8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE PAGE 4案例分析一、項目情況（一）、估價項目名稱重慶港鑫建筑裝飾設計工程有限公司位于重慶市南岸區(qū)長江工業(yè)園區(qū)土地使用權抵押貸款的公開市場價值評估。（二）、估價目的委托方擬將待估宗地作為抵押物向金融機構申請抵押貸款，本估價報告為抵押雙方確定其抵押價值提供價格參考。（三）、土地狀況1、土地登記狀況產(chǎn)權證證號：100房地證2006字第705號。土地位置：南岸區(qū)長江工業(yè)園區(qū)。土地用途：工業(yè)。土地面積：66609平方米。宗地號：NA78-1-8，圖號：S23E97。使用權類型：出讓。終止日期:2056年7月5日。2、 土地權利狀況權屬性質(zhì)：評估土地所有權屬國家，使用權屬重慶港鑫建筑裝飾設計

2、工程有限公司，權屬清楚，無爭議。截止評估基準日，委估宗地已設定抵押，因此本次評估資產(chǎn)須在原債務償還并解除抵押登記后方能重新辦理抵押登記。3、土地利用狀況經(jīng)評估人員實地查勘和委托方提供資料顯示，宗地實際開發(fā)程度紅線外達到“五通”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)為“五通一平”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣和場地平整）。委估宗地地上有建筑物，包括生產(chǎn)廠房和配套用房。待估宗地緊臨主干道，外部交通條件良好，周邊多為工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集度高，能源保證度高。4、土地級別根據(jù)渝國土房管發(fā)（2005）159號重慶市國土房管局關于公布重慶市主城區(qū)2616平方公里范圍內(nèi)土地級別的通知，估價對象所在區(qū)域

3、土地級別為工業(yè)8級。（四）、地價定義委托方提供的重慶市國有土地使用權出讓合同設定建筑容積率為0.89，根據(jù)渝國土房管發(fā)2002486號文規(guī)定：工業(yè)用地容積率小于1.0，取1.0的修正指數(shù)，故本次評估中設定容積率為1。根據(jù)委托方提供的資料及估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘測，本次評估設定的地價定義為：估價對象在估價基準日2008年5月13日，在現(xiàn)狀利用條件下，設定用途為工業(yè)，設定開發(fā)程度為紅線外“五通”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)“五通一平”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣和場地平整），容積率設定為1，土地剩余使用年限為48年，無他項權利限制條件下，以出讓方式取得的土地使用權市場價格

4、。二、案例分析在接到評估項目后，作為土地估價人員應該嚴格履行評估程序，明確把握該委估對象的特點，運用得當?shù)脑u估思路及方法對其在該估價目的下的價值進行估算，并注意揭示其可能影響估值結果運用的特殊事項。（一）遵循土地估價原則： 第一，最有效使用原則：在地價評估過程中應在符合城市規(guī)劃條件下，根據(jù)土地的區(qū)位條件和產(chǎn)生的預期收益確定評估對象的最優(yōu)用途；第二，供需原則：在本次評估過程中，應深入分析當前該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)的需求狀況對市場價格的影響，并據(jù)此實事求是地科學測算委估對象地產(chǎn)價格；第三，替代原則：在成本逼近法中各評估參數(shù)的取值以及基準地價系數(shù)修正法中待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較； 第四，綜合分析原則

5、：在進行地價評估過程中，要充分考慮影響地價的多種因素，抓住主要因素進行綜合分析，從而才能評估出科學合理的、切合實際的價格。（二）、明確評估目的、價值類型和評估基準日這三點要素是評估中必須最先明確的要素。不同的評估目的會影響價值類型和評估基準日的選取，而價值類型和評估基準日的確定才能引導為相關資料的收集、估價思路的形成、估價方法的選擇以及估值結果的科學性。本次評估目的是擬以該宗地作為抵押物向金融機構申請抵押貸款而為抵押雙方確定其抵押價值提供的價格參考，是反應該宗地作為金融機構抵押貸款第二還款來源在第一還款來源現(xiàn)金流得不到保障的情況下，如果金融機構要對其進行處置可能獲得的市場價值，因此我確定本次評

