張家港策劃報告完整稿

1、目錄市場篇張家港簡介地理位置港口經(jīng)濟城市發(fā)展趨趨向市場篇總結結項目篇項目介紹現(xiàn)有酒店經(jīng)經(jīng)營分析析SWOT分分析定位篇項目總體定定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位產(chǎn)品建議篇篇項目產(chǎn)品建建議裝修標準建建議市場推廣篇篇推廣思路執(zhí)行部分公關策劃部部分銷售篇銷售策略投資分析運營分析銷售計劃建建議市場篇1、張家港港簡介城市性質。張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。城市定位。長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)規(guī)劃。規(guī)規(guī)劃形成成“一城、雙雙核、五五片”的空間間結構?！耙怀恰敝钢笍埣腋鄹圩鳛楦吒叨瘸鞘惺谢貐^(qū)區(qū)，呈現(xiàn)現(xiàn)整體發(fā)發(fā)展的空空間結構構特征，整整個張家

2、家港就是是一個城城市?！半p核”指指楊舍城城區(qū)和金金港城區(qū)區(qū)，是市市域內(nèi)主主要的居居住和公公共服務務中心?！拔迤敝钢笚钌岢浅菂^(qū)、金金港城區(qū)區(qū)和錦豐豐片區(qū)、塘塘橋片區(qū)區(qū)、樂余余片區(qū)。規(guī)劃至20020年年，市域域總人口口1699萬，其其中城市市人口1142萬萬人（含含外來人人口800萬），城城市化水水平844%，市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設用用地控制制在1771平方方公里。2、地理位位置 張家家港市位位于中國國“黃金水水道”長江江下游南南岸江蘇蘇省境內(nèi)內(nèi)， 處處于中國國沿江及及沿海兩兩大經(jīng)濟濟帶的交交匯處，上上海、南南京、蘇蘇州、無無錫等大大中城市市環(huán)列四四周，距距上海998公里里、蘇州州58公公里、無無錫4

3、00公里、常常州700公里、南南通300公里、南南京2000公里里，距上上海虹橋橋機場998公里里，上海海浦東機機場1550公里里，南京京祿口機機場2000公里里。全市總面積積9999平方公公里，人人口855萬。由由于其獨獨特的地地理位置置和成熟熟的交通通基礎建建設，面面對上海海經(jīng)濟圈圈和海外外出口經(jīng)經(jīng)濟的工工業(yè)建設設，使其其成為了了一個新新興的港港口工業(yè)業(yè)城市。3、港口經(jīng)經(jīng)濟 張張家港市市境內(nèi)有有長江沿沿線得天天獨厚的的天然國國際商港港-張張家港港港，長江江岸線達達60多多公里，其其中可建建萬噸級級以上泊泊位的深深水岸線線達333公里。張張家港港港深,水水貼岸、不不凍不淤淤、安全全避風、常常

4、年作業(yè)業(yè)。現(xiàn)有有萬噸級級以上泊泊位333個， 20004年完完成貨物物吞吐量量63997.88萬噸，其其中集裝裝箱運量量32.8萬標標箱,分分別增長長41.8%和和32.6%。同同世界上上1400多個國國家和地地區(qū)有貨貨運往來來，我國國最重要要的出口口港之一一。 20044年，批批辦三資資企業(yè)2200家家，注冊冊外資113.22億美元元 ，比比上年增增長111.3，到帳帳外資66.4億億美元，增增長6.4，其其中到帳帳外資驗驗資數(shù)22.888億美元元。張家家港保稅稅區(qū)、省省級開發(fā)發(fā)區(qū)、揚揚子江化化學工業(yè)業(yè)園和揚揚子江冶冶金工業(yè)業(yè)園注冊冊外資、到到帳外資資分別占占全市的的51.6和和53.8，3

5、3個鎮(zhèn)注注冊外資資超億億美元，22個鎮(zhèn)實實現(xiàn)了翻翻番。全全市當年年共批辦辦投資超超千萬美美元項目目82只只，注冊冊外資111.55億美元元，分別別增長661%和和44.1%。出出口超千千萬美元元企業(yè)達達到400家，江江蘇國泰泰國際集集團出口口連續(xù)四四年位居居全省級級外貿(mào)集集團首位位。外經(jīng)經(jīng)合作不不斷拓展展，勞務務輸出總總量繼續(xù)續(xù)位居蘇蘇州第一一，新批批海外企企業(yè)境外外投資總總額居全全省縣（市市）首位位。從這些數(shù)據(jù)據(jù)中可以以看到張張家港經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的步伐伐，這個個良好的的大環(huán)境境是為各各個行業(yè)業(yè)的發(fā)展展奠定了了基礎，其其中也包包含了酒酒店行業(yè)業(yè)的長足足發(fā)展。4、城市發(fā)發(fā)展趨向向城市核心區(qū)區(qū)以完善

