商住大廈物業(yè)管理顧問預(yù)案

1、74/74第一部分XX物業(yè)簡介深圳市XX物業(yè)治理有限公司（以下簡稱“XX物業(yè)”）為中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)治理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港XX物業(yè)治理公司的基礎(chǔ)上，于1991年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)治理企業(yè)。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)治理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探究出具有中國特色的XX物業(yè)治理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。多年

2、來，XX物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的治理技術(shù)不僅得到寬敞業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗100余面。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港文匯報、大公報、商報、星島日報，國內(nèi)的人民日報、經(jīng)濟(jì)日報、工人日報、法制日報等新聞媒體對XX物業(yè)治理經(jīng)營情況的報道多達(dá)700余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。隨著XX物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和XX物業(yè)治理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)寬敞地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，XX物業(yè)治理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大都市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽

3、、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞等30多個全國各大都市。正在治理的寫字樓、商場、商住區(qū)、不墅區(qū)等高檔物業(yè)120余處，治理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)治理行業(yè)的中國之最；差不多建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17個，占全國國優(yōu)總數(shù)的3%強(qiáng)，雄居國內(nèi)同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位；1996年2月在中國物業(yè)治理行業(yè)第一家獲得ISO9000國際質(zhì)量治理體系認(rèn)證；1999年10月在中國物業(yè)治理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境治理體系認(rèn)證XX物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無治理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，XX物業(yè)倡導(dǎo)治理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成

4、了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長期的物業(yè)治理實(shí)踐中，XX物業(yè)治理模式逐漸形成，XX物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的以后收益。肩負(fù)中國物業(yè)治理行業(yè)進(jìn)展領(lǐng)導(dǎo)者的XX物業(yè)將以提高中國物業(yè)治理行業(yè)整體素養(yǎng)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)治理與服務(wù)來推動中國現(xiàn)代都市文明的進(jìn)程。中國海外集團(tuán)有限公司于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)中國建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。1992年，集團(tuán)之旗艦中國海外進(jìn)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河，市值曾逾330

5、億港元，集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4,300名。中國海外集團(tuán)自成立以來，便致力于專業(yè)化與規(guī)?；M(jìn)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計治理，以及地產(chǎn)進(jìn)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運(yùn)做氣概，集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實(shí)現(xiàn)著對社會的承諾，先后在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個工程項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海

6、軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項(xiàng)目。差不多建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种?。?988年起，中國海外集團(tuán)積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京XX雅園、廣州錦城花園和深圳XX華庭等具有較大社會阻礙的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，XX集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)治理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已進(jìn)展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會阻礙與日俱增。 展望以后，

7、中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”作出更加杰出的貢獻(xiàn)。第二部分XX大廈物業(yè)治理顧問初步方案XX大廈位于沈陽市和平區(qū)民主路78號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地9593平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，綠化率高達(dá)25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了

8、XX大廈必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證XX大廈高起點(diǎn)的物業(yè)治理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長時期內(nèi)保證XX大廈內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一總管”美譽(yù)的深圳市XX物業(yè)治理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)治理領(lǐng)域十幾年的豐富治理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的治理模式、一流的治理人才，有決心、有信心成功承接XX大廈項(xiàng)目的物業(yè)治理顧問工作，將ISO9000質(zhì)量治理體系、ISO14001環(huán)境治理體系和酒店式物業(yè)治理、健康式物業(yè)治理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)治理工作中，全心全力為立即入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切軀

9、體會到XX物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。我司針對XX大廈項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)治理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)治理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定顧問方式概述：為保證XX大廈項(xiàng)目有一個高起點(diǎn)的物業(yè)治理水平及服務(wù)質(zhì)量，XX物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“進(jìn)展商”）聘請的物業(yè)治理公司(以下簡稱“治理商”)負(fù)責(zé)XX大廈項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用XX物業(yè)公司在人力資源、治理經(jīng)驗(yàn)、治理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為寬敞業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)。雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把XX大廈的物業(yè)治理工作列入XX物業(yè)

10、相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，依照XX大廈的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)治理工作，指導(dǎo)治理商制訂全套治理方案、程序文件、治理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為治理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問治理服務(wù)?？紤]到XX大廈項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其治理難度隨之加大，故為保證治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行XX物業(yè)治理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)時期派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為治理商治理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合

