限制外資政策對我國房地產(chǎn)市場的影響分析

1、限制外資政策對我國房地產(chǎn)市場的影響分析摘要：近年來，受人民幣將來升值預(yù)期和資本市場利差的吸引，海外資金前仆后繼投入中國房地產(chǎn)市場，由此引發(fā)的“外資加速房地產(chǎn)過熱的呼聲不絕于耳。2022年7月24日“限外新政的出臺，更使外資投資內(nèi)地房產(chǎn)成為眾矢之的。文章在解讀限制外資政策內(nèi)容和分析外資進入國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域利弊的根底上，對限制外資政策產(chǎn)生的影響進展了詳細剖析。關(guān)鍵詞：限制外資；房地產(chǎn)市場；影響2022年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重拳頻頻出擊，繼國六條、九部委意見出臺后，政府宏觀調(diào)控再度發(fā)力，2022年7月24日，建立部、商務(wù)部、開展改革委、人民銀行、工商總局、外匯管理局結(jié)合發(fā)布了?關(guān)于標準房地產(chǎn)市場外資

2、準入和管理的意見?(以下簡稱?意見?)。?意見?從外商投資房地產(chǎn)市場準入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、嚴格境外機構(gòu)和個人購房等方面對外資進入房地產(chǎn)市場進展了標準。限制外資政策的出臺在業(yè)界引起宏大反響，褒貶的各種聲音也紛至沓來，但不管怎樣爭論，政府限制外資炒房，進步外資進入中國房地產(chǎn)市場門檻卻是不容爭辯的事實，限制外資政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響也已初步呈現(xiàn)。一、限制外資政策主要內(nèi)容解讀?意見?中限制外資政策內(nèi)容主要表達在投資主體、退出機制、稅收、資金、個人購房等幾個方面。1境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購置非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當遵循商業(yè)存在的原那么等內(nèi)容，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理有關(guān)

3、登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。解讀：新規(guī)定對投資主體進展了明確規(guī)定，制止外資通過中介代理投資中國的房地產(chǎn)市場，也就是說今后外資來國內(nèi)從事房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營活動，必須在中國注冊公司；稅負本錢有所進步，因為外資以在境內(nèi)設(shè)立公司的方式進展投資，那么需要按照國內(nèi)的稅率在境內(nèi)繳稅；退出機制選擇減少，原先外資以離岸公司的方式投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場，以境外轉(zhuǎn)讓離岸公司股權(quán)、海外上市、發(fā)行REiTS等方式實現(xiàn)，但新規(guī)定執(zhí)行后，由于要在本地注冊公司，就大大減少了退出機制選擇。2外資投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元含1000萬美元的，注冊資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬

4、美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未獲得?國有土地使用證?或開發(fā)工程資本金未到達工程投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯等。解讀：新規(guī)定對外資資金的要求，進步了外商投資房地產(chǎn)的門檻，降低了外商自有資金的回報率，增加了外資尤其是熱錢的投資本錢，抑制了境外機構(gòu)和資金來中國境內(nèi)炒房，但并不是回絕外國人買房或制止外資對境內(nèi)房地產(chǎn)進展長期投資。3“境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購置符合實際需要的自用、自住商品房。但符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人

5、購置自用、自住商品房必須采取實名制。解讀：新規(guī)定嚴格了境外機構(gòu)和個人購房管理，增加了境外購房者的時間和精力本錢，抑制了人民幣升值預(yù)期下的境外炒房等投機行為，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的安康開展。二、外資進入國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域的利弊分析1外資對房地產(chǎn)業(yè)有利方面。1帶來先進的觀念和管理形式。大量外資企業(yè)權(quán)力雄厚，管理標準。進入我國境內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域后，一些先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念、設(shè)計、籌劃、營銷、乃至新的技術(shù)與文化會帶進業(yè)界，勢必會對國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來一定嶄新元素，刺激國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過使用先進的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營機制與管理理念來降低開發(fā)本錢，增強企業(yè)的競爭才能，消費出高質(zhì)量、更合適消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2緩

6、解了房地產(chǎn)業(yè)開展的資金壓力。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而由于我國金融市場不夠興旺和完善，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比擬單一，長期以來，主要依賴銀行信貸。但隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，銀行房地產(chǎn)信貸政策日趨緊縮，大批國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度加大，出現(xiàn)資金缺口。而此時外資進入房地產(chǎn)業(yè)，在很大程度上緩解了行業(yè)開展的資金瓶頸，有利于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速開展。3提升了產(chǎn)品品質(zhì)與價值。外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑著成熟的產(chǎn)品與效勞、雄厚的資金實力和完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，給內(nèi)地開發(fā)企業(yè)帶來劇烈競爭的同時，也帶來了交流與合作的時機，一方面使內(nèi)地開發(fā)企業(yè)有意識的努力進步擬建或在建產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品價值，另一方面使內(nèi)地開發(fā)

7、企業(yè)改善經(jīng)營管理程度，挖掘已建成的物業(yè)價值，進步物業(yè)租金和出租率。2外資對房地產(chǎn)業(yè)不利方面。1助推了房地產(chǎn)價格上漲。近幾年，大量外資進入我國房地產(chǎn)市場，目前已成為推動房地產(chǎn)市場需求非理性膨脹和價格持續(xù)上漲的重要因素之一。而房地產(chǎn)價格的非理性上漲，更進一步帶動了投資性和投機性購房，引發(fā)了更多海外資本的風起云涌，從而也更進一步加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫化傾向，金融風險的隱憂日益凸現(xiàn)。2加大了人民幣升值壓力。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)價格不斷上漲，大量海外資金流入我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，其中包含一些以短期套利為目的熱錢。2001年以后，在國內(nèi)外多種因素的影響下，人民幣產(chǎn)生了升值預(yù)期，根據(jù)日本和臺灣地區(qū)的經(jīng)歷，在本幣升值的過程中，房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)會產(chǎn)生價格上漲，會吸引大量外資投機房地產(chǎn)和股票市場，而大量外資的流入又進一步強化了本國貨幣的升值預(yù)期。3加劇了房地產(chǎn)市場潛在風險。在對人民幣升值的預(yù)期下，大量海外資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，雖然不乏看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場，打算長期投資房產(chǎn)的海外資金，但其中短期追逐最大利益投機炒房游資的存在，卻是不爭的事實，因此外資大量進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，必然大大增加了房地產(chǎn)市場