6、善城市功功能為主主；城西組團突突出購物物公園建建設；城東組團加加快物流流園區(qū)、專專業(yè)市場場、梁豐豐生態(tài)園園和文化化中心建建設；暨陽湖建設設全面展展開；城北組團嚴嚴格控制制。整個城市都都是朝著著建設成成為長江江三角洲洲一個富富有特色色和競爭爭實力的的港口工工業(yè)城市市，一個個富有內(nèi)內(nèi)涵和獨獨特個性性的生態(tài)態(tài)園林城城市的方方向發(fā)展展。5 、市場場篇總結結社會娛樂消消費比重重逐步加加大，社社會消費費支出將將迅猛增增大。隨著各項商商務活動動的開展展，城市市對各項項商務設設施，特特別是酒酒店需求求，有極極大的需需求。同時商業(yè)設設施的發(fā)發(fā)展，城城市的規(guī)規(guī)模也會會快速發(fā)發(fā)展。城市的發(fā)展展使其居居民生活活水平的

7、的提高，又又促進商商業(yè)，服服務的快快速發(fā)展展。經(jīng)濟的迅猛猛發(fā)展，促促進了企企業(yè)的商商貿(mào)往來來，導致致企業(yè)的的各類商商務人士士對商務務性酒店店的需求求增加，為為酒店行行業(yè)營造造了一個個持續(xù)上上升的大大環(huán)境。 本項項目為產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店，進進入此市市場的時時機恰到到好處。項目篇1、項目介介紹項目地理位位置酒店位于張張家港市市區(qū)商業(yè)業(yè)、文化化、娛樂樂中心暨陽陽路，座座落在全全國模范范小區(qū)東渡渡花園，緊緊靠張揚揚公路、長長途車站站、港城城車站、滬滬寧高速速，交通通便捷、地地理環(huán)境境優(yōu)越；毗鄰張張家港保保稅區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)、韓國國工業(yè)園園、歐洲洲精紡城城等工業(yè)業(yè)園區(qū)，三三區(qū)六園園環(huán)繞四四周。產(chǎn)品概

8、論項目位置： 張張家港市市暨陽中中路8號號發(fā)展商： 張家家港萊福福士大酒酒店有限限公司設計單位： 上海海愛建建建筑設計計院施工單位： 上上海國豪豪企業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司酒店管理公公司： 香港萊萊福仕酒酒店管理理（集團團）有限限公司占地面積： 30082.8平米米總建筑面積積： 133358.01平平米容積率： 44.333建筑層高： 9層層總高度： 448米 周邊環(huán)境和和配套區(qū)域建筑形形態(tài)：以以多層公公房、新新房為主主，少數(shù)數(shù)別墅、花花園。綠化狀況：沙洲公公園、園園林廣場場、張家家港公園園，道路路綠化基基本以車車道綠化化隔離帶帶為主。道路狀況：東西向主干干道：暨陽路、沙沙洲路，雙雙向兩車車道南北

9、向主干干道：人民路、長長安路、港港城大道道， 雙雙向四車車道道路交通都都是張家家港地區(qū)區(qū)的中心心地段和和主要工工業(yè)區(qū)域域。商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場：國際際購物中中心、第第一人民民商場、商商業(yè)大廈廈、第三三人民商商廈、新新風商廈廈醫(yī)院：張張家港市市康樂醫(yī)醫(yī)院，張張家港市市老年專?？漆t(yī)院院，張家家港第一一人民醫(yī)醫(yī)院，張張家港市市中醫(yī)院院，河西西路1220號：張家港港市婦幼幼保健所所學校：機關關幼兒園園（暨陽陽中路）、東東渡藝術術幼兒園園（暨陽陽中路東東渡花園園內(nèi)）城北小學（海海關路）、暨暨陽實驗驗小學（云云盤路）、云云盤小學學（暨陽陽中路

10、）、市市實驗小小學（陳陳家場路路）張家港市特特殊教育育學校 （沙洲洲東路2247號號）梁豐高中、張張家港高高中影院：大戲戲院（暨暨陽中路路） 世世紀天華華影城（步步行街）娛樂場所：多個酒酒吧及娛娛樂總會會集中于于（沙洲洲中路西西段），步步行街購購物娛樂樂中心小結：從地理位置置看：項項目所在在位置優(yōu)優(yōu)越，鬧鬧中取靜靜；十分分適合酒酒店的經(jīng)經(jīng)營；從周邊配套套看：項項目的周周邊配套套完善，產(chǎn)產(chǎn)品的自自身價值值較高；從產(chǎn)品本身身看：商商務娛樂樂配套齊齊全，符符合主要要使用群群體的要要求。2、現(xiàn)有酒酒店經(jīng)營營分析2005年年第一季季度張家家港市酒酒店行業(yè)業(yè)經(jīng)營情情況（單單位：萬萬元） 第一季度經(jīng)經(jīng)歷元旦

11、旦、春節(jié)節(jié)、元宵宵節(jié)等中中國傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)日，本本地酒店店餐飲市市場呈現(xiàn)現(xiàn)了較好好的趨勢勢，但進進入三月月后餐飲飲開始逐逐步下滑滑，相反反客房市市場隨著著商務活活動的增增加將呈呈上升趨趨勢，張張家港市市客房收收入及平平均房價價較去年年同期都都有一定定上升，第第一季度度平均房房價上升升了400元/間間.天，主主要原因因是因為為國貿(mào)、馨馨苑度假假村、沙沙洲賓館館等高星星級酒店店改造后后的房價價提升，拉拉動了張張家港市市整體平平均房價價的提升升。沙洲賓館（四四星） 景海大酒店店（三星星） 從上面的表表格中我我們不難難發(fā)現(xiàn)：酒店的營業(yè)業(yè)收入穩(wěn)穩(wěn)步增長長，酒店店的客源源的穩(wěn)定定增長，證證明市場場對酒店店的需求