11、XX大廈物業(yè)治理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，依照項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)覺的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為治理商日后的物業(yè)治理工作打下良好的基礎(chǔ)。我司提供顧問治理服務(wù)的目的在于為治理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的治理隊(duì)伍，同時XX物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)XX大廈物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司同意進(jìn)展商就XX大廈項(xiàng)目向外界使用“XX物業(yè)顧問治理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。顧問服務(wù)方式示意圖：傳達(dá)、推行方案制定物管方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案依照反饋信息修訂方案反饋方案執(zhí)行情況及其它問題顧問團(tuán)依照反饋信息修訂方案反饋方案執(zhí)行情況及其它問題顧問團(tuán)定期或不

12、定期檢查、考核、了解信息定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通雙向溝通顧問期限顧問期限可能共計二十五個月（以項(xiàng)目入伙時刻可能為2005年3月1日為準(zhǔn)）。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個時期。其中前期介入時期為10個月（可能自2004年3月至2004年12月），實(shí)操指導(dǎo)時期為12個月，自XX大廈物業(yè)入伙之日前二個月起計（可能自2005年1月1日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期為實(shí)操指導(dǎo)時期結(jié)束后首三個月。三、駐場顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé) 駐場顧問工作職責(zé)：依照項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)時期（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作：全面考

13、察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。將顧問團(tuán)針對本項(xiàng)目制定的物業(yè)治理具體打算付諸實(shí)施。將項(xiàng)目物業(yè)治理打算推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助治理商落實(shí)解決。協(xié)助顧問團(tuán)人員對項(xiàng)目的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。日常物業(yè)治理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富治理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)治理專家組成，分不于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個時期針對項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合進(jìn)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，以下為建議各時期赴現(xiàn)場的時刻供參考：前期介入時期首次考察工程交接驗(yàn)

14、收時期實(shí)操指導(dǎo)時期物業(yè)入伙當(dāng)月入伙后的正常治理期 服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期本時期末顧問團(tuán)（約3-5人）于前期介入時期、實(shí)操指導(dǎo)時期和服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期三個時期的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場的工作時刻將配合進(jìn)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來安排。顧問團(tuán)要緊負(fù)責(zé)工作如下：由顧問團(tuán)依照駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借XX豐富的治理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)治理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)治理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。定期對項(xiàng)目治理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。顧問工作安排（詳見下頁表）工 作 階 段人 員 構(gòu) 成工 作

15、方 式現(xiàn) 場 工 作 安 排前期介入時期（10個月）顧問團(tuán)35人駐場經(jīng)理1人（開盤前后各一個月）定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次實(shí)操指導(dǎo)（12個月）顧問團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次。駐場顧問1人常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo)本時期內(nèi)常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤（3個月）顧問團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo)建議本時期末赴現(xiàn)場工作1次。另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)進(jìn)展商及治理商的要求，并結(jié)合顧問治理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對治理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6000.

16、00元/次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場食宿由進(jìn)展商承擔(dān)）。講明：1.顧問團(tuán)人員將依照各時期工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量治理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店治理等物業(yè)治理需涉及的各專業(yè)資深治理人仕組成，并長期為該項(xiàng)目服務(wù)。2.顧問期限內(nèi)，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)治理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。為了配合進(jìn)展商的開盤銷售工作，我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：對售樓人員進(jìn)行物業(yè)治理方面的培訓(xùn)職業(yè)禮儀培訓(xùn)售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo)第二節(jié) 顧問治理工作范圍樓盤銷售、廣告

17、宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)治理方面的指導(dǎo)。房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修治理。公用綠地、花木的綠化

18、養(yǎng)護(hù)與治理。公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)治理。 對本物業(yè)實(shí)行二十四小時全封閉式安全治理，確保安全。治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。同意物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的托付并合理收費(fèi)。全方位商務(wù)服務(wù)支持。協(xié)助治理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)治理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三節(jié) 顧問治理工作內(nèi)容一、前期介入時期時限界定：由簽約之日起至XX大廈入伙之日前二個月（可能2004

