）的一部分。 d）編制

4、的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。 45物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放 451物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門（顧客有要求時，可發(fā)放給顧客），同時做好文件發(fā)放登記。 46物業(yè)管理方案的實施、監(jiān)督和修改 461各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將物業(yè)管理方案的執(zhí)行情況及時反饋到物業(yè)部。 462物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門物業(yè)管理方案的實施，根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置，填寫質(zhì)量策劃實施情況檢查表以進(jìn)行總體控制，并及時報告總經(jīng)理。 463物業(yè)管理方案的修改 當(dāng)物業(yè)管理方案需要修改時，由修

5、改部門填寫文件更改申請，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改，按文件控制程序執(zhí)行。 47物業(yè)管理方案完成后，物業(yè)管理方案有關(guān)文件由物業(yè)部負(fù)責(zé)存檔保存。 5 相關(guān)文件 文件控制程序、物業(yè)管理方案。 6 質(zhì)量記錄 61質(zhì)量策劃實施情況檢查表。 62文件更改申請。 文 件 控 制 程 序 1 目的 對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制，確保各相關(guān)場所使用文件為有效版本。 2 范圍 適用于與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件控制。 3 職責(zé) 31總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊和程序文件。 32副總經(jīng)理負(fù)責(zé)綜合部質(zhì)量手冊和程序文件的貫徹落實。 33管理者代表負(fù)責(zé)審核質(zhì)量手冊和程序文件。 34物業(yè)部是文件的主責(zé)部門并負(fù)責(zé)組織對現(xiàn)有體

6、系文件的定期評審及修改和資源提供。 35各部門負(fù)責(zé)相關(guān)文件的編制、使用和保管。 36各部門資料員負(fù)責(zé)本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等。 4 程序 41 文件分類及保管 411 質(zhì)量手冊和程序文件由綜合部備案保存。 412 第三級文件可分為兩類： a）部門崗位職責(zé)，由各相關(guān)部門自行保存并報綜合部備案存檔； b）其他質(zhì)量文件：可以是針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量計劃其他標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等，文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動方式。由各相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門保存、使用。 413 公司級管理性文件，如各種行政管理制度、部分外來的管理性文件，包括與質(zhì)量管理體系有關(guān)的政策，法規(guī)文件等及管理標(biāo)準(zhǔn)（部門管理

7、制度等）部門質(zhì)量記錄文件等，由綜合部保存。 414 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書、檢驗規(guī)范等），由工程科保存。 42 文件的編號 421 質(zhì)量管理體系文件的編號 a）質(zhì)量手冊： 質(zhì)量手冊縮寫代號：ZLSC一版次，手冊中各章以章節(jié)號區(qū)分。 例如：ZLSC一2001A，表示公司質(zhì)量手冊2001年第A版。 b）程序文件縮寫代號: CX一版次，程序中各章以章節(jié)號區(qū)分。 例如：CX41一2001A，表示公司第四章第一個程序文件2001年第A版。 c）質(zhì)量記錄：主要使用部門代碼一質(zhì)量手冊中的文件章節(jié)號一記錄編號 例如：BG一56一01，表示物業(yè)部在程序文件中第56章管理評審控制程序中

8、的第1個質(zhì)量記錄文件。 c）各部門其他質(zhì)量文件：部門代碼文件順序號年號 例如：GC052001，表示工程科于2001年發(fā)放的第5號文件。 422 各部門代號規(guī)定如下： 物業(yè)部：BG；工程科：GC；服務(wù)中心：FW。 43 文件的編寫、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放 文件發(fā)布前應(yīng)得到批準(zhǔn)，以確保文件是適宜的和充分的： 質(zhì)量手冊由物業(yè)部負(fù)責(zé)組織編寫，由管理者代表審核，上報總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布，由綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放； 程序文件由各部門負(fù)責(zé)組織編寫，由管理者代表審核，上報總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布，由綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放； 各部門崗位質(zhì)量職責(zé)由各部門經(jīng)理組織編寫、匯總，由管理者代表審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)，綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放； 應(yīng)確保文

9、件使用的各場所都得到相應(yīng)文件的適用版本。文件的發(fā)放、回收要填寫文件發(fā)放、回收記錄。 44文件的受控狀況 文件分為受控”和“非受拄”兩大類，凡與質(zhì)量體系運行緊密相關(guān)的文件應(yīng)為受控文件，由各主管部門按規(guī)定執(zhí)行。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章，并注明分發(fā)號。 45文件的更改 a）質(zhì)量手冊由物業(yè)部組織更改，填寫文件更改申請，經(jīng)管理者代表審核，上報總經(jīng)理批準(zhǔn)后更改，由綜合部發(fā)放。物業(yè)部應(yīng)保留文件更改內(nèi)容的記錄； b）其他文件的更改由各相應(yīng)主管部門填寫文件更改申請單，經(jīng)原審批部門審批，再由各相應(yīng)部門指定人員進(jìn)行更改、發(fā)放、處理。如果指定其他部門審批時，該部門應(yīng)獲得審批所需依據(jù)的

10、有關(guān)背景資料； c）所有被更改的原文件必須由相應(yīng)主管部門收回，以確保有效文件的唯一性。 d）應(yīng)能識別所有文件的修訂狀態(tài)，如采用控制清單、修訂一覽表及標(biāo)識的方式等。 46文件的領(lǐng)用 a）文件使用者應(yīng)填寫文件發(fā)放、回收記錄，經(jīng)相應(yīng)主管部門負(fù)責(zé)人審批方可領(lǐng)用。 b）因破損而重新領(lǐng)用的新文件，分發(fā)號不變，并收回相應(yīng)舊文件；因丟失而補發(fā)的文件，應(yīng)給予新的分發(fā)號，并注明已丟失的文件的分發(fā)號失效；發(fā)放部門作好相應(yīng)發(fā)放簽收記錄。 47文件的保存、作廢與銷毀 471 文件的保存 a）與質(zhì)量管理體系相關(guān)的文件都必須易于識別、清晰可辯、分類存放在干燥通風(fēng)，安全的地方； b）各部門文件由本部門資料員保管。綜合部每季度

