宏觀調控背景下的房地產行業(yè)發(fā)展趨勢和投資策略DOC7

1、宏觀調控背景下的房地產行業(yè)發(fā)展趨勢和投資策略內容提要：房地產產行業(yè)受受宏觀調調控影響響較大，而而房地產產企業(yè)自自身又具具有信息息不透明明和業(yè)績績波動較較大等特特點，因因此，我我們給予予該行業(yè)業(yè)中性的的投資評評級；對對于房地地產上市市公司我我們的投投資思路路是堅持持選擇投投資業(yè)績績穩(wěn)定、可可持續(xù)經經營能力力強的龍龍頭企業(yè)業(yè)，如萬萬科。一、今年以以來房地地產行業(yè)業(yè)發(fā)展回回顧今年以來，國國家采取取的一系系列控制制投資高高速增長長的政策策措施成成效明顯顯，國房房景氣指指數處于于回落態(tài)態(tài)勢。但但7月份“國房景景氣指數數”為1055.255，比6月份微微升0.07點點（如圖圖）。其其中，房房地產開開發(fā)投資

2、資額、新新開工面面積、竣竣工面積積等指標標增幅走走低，而而商品房房平均銷銷售價格格仍繼續(xù)續(xù)攀升。圖1：國房房景氣指指數數據來源：國家統統計局1、房地產產開發(fā)投投資額增增幅回落落1-7月份份，全國國累計完完成房地地產開發(fā)發(fā)投資660555億元，同同比增長長28.6%，增增幅比去去年同期期回落55.5個個百分點點。其中中，商品品住宅完完成投資資41111億元元，同比比增長228.11%；辦辦公樓投投資2997億元元，增長長31.5%；商業(yè)營營業(yè)用房房投資7766億億元，增增長355.6%。2、開發(fā)土土地面積積和房屋屋竣工面面積的增增幅明顯顯回落1-7月份份，全國國完成開開發(fā)土地地面積995600萬

3、平方方米，同同比增長長12.2%，增增幅比去去年同期期明顯回回落；本本年購置置土地面面積1.87億億平方米米，同比比增長66%；全全國累計計完成房房屋竣工工面積11.188億平方方米，同同比增長長12.9%，增增幅比去去年同期期下降224.88個百分分點。3、商品房房銷售狀狀況保持持良好，銷銷售價格格依然上上升1-7月份份，全國國商品房房完成銷銷售面積積1.334億平平方米，同同比增長長25.2%；商品房房累計銷銷售額336577億元，同同比增長長41.4%；全國商商品房平平均銷售售價格為為27224元/平方米米，同比比提高112.99%，是是19996年以以來同期期的最高高增幅。分分地區(qū)看看

4、，全國國有122個地區(qū)區(qū)商品房房平均銷銷售價格格的提高高幅度超超過100%，其其中，江江西、甘甘肅和天天津等66個地區(qū)區(qū)價格提提高幅度度超過220%。 4、商品房房空置面面積增幅幅繼續(xù)回回落7月末，全全國商品品房空置置面積為為96778萬平平方米，同同比下降降0.88%，已已是自44月份以以來連續(xù)續(xù)第3個月下下降。分分地區(qū)看看，上海海、天津津和湖北北等122個地區(qū)區(qū)的商品品房空置置面積為為負增長長。其中中，上海海商品房房空置面面積同比比下降337.77%，是是下降幅幅度最大大的地區(qū)區(qū)。二、宏觀調調控政策策對房地地產行業(yè)業(yè)的影響響國家近期出出臺的一一系列政政策，從從土地供供應、銀銀行信貸貸、機構

5、構監(jiān)管和和產業(yè)政政策等各各方面對對房地產產行業(yè)逐逐步進行行規(guī)范和和完善，將將引導房房地產行行業(yè)向著著更加理理性、成成熟和健健康的方方向發(fā)展展，將會會提高行行業(yè)的進進入壁壘壘，那些些資金規(guī)規(guī)模小，缺缺乏可持持續(xù)經營營發(fā)展能能力的公公司將會會逐步被被市場淘淘汰。而而對于具具有規(guī)模模品牌核核心競爭爭力的公公司將會會不斷獲獲得壯大大。近期政府出出臺的抑抑制房地地產投資資過熱的的政策有有：銀監(jiān)會：22月26-3月26日發(fā)發(fā)布了商商業(yè)銀行行房地產產貸款風風險管理理指引（征征求意見見稿）調整購房個人貸款收支比例設置，加強信貸管理。央行：4月月11日宣宣布，從從20004年4月25日起起，提高高存款準準備金率

