風險提示及變現(xiàn)能力分析

1、工 作 報 告風險提示及變現(xiàn)能力分析1、估價對象風險提示跌的因素予以分析和說明）（1）估價對象產(chǎn)權(quán)狀況等）估價對象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途與現(xiàn)實用途均為住宅，屬于市場商品房，產(chǎn)權(quán)清晰，可按相關(guān)規(guī)定進入市場自由轉(zhuǎn)讓。或：估價對象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途廠房，現(xiàn)實用途為商業(yè)，根據(jù)深圳市城市更新改造辦法，可以在補交相應(yīng)地價后，按商業(yè)用途使用。差后可按商業(yè)用途進入市場進行自由轉(zhuǎn)讓。或如為綠本房地產(chǎn)，則：估價對象剩余土地使用年期 40 年，根據(jù)估價委托人提供的房地產(chǎn)證復(fù)印件，估價對象所屬宗地權(quán)屬來源為劃拔，且“按照相關(guān)規(guī)定，本證所記載房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即，估價對象如需進入

2、市場交易，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，獲得批準后方可。（2）估價對象實物狀況能等方面進行描述）的損失以及其他不可抗拒因素對抵押房地產(chǎn)造成的影響。或5頁腳內(nèi)容工 作 報 告保養(yǎng)與維護、使用狀況良好，但戶型結(jié)構(gòu)及平面布局一般。（如為續(xù)貸報告，應(yīng)分析對比估價對象實物發(fā)生的狀況，并作相應(yīng)的說明）（3）經(jīng)營風險（主要說明估價對象目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式以及可能面臨的危險）價格穩(wěn)定，否則將面臨經(jīng)營委縮，或?qū)⒊霈F(xiàn)空置。（4）市場風險因素進行分析）價值進行再評估。（5）政策風險規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能地產(chǎn)市場的影響，尤其是提醒貸款銀行對信貸風險的關(guān)注）國家 12 月

3、9 日宣布個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由年恢復(fù)到年以及財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署日前聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強土地讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，5頁腳內(nèi)容工 作 報 告土地出讓款的50%。等相關(guān)政策的出臺，表明中央政府的對控制房價過高的措辭趨勢。（6）其它風險（選擇）（包括在建工程的資金來源風險、完工風險、貸款人的信用風險等以及特的真實性等，建議報告使用者合理使用評估報告及報告中的評估值）2、估價對象變現(xiàn)能力分析且賽格廣場為電子電腦專業(yè)市場，通用性一般。（2）獨立使用性分析：估價對象須依賴相關(guān)的配套用房、設(shè)備以及1-8層公用空間、通道方可使用，獨

4、立使用性相對較弱。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析：估價對象為整層商場，須按照相關(guān)規(guī)定申請辦理性?？煞指钷D(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用；（4）變現(xiàn)時間長短響）較弱，預(yù)計變現(xiàn)價值約為市場價值的60%左右，變現(xiàn)時間較長（約半年以上）。（5）變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費用5頁腳內(nèi)容工 作 報 告賣公司傭金、訴訟費用）、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金（主要包括：營業(yè)稅金及附加、印花稅、交易費、土地增值稅）、償還抵押債券本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害，剩余款項交還抵押人。（6）變現(xiàn)時變現(xiàn)價值與評估價值差異程度分析受到交易信息、交易時間、付款方式、潛在竟買者數(shù)量，甚至交易場所氣氛等諸產(chǎn)

5、市場狀況，拍賣估價對象的價值與市場價值應(yīng)存在一定的差距。根據(jù)對抵押品拍賣市場的調(diào)查，拍賣底價一般是市場價格的 80%85%，具體視拍賣品的市場交易風險而不同。根據(jù)對估價對象的快速變現(xiàn)能力的分析，認為估價對象具有較高的變現(xiàn)能力，因此，取80%為快速變現(xiàn)率，因此，快速變現(xiàn)價值為：評估價格80%=快速變現(xiàn)價值或：估價對象為住宅類建筑，具有獨立使用功能，整體可獨立轉(zhuǎn)讓，不可分 1-3 市場價值差異一般在 10%-30%。123現(xiàn)4備注：變現(xiàn)率分項取值根據(jù)變現(xiàn)影響因素的內(nèi)容具體確定，最高為 100。不同用途房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析重點提示：居住房地產(chǎn)：實物分析的重點有：戶型、裝修、建成年代、樓層、朝向等。商業(yè)房地產(chǎn)：5頁腳內(nèi)容工 作 報 告重點分析所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、臨街狀況、平面布局、建筑規(guī)模、裝修和度、區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α⒏偁帬顩r等。辦公房地產(chǎn)：重點分析區(qū)域商務(wù)集聚程度、交通便利程度、整體規(guī)