12、求空間增增大；餐飲娛樂的的消費支支出增大大，經(jīng)營營狀況良良好，酒酒店行業(yè)業(yè)的發(fā)展展前景良良好；從同業(yè)的市市場分析析來看，張張家港的的酒店發(fā)發(fā)展前景景良好4、SWOOT 分分析根據(jù)以上市市場信息息、經(jīng)濟濟等以及及所處的的環(huán)境和和時代特特點中，我我們可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)有地塊塊（現(xiàn)有有項目）以以下優(yōu)勢勢，劣勢勢，機會會點和威威脅點；S優(yōu)勢分析析整個經(jīng)濟業(yè)業(yè)態(tài)多元元化，貿(mào)貿(mào)易頻繁繁，經(jīng)濟濟繁榮穩(wěn)穩(wěn)定，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的大環(huán)環(huán)境整體體局勢良良好；本項目的周周邊環(huán)境境和周邊邊設施完完備，土土地價值值高，是是高端產(chǎn)產(chǎn)品的基基礎保障障；港口城市，經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)性強，城城市進入入快速發(fā)發(fā)展期，商商業(yè)，服服務業(yè)和和港口貿(mào)貿(mào)

13、易的快快速增長長帶動酒酒店的整整體需求求；張家港城市市發(fā)展的的趨向是是汽車經(jīng)經(jīng)濟時代代，為高高端投資資產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店這個個產(chǎn)品提提供了長長期發(fā)展展的土壤壤。工業(yè)經(jīng)濟的的迅猛發(fā)發(fā)展，促促進企業(yè)業(yè)的商貿(mào)貿(mào)頻繁，對對酒店的的需求在在不斷上上升；張家港的大大環(huán)境除除了重視視經(jīng)濟的的發(fā)展還還注重文文化的發(fā)發(fā)展，為為企業(yè)提提供良好好的經(jīng)濟濟環(huán)境的的同時，提提供了人人才和社社會氛圍圍資源，促進商貿(mào)的的活躍，企企業(yè)商貿(mào)貿(mào)的活躍躍，也就就影響著著對酒店店需求的的增加；良好的經(jīng)營營管理公公司作為為運營支支撐；產(chǎn)品是其市市場的首首例產(chǎn)品品。W劣勢分析析項目的規(guī)模模不夠大大，推廣廣資源的的成本增增加；周邊環(huán)境還

14、還不夠優(yōu)優(yōu)越。C. 配套套設施有有待進一一步完善善。O機會分析析工業(yè)經(jīng)濟持持續(xù)發(fā)展展，企業(yè)業(yè)對商務務酒店需需求增加加，給酒酒店行業(yè)業(yè)一個長長足的發(fā)發(fā)展空間間；周邊城市的的發(fā)展，帶帶動張家家港當?shù)氐叵M群群體的投投資意識識；張家港改革革開發(fā)的的勢頭良良好，促促進了經(jīng)經(jīng)濟大環(huán)環(huán)境的穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，有利利于房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，也有有利于酒酒店行業(yè)業(yè)朝著更更好的方方向發(fā)展展；T威脅分析析產(chǎn)權式酒店店銷售在在張家港港還是首首例，大大眾的接接受程度度還不確確定；市場的接受受度不能能確定；房產(chǎn)大勢的的影響是是否輻射射到張家家港的投投資產(chǎn)品品，影響響程度的的大小還還不確定定；定位篇1、項目定定位根據(jù)前二章章

15、的描述述，我司司認為下下列定位位是較為為適合的的：為張家港商商務人士士服務面對江浙投投資精英英集餐飲、休休閑、娛娛樂、商商務、服服務、住住宿多功功能為一一體的精裝修、四四星級、產(chǎn)產(chǎn)權式豪豪華酒店店2、客戶定定位綜合前面的的分析我們可以推推斷出我我們的消消費群體體為以下下幾類人人群，其其消費習習慣，心心里，結結構如下下張家港國家家公務員員 年齡齡在255-455歲之間間，有一一定的經(jīng)經(jīng)濟基礎礎，有投投資意向向和觀念念，還沒沒有找到到很好的的投資渠渠道，沒沒有多余余時間管管理自己己的物業(yè)業(yè)，圖方方便和省省心的投投資方式式；所占占比例較較大估計在在30%左右張家港收入入較高的的職員 年齡齡在255-

16、455歲之間間，有一一定的經(jīng)經(jīng)濟基礎礎，有投投資意向向和觀念念，還沒沒有找到到很好的的投資渠渠道，沒沒有多余余時間管管理自己己的物業(yè)業(yè)，圖方方便和省省心的投投資方式式；和公公務員很很雷同，所所占比例例不大，115%左左右。張家港投資資客 年齡齡在255-455左右，是是比較成成熟的投投資客，注注重回報報，理性性消費群群體； 比比例在115%左左右外地投資客客來自溫州，江江陰等地地的300-455左右，相相當成熟熟的投資資客，把把投資的的眼光從從一線城城市放到到了二三三線城市市中，看看中回報報，很理理性的消消費群體體，對于于產(chǎn)權式式酒店不不陌生。所所占比例例在300%左右右針對上面我我們所分分析

