業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度

1、PAGE PAGE 20業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度，提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量，提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別制定了本章程，該章程主要包括主導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析，以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)倍拆遷戶的店（?。┟娣e，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)、填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表。8.1主導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及可行性分析8.1.11市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、市市場(chǎng)前景景預(yù)測(cè)及及建議，項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)潛力分分析工作流程 項(xiàng)目資資源評(píng)估估（初步步市場(chǎng)調(diào)調(diào)研） 地

2、塊時(shí)時(shí)空環(huán)境境評(píng)估 可行性研究究（立性性分析） NO YEES 深度市場(chǎng)調(diào)調(diào)研 產(chǎn)品調(diào)調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)研研究及目目標(biāo)客戶戶定位SWOT分分析及資資源審核核項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力分析 產(chǎn)產(chǎn)品初步步調(diào)查結(jié)結(jié)論市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)研判差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及核心心競(jìng)爭(zhēng)力力定位產(chǎn)品形態(tài)初初步定位位 產(chǎn)品初初步選擇擇基準(zhǔn)項(xiàng)目研研究超越項(xiàng)目 借鑒項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核核心定位位項(xiàng)目產(chǎn)品形形態(tài)定位位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目營(yíng)銷策策劃建議議提交市調(diào)報(bào)報(bào)告分本本各流程的主主要作用用 流程主要內(nèi)容及及作用項(xiàng)目資源評(píng)評(píng)估（初初步市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研）初步判斷是是否跟該該開(kāi)發(fā)商商合作，該該地塊是是否存在在法律上上的糾紛紛可行性研究究（立性性分析）初步判斷該

3、該地塊是是否有盈盈利的空空間（即即初步判判斷是否否接該項(xiàng)項(xiàng)目）深度市場(chǎng)調(diào)調(diào)研深入調(diào)查，以以便最終終確定是是否接該該項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)研研究及目目標(biāo)客戶戶定位把握盈利的的主要來(lái)來(lái)源，定定位準(zhǔn)確確與否是是是否盈盈利的關(guān)關(guān)鍵SWOT分分析及資資源審核核正確認(rèn)識(shí)該該項(xiàng)目的的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)，可以以揚(yáng)長(zhǎng)避避短，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力分析充分發(fā)揮自自己的優(yōu)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)研判看市場(chǎng)的空空白點(diǎn) ，需求求商機(jī)差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及核心心競(jìng)爭(zhēng)力力定位結(jié)合自己的的優(yōu)勢(shì)及及市場(chǎng)的的空白點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)核核心產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力再次次論證產(chǎn)品形態(tài)初初步定位位對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行行定位基準(zhǔn)項(xiàng)目研研究對(duì)確認(rèn)的定定位進(jìn)行行論證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核核心定位位當(dāng)基準(zhǔn)項(xiàng)目目論證可可行時(shí)，項(xiàng)目

4、價(jià)格定定位根據(jù)市場(chǎng)對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的價(jià)格進(jìn)進(jìn)行定位位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議再次修正產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目營(yíng)銷策策劃建議議對(duì)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷提供供建議提交市調(diào)報(bào)報(bào)告分本本提交市場(chǎng)報(bào)報(bào)告A/B/CC8.1.22工作準(zhǔn)準(zhǔn)則及內(nèi)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 1、項(xiàng)項(xiàng)目資源源評(píng)估（初初步市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研）通過(guò)各種信信息渠道道（包括括上網(wǎng)）進(jìn)進(jìn)行行業(yè)業(yè)、區(qū)域域、企業(yè)業(yè)（項(xiàng)目目委托單單位）的的信息收收集和分分析，提提交以下下資料Aa0 項(xiàng)目土土地招標(biāo)標(biāo)文件Aa1 掛牌文文件Aa2 項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)投文件件Ab000國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料料Ab011人口調(diào)調(diào)查資料料Ab033 城市市規(guī)劃及及建設(shè)Ab022 居民民生活、消消費(fèi)水平平建議增加（88）、開(kāi)開(kāi)發(fā)商概概況(編編號(hào)