19、年3月至2004年12月）結(jié)合物業(yè)治理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收時期提供合理化建議，為今后開展物管工作及操縱治理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)時期做好充分的預(yù)備工作。由顧問團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解進(jìn)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助治理商對治理檔次進(jìn)行定位。顧問團(tuán)依照項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)治理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。（三） 依照我司長期從事物業(yè)治理實(shí)踐積存的豐富經(jīng)驗(yàn)，從

20、物業(yè)治理的角度對項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使進(jìn)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握以后業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)治理的成本操縱及提高治理質(zhì)量?？疾檎w工程進(jìn)度，協(xié)助進(jìn)展商各專業(yè)工程的時期性實(shí)施進(jìn) 度打算提議方案；建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)治理的需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；依照清潔治理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建筑位置和建筑價格建議；治理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，治理用房位置的參考意見以及治理用房的布局；在不增加進(jìn)展商總投資的情況下，為配合國

21、際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；在空調(diào)工程施工前，依照設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于治理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修治理，對需改變安裝位置和工藝的地點(diǎn)提出建議；從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；依照國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力白費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；依照物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)治理的問題提出調(diào)整建議；從治安治理、職員生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；

22、依照公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；依照項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)治理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)治理相關(guān)法規(guī)政策等，對治理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類職員的任職條件和素養(yǎng)要求等提出建議；（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。2、用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。3、住戶門是否有明顯標(biāo)識。4、是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動車停車位。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的時期性實(shí)施進(jìn)度打算；2、針對進(jìn)展商

23、對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并依照當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；依照進(jìn)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計合理、有用；協(xié)助進(jìn)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：1、依照我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；2、依照會所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)治理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)

24、等；2、公共部分裝修材料的選用；3、協(xié)助進(jìn)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終關(guān)心擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助進(jìn)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；5、依照治理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、 施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；6、依照項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢；7、解答進(jìn)展商及治理商關(guān)于物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本；（八）在施工過程中，協(xié)助進(jìn)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按打算完工，同

25、時能夠降低日后物業(yè)設(shè)備治理難度。（九）指導(dǎo)進(jìn)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（十）指導(dǎo)進(jìn)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由進(jìn)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報告。指導(dǎo)進(jìn)展商及治理商制定工程、設(shè)備驗(yàn)收程序及發(fā)覺相關(guān)問題的處理程序。指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗(yàn)收記錄（十一）依照物業(yè)項(xiàng)目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)刂卫碣M(fèi)市場情況和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)治理收費(fèi)政策，指導(dǎo)進(jìn)展商制訂物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（十二）配合進(jìn)展商樓宇營銷宣傳、推廣

26、工作之需要，提供XX物業(yè)企業(yè)簡介、要緊業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。（十三）配合進(jìn)展商樓盤租售工作：1.對售樓現(xiàn)場人員進(jìn)行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 2.指導(dǎo)現(xiàn)場保安人員進(jìn)行交通指揮、車輛治理、導(dǎo)向工作。 3.指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場人員對關(guān)于樓盤物業(yè)治理方面的問題進(jìn)行答疑。 4.對樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)治理方面的問題，提出專業(yè)化建議。 （十四）小區(qū)會所前期建議1、會所的規(guī)模和格局：依照小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向進(jìn)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。2、會所的功能設(shè)置：依照市場情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而有用。3、會所項(xiàng)目

27、的面積要求：依照項(xiàng)目特點(diǎn)和市場需求，測算出精確的（某些體育項(xiàng)目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著緊密的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。5、會所的器材配置：向進(jìn)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。6、會所的節(jié)能要求：會所的許多項(xiàng)目與ISO14000環(huán)境治理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項(xiàng)目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。7、會所的治理和經(jīng)營：包括會所的治理方案、治理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。實(shí)操指導(dǎo)時期合作期限：共12個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分

28、為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常治理四個時期。前期籌備期指物業(yè)入伙前，XX協(xié)助治理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時期。（一）在進(jìn)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助進(jìn)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。（二）協(xié)助治理商建立各專業(yè)治理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：（三）協(xié)助治理商依照物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測算物管成本，提出物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批。人工費(fèi)用測算；設(shè)備耗能費(fèi)用測算；設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測算；清潔定額費(fèi)用測算；5、 園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測算等。協(xié)助治理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍：提供人員配置及相

