第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析課件

1、第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2022/10/2第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2022/9/24第二章連鎖學(xué)習(xí)目標一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容二、門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析三、門店開發(fā)投資構(gòu)成分析四、門店開發(fā)投資經(jīng)濟評價第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析學(xué)習(xí)目標一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容第二章連鎖門店投資開發(fā)一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容（一）門店投資開發(fā)項目可行性研究1、概念 所謂門店投資項目的可行性研究就是指投資者擬投資開設(shè)一家門店，為實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標，在投資前必須進行認真調(diào)查、研究與擬建項目有關(guān)的各種資料；對各種可能的投資方案，進行全面的分析論證

2、；預(yù)測、評價項目建成后的經(jīng)濟效益和社會效益，并在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目投資建設(shè)的必要性，財務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟上的合理性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容（一）門店投資開發(fā)項目可行性研2、作用（1）作為門店投資項目投資決策的依據(jù)（2）作為向銀行等金融機構(gòu)或金融組織申請貸款、 籌集資金的依據(jù)（3）作為編制設(shè)計和進行建設(shè)工作的依據(jù)（4）作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)（5）作為項目進行后評價的依據(jù)（6）作為項目組織管理、機構(gòu)設(shè)置、勞動定員的依據(jù)（7）作為環(huán)保部門審查項目環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項目所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)第二章

3、連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2、作用第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（二）門店投資項目可行性研究的基本內(nèi)容1、宏觀投資環(huán)境分析 國內(nèi)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析、未來幾年影響商業(yè)發(fā)展的宏觀因素分析、未來幾年影響商業(yè)發(fā)展的國際環(huán)境分析2、地區(qū)行業(yè)概況分析3、地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測4、地區(qū)主要門店的競爭狀況調(diào)查分析5、門店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營規(guī)模分析6、門店選址分析7、門店賣場布局策劃方案的分析8、門店經(jīng)營策略分析9、投資估算和籌資方案分析10、經(jīng)濟評價11、門店開發(fā)可行性結(jié)論第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（二）門店投資項目可行性研究的基本內(nèi)容第二章連鎖門店投資開發(fā)二、門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析（一）門店投資開

4、發(fā)環(huán)境的概念 門店的投資環(huán)境就是指對投資在某一區(qū)域內(nèi)的門店的投資項目所要達到的目標產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。它包括對投資具有影響的區(qū)域范圍內(nèi)的社會政治、經(jīng)濟、法律、文化、自然地理、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)等綜合條件。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析二、門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析（一）門店投資開發(fā)環(huán)境的概念第（二）門店投資開發(fā)環(huán)境的類型按投資環(huán)境存在的物質(zhì)形態(tài)進行劃分 硬環(huán)境 、軟環(huán)境 按投資環(huán)境存在的范圍不同進行劃分 宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境按投資環(huán)境存在的內(nèi)容不同進行劃分 社會政治經(jīng)濟環(huán)境、物質(zhì)技術(shù)環(huán)境 自然地理和資源環(huán)境第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（二）門店投資開發(fā)環(huán)境的類型

5、第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店投資開發(fā)環(huán)境的特征1、綜合性2、區(qū)域性3、動態(tài)性4、差異性第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店投資開發(fā)環(huán)境的特征第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（四）門店投資開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（四）門店投資開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性（五）門店投資開發(fā)環(huán)境分析方法1、道氏評估法2、多因素評估法第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（五）門店投資開發(fā)環(huán)境分析方法1、道氏評估法第二章連鎖門店投1、道氏評估法 道氏評估法是美國道氏化學(xué)公司根據(jù)自己在海外的經(jīng)歷提出

6、的。道氏公司認為，投資者在國外投資所面臨的風(fēng)險分為兩類：其一是正常企業(yè)風(fēng)險或稱競爭風(fēng)險。例如，自己的競爭對手也許會產(chǎn)生出一種性能更好或價格更低的產(chǎn)品。這類風(fēng)險存在于任何基本穩(wěn)定的企業(yè)環(huán)境之中，它們是商品經(jīng)濟運行的必然結(jié)果。其二是環(huán)境風(fēng)險，即某些可以使企業(yè)所處環(huán)境本身發(fā)生變化的政治、經(jīng)濟及社會因素。這類因素往往會改變企業(yè)經(jīng)營所遵循的規(guī)則和采取的方式，對投資者來說，這些變化的影響往往是不確定的，既可能是有利的，也可能是不利的。 第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析1、道氏評估法 道氏評估法是美國道氏化學(xué)公司根 據(jù)此，道氏公司把影響投資環(huán)境的諸因素按其形成的原因及作用范圍的不同分為兩部分：企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)