5、)可行性研究究（立性性分析）根據(jù)上述收收集的資資料和現(xiàn)現(xiàn)有的 (市調(diào)調(diào)表)格格結(jié)合調(diào)調(diào)研目的的，確認(rèn)認(rèn)調(diào)研的的重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容、調(diào)調(diào)研的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)與人人員，并并請(qǐng)調(diào)研研計(jì)劃表表（編號(hào)號(hào)）上報(bào)報(bào)特助進(jìn)進(jìn)行下單單。組建建項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)進(jìn)行人員員分工。進(jìn)進(jìn)行該項(xiàng)項(xiàng)目的初初步市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目當(dāng)?shù)氐牡拇蟾徘榍闆r，通通過(guò)預(yù)估估該項(xiàng)目目的總銷銷、土地地成本、方方案報(bào)批批費(fèi)用、廣廣告費(fèi)用用、稅費(fèi)費(fèi)、土建建費(fèi)用、公公設(shè)費(fèi)用用管理費(fèi)費(fèi)用、不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用等等，提交交Ac11 投投報(bào)比估估算表。當(dāng)當(dāng)初步評(píng)評(píng)估該項(xiàng)項(xiàng)目可行行時(shí)，則則進(jìn)行深深入調(diào)研研，當(dāng)多多次論證證不可行行時(shí)則放放棄。深度市場(chǎng)調(diào)調(diào)研初步確定項(xiàng)項(xiàng)目

6、可行行后，業(yè)業(yè)務(wù)部主主管應(yīng)對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目再次進(jìn)進(jìn)行深入入研究，確確認(rèn)應(yīng)再再次調(diào)研研的內(nèi)容容、項(xiàng)目目，結(jié)合合現(xiàn)有的的市調(diào)表表，確認(rèn)認(rèn)調(diào)研的的重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容、調(diào)調(diào)研的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)與人人員，并并請(qǐng)調(diào)研研計(jì)劃表表（編號(hào)號(hào)）上報(bào)報(bào)特助進(jìn)進(jìn)行下單單。組建建項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)進(jìn)行人員員分工。調(diào)研結(jié)束后后，根據(jù)據(jù)市調(diào)表表按單個(gè)個(gè)樓盤(pán)和和區(qū)域市市場(chǎng)進(jìn)行行分析、單個(gè)樓樓盤(pán)級(jí)周周邊樓盤(pán)盤(pán)分析的的主要內(nèi)內(nèi)容包括括產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析的的第一部部份是分分析樓盤(pán)盤(pán)的地理理位置。從從大的方方面講就就是分析析樓盤(pán)的的歷史沿沿革和區(qū)區(qū)域特性性（商業(yè)業(yè)中心、工工業(yè)中心心、學(xué)院院社區(qū)等等），了了解區(qū)域域交通狀狀況（公公交、地地鐵、高高架、輕

7、輕軌、省省市級(jí)公公路、區(qū)區(qū)縣級(jí)公公路等），了了解區(qū)域域公共配配套設(shè)施施和人文文環(huán)境。從從小的方方面講，分分析樓盤(pán)盤(pán)的進(jìn)出出道路如如何，是是否臨街街等。（它它的優(yōu)劣劣與否往往往決定定了樓盤(pán)盤(pán)的大部部分價(jià)值值）產(chǎn)品分析的的第二部部份是對(duì)對(duì)具體產(chǎn)產(chǎn)品的分分析，就就是對(duì)樓樓盤(pán)市調(diào)調(diào)的主體體部份進(jìn)進(jìn)行分析析。該部部份的重重點(diǎn)在于于了解樓樓盤(pán)的指指標(biāo)和參參數(shù)，它它具體包包括土地地的大小小、總建建筑面積積、產(chǎn)品品類別與與規(guī)劃，建建筑設(shè)計(jì)計(jì)與外觀觀，總建建套數(shù)與與戶型、面面積、格格局配比比、建筑筑用材，公公共設(shè)施施和施工工進(jìn)度等等。價(jià)格組合樓盤(pán)的價(jià)格格主要包包括產(chǎn)品品的單價(jià)價(jià)、總價(jià)價(jià)和付款款方式。廣告策略廣告