29、應(yīng)素養(yǎng)要求的具體方案；協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。協(xié)助治理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素養(yǎng)。提供職員入職及崗前培訓(xùn)參考打算，并協(xié)助做好培訓(xùn)打算；協(xié)助擬制職員在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí) 情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備治理培訓(xùn)；就治理商職員外培事宜提供咨詢和協(xié)助；（六） 協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：（七） 指導(dǎo)治理商預(yù)備設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的相關(guān)資料，協(xié)助治理商與進(jìn)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。指導(dǎo)治理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行

30、節(jié)能改造以利于提高設(shè)備治理質(zhì)量。（九）協(xié)助治理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)治理制度及建立相關(guān)資料、文件：提供治理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管 理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備治理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；依照設(shè)計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目治理方案；協(xié)助治理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)

31、，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；提供職員手冊和人事治理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度；依照項(xiàng)目配套設(shè)施情況，協(xié)助編制項(xiàng)目年度社區(qū)文化活動規(guī)劃；提供質(zhì)量治理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目治理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助治理商進(jìn)行修訂和取舍；結(jié)合會所的實(shí)際，協(xié)助制定一套完善的治理制度；協(xié)助進(jìn)展 商做好會所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等；協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度；協(xié)助設(shè)置會計帳薄，建立會計核算體系；協(xié)助建立健全財務(wù)治理制度。協(xié)助治理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)治理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。 1、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件等。 2、技術(shù)

32、資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。 3、物業(yè)資料：住宅區(qū)差不多資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料等。 4、住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。 5、其他相關(guān)資料。（十一）協(xié)助治理商制定日常物業(yè)治理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項(xiàng)目的評審、質(zhì)量操縱等有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。（十二）指導(dǎo)會計核算，關(guān)心進(jìn)行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。（十三）協(xié)助制定入伙前工作打算。（十四）指導(dǎo)治理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，依照市/省/國家級優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)治理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進(jìn)建議。集中入伙期指業(yè)主在進(jìn)展商書面通知

33、前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時刻短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)治理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)治理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此XX物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)治理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個工作組責(zé)任制度。指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助進(jìn)展商有關(guān)部門在集中入伙

34、期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。場景布置：依照制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。治理處與進(jìn)展商之地產(chǎn)部、財務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。指導(dǎo)治理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入駐的工作時期。現(xiàn)在物業(yè)治理公司的工作難點(diǎn)有二：面對大量不同的裝修單位和素養(yǎng)較低的裝修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度去對其加以操縱，愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時

35、又監(jiān)督裝修質(zhì)量，幸免遺留安全隱患等。業(yè)主入駐有先有后，如何樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而幸免被有效投訴，也是一個棘手的問題。為此，XX將提供一整套依照長期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的行之有效的治理方法，有效關(guān)心解決以上問題，要緊內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場治理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督治理制度等。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場治理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住治理方法。正常治理期指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已差不多完成，XX大廈環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常

36、物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。現(xiàn)在XX要緊提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：一、通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之治理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及治理等行政方面事務(wù)。二、指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全治理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評治理制度。四、指導(dǎo)建立財務(wù)治理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制。五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)治理制度。六、按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)治理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常治理工作之中。七、顧問團(tuán)定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析緣故并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：1、各項(xiàng)治理

37、規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況：2、按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對治理商的各專業(yè)設(shè)備治理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；3、依照治理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對涉及各專業(yè)治理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。八、會所的開業(yè)籌備及正式投入運(yùn)轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。1、對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，依照會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)覺器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時向進(jìn)展商提出建議，以期達(dá)到預(yù)期效果。2、提供人員配置、素養(yǎng)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：假如要代管會所，就需對人員進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)演練。3、結(jié)合會所的實(shí)際，提供一套完善的治理制度（包括會員章程、各娛樂點(diǎn)治理制度、職員治理制度

38、、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等），并制作成冊。4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助進(jìn)展商做好宣傳工作。5、會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、進(jìn)展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。7、會所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人職員作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會員消費(fèi)、貴賓消費(fèi)等）、消費(fèi)價格、營業(yè)時刻、帳務(wù)治理等。九、建立日常治理資料保潔治理相關(guān)記錄、保安治理相關(guān)記錄、出租屋治理相關(guān)記錄、車輛治理檔案、裝修治理檔案、工程返修檔案、設(shè)備治理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期合作期限： 實(shí)操指導(dǎo)時期結(jié)束