11、對各部門文件保管情況進(jìn)行檢查。 c）對受控文件，各部門資料員應(yīng)及時填寫本部門使用文件的部門受控文件清單。每三個月應(yīng)將清單副本報綜合部備案，如內(nèi)容沒有變化，應(yīng)通知物業(yè)部； d）任何人不得在受控文件上亂涂畫改，不準(zhǔn)私自外借，確保文件的清晰、易于識別和檢索。 472文件的作廢與銷毀 a）所有失效或作廢文件由相關(guān)部門資料員及時從所有發(fā)放或使用場所撤出，并標(biāo)注“作廢”字樣，確保防止作廢文件的非預(yù)期使用； b）為某種原因需保留的任何已作廢的文件，都應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臉?biāo)識； c）對要銷毀的作廢文件，由相關(guān)部門填寫文件銷毀申請，經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后，由物業(yè)部授權(quán)相關(guān)部門銷毀。 473文件的復(fù)制 復(fù)制與質(zhì)量管理體系有關(guān)

12、的文件，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人按規(guī)定權(quán)限審批后向資料管理人復(fù)制。復(fù)制的受控文件必須由資料管理人登記編號。 48 外來文件的控制 481 收到外來文件的部門，需識別其適用性，并控制分發(fā)以確保其有效。 482 工程科負(fù)責(zé)收集相關(guān)國家、行業(yè)、國際標(biāo)準(zhǔn)的最新版本，統(tǒng)一編號、加蓋受空印章，分發(fā)到相關(guān)部門使用，并把舊標(biāo)準(zhǔn)收回。 483 各部門要把上述標(biāo)準(zhǔn)及其他與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入“部門受控文件清單”，并報物業(yè)部備案。 49 每年半年由物業(yè)部組織對現(xiàn)有質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行定期評審，各部門結(jié)合平時使用情況進(jìn)行適時評審，必要時予以修改，執(zhí)行45條款規(guī)定。 410 對承載媒體不是紙張的文件的控制，也應(yīng)參照上

13、述規(guī)定執(zhí)行。 411 作為質(zhì)量記錄的文件應(yīng)執(zhí)行質(zhì)量記錄控制程序。 5 相關(guān)文件 51質(zhì)量記錄控制程序。 6 質(zhì)量記錄 61文件發(fā)放、回收記錄。 62部門受控文件清單。 63文件更改申請。 64文件銷毀申請。倉庫管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)程序 一、目的 規(guī)范倉倉庫管理理工作，確確保對倉倉庫物品品進(jìn)行安安全、高高效、有有序的管管理。 二、適適用范圍圍 使用于于物業(yè)部部下屬各各處的倉倉庫管理理工作。 三、職責(zé) 1、公司采購員負(fù)責(zé)物品的采購工作。 2、倉庫管理員負(fù)責(zé)物品驗收、入倉、領(lǐng)用手續(xù)的辦理庫存物品的保管。 3、公司/各處財務(wù)會計負(fù)責(zé)物品的核算。 4、公司財務(wù)部主管負(fù)責(zé)倉庫管理工作的監(jiān)督。 四、程序要點 1

14、、庫存物品的限額標(biāo)準(zhǔn) (1)日常消耗物料的庫存限額： 一般為每月平均消耗量的兩倍； 特殊情況另行處理。 (2)常備的零件物品的庫存限額： 一般為每月平均消耗量的3倍； 特殊情況另行處理。 (3)各處庫存物品的總額，應(yīng)控制在該處管理費用收入加其他各項經(jīng)營收入的總和的40%以下。 2、物品采購的申請 (1)倉庫管理員原則上應(yīng)在每月25日前根據(jù)倉庫實際庫存量，編制下月物品采購計劃。 (2)當(dāng)倉庫物品低于規(guī)定的庫存限額時，應(yīng)及時填制所需物品的采購計劃。 (3)倉庫中無儲存的零星、應(yīng)急物品由使用部門負(fù)責(zé)人填制采購計劃。 (4)倉庫管理員應(yīng)在每月28日前將采購計劃交公司財務(wù)部主管審核。 (5)公司財務(wù)部主

15、管依據(jù)下列內(nèi)容審核： 倉庫實際庫存量； 當(dāng)月實際消耗量； 庫存物品的限額標(biāo)準(zhǔn)； 下月預(yù)計消耗量； 下月資金預(yù)算。 (6)財務(wù)部經(jīng)理審核： 采購計劃不合理的，應(yīng)及時予以調(diào)整申購計劃； 采購計劃合理的，財務(wù)部主管應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。 (7)采購計劃在每月30日前報公司總經(jīng)理審批。 (8)總經(jīng)理審核同意后，交采購員按照采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 3、物品的入倉程序 (1)物品的入倉程序： 采購員原則上應(yīng)在物品采購回來的當(dāng)日，將物品送交倉庫驗收，特殊情況不能在當(dāng)日入倉的，應(yīng)報經(jīng)營部經(jīng)理批準(zhǔn)后另行處理； 如采購員通知物品供應(yīng)商送貨上門，采購員應(yīng)陪同供應(yīng)商一起到倉庫驗貨； 倉庫

16、管理員應(yīng)對符合購買計劃的物品按照物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收； 經(jīng)驗收合格的物品，倉庫管理員應(yīng)開具物品入庫單，并將物品分類存放； 倉庫管理員應(yīng)根據(jù)當(dāng)天的物品驗收單，及時登記物品明細(xì)帳； 倉庫管理員應(yīng)在每日下班前，將物品入庫單匯總后，交管理處財務(wù)會計根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。 (2)退回物品的入倉程序： 相關(guān)人員將未使用完的物品送到倉庫； 倉庫管理員應(yīng)根據(jù)核查結(jié)果，按照物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收： 合格品，填寫物品入庫單，在備注欄內(nèi)填寫“退回物品入庫”字樣，存入合格品存放區(qū)內(nèi)； 不合格品，填寫不合格品處理表（詳見物品驗證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序）后存放在不合