8、策略主主要包括括廣告基基調(diào)的推推敲，主主要訴求求點(diǎn)的把把握，媒媒體的選選擇，廣廣告密度度的安排排和具體體實(shí)施效效果等。具具體廣告告行為的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查不可可能攘括括各方面面的大小小事項(xiàng)，關(guān)關(guān)鍵是把把握其廣廣告策劃劃的精髓髓。銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行一一方面指指具體的的業(yè)務(wù)安安排，如如銷售點(diǎn)點(diǎn)的選擇擇、人員員的配置置、業(yè)務(wù)務(wù)執(zhí)行等等：另一一方面則則是調(diào)查查實(shí)際銷銷售結(jié)果果，如什什么樣的的戶型最最好賣(mài)，什什么樣的的總價(jià)最最為市場(chǎng)場(chǎng)所接受受，吸引引客戶最最主要的的地方是是什么，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶戶群由什什么特征征等等。 、區(qū)域域市場(chǎng)的的分析主主要包括括區(qū)域分析區(qū)域分析是是指在特特定的區(qū)區(qū)域中，對(duì)對(duì)影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的

9、交交通干線線、區(qū)域域特征和和發(fā)展規(guī)規(guī)劃三方方面因素素的綜合合分析。區(qū)域產(chǎn)品分分析區(qū)域產(chǎn)品分分析主要要包括了了解和分分析在某某個(gè)特定定的區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)，樓盤(pán)盤(pán)的總量量、類別別、位置置分析、單單價(jià)分布布、總價(jià)價(jià)結(jié)構(gòu)、各各類營(yíng)銷銷手法的的市場(chǎng)發(fā)發(fā)應(yīng)和市市場(chǎng)空白白點(diǎn)的捕捕捉需求特性需求特性是是指區(qū)域域人口數(shù)數(shù)量的密密度、人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)和家庭庭規(guī)模、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力水水平、客客戶的需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)與特性性、人口口素質(zhì)和和習(xí)慣嗜嗜好等。需需求特性性要求我我們調(diào)研研者從客客戶的角角度對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的一一種審視視，把握握需求特特性是我我們對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品不斷斷創(chuàng)新的的動(dòng)力與與源泉。消費(fèi)市場(chǎng)研研究及目目標(biāo)客戶戶定位通過(guò)深度市市場(chǎng)調(diào)研研得到

10、的的資料，對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行深入入的研究究，主要要包括以以下三個(gè)個(gè)方面的的調(diào)查及及研究。項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)環(huán)境調(diào)研研（主要要通過(guò)與與8.11.1第第一大點(diǎn)點(diǎn)類似的的方法進(jìn)進(jìn)行）政治法律環(huán)環(huán)境調(diào)研研：主要要是了解解對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)起影響響和制約約的當(dāng)?shù)氐氐恼沃涡蝿?shì)、當(dāng)當(dāng)?shù)貙?duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)管理理的有關(guān)關(guān)方針政政策、有有關(guān)法律律法規(guī)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)調(diào)研：主主要是了了解當(dāng)?shù)氐刎?cái)政、金金融、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r和和趨勢(shì)等等因素，這這些因素素影響的的是當(dāng)?shù)氐氐氖袌?chǎng)場(chǎng)大氣候候社會(huì)文化調(diào)調(diào)研：主主要是當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩竦纳罨盍?xí)慣、生生活方式式、消費(fèi)費(fèi)觀念、消消費(fèi)心理理乃至對(duì)對(duì)生活的的態(tài)度、對(duì)對(duì)人生的的價(jià)值取取向社區(qū)環(huán)

11、境調(diào)調(diào)研：社社區(qū)環(huán)境境主要影影響產(chǎn)品品的價(jià)格格，這是是對(duì)比產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格的重要要依據(jù)。項(xiàng)目市場(chǎng)需需求調(diào)研研消費(fèi)者調(diào)研研：主要要是調(diào)研研房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者者的數(shù)量量及其構(gòu)構(gòu)成即房房地產(chǎn)消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)容量調(diào)調(diào)研消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)調(diào)研：就就是調(diào)研研為了滿滿足一定定的需要要，而引引起人民民購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的愿愿望和意意念消費(fèi)行為調(diào)調(diào)研：就就是調(diào)研研消費(fèi)者者在時(shí)間間房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)過(guò)過(guò)程中的的具體表表現(xiàn)，該該調(diào)研就就是對(duì)房房地產(chǎn)消消費(fèi)者的的購(gòu)買(mǎi)模模式和習(xí)習(xí)慣的調(diào)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)供供給調(diào)研研行情調(diào)研現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)租售客客戶和業(yè)業(yè)主對(duì)房房地產(chǎn)的的環(huán)境、功功能、格格局、售售后服務(wù)務(wù)的意見(jiàn)見(jiàn)及對(duì)某某種房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的接受受程度新技術(shù)、