39、后的三個月。服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期是XX的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時刻后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目物業(yè)治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗(yàn)其治理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。假如有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)治理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保XX物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。顧問團(tuán)對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)治理正常運(yùn)行。（三）依照治理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。第四節(jié) 顧問治理目標(biāo)治理總體目標(biāo)在中國市場

40、經(jīng)濟(jì)中崛起的XX物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的治理模式，有能力、有信心指導(dǎo)治理商使XX大廈項(xiàng)目成為沈陽市物業(yè)治理的經(jīng)典樓盤，為進(jìn)展商及治理商樹立良好的市場口碑。治理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化治理服務(wù)的原則。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使治理商充分利用并完善XX大廈的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素養(yǎng)治理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)治理。將XX大廈項(xiàng)目治理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨(dú)具特色的商住樓宇。效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問商專業(yè)化治理特長和成本治理經(jīng)驗(yàn)，通過有效操縱治理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)治理商合理地開

41、源節(jié)流。服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則?！白屇湍淖訉O后代永久中意”是顧問商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問商永恒的追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問 + 顧問團(tuán)”的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量操縱手段，保證治理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。治理目標(biāo)承諾XX物業(yè)憑借長期物業(yè)治理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對XX大廈項(xiàng)目的物業(yè)治理質(zhì)量做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)治理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容。物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國際質(zhì)量治理體系進(jìn)行治理，符合ISO9000國際質(zhì)量治理體

42、系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 第五節(jié) 顧問服務(wù)設(shè)想整體設(shè)想XX物業(yè)通過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷進(jìn)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的治理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的治理優(yōu)勢。關(guān)于XX大廈項(xiàng)目，我們將把這些治理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助治理商塑造精品，樹立品牌！一、酒店式物管概述為順應(yīng)時代進(jìn)展和滿足業(yè)主的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)治理水平，XX物業(yè)治理公司于1999年開始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店治理理念和技術(shù)，將“物業(yè)治理”提升為“物業(yè)服務(wù)與治理”，即明確的提出了物業(yè)治理企業(yè)的本質(zhì)是“服務(wù)業(yè)主，而不是治理業(yè)主”，把物業(yè)治理行業(yè)真正提高到一個新的理論高度。XX物業(yè)治理公司在成功運(yùn)做“X

43、X物業(yè)酒店式物業(yè)治理模式”的基礎(chǔ)上，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的XX服務(wù)精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心”的工作原則，又正式推出“大總管”的服務(wù)模式，即“酒店式物業(yè)治理模式”第二代升級版，使物業(yè)治理和服務(wù)工作整體上升到一個新的水平。1、 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，多依照“物業(yè)治理?xiàng)l例”和“業(yè)主公約范本”制定一套規(guī)章制度與約束條件，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際感受；但酒店式物業(yè)治理，完全是以業(yè)主為核心，實(shí)行“針對性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)”，推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)；代客洗衣服務(wù)；代訂酒店客房服務(wù)等，通過

44、訓(xùn)練有素的、具有星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。2、 以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表與典范，酒店的經(jīng)營理念是“賓至如歸，即讓客人住在酒店如住在家里般溫溫順舒適”，客人在酒店里能夠得到超凡的享受，體會到作為消費(fèi)者的尊貴與自豪。而物業(yè)治理相對來講，確實(shí)是保安、維修和清潔衛(wèi)生，服務(wù)機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。XX物業(yè)治理公司的酒店式物業(yè)治理模式則將酒店服務(wù)與物業(yè)治理有機(jī)的結(jié)合起來，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的服務(wù)，例如大堂里設(shè)接待服務(wù)總臺

45、，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員24小時恭候服務(wù)；出入大門口設(shè)門童，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；大廈里見不到穿著保安制服的保安員，改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視代替等。不管是進(jìn)展商，依舊業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都能夠從內(nèi)心感受到與眾不同的尊貴和自豪。3、 強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識，提高服務(wù)效率。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，依舊采納行政治理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)治理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。一是把以物業(yè)治理公司“辦公”為主，改成為業(yè)主“服務(wù)”為主，更加突出了物業(yè)治理行業(yè)服務(wù)的特性，擺正了物業(yè)治理公司與業(yè)主之間的主賓關(guān)系；二是調(diào)整了作業(yè)流程，服務(wù)中心已成為內(nèi)部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設(shè)置服務(wù)