17、格品區(qū)等待處理。 倉庫管理員應(yīng)在每日下班前，根據(jù)退回的物品入庫單，登記倉庫物品明細(xì)賬，并將物品入庫單匯總后交管理處財務(wù)會計按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (3)設(shè)備工具的入倉程序： 新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行； 以舊換新的設(shè)備工具入倉程序： 經(jīng)辦人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的工具領(lǐng)用單到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù)； 倉庫管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù)，同時在使用工具登記卡上由經(jīng)辦人簽名確認(rèn)； 退還的設(shè)備工具入倉程序： 倉庫管理員根據(jù)使用人的工具登記卡上的項目，逐項清點退還工具； 倉庫管理員按照物品驗證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定對退回的設(shè)備工具進(jìn)行驗收； 倉庫管理員

18、應(yīng)在工具登記卡上登記，并由使用人所在部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后存檔。 借用工具入倉程序： 工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈； 倉庫管理員在根據(jù)設(shè)備工具的領(lǐng)用記錄，按照物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收； 倉庫管理員應(yīng)及時在工具領(lǐng)用登記卡上登記。 4、倉庫物品的存放管理 (1)物品存放倉庫的自然條件： 有通風(fēng)設(shè)備； 光線充足； 面積寬敞。 (2)倉庫物品的存放分類： 易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品； 吸水性強、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品； 常用工具、材料和配件等； 易碎、易損物品； 食品類。 (3)物品存放倉庫的區(qū)域劃分： 合格物品存放區(qū)； 不合格物品存放區(qū)； 待檢物品存放區(qū)。 (4)倉

19、庫區(qū)域劃分的方法： 在貨架上標(biāo)識并隔離； 劃線掛標(biāo)牌。 5、倉庫物品的存放要求： 易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品應(yīng)單獨設(shè)置倉庫存放，存放時應(yīng)注意： 周圍無明火、遠(yuǎn)離熱源； 擺放在地下； 配備滅火器； 保持包裝完好； 庫房結(jié)構(gòu)堅固，門窗封閉牢固； 庫房門內(nèi)開。 吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時： 用經(jīng)過防火處理的貨架處置； 放在干燥的地上或貨架上； 配備防潮通風(fēng)設(shè)施。 常用工具、材料和配件等： 不規(guī)則物品，用盒或袋裝好后擺放； 規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上； 易碎易損的物品： 體積較小或瓶裝物品，放置貨架的底層、整齊的擺放在地上； 體積較大的，應(yīng)靠墻立放，放置上方不懸掛物品； 放置位置有

20、膠墊。 食品： 放置在經(jīng)過防水處理的貨架上； 配備通風(fēng)、防潮設(shè)施。 5、倉庫物品的領(lǐng)用管理 (1)物品的領(lǐng)用程序： 物品領(lǐng)用人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽字確認(rèn)的領(lǐng)料單到倉庫辦理材料領(lǐng)用手續(xù)； 倉庫管理員根據(jù)領(lǐng)料單上所列品種，逐一發(fā)放； 倉庫管理員根據(jù)領(lǐng)料單內(nèi)容登記倉庫物料發(fā)放明細(xì)登記； 倉庫管理員應(yīng)于每日下班前，將領(lǐng)料單匯總后交管理處財務(wù)會計核對，并根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (2)工具的領(lǐng)用管理： 工具使用人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的領(lǐng)料單到倉庫領(lǐng)用工具； 倉庫管理員應(yīng)根據(jù)使用人工具領(lǐng)用卡的記錄，核對原卡上的領(lǐng)用工具是否有重復(fù)現(xiàn)象： 如經(jīng)核對，已有領(lǐng)用記錄，但沒有報

21、廢或其他處理記錄，倉庫管理員應(yīng)拒絕發(fā)放； 如經(jīng)核對沒有該工具的領(lǐng)用記錄，將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后，并在工具領(lǐng)用卡上登記。 倉庫管理員應(yīng)在每日下班前將工具領(lǐng)料單，匯總后交管理處財務(wù)會計核對，財務(wù)部會計根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (3)借用工具的領(lǐng)用程序： 凡因工作需要借用工具的人員，應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的工具借領(lǐng)單，到倉庫辦理工具借用手續(xù)； 維修人員也可憑有效的維修單借用工具； 倉庫管理員根據(jù)工具借領(lǐng)單，與倉庫建立的借用工具登記卡核對無誤后發(fā)放； 倉庫管理員對借用的工具應(yīng)根據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。 6、倉庫物品報廢的管理 (1)報廢的標(biāo)準(zhǔn)： 物品到有效

22、期； 客觀原因造成物品工具已無使用價值的； 按其他有關(guān)規(guī)定需報廢。 (2)物品報廢的程序： 報廢物品經(jīng)辦人憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的物品報廢單到倉庫辦理物品報廢手續(xù)； 倉庫庫存的物品報廢，由倉庫管理員負(fù)責(zé)填寫物品報廢單； 倉庫管理員準(zhǔn)備好報廢物品的關(guān)有原始資料： 入庫時間； 物品性能介紹； 使用時間； 使用說明； 其他有關(guān)資料。 公司財務(wù)部主管或管理處會計，應(yīng)組織相關(guān)人員驗證，并填寫物品驗證記錄； 報廢物品單位價值在1000元以上的，由倉庫管理員填寫不合格品處理表附物品驗證記錄報公司總經(jīng)理審批； 報廢物品單位價值在1000元以內(nèi)的，由倉庫管理員填寫不合格品處理表附物品驗證記錄交管理處經(jīng)理審批；