17、的目目標人群群，我們們將根據(jù)據(jù)其消費費習慣、消消費心理理消費結構等等執(zhí)行相相應的媒媒體推廣廣計劃，舉舉行公關關活動。主要消費群群體圖表表如下：少量購買群體少量購買群體中等購買群體基本購買群體張家港收入較高職員張家港公務員當?shù)亍刂?、江陰等投資客圖一：少量購買群體少量購買群體中端購買群體基本購買群體年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式（如：）30-45左右，相當

18、成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權式酒店不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。圖二： 我們特別對對張家港港本地市市場和客客戶進行行研究，對對他們的的投資渠渠道進行行了簡單單比較：普通消費群群體的投投資渠道道表：產(chǎn)權式酒店店回報股票投資古董投資基金投資銀行定期存存款自營企業(yè)回報率8%年回報報市場波動嚴嚴重，大大市趨于于熊市，虧虧多贏少少不確定少3%不確定風險指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低低具備一定的的財務分分析能力力，同時時有很好好的心理理素質對于古董有有一定的的專業(yè)知知識管理形式委托管理，或或者委托托管理自我管理或或者委托托管理自我管理自我管理產(chǎn)

19、權式酒店店回報股票投資古董投資基金投資銀行定期存存款自營企業(yè)資金要求15-200萬10萬以上上即可10萬以上上10萬以上上不定20萬以上上適合人群有一定閑散散資金，有很多經(jīng)歷歷對關注注上市公公司的發(fā)發(fā)展；古董專業(yè)人人士；對宏觀經(jīng)濟濟和政策策有相當當?shù)牧私饨?；具備相當?shù)牡墓芾斫?jīng)經(jīng)驗，不希望投入入太多的的精力，理素質好充足時間；具有充裕的的時間；具有充足的的時間資金量不是是十分充充足心理素質好好有一定的專專業(yè)知識識資金十分充充足人脈脈資源充充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟，經(jīng)經(jīng)濟房產(chǎn)產(chǎn)不論是是從GDDP的占占有比例例來說還還是房產(chǎn)產(chǎn)具有不不可移動動的特性性來說，它它具備投

20、投資渠道道的身份份往往比比股票，債債券來得得穩(wěn)定。同同時張家家港周邊邊的城市市， 上上海、杭杭州等地地的投資資意識已已經(jīng)發(fā)生生了一定定的變化化， 正正所謂“眾利相相權，擇擇其重”在股票票市場，古古董市場場，基金金，證券券市場的的相互比比較下，我我們可以以看到產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店給我我們帶來來的利益益是最為為豐盛的的。產(chǎn)權式酒店店現(xiàn)在已已經(jīng)不再再只是一一個固定定資產(chǎn)的的身份，它它將在張張家港人人心中成成為另一一個財富富的象征征，同時時又是一一個財富富累計的的渠道。從上面的表表格比較較中，我我們也不不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，產(chǎn)權權式酒店店的投資資是最為為省心，同同時具有有較高回回報的投投資渠道道。是理理性的投投資選擇

21、擇。2、產(chǎn)品定定位產(chǎn)品規(guī)劃總建筑面積積在1.6萬平平方米；140套商商務酒店店；配有現(xiàn)代化化設施的的3個大大小會議議室、多多功能廳廳；結構新穎，風風格獨特特，是歐歐式建筑筑藝術與與現(xiàn)代氣氣息的完完美結合合。酒店現(xiàn)有各各類套房房、高級級商務間間及標準準間在內(nèi)內(nèi)的各類類；擁有中西餐餐廳、宴宴會廳、風風味廳等等用餐點點；多功能廳是是舉辦新新聞發(fā)布布會、產(chǎn)產(chǎn)品展示示會及各各類培訓訓會議等等各類商商務會議議的理想想場所。酒店還設有有VIPP會所，它它將成為為張家港港社交的的中心。產(chǎn)品設計產(chǎn)品總體設設計：集集餐飲、休休閑、娛娛樂、商商務、服服務、住住宿多功功能為一一體，主主要滿足足張家港港商務人人士需求求

22、的綜合合性酒店店。餐飲系列： 推出出中餐和和西餐相相配合的的餐飲， 滿足足商務人人士的高高品位，還還將把餐餐飲文化化進行傳傳播，把把餐飲消消費和文文化消費費相結合合；休閑、娛樂樂功能： 咖啡廳廳：為商商務人士士一個比比較愜意意的休息息環(huán)境，還還能夠在在休閑中中進行一一個基礎礎的商務務聯(lián)絡， KTVV娛樂：提供輕輕松的娛娛樂環(huán)境境，緩解解商務人人士的工工作疲勞勞，達到到其輕松松工作和和娛樂的的效果；商務、服務務功能；我們在8樓樓設置專專業(yè)的商商務大廳廳，其是是集會議議，恰談談，演講講多功能能為一體體的商務務中心；配合商商務人士士高效工工作；設立票務中中心、租租車、復復印等系系列的商商務配套套服務