6、率0.55個百分分點限制制商業(yè)銀銀行的信信貸盲目目擴張，房房地產業(yè)業(yè)是信貸貸調控的的首要對對象之一一。發(fā)改委等：3月9日聯合合下發(fā)標標注為“特急”的關關于清理理整頓現現有各類類開發(fā)區(qū)區(qū)的具體體標準和和政策界界限的通通知縮減減開發(fā)區(qū)區(qū)的數量量和規(guī)劃劃用地規(guī)規(guī)模，防防止開發(fā)發(fā)區(qū)過多多過濫、違違規(guī)用地地等突出出問題，促促進開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)范范、協調調發(fā)展。國務院：44月28日發(fā)發(fā)出通知知，決定定適當提提高鋼鐵鐵、電解解鋁、水水泥、房房地產開開發(fā)固定定資產投投資項目目資本金金比例提高高項目資資本金比比例，抬抬高行業(yè)業(yè)進入門門檻。這一系列的的宏觀調調控的緊緊縮政策策表明政政府十分分關注房房地產行行業(yè)高速速增長

7、可可能帶來來的風險險，在前前階段緊緊縮政策策未能達達到效果果的情況況下，越越來越希希望通過過產業(yè)政政策和信信貸政策策來加大大調控力力度，以以抑制投投資的過過快增長長。這些些政策表表明了政政府降溫溫房地產產投資的的決心和和進一步步緊縮政政策的預預期，將將在一定定程度上上抑制商商業(yè)銀行行對房地地產開發(fā)發(fā)貸款的的投放。在目前房地地產行業(yè)業(yè)融資渠渠道比較較單一的的狀況下下，房地地產企業(yè)業(yè)很難從從銀行以以外的渠渠道獲得得開發(fā)資資金，緊緊縮政策策必將會會拉緊房房地產企企業(yè)的資資金鏈，實實力不強強的開發(fā)發(fā)商面臨臨較大的的困難。融融資難度度的加大大意味著著房地產產開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)成本的的提高，無無疑將加加速房

8、地地產公司司優(yōu)勝劣劣汰的過過程。有有品牌、實實力，管管理能力力較強的的公司將將獲得較較大的發(fā)發(fā)展空間間，并獲獲得更多多的政府府的支持持；而實實力不強強、信用用資質較較低、歷歷史包袱袱沉重、負負債率較較高、盲盲目擴張張的房地地產開發(fā)發(fā)商將被被逐漸淘淘汰出局局。三、支持房房地產行行業(yè)發(fā)展展的因素素在宏觀緊縮縮的背景景下，國國房景氣氣指數出出現了回回落，而而商品房房銷售面面積繼續(xù)續(xù)保持快快速增長長，商品品房平均均銷售價價格繼續(xù)續(xù)攀升，這這表明房房地產市市場需求求保持旺旺盛，行行業(yè)前景景依然看看好。、消費結結構升級級繼續(xù)支支持房地地產行業(yè)業(yè)發(fā)展消費者的消消費觀念念發(fā)生變變化，將將增加市市場需求求。從國

9、國家統計計局20000年年公布的的城鎮(zhèn)居居民家庭庭住房現現狀調查查的數字字分析，全全國平均均使用面面積為552平方方米，與與人們期期望的住住房水平平，還有有較大的的差距。所所以，中中國的房房地產市市場發(fā)展展空間非非常大。 圖2：全國國城鎮(zhèn)居居民家庭庭住房現現狀調查查數據來源：國研網網從住房消費費結構來來看, 居民個個人購房房需求快快速增長長是房地地產市場場較快發(fā)發(fā)展的基基礎。220022年，個個人購買買新舊住住房和建建房支出出總額約約80000億元元，居民民住房支支出已成成為支撐撐房地產產市場需需求的主主體，成成為房地地產業(yè)發(fā)發(fā)展的根根本動力力。目前前，個人人購房比比重已接接近900%，其其中

10、個人人購買住住宅商品品房的比比例達到到94.2%。19992年、19993年年個人購購房在整整個房屋屋銷售總總面積中中占比分分別為334%和和44%，而近近年來，個個人購房房面積占占比直線線上升，從從19998年的的58%上升到到20002年的800%以上上，已經經成為推推動房地地產需求求的決定定性力量量。 圖3：個人人購房比比例趨勢勢數據來源：申萬研研究所、大規(guī)模模城鎮(zhèn)化化進程將將支持房房地產行行業(yè)發(fā)展展1998年年以來，我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程程明顯加加快，城城鎮(zhèn)每年年增加的的非農業(yè)業(yè)人口大大都在8800萬萬-10000萬萬人。城城鎮(zhèn)人口口比重增增幅較快快。按照照發(fā)展規(guī)規(guī)劃，到到20005年城城