23、 倉庫管理員根據(jù)審批意見，將報廢物品的相關(guān)財務(wù)資料交管理處財務(wù)會計按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 7、倉庫物品的清點 (1)每月25日前，倉庫管理員應(yīng)對倉庫內(nèi)物品進(jìn)行逐一清點。 (2)根據(jù)清點結(jié)果，填寫庫存物品盤點表。 (3)倉庫管理員應(yīng)將庫存物品明細(xì)賬的余額和盤點表上的實物作額進(jìn)行核對： 經(jīng)核對無誤的，倉庫管理員應(yīng)根據(jù)當(dāng)月發(fā)生的入庫單及出庫單，編制庫存物品進(jìn)、耗、存表，同時編制下月采購計劃； 如經(jīng)核對有誤： 實物多于賬面余額的，應(yīng)報管理處財務(wù)會計根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理； 如實物少于賬面余額的，原則上視具體情況依據(jù)公司相關(guān)程序處理。 (4)倉

24、庫管理員應(yīng)在28日前將當(dāng)月物品盤點表、物品進(jìn)、耗、存表、物品申購計劃表報送公司財務(wù)部主管審核。 (5)公司財務(wù)部會計應(yīng)于每月2531日對倉庫物品進(jìn)行抽樣或全部核對，并在當(dāng)月31日前將核對結(jié)果報財務(wù)部主管。 8、倉庫物品管理資料的保管 (1)管理處財務(wù)會計應(yīng)在每月末將倉庫物品的財務(wù)原始單據(jù)編制記賬憑證、登記賬簿，并根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。 (2)倉庫物品管理的財務(wù)資料交財務(wù)部經(jīng)理審核無誤后，加密在管理處財務(wù)部長期保存。 9、倉庫物品的管理情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。 五、記錄 1、物品入庫單 2、領(lǐng)料單 3、工具借領(lǐng)單 4、工具登記卡 5、物品盤點表 6

25、、倉庫物品進(jìn)、耗、存報表 六、相關(guān)支持性文件 1、采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、物品驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 3、行政處罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 檔案管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)程序 一、目的 規(guī)范檔檔案的編編號、分分類、整整理、保保管及借借閱工作作。 二、適適用范圍圍 適用于于物業(yè)部部各類檔檔案的管管理。 三、職職責(zé) 1、總總經(jīng)理審審批檔案案的借閱閱申請及及清單。 2、行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實施工作。 3、檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。 四、程序要點 1、檔案的編號 (1)公司、物業(yè)部編號： 物業(yè)部 編號為：WY（英文縮寫）。 (2)部門編號： 行政人事部 編號為：XZ； 財務(wù)部 編號為：CW； 服務(wù)處 編號為：FW；

26、 機電處 編號為：JD； 安全處 編號為：AQ； (3)年份編號：引用年份序號2000、2001、2002。 (4)檔案順序號：采用阿拉伯?dāng)?shù)字取3位有效數(shù)字001、002、003。 (5)檔案編號舉例： 物業(yè)部編號： 檔案序號 類別編號 部門編號 物業(yè)部編號 物業(yè)部編號： 檔案序號 類別編號 部門編號 物業(yè)部編號 2、檔案的的分類 (1)區(qū)分全全宗，按按物業(yè)管管理的組組織機構(gòu)構(gòu)劃分，全全宗可分分為以下下幾類： 行政、人人事類； 財務(wù)類類； 公共事事務(wù)類； 保潔類類； 園林綠綠化類； 機電維維修類； 經(jīng)營類類； 品質(zhì)類類。 (2)全宗檔檔案的分分類：要要從檔案案形成的的特點和和規(guī)律出出發(fā)，符符合

27、檔案案形成的的實際情情況，保保持檔案案之間的的歷史聯(lián)聯(lián)系，它它應(yīng)具有有思想性性、科學(xué)學(xué)性、排排它性和和縮縮性性。根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理的物物性，我我們采用用組織機機構(gòu)問題分分類法，如如： 收文類類 發(fā)文類類 合同類類 行政政人事部部 員工人人事檔案案類 圖紙類類 后勤類類 收文類 發(fā)發(fā)文類 報表類類 財務(wù)務(wù)部 帳冊類類 憑證類類 合同類類 工程圖紙類類 合同類類 收文類類 發(fā)文類類 業(yè)主檔檔案類 公共共事務(wù)部部 員工工檔案類類 維修類類 投訴類類 回訪類類 有償服服務(wù)與多多種經(jīng)營營類 計劃總總結(jié)類 3、立立卷與編編制目錄錄 (1)立卷：就是按按照單份份文件相相互之間間的聯(lián)系系和價值值大小組組合成案案

28、卷。檔檔案管理理員按以以上分類類方法，用用檔案盒盒（或文文件夾）將將檔案分分別立卷卷： 根據(jù)檔檔案（或或文件夾夾）的規(guī)規(guī)格準(zhǔn)備備相應(yīng)的的檔案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貼紙紙； 在檔案案標(biāo)貼紙紙上打印印出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)黑一號號字體的的檔案類類別名稱稱，其格格式一般般是由組組織機構(gòu)構(gòu)、名稱稱組成，如如： 物業(yè)業(yè)行政部部、人事事部收文文：XXZ收文； 物業(yè)業(yè)財務(wù)部部報表：CW報表； 物業(yè)業(yè)部服務(wù)務(wù)處業(yè)主主檔案： FFW業(yè)主檔檔案。 將制作作好的檔檔案標(biāo)貼貼紙貼在在檔案盒盒（或文文件夾）左左側(cè)立面面距頂部部3CMM位置處處，并排排列在檔檔案柜中中； 將需歸歸檔的資資料按其其所屬類類別及入入檔時間間先后順順序存放放于相應(yīng)應(yīng)檔案盒盒

29、（或文文件夾內(nèi)內(nèi)）。 (2)編制目目錄： 檔案管管理員在在檔案盒盒內(nèi)首頁頁位置準(zhǔn)準(zhǔn)備活頁頁檔案案目錄； 每一份份檔案在在歸檔時時，均需需將該份份檔案登登記在檔檔案目錄錄（內(nèi)內(nèi)容包括括：序號號、文件件編號、文文件標(biāo)題題、頁數(shù)數(shù)、發(fā)文文單位、發(fā)發(fā)文日期期、接收收日期、歸歸檔編號號、備注注等項目目）中，以以便查閱閱。 4、檔檔案的保保管期限限 (1)檔案的的保管期期限分為為永久保保存、定定期保存存兩種。 (2)各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序，對檔案的保存價值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。 5、檔案的保管 (1)檔案保管的工作任務(wù)是： 便于查閱； 保證檔案的安全； 防止檔案的損壞； 采取修復(fù)