23、；住宿功能： 房房間的劃劃分按照照個人對對臥室空空間的合合理要求求進行劃劃分； 內(nèi)內(nèi)部的裝裝修精致致幽雅，把把住宅的的舒適感感充分體體現(xiàn)，滿滿足商務務人士對對家歸屬屬感的要要求；以上的產(chǎn)品品設計都都將是主主要以商商務人士士也就是是最終的的消費者者為出發(fā)發(fā)點，以以滿足他他們的需需求為目目標，根根據(jù)這類類消費群群體的消消費特點點進行設設計，提提高各項項服務質質量，利利于后期期的經(jīng)營營，也利利于提升升整體物物業(yè)的品品質。 在在提升酒酒店的整整體贏利利能力后后，其物物業(yè)的整整體價值值提升，物物業(yè)快速速增值就就水到渠渠成。 3、價格定定位價格依據(jù)周邊沒有雷雷同產(chǎn)品品精裝修產(chǎn)品品單位面積小小，可以以拉高單

24、單價，總總價沒有有太大的的影響，投投資門檻檻不高以新產(chǎn)品，高高定位的的產(chǎn)品出出現(xiàn)在市市場中，那那么其價價格也將將會是一一個到定定位的產(chǎn)產(chǎn)品，它它符合中中國消費費者的消消費心理理。產(chǎn)品品的稀缺缺性恰好好可以反反映出其其定價本項目不建建議把單單方成本本作為一一個價格格定價的的要素考考慮，因因為其含含有的技技術含量量和創(chuàng)意意含量高高，風險險系數(shù)不不能和單單純的住住宅項目目類比，所所以把利利潤目標標作為一一個價格格定位的的重要要要素1）運營回回報方法法: 現(xiàn)有市場的的租金調(diào)調(diào)查（數(shù)數(shù)據(jù)來源源銷售部部）4星級酒店店的租金金情況在在2600-2880元上上下，同同時其入入住率控控制在660%-70%之間見

25、表格月收益天租金天數(shù)入住率運營成本利潤額3179.22603650.60.33381499.8總價（萬）首付4成（萬萬）還款數(shù)額（萬萬）月還款凈收益10萬的貸貸款月還還款數(shù)額額38.93315.577193323.35578992679.155001147假定條件：首付44成 天天租金2260元元（銷售售部提供供）; 入住率率0.66：根據(jù)據(jù)市場測測算;運運營成本本0.333：根根據(jù)酒店管理行業(yè)業(yè)的行規(guī)規(guī)測算具體計算如如下：月收益=天天租金2260元元*天數(shù)數(shù)3655*入住住率0.6*（11-運營營成本00.333）凈收益：除除去貸款款后，個個人的期期望值凈收益：投投資者每每月除去去貸款后后所

26、得的的資金（預預計）還款總數(shù)額額=月還還款26679.15/10萬萬月貸款款還款數(shù)數(shù)*100萬總價=首付付部分+還款總總數(shù)額 故此定價在在38.96萬萬元 單價價在70000元元左右。 2）類比方方式定價價法周邊的普通通住宅的的房價在在40000-550000元不等等，綜合合本項目目的裝修修，建筑筑體，本本項目是是以酒店店方式劃劃分，室室內(nèi)面積積的在550左右右，綜合合內(nèi)部的的配套服服務等故故此其價價位應在在：6000左左右根據(jù)以上二二種定價價方式，同同時考慮慮到市場場的因素素，我司建議該該項目的的定價應應為65500元元70000元元第四章 產(chǎn)產(chǎn)品建議議1、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃房間劃分1）房間的的面積

27、在在40-60之之間（建建筑面積積），保保證低總總價的控控制2）房型規(guī)規(guī)正動線部分以后內(nèi)部的的動線明明確，每每層的服服務設施施的房間間都放在在最中心心的位置置，保證證其便利利性。其他配套設設施的建建議會所：具有有商務功功能餐飲：保證證客房餐餐飲的同同時希望望能夠達達到對外外營業(yè)的的功能特特征；娛樂設施：有一層層到兩層層的面積積能夠滿滿足客人人常規(guī)娛娛樂比如如：KTTV，棋棋牌等娛娛樂功能能商務功能部部分：會會議中心心，會議議洽談室室，商務務會所，娛娛樂休閑閑廳等智能化系統(tǒng)統(tǒng)會給產(chǎn)產(chǎn)品加分分，提高高商務的的等級。2、裝修標標準建議議外 墻：貼面蘑蘑菇石、條條形磚；外墻建筑風風格：歐歐式風格格，復

28、古古典雅為為主；大 堂：大理石石地面門： 電子子感應門門鎖窗： 亞鋁鋁高級型型材（表表面氟炭炭處理），中中空玻璃璃室內(nèi)裝潢標標準：四四星 水槽及龍頭頭 ： TOOTO全全套衛(wèi)生生潔具天關及插座座 ： 國際際標準超超豪華型型衛(wèi) 生生 ：TOTTO全套套衛(wèi)生潔潔具空 調(diào)調(diào) ：江陰雙雙良集團團，1220萬卡卡中央空空調(diào)用 電電 ： 10000KKVA集集中供電電 加1160KKW發(fā)電電機組電 梯梯 ：三臺三三菱點電電梯建議價格范范圍：110000-15500元元/平方方米第五章 市市場推廣廣篇1、推廣思思路推廣原則準確性：在在推廣過過程中，要要把握住住主要的的客戶群群體的信信息接受受來源，做做到信息