46、中心后，采取“一站式服務(wù)”和“首接責(zé)任制”，也確實(shí)是當(dāng)業(yè)主來到服務(wù)中心時，那一位接待員第一時刻接待的，他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求，而不能讓業(yè)主跑來跑去，到處找人，直到業(yè)主中意離去為止。專門多服務(wù)行業(yè)里的工程維修服務(wù)差不多上按部就班的照既定工作打算有序進(jìn)行，確實(shí)是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求，也必須排隊(duì)等待，逐步解決。只有在酒店行業(yè)里，客人的投訴或需求才是永久擺在第一位的，“客人確實(shí)是上帝”不是一句空洞的口號，絕不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點(diǎn)服務(wù)（ 100 - 1 0 ，提供的服務(wù)必須百分百合乎標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到客人的要求。假如有一點(diǎn)不合格，其結(jié)果不是99分，而是小于0分。酒店式物業(yè)

47、治理，確實(shí)是把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)治理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理只是夜”，努力達(dá)到業(yè)主（住用戶）的中意率為百分之百。4、 調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化治理。 傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)的項(xiàng)目治理處，將職員分為治理層和操作層兩大級不，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)峻阻礙職員的士氣；對外服務(wù)與治理透明度不高，業(yè)主有需求找到治理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰來處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業(yè)治理，采納星級酒店治理模式，在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級治理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法則重新設(shè)置，達(dá)到了權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一；從財務(wù)收支、內(nèi)部治理、后勤保障、資

48、源經(jīng)營四個目的動身，治理處下設(shè)財務(wù)部、行政部、總管部和經(jīng)營部四大部門。在對外服務(wù)和接待上，服務(wù)中心提供一站式服務(wù)；又將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時刻、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息，匯編成服務(wù)指南派發(fā)給業(yè)主，既加大了治理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。5、 建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺，為客戶提供全方位后勤支援與保障。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，仍然還停留在治理處不涉及經(jīng)營項(xiàng)目的狹隘觀念里，僅靠收取微薄的物業(yè)治理費(fèi)來維持整個社區(qū)的正常運(yùn)行，由于可調(diào)動使用的資金有限，因此在社區(qū)文化的建設(shè)、服務(wù)環(huán)境改善、服務(wù)層次的提升等方面捉襟見肘。更況且假如物業(yè)治理成本一旦失

49、控，更是入不敷出，陷入虧損的尷尬境地。酒店業(yè)與物業(yè)治理行業(yè)最大的不同之處確實(shí)是具有的經(jīng)營性（酒店所有服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置差不多上以經(jīng)濟(jì)效益為中心）。因此具備資源經(jīng)營思想是酒店式物業(yè)治理模式的另一重要特點(diǎn)，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保障。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財源，為提升治理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕進(jìn)展商、業(yè)主、物業(yè)治理企業(yè)的投入

50、負(fù)擔(dān)。6、 營造社區(qū)精神，倡導(dǎo)“無為而治”的物業(yè)治理崇高境地。社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)治理行業(yè)的一個老話題，新課題。傳統(tǒng)物業(yè)治理行業(yè)的社區(qū)文化建設(shè)一直以來都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的理解為小區(qū)里的文體活動。而XX物業(yè)酒店式物業(yè)治理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心確實(shí)是社區(qū)精神的建設(shè)與營造，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化達(dá)到引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、激勵、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實(shí)現(xiàn)“無為而治”、“氛圍治理”， “寓治理于服務(wù)之中” 物業(yè)治理的至高境地。例如組織社區(qū)有目的的向政府部門、街道辦事處、當(dāng)?shù)伛v軍、學(xué)校等捐贈；舉辦慈善舞會；特定的生活派代