30、技術(shù)，延長檔案壽命。 (2)檔案保管的責(zé)任部門： 財務(wù)部保管財務(wù)檔案； 行政部、人事部保管公司對內(nèi)、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料； 品質(zhì)部保管ISO9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績效考評檔案； 經(jīng)營部保管分供方評審、物業(yè)租憑和多種經(jīng)營資料； 物業(yè)部服務(wù)處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務(wù)多種經(jīng)營記錄及計劃、總結(jié)及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案； 各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外，原則上不保管檔案。 (3)檔案的保管程序： 各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后，移交給檔案管理員；

31、 檔案管理員將該管理資料登記在檔案目錄中，歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號； 檔案管理員定期將檔案目錄輸入電腦，以便查詢； 檔案原則上保管原則件。 6、檔案的密級 (1)檔案的密級分為三級：絕密、機密、普通； 絕密檔案包括：員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營、管理、決策、形成的檔案、財務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案； 機密檔案包括：ISO9000質(zhì)量體系文件、重要的會議記錄（紀(jì)要）、公司收發(fā)文（通知、通告除外）、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結(jié)和其他屬機密的檔案； 普通檔案包括：公司的通知、通告等普通性文件。 7、檔案的查閱權(quán)限 (1)總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。 (2)副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）可查閱

32、分管工作的檔案。 (3)部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門所有檔案。 (4)其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。 8、檔案的查閱/借閱/復(fù)制 (1)查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在文件查閱/借閱/復(fù)制登記表中登記。 (2)檔案管理員審核其查（借）閱資格： 權(quán)限內(nèi)（經(jīng)授權(quán)/審批）的按正常手續(xù)辦理； 權(quán)限外的，檔案管理員開具檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單給查閱人辦理審批手續(xù)： 屬部門（財務(wù)類除外）的檔案，由部門負(fù)責(zé)人審批；屬管理處的檔案，由管理處經(jīng)理審批；屬公司的檔案，由總經(jīng)理審批；財務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。 9、在檔案歸還日期前，檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。 10、須復(fù)制檔案的，絕密檔案報總經(jīng)理審批；

33、機密檔案由人事部負(fù)責(zé)人審批；普通檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。 11、檔案的銷毀 (1)超過保管期限的檔案，由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限（詳見各部門標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）每年編制銷毀計劃及清單位，報行政部、人事部經(jīng)理審核。 (2)行政部、人事部經(jīng)理審核無誤后報總經(jīng)理審批。 (3)總經(jīng)理審批同意后由行政部、人事部經(jīng)理指定3名監(jiān)銷人員（檔案管理員、人事部文員、行政部文員）將超過保存期限的檔案銷毀。 (4)監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無誤簽字后，選擇安全地點銷毀檔案。 五、記錄 1、檔案目錄 2、檔案查閱/借閱/復(fù)制審批表 3、檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表 4、檔案銷毀清單 六、相關(guān)支持文件 1、文書管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、

34、各部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 合同管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)程序 一、目的 規(guī)范合合同的評評審、簽簽署、履履約跟進(jìn)進(jìn)、歸檔檔管理工工作程序序，確保保公司利利益、信信譽得到到保障。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部所有合同的管理工作。 三、職責(zé) 1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司所有合同的簽署及重要合同的評審。 2、行政部負(fù)責(zé)公司所有合同的審核、監(jiān)管及歸檔（員工勞動合同除外）。 3、人事部負(fù)責(zé)公司員工勞動合同的審核、監(jiān)管及歸檔。 四、程序要點 1、合同管理的范圍：包括對外提供服務(wù)的合同和對外委托服務(wù)的合同。 (1)對外提供服務(wù)的合同，包括以下幾類： 開發(fā)/建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托進(jìn)行物業(yè)管理的合同； 投標(biāo)書； 對外租賃合同； 公司承

35、諾提供的常規(guī)服務(wù)和管理； 顧客（業(yè)主、住戶或其他委托方）委托公司進(jìn)行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務(wù)的合同； 公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同； 其他對外提供服務(wù)的合同。 (2)對外委托服務(wù)的合同，包括以下幾類： 采購合同； 招標(biāo)合同； 勞動合同； 公司委托顧客（供應(yīng)商或其他受委托單位）進(jìn)行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同； 其他須進(jìn)行對外委托服務(wù)的合同。 2、合同的形式包括以下幾種形式 (1)書面的和非書面的。 (2)協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求。 (3)規(guī)范合同和格式合同。 (4)口頭承諾。 (5)招、投標(biāo)書。 3、合同的制

36、定 (1)一般情況下由合同的執(zhí)行部門負(fù)責(zé)制定，其內(nèi)容包括以下條款： 標(biāo)的； 數(shù)量和質(zhì)量（或工作內(nèi)容）； 價款或酬金； 履約期限、地點方式及其他履約條件； 合同終止條件； 違約責(zé)任； 專用合同約定的其他必要條款。 (2)各種合同若有合同范本，可依照全同范本填寫或修改各項條款。 4、合同的評審 (1)評審權(quán)限： 標(biāo)的在10萬元以下的合同，由總經(jīng)理委托分管副總經(jīng)理組織合同執(zhí)行部門及及行政部經(jīng)理進(jìn)行評審； 標(biāo)的在1050萬元的合同，由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進(jìn)行評審； 標(biāo)的50萬元以上的合同，由董事會進(jìn)行評審。 (2)評審內(nèi)容： 對外提供服務(wù)合同的評審內(nèi)容： 公司的履約能力； 顧客提供的價格； 合同的風(fēng)險；