12、新新產(chǎn)品、新新工藝、新新材料的的出現(xiàn)及及其在房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品上的的應(yīng)用情情況建筑設(shè)計(jì)及及施工企企業(yè)的有有關(guān)情況況 通通過(guò)對(duì)上上述三大大內(nèi)容的的調(diào)研，我我們就可可以對(duì)該該項(xiàng)目的的目標(biāo)客客戶進(jìn)行行定位。應(yīng)應(yīng)提交報(bào)報(bào)表Ab04 房地地產(chǎn)個(gè)案案市調(diào)資資料Ab06 房地地產(chǎn)供給給狀況Ab07 房地地產(chǎn)需求求狀況SWOT分分析及資資源審核核通過(guò)對(duì)上述述資源的的再次審審核，我我們應(yīng)該該對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的SSWOTT即機(jī)會(huì)會(huì)、威脅脅、優(yōu)勢(shì)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)有個(gè)深深刻的了了解。機(jī)機(jī)會(huì)和威威脅主要要來(lái)自外外界環(huán)境境，優(yōu)勢(shì)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)主要來(lái)來(lái)自于自自身內(nèi)部部的資源源和實(shí)力力。經(jīng)過(guò)過(guò)SWOOT分析析可以采采用的對(duì)對(duì)策有：WT對(duì)對(duì)策、W

13、WO對(duì)策策、STT對(duì)策、和和SO對(duì)對(duì)策。業(yè)業(yè)務(wù)部專專員在對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)潛力進(jìn)進(jìn)行分析析后，應(yīng)應(yīng)提報(bào)資資料Abb09 項(xiàng)目SSWOTT分析。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力分析通過(guò)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的SSWOTT分析之之后，應(yīng)應(yīng)就該項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和機(jī)機(jī)會(huì)即該該項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力力進(jìn)行詳詳細(xì)的分分析。市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)研判通過(guò)市場(chǎng)的的深入研研究及借借鑒其它它城市、樓樓盤(pán)的市市場(chǎng)存在在的產(chǎn)品品需求出出適合本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展但在在本項(xiàng)目目又不存存在較大大競(jìng)爭(zhēng)力力的市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)。差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及核心心競(jìng)爭(zhēng)力力定位通過(guò)市場(chǎng)空空白點(diǎn)的的研判和和該項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力進(jìn)行行準(zhǔn)確的的定位。產(chǎn)品形態(tài)初初步定位位對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)

14、產(chǎn)品進(jìn)行行初步的的定位。產(chǎn)產(chǎn)品的整整體主要要包括有有形實(shí)體體和無(wú)形形服務(wù)，即即包括三三個(gè)層次次的內(nèi)容容，核心心產(chǎn)品、形形式產(chǎn)品品和延伸伸產(chǎn)品。基準(zhǔn)項(xiàng)目研研究對(duì)已確認(rèn)的的產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)研究，確確認(rèn)是否否真的可可行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核核心定位位對(duì)定位的核核心產(chǎn)品品再次進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確確的確認(rèn)認(rèn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位房地產(chǎn)產(chǎn)品品定價(jià)的的方法包包括以下下四種：成本導(dǎo)向定定價(jià)法：包括成成本加成成定價(jià)法法、盈虧虧平衡定定價(jià)法、變變動(dòng)成本本定價(jià)法法和目標(biāo)標(biāo)利潤(rùn)定定價(jià)法。需求導(dǎo)向定定價(jià)法：包括理理解價(jià)值值定價(jià)法法和需求求差異定定價(jià)法。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定定價(jià)法：包括隨隨行就市市定價(jià)法法和主動(dòng)動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定定價(jià)法。比較定價(jià)法法： 房房地產(chǎn)靈靈活