51、表訪問敬老院、孤兒院、部隊(duì)、醫(yī)院、殘疾人學(xué)校等社會福利機(jī)構(gòu)，參加社會上公益活動；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收藏品講座與觀賞、酒類品賞等專題活動；邀請知名作家、文學(xué)家、音樂家到社區(qū)內(nèi)與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影觀賞、音樂講習(xí)等。酒店式服務(wù)項(xiàng)目(服務(wù)指南)通過在多個項(xiàng)目成功實(shí)施酒店式物業(yè)治理的實(shí)踐，XX物業(yè)積存了豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們將對XX大廈提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)的顧問指導(dǎo)。1.特約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會在您指定的時刻段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。您能夠填寫衛(wèi)生清潔預(yù)約卡離開時交給服務(wù)臺，也能夠直接致電服務(wù)中心。此服務(wù)需至少提早一天預(yù)約。家庭花藝服務(wù)業(yè)

52、戶可致電服務(wù)中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時刻送到。價格見樣本目錄，需至少提早三小時以上預(yù)定。3.醫(yī)務(wù)服務(wù)為了業(yè)戶的保健衛(wèi)生，設(shè)立醫(yī)務(wù)保健室，24小時當(dāng)值，備有常規(guī)藥局，日間更有資格醫(yī)師提供專業(yè)安全的意見。此項(xiàng)服務(wù)僅限本物業(yè)?。ㄓ茫艏捌溆H友使用。4.特約接機(jī)、車服務(wù)信譽(yù)良好之營業(yè)車隊(duì)，為您接送機(jī)場、車站和公務(wù)巡游。詳盡價目表將在服務(wù)指南中附。5.郵政服務(wù)代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業(yè)務(wù)?？芍苯恿粼诖髲d服務(wù)臺并登記簽收或致電服務(wù)中心上門收取。收費(fèi)按國家郵政標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6.票務(wù)代理機(jī)票、火車票24小時同意預(yù)定。免收服務(wù)費(fèi)。7.物品代購服務(wù)由閣下指

53、定物品品牌、地點(diǎn)和指導(dǎo)價格。我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費(fèi)用。業(yè)主須提早填妥授權(quán)書和支付貨款。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照服務(wù)指南。8.飲品小食平價即送服務(wù)閣下可參閱服務(wù)指南中附的飲品小食目錄，致電20分鐘內(nèi)送到。以上項(xiàng)目的收費(fèi)，將在服務(wù)指南中詳細(xì)列明。二、健康式物業(yè)治理健康物業(yè)治理模式是參照國家健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)要求，以促進(jìn)業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)治理的基礎(chǔ)上提出，采納現(xiàn)代化的、復(fù)合型的治理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)治理模式?！敖】滴飿I(yè)治理模式”由日常物管中心和健康物管中心兩大部分組成。其中日常物管中心（環(huán)境治理中心）的功能是完成傳統(tǒng)物管的維修、

54、清潔、保安、園林養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)節(jié)，維持居住環(huán)境的舒適、健康。為業(yè)主提供健康生活指引：1、節(jié)約用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、盡量少用常流水等。2、減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。3、節(jié)約用電：隨時關(guān)燈、不開長期燈、采納節(jié)能燈具等。4、減少尾氣排放：少開私家車等。5、操縱噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的適應(yīng)、操縱電器音量等。6、珍惜紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹”等活動。7、少用一次性用品等。“健康物管中心”的要緊功能是實(shí)現(xiàn)健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)里關(guān)于“健康環(huán)境的保障”的目標(biāo)，我們將設(shè)立健康檔案治理、醫(yī)療保健服務(wù)、24小

55、時求助中心、社區(qū)文化中心和健康交流俱樂部等職能部門，全方位地保障健康生活理念的連續(xù)。首先，在環(huán)境保障中的保健方面，我們設(shè)立健康中心，包括為業(yè)戶提供健康測評，度身設(shè)計健身打算和心理健康指導(dǎo)，建立完善的住宅保健服務(wù)。健康檔案治理為XX大廈內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對業(yè)主軀體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時為業(yè)主提供軀體健康狀況的報告，對比不同時期的健康數(shù)據(jù)，并實(shí)行電腦系統(tǒng)自動化治理，每個業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的治理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運(yùn)動、監(jiān)督、營養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康服務(wù)。1、在環(huán)境保障中的安防方面，利用XX大廈完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行2