29、息傳播途途徑的準準確性，避避免宣傳傳浪費，無無效傳播播。、廣泛性：這這里說到到的廣泛泛性和上上面的準準確性并并不矛盾盾，主要要是指傳傳播途徑徑的多樣樣化，各各種媒介介平臺的的有效結結合；創(chuàng)意性：在在整個傳傳播中，形形象策劃劃具有創(chuàng)創(chuàng)意，在在市場中中形成良良好的口口碑，形形象推廣廣切實到到位。時效性：此此原則是是非常關關鍵的環(huán)環(huán)節(jié)，我我們在銷銷售中嚴嚴格按照照劃分了了階段，那那么在推推廣中需需要配合合銷售的的各個階階段進行行推廣宣宣傳，在在什么樣樣的階段段提出怎怎樣的口口號，獲獲得怎樣樣的市場場反映是是相當關關鍵的，所所以要精精確把握握市場的的時效性性引導性： 整個推推廣過程程中，嚴嚴格按照照A

30、IDDA進行行；首先先在前期期的操作作就是要要引起注注意atttenntioon；吸吸引大眾眾的視線線，引起起興趣，這這要求做做到照準準消費群群體的關關注點iinteeresst；然然后是引引起欲望望dessiree，產(chǎn)生生對產(chǎn)品品的購買買欲望； 落實實到購買買acttionn行動中中。推廣主題 根據(jù)據(jù)對項目目的分析析，得出出以下幾幾點項目目最大的的特性，從從這幾個個特性展展開進行行推廣宣宣傳，以以達到我我們所要要得到的的要求。稀缺性：強強調(diào)產(chǎn)品品是地區(qū)區(qū)的首例例產(chǎn)權式式酒店 廣廣告語表表現(xiàn)： 風風靡了東京京、紐約約、上海海、香港港、 精精裝修，四四星級產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店獻世世張家港港。 投資性性

31、：產(chǎn)品品是最合合適的投投資產(chǎn)品品（見上上面的表表格可以以得知，各各種投資資渠道中中，此中中產(chǎn)品的的投資性性強，風風險?。?廣告語語表現(xiàn)： 選擇擇timmes 贏家8%，8%，8% 固定定回報，贏贏家選擇擇。 未來性性：產(chǎn)品品的合理理性和未未來城市市的發(fā)展展趨勢，市市場的需需求中可可以看出出其產(chǎn)品品將會迎迎來其穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展的增長長期 廣廣告語表表現(xiàn)： 電腦腦升級，游游戲升級級， 比不不過資產(chǎn)產(chǎn)升級的的魅力！ Timees 贏贏家，精精裝修，四四星級產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店資產(chǎn)升升級，毋毋容置疑疑。 功能性性：強調(diào)調(diào)產(chǎn)品是是可售的的產(chǎn)權式式酒店 廣廣告語表表現(xiàn)： 品質質成就經(jīng)經(jīng)典； 專業(yè)業(yè)成就贏贏家 TII

32、MESS 贏家家精裝裝修產(chǎn)權權式酒店店，集餐餐飲、休休閑娛樂樂、商務務、住宅宅為一體體的商務務酒店。推廣流程 客戶戶積累階階段導入期期“機會會篇”不可復復制的產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店銷售售直接銷售階階段強銷期期“行動動篇”搶占先先機，實實惠大禮禮（本階階段是結結合了SSP活動動進行的的） 把把投資放放到首位位，作為為純粹的的金融工工具進行行推廣。后期銷售階階段持續(xù)期期“行動動篇2”對尾盤盤的銷售售，把最最好位置置的樓盤盤留到最最后，以以奢侈品品樓盤（在在裝修上上，門牌牌號碼等等上下功功夫）維護期“品牌牌維護期期”在這個個階段要要對產(chǎn)品品的品牌牌進行加加強維護護。執(zhí)行部分廣告總體策策略（AAIDAA）引起

33、關注，引引起興趣趣，引起起欲望，實實施行動動 廣告的階段段性劃分分導入期（月月月中旬）：培養(yǎng)購購買欲望望期；必必須具有有一定的的煽動力力，可以以以幾個個主題入入手：稀稀缺性、功功能性、未未來性和和投資性性，根據(jù)據(jù)我們的的分析，特特別強調(diào)調(diào)投資性性，把廣廣告的廣廣泛性和和針對性性結合在在一起。舉舉行新聞聞發(fā)布會會，以達達到引起起購買者者興趣的的目的。方法：，以以活動為為中心，軟軟性媒體體為主，硬硬性廣告告為輔強銷期（月底底1月月）：這這是一個個決定成成敗的時時期，銷銷售到了了最為關關鍵的時時候。我我們?yōu)榕渑浜箱N售售，將以以硬性廣廣告為主主刺激消消費者的的購買欲欲望并落落實到實實際行動動中。廣廣告