15、定價(jià)價(jià)策略有有：、心理定定價(jià)策略略：包括括尾數(shù)定定價(jià)策略略、整數(shù)數(shù)定價(jià)策策略、聲聲望定價(jià)價(jià)策略和和系列定定價(jià)策略略。、折扣定定價(jià)策略略：包括括現(xiàn)金折折扣、數(shù)數(shù)量折扣扣、季節(jié)節(jié)折扣和和推廣折折扣。、新產(chǎn)品品定價(jià)策策略：包包括撇脂脂定價(jià)策策略和滲滲透定價(jià)價(jià)策略。過(guò)程定價(jià)策策略：包包括低開(kāi)開(kāi)高走定定價(jià)策略略、高開(kāi)開(kāi)低走定定價(jià)策略略和穩(wěn)定定價(jià)格策策略。 房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格調(diào)整整包括：市場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)證，包包括對(duì)價(jià)價(jià)格敏感感度進(jìn)行行分析和和對(duì)難點(diǎn)點(diǎn)戶型價(jià)價(jià)格進(jìn)行行分析，然然后制定定調(diào)整策策略和制制定價(jià)目目表。 業(yè)業(yè)務(wù)部應(yīng)應(yīng)在市調(diào)調(diào)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上結(jié)合合當(dāng)?shù)氐牡膶?shí)際情情況和上上述定價(jià)價(jià)方法對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目進(jìn)行定定價(jià)。結(jié)結(jié)合本項(xiàng)

16、項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位位及項(xiàng)目目周邊案案場(chǎng)其它它樓盤(pán)的的價(jià)位提提報(bào)，業(yè)業(yè)務(wù)部專專員在此此環(huán)節(jié)應(yīng)應(yīng)提報(bào)AAb088 房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格狀況況產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目營(yíng)銷策策劃建議議房地產(chǎn)營(yíng)銷銷渠道的的結(jié)構(gòu)包包括（1）、長(zhǎng)長(zhǎng)度結(jié)構(gòu)構(gòu)零級(jí)渠道：沒(méi)有中中間商的的參與，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商自己直直接將房房地產(chǎn)銷銷售或租租賃給消消費(fèi)者的的渠道類類型。一級(jí)渠道：包括一一級(jí)中間間商二級(jí)渠道和和三級(jí)渠渠道：二二級(jí)渠道道包括兩兩級(jí)中間間商。三三級(jí)渠道道包括三三級(jí)中間間商。 （22）、直直接渠道道和間接接渠道、長(zhǎng)長(zhǎng)渠道和和短渠道道 （33）、寬寬渠道和和窄渠道道提交市調(diào)報(bào)報(bào)告范本本在對(duì)上述步步驟認(rèn)真真完成之之后，應(yīng)應(yīng)提交該該項(xiàng)目的

17、的市調(diào)報(bào)報(bào)告。8.1.33投資報(bào)報(bào)酬評(píng)估估 通過(guò)過(guò)預(yù)估該該項(xiàng)目的的總銷、土土地成本本、方案案報(bào)批費(fèi)費(fèi)用、廣廣告費(fèi)用用、稅費(fèi)費(fèi)、土建建費(fèi)用、公公設(shè)費(fèi)用用管理費(fèi)費(fèi)用、不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用等等，再次次準(zhǔn)確提提交Acc1 投報(bào)比比估算表表 8.1.4開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)投方案案，及談?wù)勁袟l件件的擬定定當(dāng)投報(bào)比估估算出來(lái)來(lái)的利潤(rùn)潤(rùn)可行的的情況下下，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程進(jìn)度度進(jìn)行預(yù)預(yù)估，并并對(duì)項(xiàng)目目的不確確定性進(jìn)進(jìn)行分析析，考慮慮項(xiàng)目籌籌資計(jì)劃劃，項(xiàng)目目投資方方式，提提交Ac3 不確定定性分析析Ac4 工程進(jìn)進(jìn)度預(yù)測(cè)測(cè)Ac5 項(xiàng)目籌籌資計(jì)劃劃Ac6 項(xiàng)目投投資方式式提報(bào)出上述述資料以以后，并并應(yīng)整理理出該項(xiàng)項(xiàng)目的市市調(diào)