11、市化水水平將達達到400%以上上。據預預測，到到20220年，我我國城市市化水平平將達到到52%左右，每每年將增增加0.8%-1.00%。表1：城市市化水平平預測城市化水平平預測（%）2005年年2010年年2015年年2020年年38.342.747.251.8大規(guī)模城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程程的直接接后果就就是城市市人口的的增加。據據估計，2010年中國城市人口將超過5億，人口城市化率將達到40%。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求，而更為重要的是這一進程還遠遠沒有結束，將推動住宅需求的長期持續(xù)增長。我們認為大規(guī)模城鎮(zhèn)化的政策在未來10年都不會改變，我國將進入城鎮(zhèn)化率40%到60%的加速擴張階段，成

12、為影響商品住宅需求的最重要因素。圖4：城市市人口增增長趨勢勢 數據來來源：申申萬研究究所四、房地產產行業(yè)未未來發(fā)展展趨勢1、投資增增速放緩緩，行業(yè)業(yè)盈利水水平降低低2004年年，房地地產市場場將繼續(xù)續(xù)保持相相對穩(wěn)定定的發(fā)展展，但增增幅預計計會比高高速增長長的20003年年有所下下降，同同時，企企業(yè)的競競爭和兩兩極分化化將會加加劇，行行業(yè)的盈盈利水平平將會降降低。土地市場趨趨緊、供供給總量量減弱將將抑制和和影響投投資的速速度與增增幅，信信貸規(guī)模模的控制制將直接接影響到到投資的的增長速速度。220033年6月央行行發(fā)布了了“1211號”文件（關關于進一一步加強強房地產產信貸業(yè)業(yè)務管理理的通知知），

13、房房地產信信貸規(guī)模模開始逐逐步緊縮縮。今年年適當提提高房地地產等四四個行業(yè)業(yè)項目資資本金比比例和控控制信貸貸資金流流入等政政策，又又一次拉拉緊房地地產企業(yè)業(yè)的資金金鏈，在在產業(yè)政政策和貨貨幣政策策的雙重重配合下下，房地地產行業(yè)業(yè)的進入入門檻提提高，融融資難度度加大，意意味著房房地產開開發(fā)商的的開發(fā)成成本提高高，將在在中長期期內對房房地產行行業(yè)的供供給產生生一定的的抑制作作用。、企業(yè)融融資渠道道將趨向向多元化化宏觀緊縮對對整個房房地產業(yè)業(yè)的發(fā)展展格局開開始產生生重大影影響。其其中，最最直接的的影響就就是對房房地產企企業(yè)融資資渠道的的沖擊，導導致資金金密集型型的房地地產企業(yè)業(yè)被迫尋尋求新的的融資方

14、方式和渠渠道，這這意味著著房地產產融資將將趨向多多元化。直接融資將將成為最最好的選選擇。房房地產企企業(yè)若能能通過資資本市場場融資或或再融資資，可從從容化解解房貸緊緊縮政策策所帶來來的影響響，緩解解來自房房地產項項目資金金需求方方面的壓壓力?？煽梢灶A見見，出于于融資方方面的考考慮，會會有越來來越多的的大型房房地產企企業(yè)加入入到“買殼”上市的的行列中中。房地產信托托將脫穎穎而出。去年央行121號文的頒布后，房地產開發(fā)商以銀行作為主渠道的融資方式受到限制，房地產信托經過一段時間在局部地區(qū)的試探之后，去年第四季度全國共發(fā)行房地產信托37個，募集資金35億元,比第三季度驟增了22個、22.9億元，占所有

15、信托產品的數量和金額的比重也上升了一倍左右。房地產信托將成為除銀行以外房地產業(yè)全新的融資平臺，將會對房地產業(yè)的產業(yè)發(fā)展起到越來越大的作用。房地產基金金將有可可能出現現。房地地產基金金的出現現及發(fā)展展將會對對房地產產業(yè)的持持續(xù)健康康發(fā)展產產生深遠遠的影響響。對房房地產企企業(yè)來說說，可以以通過獲獲得房地地產投資資基金而而大大拓拓寬融資資渠道，解解決資金金瓶頸問問題。而而對于投投資者來來說，不不僅可以以從房地地產基金金中獲得得較高的的投資收收益率，還還能有效效地規(guī)避避風險。、優(yōu)勢企企業(yè)群體體將脫穎穎而出在央行1221號文文件出臺臺后，隨隨著業(yè)務務流程的的規(guī)范，使使房地產產業(yè)的資資金密集集型產業(yè)業(yè)特點