34、在其其中的就就是要教教會客戶戶用專業(yè)業(yè)的經(jīng)營營思路來來判斷本本項目，用用我們的的思路思思考問題題，同時時肯定當當?shù)厥袌鰣龅木哂杏邢嗤锻顿Y功能能的多種種投資渠渠道，并并加以比比較，用用數(shù)據(jù)說說明問題題；同時時一定程程度的促促銷活動動的宣傳傳讓目標標人群產(chǎn)產(chǎn)生緊迫迫感。施施加外來來的壓力力（促銷銷活動策策劃：詳詳見公關關活動內(nèi)內(nèi)容）方法：，以以開盤、促促銷為中中心，硬硬性媒體體為主，軟軟性廣告告為輔持續(xù)期（11月06年年2月）：在這個個階段，我我們需要要做到的的是，讓讓已經(jīng)購購買的客客戶感覺覺到物有有所值，沒沒有購買買的潛在在客戶行行動起來來。方法：，以以軟性報報道為中中心，硬硬性媒體體為主，軟

35、軟性廣告告為輔收盤期（006年22月到006年33月）：此階段段的推廣廣在于能能夠堅定定投資者者的信心心，利于于后期的的經(jīng)營順順利進行行。對于于開發(fā)商商口碑的的建造有有利。方法：，以以軟性報報道為中中心，硬硬性媒體體為主，軟軟性廣告告為輔媒體策略：前期以公關關活動為為中心，軟軟文推廣廣為主，硬硬廣告為為輔，逐逐步深入入，將此此案在保保持良好好口碑的的情況下下快速且且推向市市場。針對目標市市場-張張家港，溫溫州，江江陰等地地的接受受信息的的習慣，用用大眾媒媒體唱主主角的形形式進行行媒體推推廣。通通過大量量的分析析做出以以下媒體體選擇：媒體選擇 .根據(jù)媒體資資源的分分析中，我我們選擇擇的媒體體集中

36、在在TOPP3前的的媒體報 紙：揚揚子晚報報、張家家港日報報；電視媒體：張家港港電視劇劇頻道、張張家港房房產(chǎn)專欄欄；戶外媒體：步行街街戶外廣廣告；案案場戶外外廣告揚子晚報夾夾報DMM；張家港媒體體推廣表表（詳見見附件11）軟性新聞主主題從研究產(chǎn)權權式酒店店現(xiàn)身張張家港為為引子展展開，“第一”的概念念要打響響，以第第一的噱噱頭展開開；從產(chǎn)產(chǎn)品的稀稀缺性和和產(chǎn)品的的品質，和和投資概概念入手手。用論證證的形式式進行軟軟文報道道根據(jù)我們的的銷售現(xiàn)現(xiàn)場為一一個宣傳傳基礎展展開，如如：開盤盤活動的的人氣，現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝風格等等為話題題展開；高貴是是整個宣宣傳的基基調(diào)。以促銷活動動為主題題：比如如媒體人人員親

37、身身體驗，“第一個”免費入住酒店人的感覺；或者是第一個購買人的思想活動等為話題展開?；蛘邌蔚吨敝比耄途途频暾撜摼频甑牡男问秸拐归_，或或者管理理公司的的管理經(jīng)經(jīng)驗，行行為指導導，管理理理論和和思路進進行研究究和討論論，最后后推出酒酒店，排排除讀者者疑慮。最后一個主主題是最最為直接接的形式式，用第第三者的的視覺看看到現(xiàn)有有的投資資市場。引引導投資資者用我我們的思思路進行行思考，把把酒店的的運營和和投資分分析完善善。把購購買酒店店作為正正確選擇擇的論點點進行剖剖析，并并展開話話題。堅持用第三三者的語語言去描描述，增增加軟文文真實性性和可靠靠性。把把話題深深入，在在對銷售售贏利為為基礎獲獲得良好好的

38、口碑碑。投放頻率及及規(guī)模關于投放頻頻率和規(guī)規(guī)模的研研究，我我們需要要分幾個個階段展展開，和和前面說說到的廣廣告總體體策劃相相關導入期：覆覆蓋面廣廣為重點點強銷期：針針對性強強為重點點，針對對效果評評判出最最佳媒體體通路，進進行推廣廣；持續(xù)期：形形象廣告告，但是是產(chǎn)生費費用較低低的廣告告為重點點（樓盤盤外墻的的巨幅廣廣告）維護期：同同持續(xù)期期，做結結束動作作，但是是同時對對于口碑碑的塑造造要注意意，這個個環(huán)節(jié)往往往會影影響下次次樓盤的的操作。3公關活動動策劃活動一：新新聞發(fā)布布會（引引起注意意）時間：20005年年8月底地點：張家家港最好好酒店的的會議室室人員：市府府領導、各各主要媒媒體記者者、

39、萊福福士大酒酒店主要要人員主題：“創(chuàng)創(chuàng)富新天天地”“萊萊福士大大酒店”新聞發(fā)發(fā)布會目的：通過過前段時時期的媒媒體導入入，張家家港受眾眾對產(chǎn)品品有了一一定的了了解，此此次活動動的是為為了強化化受眾對對此產(chǎn)品品的認同同感；同同時積累累一定的的目標客客戶群。內(nèi)容：邀請請市府領領導和市市委主管管經(jīng)濟的的領導；講解“張家家港市第第一個純純投資性性質的產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店”。其包含“國國外的先先進的發(fā)發(fā)展理念念”“張家家港人的的投資觀觀念”“創(chuàng)富富新天地地的啟示示”等論言言。注意點：利利用市府府的影響響力來對對我們的的主要目目標客戶戶群之一一機關關干部人人員進行行媒體宣宣傳，同同時對全全市的受受眾更了了解此產(chǎn)產(chǎn)