18、分析析報(bào)告范范本（可可行性報(bào)報(bào)告）AA/B/C(即即Aacc01/ A c022/A c033),提提交給特特助，以以備所需需。8.2 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)短短期、中中期預(yù)測(cè)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)是是在市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研獲獲得一定定資料的的基礎(chǔ)上上，針對(duì)對(duì)需要，運(yùn)運(yùn)用已有有的知識(shí)識(shí)、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和科學(xué)學(xué)方法對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和和市場(chǎng)的的未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)以及與與之相關(guān)關(guān)的營(yíng)銷銷環(huán)境進(jìn)進(jìn)行分析析和判斷斷，從而而為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的營(yíng)銷銷決策提提高依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)短期期預(yù)測(cè)是是指房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)安排年年度內(nèi)市市場(chǎng)營(yíng)銷銷計(jì)劃的的預(yù)測(cè)（現(xiàn)現(xiàn)是銷售售部完成成）房地產(chǎn)中期期預(yù)測(cè)是是指企業(yè)業(yè)對(duì)15年內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化及及其發(fā)展展趨勢(shì)

19、的的預(yù)測(cè)，是是企業(yè)制制定發(fā)展展規(guī)劃的的依據(jù)。業(yè)務(wù)部主管管每周均均應(yīng)閱讀讀房地地產(chǎn)動(dòng)態(tài)態(tài)，并并于每周周一工作作例會(huì)上上提交心心得報(bào)告告（是否否設(shè)個(gè)編編碼，又又名廈門(mén)門(mén)經(jīng)緯航航房地產(chǎn)產(chǎn)讀書(shū)摘摘要）。業(yè)務(wù)部主管管應(yīng)組織織該部門(mén)門(mén)專員時(shí)時(shí)刻關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)法律、法法規(guī)變化化動(dòng)態(tài)動(dòng)動(dòng)態(tài)，并并增列到到房地地產(chǎn)法律律、法規(guī)規(guī)文檔檔中（是是否增加加編碼，PPOWEERPOOINTT文檔）業(yè)務(wù)部主管管在廣泛泛閱讀房房地產(chǎn)動(dòng)動(dòng)態(tài)、房房地產(chǎn)法法律、法法規(guī)的的基礎(chǔ)上上，并對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行市調(diào)調(diào)及其它它途徑的的了解，應(yīng)應(yīng)該對(duì)企企業(yè)15年內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化及及發(fā)展趨趨勢(shì)有個(gè)個(gè)總體了了解 ，需需于每半半年提交交一份以以宏

20、觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)高度度預(yù)測(cè)省省、市、區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展（暫暫時(shí)公司司沒(méi)有，是是否增列列編碼及及范本）。及及Ab005 房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展分分析8.3辦理理項(xiàng)目的的土地征征用、立立項(xiàng)、施施工許可可、預(yù)售售證等有有關(guān)報(bào)建建手續(xù)、（開(kāi)開(kāi)發(fā)事項(xiàng)項(xiàng)？）應(yīng)提交Ae0 拆遷Ae1 報(bào)建Ae2 產(chǎn)權(quán)登登記？Ae3 物業(yè)、招招商？8.4協(xié)調(diào)調(diào)評(píng)估公公司對(duì)被被拆遷戶戶的店（住?。┟娣e積，價(jià)值值等相關(guān)關(guān)資料的的核實(shí)整整理并建建立專戶戶檔案包包管資料料、被拆拆遷戶的的合同簽簽訂、搬搬遷、安安置的有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)（開(kāi)發(fā)發(fā)商事項(xiàng)項(xiàng)，是否否要寫(xiě)？）8.5填報(bào)報(bào)公司月月、年度度統(tǒng)計(jì)表表 年年終或案案盤(pán)結(jié)案案時(shí)，管管理部將將上一年年度或結(jié)結(jié)