37、 合同的條款是否明確； 合同是否合法； 合同的社會效益； 其他需要評審的內(nèi)容。 對外委托服務(wù)合同的評審內(nèi)容： 分供方的履約能力； 分供方提供的價格； 分供方的信譽； 分供方提供服務(wù)的售后服務(wù)； 合同的條款是否明確； 合同是否違法； 合同的風(fēng)險； 合同履約監(jiān)控能力； 其他需要評審的內(nèi)容。 5、合同的簽署與生效 (1)合同經(jīng)評審合格，由總經(jīng)理簽署。非書面的合同除外。 (2)經(jīng)總經(jīng)理簽署的合同按印章管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序辦理蓋章審批手續(xù)。 (3)所有書面合同均須加蓋公司印章，合同頁數(shù)一頁以上的必須加蓋騎縫章。 (4)經(jīng)簽署并加蓋公司印章的合同正式生效，需公證的合同，經(jīng)公證后生效。 (5)公司承諾提供常規(guī)服

38、務(wù)和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條塊的限制。 (6)生效的合同原則上一式肆份，公司與顧客各兩份，需進(jìn)行公證的報公證機關(guān)一份備案。 6、合同的編號與歸檔 (1)書面合同統(tǒng)一進(jìn)行編號，編號的方法按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序辦理。 (2)一般情況下書面合同由公司行政部統(tǒng)一歸檔（經(jīng)總經(jīng)理審批同意，由其他部門保管的除外），歸檔方法按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序辦理。 (3)行政部歸檔合同原件，合同履行完畢或需分階段付款的，報財務(wù)部存檔一份，部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的，按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序辦理復(fù)印審批程序后，由部門負(fù)責(zé)人保管一份復(fù)印件。合同執(zhí)行完畢后，須將合同反還行政部歸檔。 (4)合同條款涉及保密事項的，有

39、關(guān)部門均承擔(dān)保密責(zé)任。 7、合同的履約 (1)對外提供服務(wù)的合同，由提供合同服務(wù)的部門負(fù)責(zé)履約，重要的合同由總經(jīng)理或行政部監(jiān)督履約。 (2)對外委托服務(wù)的合同，由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約，重要的合同由總經(jīng)理或行政部監(jiān)督履約。 (3)合同執(zhí)行部門需將合同履約階段性情況向總經(jīng)理匯報，重要合同須以書面形式匯報。 (4)行政部監(jiān)控所有書面合同（員工勞動合同除外）的履約進(jìn)度，對違反合同進(jìn)度的及時向總經(jīng)理匯報。 (5)合同履約完畢，對重要合同的執(zhí)行效果再次進(jìn)行評審。 8、合同的變更與廢止 合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中需變更廢止情況出現(xiàn)需進(jìn)行合同條款變更或廢止時，由合同執(zhí)行部門向行政部提出合同變

40、更申請，行政部按合同評審程序跟進(jìn)評審變更條款或廢止合同，重要合同由總經(jīng)理直接組織變更條款或廢止合同。 9、合同的續(xù)約 合同期滿且需辦理續(xù)約的，由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知行政部，由行政部經(jīng)理按合同評審程序跟進(jìn)評審，重要合同由總經(jīng)理直接組織合同評審。 10、合同的統(tǒng)計 每年12月31日前，由行政部對書面合同進(jìn)行清查統(tǒng)計，寫出專題報告。專題報告內(nèi)容包括：合同清單，履約完成情況，存在或需跟進(jìn)的問題等報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理給出批示意見，由行政部按總經(jīng)理批示意見辦理。 11、記錄：書面合同必須有書面的評審記錄，與合同一起歸檔保管。 五、記錄 1、合同評審記錄 2、合同更改通知單 六、相關(guān)支持文件 1、

41、檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、對外委托服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 3、有償便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 4、對外投資管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 工作記錄管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)程程序 一、目的 規(guī)范各各類工作作記錄的的管理工工作，確確保工作作記錄的的有效性性。 二、適適用范圍圍 適用于于物業(yè)部部管理服服務(wù)工作作中各種種規(guī)定記記錄的管管理工作作。 三、職職責(zé) 1、公公司品質(zhì)質(zhì)部負(fù)責(zé)責(zé)對各類類記錄的的編制、編編碼、使使用、保保存進(jìn)行行審核和和實施檢檢查、監(jiān)監(jiān)督。 2、各各部門和和記錄的的填寫人人員應(yīng)遵遵守本規(guī)規(guī)程關(guān)于于記錄控控制的規(guī)規(guī)定和要要求。 四、程程序要點點 1、記記錄的作作用 (1)證據(jù)的的作用：為體系系、過程程、活動動是否符符

42、合規(guī)定定提供證證據(jù)。 (2)分析的的作用：為分析析過程雖雖否在受受控狀態(tài)態(tài)提供分分析的信信息、數(shù)數(shù)據(jù)和資資料。 (3)追溯的的作用：為追溯溯過程的的實施和和結(jié)果提提供追溯溯。 2、記記錄的形形式和來來源 (1)公司形形成記錄錄的形式式有，但但不限于于： A、質(zhì)質(zhì)量體系系文件規(guī)規(guī)定、設(shè)設(shè)計并要要求填寫寫的格式式記錄； B、凡凡需填寫寫、編制制、繪制制的憑證證、單據(jù)據(jù)、臺賬賬、清單單、簽收收單、計計劃、登登記表、措措施卡、卡卡片、證證件、圖圖表、報報告等規(guī)規(guī)定格式式形成的的記錄。 (2)分供方提供的記錄 3、記錄形成的要求 (1)應(yīng)使用規(guī)定的記錄格式。 (2)應(yīng)由規(guī)定的人填制。 (3)填寫應(yīng)及時、