7、營的業(yè)務(wù)條件和有可能引起這些條件變化的主要壓力。這兩部分又分別包括40項因素。在對這兩部分的因素作出評估后，提出投資項目的預(yù)測方案的比較，可以選擇出具有良好投資環(huán)境的投資場所。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析 據(jù)此，道氏公司把影響投資環(huán)境的諸因素按其形成的原因 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發(fā)生變化，所以，在評價投資環(huán)境時，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時期內(nèi)對投資活動的影響。美國道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動態(tài)分析方法，基本內(nèi)容見表第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家

8、也會因不第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析道氏評估法分四個步驟：第一步，評估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個因素第二步，評估引起變化的各個主要壓力因素第三步，在前兩步的基礎(chǔ)上，進行有力因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出810個能獲得成功的關(guān)鍵因素第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出四套項目預(yù)測方案。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析 第一套是根據(jù)未來7年各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方案：第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好而提出的“樂觀”預(yù)測方案：第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的差而提出的“悲觀”預(yù)測方案：第四套是各關(guān)鍵因素

9、變化的最壞、可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測方案。在各個預(yù)測方案提出之后，請專家對各個方案的可能出現(xiàn)的概率進行預(yù)測，從而作為決策的參考。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析 第一套是根據(jù)未來7年各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而2、多因素評估法 閔氏多因素評價法把影響投資環(huán)境的因素分成十一個大類，每一大類因素由一組子因素組成，先對各類因素的子因素作出綜合評價，再對各因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判定，然后按下列公式計算投資環(huán)境總分： 投資環(huán)境總分=W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei) 式中: Wi表示第i類因素的權(quán)重； ai 、bi 、ci 、di 、ei是第i類因素被評為優(yōu)、良、 中、可、差的百分比，

10、且a+b+c+d+e=1 i=1、2、3、11 投資環(huán)境總分的取值范圍在15之間，愈接近5，說明投資環(huán)境愈佳。反之，愈接近1，則說明投資環(huán)境愈劣。多因素評估法考慮到的因素比較細致全面，由專家進行評分簡便易行，但對各個因素的權(quán)重的設(shè)定需要認真分析確定。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2、多因素評估法 閔氏多因素評價法把影響投資第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析三、門店開發(fā)投資構(gòu)成分析（一）門店開發(fā)投資的構(gòu)成 門店投資項目的總投資是指擬建項目全部建成、投入運營所需的費用總和 。在項目的可行性研究和經(jīng)濟評價中，對投資項目總投資的估算，主要是對項目所需的固定資產(chǎn)投資、流動

11、資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資和遞延資產(chǎn)投資的估算。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析三、門店開發(fā)投資構(gòu)成分析（一）門店開發(fā)投資的構(gòu)成第二章連鎖門（二）門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成A、固定資產(chǎn)投資1、門店固定資產(chǎn)的分類按經(jīng)濟用途分類 營業(yè)用固定資產(chǎn)（房屋及建筑物、機器設(shè)備、交通運輸工具） 非營業(yè)用固定資產(chǎn)（職工宿舍、食堂、托兒所等）按所有權(quán)分類 門店自有固定資產(chǎn)、其他企業(yè)投資的固定資產(chǎn)、租入固定資產(chǎn)采用經(jīng)濟用途和使用情況相結(jié)合形式分類 房屋及建筑物、機器設(shè)備、交通運輸工具、辦公設(shè)備、 電器及影視設(shè)備、文體娛樂設(shè)備、其他設(shè)備第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（二）門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成第二章連鎖門店投

12、資開發(fā)可行2、固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成（1）工程費用 指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目費用，可分為建筑工程費、安裝工程費及設(shè)備購置費（2）工程建設(shè)其他費用 勘察設(shè)計費、研究試驗費、可行性研究費、臨時設(shè)施費、投資借款利息費、工程質(zhì)量檢測費、土地使用稅、征地安置與補償費、單位建設(shè)管理單位的管理費（3）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（4）預(yù)備費用 基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2、固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析B、流動資產(chǎn)投資 流動資產(chǎn)是指可以在一年或長于一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變更或加以運用的資產(chǎn)。一般包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨等。（1）現(xiàn)金（2）門店的

13、短期投資 債權(quán)性證券、權(quán)益性證券、混合性證券（3）應(yīng)收及預(yù)付款項 應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項 待攤費用（4）存貨 原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析B、流動資產(chǎn)投資第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析C、無形資產(chǎn) 指門店長期使用而沒有實物形態(tài)，能夠在門店經(jīng)營中長期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。一般包括專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等。D、遞延資產(chǎn)投資 指不能計入當年損益，應(yīng)當在以后年度分期攤銷的各種費用。其中包括開辦費、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出、以及對原有固定資產(chǎn)進行裝修、裝潢等的凈支出。第二章連鎖門店投資開發(fā)