21、案項(xiàng)目目的銷售售周報(bào)表表、銷售售月報(bào)表表轉(zhuǎn)給業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)門(mén)。業(yè)務(wù)務(wù)部應(yīng)妥妥善包管管，且業(yè)業(yè)務(wù)部主主管應(yīng)指指派部門(mén)門(mén)專員于于年終或或案場(chǎng)結(jié)結(jié)案時(shí)對(duì)對(duì)案場(chǎng)的的來(lái)訪客客量、成成交戶數(shù)數(shù)、成交交金額的的走勢(shì)進(jìn)進(jìn)行分析析，及對(duì)對(duì)案場(chǎng)內(nèi)內(nèi)各專員員的成交交戶數(shù)、成成交金額額比例進(jìn)進(jìn)行分析析，并提提交各案案場(chǎng)的銷銷控表（AAf0）、(上次評(píng)評(píng)價(jià)各專專員的資資料編碼碼及范本本？)根根據(jù)（上上次評(píng)價(jià)價(jià)各專員員的資料料編碼及及范本？）的結(jié)結(jié)果提報(bào)報(bào)廈門(mén)經(jīng)經(jīng)緯航房房地產(chǎn)年年度（最最：最 ：）人物物。8.6可行行性報(bào)告告撰寫(xiě)綱綱要 8.6.1可行行性報(bào)告告范本AA的撰寫(xiě)寫(xiě)要點(diǎn)總論（一）、項(xiàng)項(xiàng)目背景景項(xiàng)目概況：投資單位概概

22、況（二）、可可行性研研究報(bào)告告編制依依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及及分析（一）、城城市發(fā)展展?fàn)顩r城市概況城市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r人口發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及評(píng)評(píng)述居民生活、消消費(fèi)水平平城市規(guī)劃及及重大市市政建設(shè)設(shè)狀況（二）、城城市房地地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r城市土地供供應(yīng)及開(kāi)開(kāi)發(fā)狀況況城市商品供供求與價(jià)價(jià)格狀況況及趨勢(shì)勢(shì)城市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)情況況城市房地產(chǎn)產(chǎn)的總體體發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)目區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析（一）、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境分分析基本概況交通網(wǎng)絡(luò)市政設(shè)施教育文化休閑購(gòu)物醫(yī)療保?。ǘ?、區(qū)區(qū)域主要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分析析（以下下調(diào)查資資料截止止時(shí)間為為20004年33月中旬旬）附圖圖區(qū)域主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目在售情情況一覽覽表：同類產(chǎn)

23、品的的供需情情況分析析項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的客客戶群體體分析（構(gòu)構(gòu)成、特特征、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心理理分析等等）項(xiàng)目市場(chǎng)定定位（一）、項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析（優(yōu)優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)、威威脅分析析）（二）、項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群群定位產(chǎn)品定位a、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展定位位：b、產(chǎn)品定定性及建建議：c、產(chǎn)品定定價(jià)及建建議：項(xiàng)目營(yíng)銷建建議：項(xiàng)目投資回回報(bào)分析析 項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)估估算分析析表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃與融資資方案（一）、項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度計(jì)劃表表（二）、融融資方案案不確定分析析（一 ）、盈盈虧區(qū)間間分析：（二）、臨臨界點(diǎn)分分析社會(huì)分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)對(duì)社會(huì)的的影響及及相關(guān)措措施應(yīng)包包括以下下四個(gè)內(nèi)內(nèi)容：（一）、社社會(huì)因素素（

24、二）、影影響范圍圍程度（三）、可可能出現(xiàn)現(xiàn)的后果果（四）、措措施建議議風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析（二）、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理風(fēng)險(xiǎn)分分析（三）、金金融財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分分析結(jié)論與建議議8.6.22可行性性報(bào)告范范本B的的撰寫(xiě)要要點(diǎn)一、前言項(xiàng)目背景概概況：投資單位概概況市調(diào)報(bào)告編編制依據(jù)據(jù)城市發(fā)展綜綜述城市概況城市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r城市各項(xiàng)相相關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)人口發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及評(píng)評(píng)述居民的社會(huì)會(huì)與文化化因素城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展因素素區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展脈絡(luò)絡(luò)城市房地產(chǎn)產(chǎn)版塊的的構(gòu)成城市商品房房供需狀狀況分析析市區(qū)房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)具體體情況分分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析析個(gè)案基本資資料匯總總表：在售個(gè)案競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析：未來(lái)晉江市市區(qū)區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目分析消費(fèi)群體需需求分析析客戶群體類類型主要客戶群群體地理理分布需求特征項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析析區(qū)位特點(diǎn)項(xiàng)目環(huán)境分分析項(xiàng)目地塊SSWOTT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅八、項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位目標(biāo)消費(fèi)群群體定位位產(chǎn)品定位營(yíng)銷中心思思想定位位九、結(jié)論與與建議8.6.33可行性性報(bào)告范