43、準(zhǔn)確、完整、清晰。 (4)記錄有要求時應(yīng)按規(guī)定履行編制、審核、批準(zhǔn)手續(xù)。 4、記錄的標(biāo)識 (1)記錄由記錄的名稱和記錄的編號及版本與標(biāo)識予以識別。記錄的編碼和版本號執(zhí)行質(zhì)量體系文件編碼管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相關(guān)規(guī)定。 (2)具有追溯作用的記錄應(yīng)編錄應(yīng)編制記錄的編號（No）。 5、記錄的收集 (1)記錄應(yīng)按下列要求進(jìn)行收集： A、記錄填寫、編制部門收集； B、記錄接收部門收集； C、記錄歸口管理部門收集。 (2)記錄收集時間： A、連續(xù)收集； B、按月、季、年集中收集。 6、記錄的編目 品質(zhì)部負(fù)責(zé)編制公司及各部門使用的工作記錄清單，按受控文件下發(fā)各部門，作為使用、形成質(zhì)量記錄的依據(jù)。工作記錄清單應(yīng)隨

44、記錄的增刪，表格的更改而更改，以保持其與實際的一致性。編目更改的實施執(zhí)行文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相應(yīng)規(guī)定。 7、記錄的查閱 (1)記錄應(yīng)按規(guī)定的路線和時間進(jìn)行傳遞，以發(fā)揮記錄的使用價值。 (2)合格要求在商定期內(nèi)的工作記錄可提供給接收服務(wù)或管理的住戶或其代表查閱，具體實施執(zhí)行質(zhì)量體系文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相應(yīng)規(guī)定并予以記錄。 8、記錄歸檔 (1)下列性質(zhì)的記錄應(yīng)予歸檔： A、有關(guān)物業(yè)接管驗收的記錄； B、有關(guān)委托物業(yè)管理合同的記錄； C、有關(guān)質(zhì)量策劃計劃的記錄； D、有關(guān)質(zhì)量體系文件發(fā)放審批，更改審批的記錄； E、有關(guān)組織機構(gòu)設(shè)置，調(diào)整和職責(zé)權(quán)限規(guī)定的記錄； F、有關(guān)重大安全責(zé)任事故

45、的記錄； G、有關(guān)火災(zāi)、重大治安事件的記錄； H、有關(guān)管理評審內(nèi)部質(zhì)量審核的記錄； I、有關(guān)不合格評審、糾正、預(yù)防措施的記錄； J、有關(guān)工作檢查、評比的記錄； K、有關(guān)員工績效考評的記錄； L、有關(guān)工作狀態(tài)、設(shè)備檔案的記錄； M、其他有必要作為原始憑證的記錄。 (2)記錄的形成、保管部門應(yīng)按規(guī)定將應(yīng)予歸檔的文件交檔，詳見檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。 (3)歸檔文件應(yīng)妥善保存。 9、記錄的貯存。記錄的貯存環(huán)境應(yīng)有利于防止丟失、損壞、污染、蟲食，確保記錄的完整性、可使用性。 10、記錄的保管 (1)記錄由形成人或形成部門負(fù)責(zé)保管。應(yīng)予歸檔的記錄在未歸檔前由規(guī)定的交歸部門或人員負(fù)責(zé)保管。 (2)記錄的保管

46、人或部門，不得對所保管的記錄作非授權(quán)的更改、復(fù)制、轉(zhuǎn)借。 11、記錄的處置 (1)保管和歸檔超期的記錄按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行位置。 (2)記錄的保管部門和保存期限由提出記錄要求的文件予以規(guī)定。 五、記錄 質(zhì)量記錄清單 六、相關(guān)支持文件 1、質(zhì)量體系文件編碼管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、質(zhì)量體系文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 3、檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范值值班管理理，確保保值班質(zhì)質(zhì)量。 二、適適用范圍圍 適用于于物業(yè)部部機電處處值班工工作。 三、職職責(zé) 1、機機電處主主管負(fù)責(zé)責(zé)對值班班工作的的監(jiān)控。 2、機電處班組長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 3、機電處值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行

47、值班工作。 四、程序要點 1、交接班操作 (1)交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備： 檢查設(shè)備并確保運行正常； 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 (2)接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。 (3)接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運行情況： 發(fā)展異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； 確認(rèn)無異常情況再因到值班室進(jìn)行交接班程序。 (4)交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 (5)接班人查看上班的機電運行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 (6)交接雙方認(rèn)為無誤后共同在機電運行交接班

48、記錄上簽名確認(rèn)。 (7)交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。 (8)下列情況之一不能交接班： 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔； 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班； 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； 在倒閘操作和事故處理過程中； 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 2、值班操作要點 (1)值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 (2)堅守崗位，不得串崗。 (3)按有關(guān)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序?qū)照{(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 (4)如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 (5)值

49、班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機電處主管同意并簽字方可調(diào)班。 3、停送電操作要領(lǐng) (1)正常情況下的倒閘操作： 機電處主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）； 運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行應(yīng)立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知服務(wù)處。 服務(wù)處接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； 倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；

50、在確定時間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： 停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； 送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置； 做好各項相關(guān)記錄。 (2)緊急狀態(tài)下的倒閘操作： 發(fā)現(xiàn)配電房冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)； 停電后立即通知機電處主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電； 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告物業(yè)部經(jīng)理

51、。 4、值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 (1)各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。 (2)各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作： 水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作； 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機房衛(wèi)生清潔工作； 電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。 (3)接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 (4)各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。 (5)機電處主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查的督導(dǎo)。 五、記錄 值班記錄表 六、相關(guān)支持文件 機電處員工績效考評實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序*物業(yè)管管理公司司規(guī)章制制度 一、 目的：規(guī)范全全體員工工行為，加

52、加強本公公司員工工隊伍的的建設(shè)，提提高員工工的基本本素質(zhì)。 二、 適用范圍：新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。三、 職責(zé)：3.1*物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻(xiàn)。3.2各部門負(fù)責(zé)人要對員工進(jìn)行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。四、關(guān)于服裝、裝束4.1進(jìn)公司必須穿好工作服；4.2工作服要干凈；4.3進(jìn)公司須戴工作證；4.4嚴(yán)禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；4.5凡遺失工作證、工作服應(yīng)盡快申請補領(lǐng)；4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理；4.7公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠內(nèi)使用；4.8公司發(fā)放的作業(yè)服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。五、關(guān)于上班時間5.