16、迅迅速顯現現，最直直接的效效應就是是行業(yè)內內兩極分分化不可可阻擋。而而20003年9月1日國務務院188號文件件關于于促進房房地產市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通通知給給出了明明確的政政策信號號：“對符合合條件的的房地產產開發(fā)企企業(yè)要加加強信貸貸支持力力度”，同時時“對空置置量大的的房地產產開發(fā)企企業(yè)，要要限制其其參加土土地拍賣賣和新項項目的申申報”。這些些內容一一旦實施施，可以以說在提提高行業(yè)業(yè)進入門門檻的同同時，那那些擁有有專業(yè)化化優(yōu)勢、品品牌優(yōu)勢勢和市場場優(yōu)勢的的企業(yè)將將獲得高高速發(fā)展展的機會會，這既既順應了了目前行行業(yè)內加加快集約約整合的的趨勢，也也會帶來來規(guī)范行行業(yè)管理理、提升升行業(yè)競競爭

17、力，提提高土地地開發(fā)價價值、降降低銀行行金融風風險的系系列效應應。隨著著政策效效應的逐逐漸顯現現，行業(yè)業(yè)內兩極極分化將將日益嚴嚴重，具具有規(guī)模模優(yōu)勢、資資金優(yōu)勢勢、土地地儲備優(yōu)優(yōu)勢和管管理優(yōu)勢勢的企業(yè)業(yè)將脫穎穎而出。、結構性性矛盾將將有望緩緩解目前我國房房地產在在快速發(fā)發(fā)展的同同時，存存在著很很多深層層次的問問題，最最主要的的是結構構性矛盾盾。比如如從增長長結構上上看，存存在結構構性增長長不平衡衡和區(qū)域域性投資資擴張過過熱的矛矛盾?？偪偟谋憩F現在:部分城城市房地地產開發(fā)發(fā)規(guī)模過過大、房房地產價價格上漲漲過快、住住房供求求結構失失衡和空空置量增增加、對對銀行資資金的依依賴很嚴嚴重等。對對出現的的

18、種種問問題，政政府部門門和金融融機構非非常重視視，今年年以來，以以杭州、上上海、南南京等城城市為主主的長三三角地區(qū)區(qū)相繼出出臺了一一攬子遏遏制炒房房的政策策，主要要包括杭杭州征收收“二手房房交易稅稅”、上海海出臺“期房限限轉”政策、南南京實施施“購房實實名制”等，這這些政策策的出臺臺表明地地方政府府對房地地產市場場的監(jiān)管管力度正正在逐步步加強，目目的是維維持房地地產市場場持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展。因因此，可可以預期期未來房房地產行行業(yè)的結結構性矛矛盾有望望得到緩緩減。 五、房地產產板塊投投資建議議、房地產產板塊總總體評價價總體評價房房地產板板塊應從從兩個角角度來看看：一方面，從從行業(yè)發(fā)發(fā)展狀況況上

19、看，房房地產行行業(yè)近年年來發(fā)展展態(tài)勢不不錯，市市場需求求旺盛，消消費結構構的升級級、居民民住房需需求的擴擴大，城城鎮(zhèn)化的的加速、大大規(guī)模城城市建設設和拆遷遷力度的的加大等等等都為為房地產產行業(yè)的的發(fā)展營營造了很很好的宏宏觀環(huán)境境；而從從房地產產企業(yè)自自身來看看，不少少企業(yè)的的項目經經過前幾幾年的建建設之后后已經陸陸續(xù)進入入收獲期期，從業(yè)業(yè)績的波波動周期期上看，這這些企業(yè)業(yè)的業(yè)績績將進入入快速提提升期。從從這一方方面來看看，我們們對房地地產企業(yè)業(yè)持比較較樂觀的的態(tài)度。另一方面，國內的房地產市場還不成熟和規(guī)范，上市公司的信息披露還不夠透明、調節(jié)利潤的空間仍然很大，這有可能造成企業(yè)業(yè)績表現和實際情況

20、的背離，或者人為的加大了企業(yè)業(yè)績的波動；同時，房地產板塊內的上市公司資質差別很大、良莠不齊導致業(yè)績分化明顯；而且，房地產開發(fā)具有周期性特征，業(yè)績波動較大。房地產項目從開發(fā)到竣工的周期一般在2-3年，一家公司如果沒有幾個項目同時運轉，業(yè)績的大幅波動在所難免；房地產行業(yè)收入確認也具有特殊性，上市公司四季度利潤將占到全年利潤的較大份額。從這一方面來看，我們對房地產板塊的態(tài)度又是審慎的。因此，我們們對房地地產板塊塊給予中中性的投投資評級級。、房地產產板塊投投資思路路我們應該注注意到，在在宏觀緊緊縮政策策的影響響下，此此次行業(yè)業(yè)的調整整，表面面上是行行業(yè)增長長速度的的下降，其其更深層層次的意意義在于于市場結結構將發(fā)發(fā)生根本本性變化化，中小小開發(fā)商商的淘汰汰速度會會有所加加快，行行業(yè)集中中度進一一步提高高，那些些資金實實力雄厚厚、土地地儲備較較多、管管理規(guī)范范、具有有一定品品牌效應應的