40、品?；顒佣喝R萊福士集集團經(jīng)營營講解會會（引起起興趣）時間：20005年年9月初初地點：張家家港最好好酒店的的多功能能廳人員：萊福福士經(jīng)營營管理團團隊、產(chǎn)產(chǎn)品受眾眾、媒體體記者主題： “萊福士士大酒店店” 經(jīng)營營講解會會真真真的誠實實經(jīng)營者者目的：通過過經(jīng)營講講解會，使使我們的的受眾更更加了解解我們的的投資產(chǎn)產(chǎn)品，更更加相信信此項目目是真真真的“誠實”項目。同同時積累累一定的的目標客客戶群。內(nèi)容：邀請請對本項項目有興興趣的目目標消費費群體；并同時時邀請媒媒體報道道。講解“萊福福士大酒酒店”未來經(jīng)經(jīng)營狀況況和投資資價值。其包含“國國際經(jīng)營營團隊”“良好好的投資資前景”“創(chuàng)富富新天地地的未來來的實

41、際際數(shù)據(jù)”等論言言。注意點：利利用對酒酒店經(jīng)營營的講解解來打消消目標消消費群體體的投資資顧慮，用用數(shù)據(jù)說說話，用用事實說說話，以以此來打打動目標標消費群群體?；顒尤簳T優(yōu)惠惠行動（引引起欲望望）時間：20005年年9月初初地點：張家家港案場場人員：目標標消費群群體主題：會員員優(yōu)惠和和預繳定定金目的：通過過此項活活動，判判斷出市市場對此此產(chǎn)品的的接受程程度，以以此來調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品的各項項策略：同時也也對項目目的銷售售有一個個預知。內(nèi)容：前來來預訂的的前100名客戶戶可在正正式簽約約時優(yōu)惠惠2萬元元（定金金1萬元元）并同同時得到到會員金金卡一張張。前來預訂的的前200名客戶戶可在正正式簽約約時優(yōu)

42、惠惠1萬元元（定金金1萬元元）并同同時得到到會員銀銀卡一張張。注意點：前前期的推推廣要排排除產(chǎn)品品的懷疑疑，在宣宣傳時特特別注意意避免“cheeap”的感覺覺?；顒铀模洪_開盤活動動（實際際購買）時間：20005年年9月中中地點：張家家港案場場人員：目標標消費群群體、張張家港房房產(chǎn)節(jié)目目主持人人、文化化、經(jīng)濟濟界名人人主題：開盤盤及促銷銷活動目的：通過過此項活活動，達達到客戶戶快速購購買，完完成強銷銷任務內(nèi)容：前來來簽約的的前3名名客戶可可得賽歐歐轎車一一輛（88.2萬萬元）。前來簽約的的前200名客戶戶可得賽賽歐首期期轎車一一輛（22萬元）注意點：前前期的推推廣要排排除產(chǎn)品品的懷疑疑，在宣宣傳

43、時特特別注意意避免“cheeap”的感覺覺?；顒游澹焊鞲鞯卣箷诹?銷銷售篇1、銷售策策略快速銷售：在市場場上造成成轟動效效應；集中性銷售售：整個個銷售過過程把去去化量集集中在強強銷期；針對性銷售售：鎖定定消費群群體，有有針對性性地進行行銷售；品牌維護：在銷售售的過程程中注重重產(chǎn)品的的品質感感。2、投資分分析一、首付四四成的購購買方式式總價首付4成月按揭（110年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資資產(chǎn)總值值(增長長20%)350000014000002408.72800002333-75.337-27133.3224200000400000016000002752.8320000

44、2667-86.113-31000.6884800000總價首付4成月按揭（110年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后的資資產(chǎn)總值值(增長長20%)350000014000002408.72800002625216.337786.84200000400000016000002753.83200003000247.228899.24800000二、首付55成的購購買方式式總價首付5成月按揭（110年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資資產(chǎn)總值值(增長長20%)35000001750000200828000023333261171994200000400000020000002295

45、32000026673721339334800000總價首付5成月按揭（110年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后資產(chǎn)產(chǎn)總值(增長220%)3500000175000020083150002625617222199420000040000002000000229536000030007052539334800000根據(jù)上面的的表格分分析中，可可以看到到只有在在首付55成的情情況下才才能出現(xiàn)現(xiàn)客戶每每月獲得得凈收益益，具體體收益金金額如上上。為了了達到更更好去化化目的，建建議用33年9%的投資資回報給給予客戶戶回報，以以。如果購買總總價為335萬的的房子，其其首付55成，按按照100年貸款款，沒有有按揭費費用為220088元，按按照8%的固定定回報回回饋給購購買者，您您將獲得得月回報報23333元，每每月凈收收益為3326元元，3年年總凈收收益為1117119元；保守估估計產(chǎn)品品的增值值，3年年后產(chǎn)品品價值為為42萬萬整。你你在3年年將獲得得純利潤潤8.117199元。817199=42200000-33500000+117719表中資產(chǎn)增增長200%： 理由為為，張家家港經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)發(fā)展，土土地資產(chǎn)產(chǎn)的增值值加上酒酒店經(jīng)營營在一定定時期后后其運營營狀況正正常情況況都優(yōu)于于開始運運營的頭頭兩年。良好的經(jīng)