56、4小時全天候治理，業(yè)主在緊急情況下，可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的24小時求助中心聯(lián)系，以及時采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司職員四分鐘到達(dá)緊急集合地點(diǎn)，并在第一時刻與社會相關(guān)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。2、在小區(qū)康體設(shè)施方面，我們有戶外的公共設(shè)施設(shè)備，分布上盡量面面俱到，只是于集中，有意識的引導(dǎo)人流分向。業(yè)主走出院外就有活動，采納“三三制”經(jīng)營會所，滿足業(yè)戶大眾體育健身的需要，也使經(jīng)營成本降低。醫(yī)療保健服務(wù)小區(qū)設(shè)醫(yī)療保健服務(wù)站，為業(yè)主提供日常的醫(yī)療保健服務(wù)；定期組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行常規(guī)軀體檢查，以便及時發(fā)覺隱藏疾病，保證軀體健康；特設(shè)亞健康咨詢中心，專門為業(yè)主提供調(diào)整“亞健康”狀態(tài)的

57、咨詢、恢復(fù)服務(wù)，為業(yè)主生理、心理的健康提供全方位服務(wù)。以上各項(xiàng)特色服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在項(xiàng)目入駐前于用戶手冊、服務(wù)指南中明確標(biāo)價，三、商務(wù)全程式XX物業(yè)本著“以人為本”的服務(wù)理念，考慮到XX大廈物業(yè)所處的優(yōu)越地理位置，以及其本身的功能設(shè)置中有酒店式公寓這一情況，同時考慮到XX大廈必將成為沈陽市商業(yè)旺盤這一特點(diǎn)，同時從XX大廈租售角度動身，擬選擇該項(xiàng)目在沈陽市首家推行“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理服務(wù)這一全新物業(yè)治理模式?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式的宗旨是：通過整合內(nèi)部優(yōu)勢和調(diào)動一切能夠利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面（特不是商務(wù)活動方面）的需要，并以此為基礎(chǔ)，建立一種開放式的服

58、務(wù)延伸體系，依照物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)形式，真正實(shí)現(xiàn)“商務(wù)全程式服務(wù)”?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式基于以后進(jìn)駐XX大廈的企業(yè)在辦公資源配備方面，專門難達(dá)到本身的實(shí)際需求，例如沒有獨(dú)立會議室，不愿購置復(fù)印機(jī)乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè)秘書等，而我司“商務(wù)全程式”服務(wù)模式能夠使以上問題輕松得以解決，真正為使用人提供一個既方便周到又花費(fèi)不多的商務(wù)環(huán)境?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式具體構(gòu)成舉例：配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽、前臺禮儀及部分后勤服務(wù)。成本價提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。在進(jìn)展商提供硬件的基礎(chǔ)上，提供公共會議室的預(yù)定、預(yù)留、布置等服務(wù)。

59、設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、傳真等一系列的辦公服務(wù)。建立家園服務(wù)網(wǎng)平臺，提供各項(xiàng)配送服務(wù)?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式是我司依照寫字樓使用人的特點(diǎn)與需求，制定的一整套商務(wù)后勤服務(wù)解決方案，此模式推廣前的良好遠(yuǎn)景和推廣后的不俗效果，關(guān)于XX大廈的租售，無疑有極大的促進(jìn)作用。第六節(jié) 職員培訓(xùn)作為最可寶貴的資源，人力資源的開發(fā)與治理成為保證企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展的原動力。XX物業(yè)通過十幾年的進(jìn)展，形成了自己獨(dú)具特色的人力資源開發(fā)體系。為了促進(jìn)治理商的規(guī)范化運(yùn)做，并保證其逐步實(shí)現(xiàn)市場化生存，XX物業(yè)將運(yùn)用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)治理商開展職員培訓(xùn)工作，逐步提高職員的整體素養(yǎng)，建立一只精干高效的

60、職員隊(duì)伍。一、培訓(xùn)總體思路1、培訓(xùn)范圍全員性。XX大廈物業(yè)治理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力, 因此要把全體職員都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。2、培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)治理需要專業(yè)知識和技能，同時也離不開其他相關(guān)的知識和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高職員的綜合素養(yǎng)，不能單打一。我們將制定系統(tǒng)的培訓(xùn)內(nèi)容，提高寬敞職員的綜合素養(yǎng)。3、培訓(xùn)組織層次性。由于職員的基礎(chǔ)不同，因此其同意能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時，我們將從各自能夠同意、樂于同意的起點(diǎn)動身，分層施教。4、培訓(xùn)重點(diǎn)有用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高。培訓(xùn)工作的