14、可行性分析C、無形資產(chǎn)第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店投資規(guī)模估算 門店投資規(guī)模的估算依據(jù)，就是門店投資的各項資產(chǎn)內(nèi)容，故首先應(yīng)準確地確定門店所需各項資產(chǎn)的種類和數(shù)量，然后以此計算所需資金量。進行門店投資規(guī)模估算可采用不同的方法，但常用的是分項詳細估算法，即先分別計算擬建門店各項資產(chǎn)所需投資額，然后進行加總。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店投資規(guī)模估算第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析四、門店開發(fā)投資經(jīng)濟評價（一）經(jīng)濟評價 1、涵義： 投資項目的經(jīng)濟評價是采用一定的方法和經(jīng)濟參數(shù)，對項目投入產(chǎn)出的各種因素進行研究、分析計算和對比論證的工作。 第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析四

15、、門店開發(fā)投資經(jīng)濟評價（一）經(jīng)濟評價第二章連鎖門店投資開發(fā)準備工作不確定性分析不確定性分析確定最有方案國民經(jīng)濟評價財務(wù)評價方案比較方案比較2、內(nèi)容第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析準備工作不確定性分析不確定性分析確定最有方案國民經(jīng)濟評價財務(wù)（二）門店開發(fā)的財務(wù)評價1、內(nèi)容 門店開發(fā)財務(wù)評價是投資項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，計算項目范圍內(nèi)的效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，分析項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，以考察項目在財務(wù)上的可行性。門店開發(fā)財務(wù)評價內(nèi)容主要包括門店財務(wù)盈利能力分析、門店清償能力分析兩個方面第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（二）

16、門店開發(fā)的財務(wù)評價第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2、程序分析財務(wù)數(shù)據(jù)編制財務(wù)報表：基本報表、輔助報表計算財務(wù)效益指標 依據(jù)財務(wù)基本報表計算各項評價指標進行不確定性分析 敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析2、程序第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析3、門店開發(fā)財務(wù)盈利能力分析（1）投資利潤率 投資利潤率指項目達到生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率。對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應(yīng)計算生產(chǎn)期年平均利潤總額與總投資的比率。其計算公式：第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析3、門店開發(fā)財務(wù)盈利能力分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析年利潤總

17、額=產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金及附加-總成本費用總投資=固定資產(chǎn)投資+投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息+流動資金 投資利潤率指標反映項目效益與代價的比例關(guān)系。當項目投資利潤率高于或等于行業(yè)的基準投資利潤率或社會平均利潤率時，說明項目是可以接受的。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析年利潤總額=產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金及附加-總成本費用第二（2）投資利稅率 投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額或項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。其計算公式為： 投資利稅率= 投資利稅率高于或等于行業(yè)基準投資利稅率時，證明項目可以采納。投資利稅率和投資利潤率不同，它在效益中多考慮

18、稅金。 式中：年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（2）投資利稅率 式中：年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及（3）資本金利潤率 是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力，其計算公式為：第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（3）資本金利潤率第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析案例：某項目總資金為2400萬元，其中資本金為1900萬元，項目正常生產(chǎn)年份的銷售收入為1800萬元，總成本費用924萬元（含利息支出60萬元），銷售稅金及附加192萬元，所得稅稅率33%。試計算該項目的總投資利

19、潤率、投資利稅率、資本金利潤率。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析案例：某項目總資金為2400萬元，其中資本金為1900萬元，（4）銷售利潤率（5）投資收益率（6）投資回收期（T） 一個建設(shè)項目從開始投入生產(chǎn)年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時止所需要的時間（7）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標。是按行業(yè)基準收益率（可通過查建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)取得）或設(shè)定的折現(xiàn)率（當行業(yè)未制定基礎(chǔ)收益率時），將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。其表達式：第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（4）銷售利潤率第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門

20、店投資開發(fā)可行性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（8）財務(wù)內(nèi)部收益率 是評價項目盈利性，進行動態(tài)分析時采用比較普遍的一個指標。它反映項目對占用資金的一種補償、報酬和恢復(fù)能力第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（8）財務(wù)內(nèi)部收益率第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析4、門店財務(wù)清償能力分析（1）固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期（選讀）（2）資產(chǎn)負債率（長期償債能力比率）（3）流動比率（短期償債能力比率）（4）速動比率（短期償債能力比率）第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析4、門店財務(wù)清償能力分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店開發(fā)的不確定性分析1、盈虧平衡分析（1）涵義 盈虧平衡分析又稱量本利分析，

21、通過分析產(chǎn)量、成本、與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟效果的影響程度。第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（三）門店開發(fā)的不確定性分析第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析銷售收入(R)、產(chǎn)品價格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系總成本(C)、固定成本(CF)、單位產(chǎn)品變動成本(Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系RPQ0QR0QCCC FC v QC FC v Q第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析銷售收入(R)、產(chǎn)品價格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系（2）盈虧平衡分析圖銷售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系0QRPQCCFCv QQ*R,CBEP虧損盈利第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析（2）盈虧平衡分析圖銷售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系0Q 練習(xí)：某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，