53、1時間為上午8：30-12：00 下午2：00-18：005.2不得無故遲到、早退、外出；5.3雇員請假須提前一天通知部門主管批準(zhǔn)后方可請假（特殊情況例外）；5.4嚴(yán)禁無故曠工；5.5上、下班必須簽到；5.6不許代別人簽到；5.7不得涂改簽到表。六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備和備件6.1設(shè)備、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀；6.2注意整理整頓；6.3道路要保持暢通，不許擺放東西；6.4嚴(yán)禁對花園內(nèi)的設(shè)備亂涂、張貼；6.5節(jié)約用水，用電，不得浪費；6.6凡故意破壞設(shè)備、設(shè)施，從嚴(yán)處理；6.7凡盜竊本公司財物，從嚴(yán)處理；6.8設(shè)備引起故障時必須要及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動機器。七、其它7.1服從上司的命令；

54、7.2發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò)；7.3嚴(yán)禁在花園內(nèi)吐痰或丟垃圾；7.4嚴(yán)禁在花園內(nèi)吸煙；7.5不準(zhǔn)喧嘩、賭博；7.6不準(zhǔn)盜竊他人或公司內(nèi)的東西；*物業(yè)管理公司規(guī)章制度1、工作時間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢； 2、離開作業(yè)現(xiàn)場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼后方可離開；3、嚴(yán)禁在辦公室私用電話；4、除急事外不許接聽私人電話；5、未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會示威；6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事；7、不許在公司內(nèi)打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理；8、凡在被本公司開除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資；違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安

55、機關(guān)。望各位雇員嚴(yán)格遵守。關(guān)于上班時間1、 無故早退或遲到，罰款5元，2、 無故曠工一天扣除2天工資；3、 曠工連續(xù)3天，按自動離職處理；4、 忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元；5、 發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款20元；6、 擅自自涂改簽簽到表，一一律罰款款20元元。（所所罰款項項存用于于公司活活動基金金）關(guān)于于花園內(nèi)內(nèi)設(shè)備和和備件11、弄臟臟設(shè)備和和備件或或粗魯使使用物品品情節(jié)較較為嚴(yán)重重者，則則警告并并罰款55元；22、屢次次不搞整整理、整整頓、清清掃、清清潔的部部門全體體人員給給予罰款款10元元/人；3、凡凡盜竊本本公司設(shè)設(shè)備、備備件等財財物，立立即開除除并扣當(dāng)當(dāng)月工資資20%；4、凡凡故意損損

56、壞本公公司設(shè)備備等財物物，按所所購入價價2倍賠賠償；55、在公公司或花花園內(nèi)張張貼、亂亂涂，按按警告處處理并罰罰款5元元；6、設(shè)設(shè)備引起起故障擅擅動機器器而導(dǎo)致致設(shè)備損損壞，則則需等價價賠償其其修理費費，并酌酌情加倍倍處罰。其它1、不服從上司的命令，按嚴(yán)重警告處理并罰款520元，屢次重犯則開除處理。2、疏忽報告或聯(lián)絡(luò)而受到損害，則嚴(yán)重警告并罰款10元。3、在公共場所或花園內(nèi)吸煙，則罰款10元；4、發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且罰款20元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者以開除處理；5、凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關(guān)處理；6、上班時間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并罰款10元起。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理。7、不按時上

57、交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款10元。8、內(nèi)部培訓(xùn)時間無故不到者，罰款10元，并給予警告。員工考勤和和休假的的規(guī)定為為了維持持良好的的生產(chǎn)秩秩序，提提高勞動動生產(chǎn)率率，保證證生產(chǎn)工工作的順順利進(jìn)行行，為了了使員工工保持良良好的身身體素質(zhì)質(zhì)和旺盛盛的精力力，努力力做好本本職工作作，并考考慮員工工與家屬屬團(tuán)聚的的問題，根根據(jù)國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合公司司的實際際情況，特特制定本本規(guī)定（一一） 考勤1 考勤勤內(nèi)容 上班班時間已已到而未未到崗者者，即為為遲到； 未到到下班時時間而提提前離崗崗者，即即為早退退； 工作時時間未經(jīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)離開開工作崗崗位者，為為擅離職職守； 遲到到、早退退

58、或擅離離職守超超過300分鐘，或或未經(jīng)準(zhǔn)準(zhǔn)假而不不到班者者，均為為曠工。2 考勤須知 對有遲到、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進(jìn)行教育，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。 對曠工者，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討，并按下表計扣工資，扣發(fā)當(dāng)月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎10%。連續(xù)曠工10，或一年內(nèi)累計曠工超過15天或曠工雖未達(dá)到上述天數(shù)，但次數(shù)較多，情節(jié)嚴(yán)重，均應(yīng)作除名處理。表一曠工天數(shù) 05 1天 15天 2天 一年累計10天 一年累計15天扣工資 25% 50% 75% 100% 扣年終各項獎金 除名3 請假辦法 公假經(jīng)公司批準(zhǔn)脫產(chǎn)參加會議、學(xué)習(xí)、出

59、差、從事社會活動均屬公假；經(jīng)公司指定或批準(zhǔn)休養(yǎng)、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負(fù)傷人員在醫(yī)療期間，根據(jù)實際情況核給公假。 調(diào)遣假員工異地調(diào)動，因要處理個人瑣事給一天公假。如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。4 因工作需要積累工時工休，一般應(yīng)在當(dāng)月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經(jīng)部門經(jīng)理同意可適當(dāng)推遲，可保留至當(dāng)年底，但必須在本年度休完。如確因工作不能補休的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補發(fā)加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資26天1.5加班天數(shù)；法定假日加班費：工資26天2加班天數(shù)計算。（二） 休

60、假1 員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級審批，報人事部批準(zhǔn)，主任一級由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。2 員工申請休假須一個星期前填寫請假申請表送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。3 婚假員工申請結(jié)婚，需在本公司辦理結(jié)婚手續(xù)，并以領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn)，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚條件：女滿25周歲，男滿28周歲）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行結(jié)婚）結(jié)婚的，根據(jù)在途往返時間核給路程假。4 喪假員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母