6、估價值類型為公開市場價值，評估基準日在和報告使用雙方溝通后，確定為現(xiàn)場踏勘日。（三）、擬定工作計劃在以上三點基本要素明確了以后，擬定合適的評估工作計劃，包括：估價技術路線及評估方法、需收集的相關資料及途徑。首先，對土地估價必須采用兩種以上的方法進行測算。通過對現(xiàn)場踏勘和相關資料，我了解到，該委估宗地用途為工業(yè)用地，土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)“五通一平”（通上下水、通電、通路、通訊、通氣和場地平整），是委托方通過辦理相關手續(xù)征用農(nóng)用地后取得的出讓地，周邊部分農(nóng)地已開發(fā)轉(zhuǎn)化為建設用地，相關地區(qū)征用土地的各項成本和稅費都有明確規(guī)定，且該區(qū)域已完成了城

7、鎮(zhèn)基準地價評估，屬基準地價的范圍。因此我確定采用基準地價系數(shù)法及成本逼近法測算委估宗地價格。由于委估宗地上有建筑物，同時還應對其進行評估。由于該建筑物用途為工業(yè)用房，而工業(yè)用房一般是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)需要修建的，因此通用性差，市場交易及租賃案例少，所以擬采用重置成本法對其進行估價。第二，確定了評估方法后，我將需要收集的資料作了列示，包括：土地規(guī)劃情況、基準地價定級資料及相關系數(shù)分析表、重慶市地價指數(shù)、該區(qū)域各項成本和稅費、區(qū)域內(nèi)相似用途土地的平均開發(fā)利潤率、當?shù)亟诮?jīng)濟發(fā)展情況、土地市場的供需狀況和當?shù)叵嗨平ㄖ锲骄靸r成本等。（四）、落實評估測算過程中的重點在進行完現(xiàn)場勘察并保留好影像、紙質(zhì)記錄的

8、情況下，對委估對象進行測算。第一，基準地價系數(shù)法。1、重慶市于2005年新頒布了“重慶市國土房管局關于公布重慶市主城區(qū)2616平方公里范圍內(nèi)土地級別的通知”（渝國土房管發(fā)2005159號）對主城區(qū)內(nèi)的土地級別進行了重新修訂，因此在測算時必須注意數(shù)據(jù)的更新。2、按照重慶市人民政府渝府200279號令規(guī)定，設定的基準地價年限定義為工業(yè)50年，要注意按規(guī)定將剩余使用年限修正到地價定義年限。3、該基準地價對應的基準日期為2001年1月1日，因此要根據(jù)新一季度公布的地價指數(shù)進行期日修正。第二，成本逼近法。1、重慶市于2008年頒布了新的征地補償安置政策，對土地補償費和被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會保障統(tǒng)籌費作了調(diào)

9、整，另外國家也以國務院令的形式發(fā)布了新的耕地占用稅標準，因此在測算過程中的估價依據(jù)及標準要作相應調(diào)整。2、根據(jù)宗地實際開發(fā)程度分別合理確定土地紅線內(nèi)外的開發(fā)費用。3、注意土地使用年限的修正。第三，重置成本法。1、收集當?shù)叵嗤ㄖY構的平均建筑造價水平并參照國家公布的最近工程造價確定重置成本；2、在確定建筑物成新率的時候要結合年限法和打分法。（五）、確定評估結果由于兩種方法的內(nèi)涵有所不同，其測算結果會產(chǎn)生一定的差距，在選取權重的時候，對區(qū)域經(jīng)濟背景及土地市場進行分析，發(fā)現(xiàn)因為基準地價標準在制定時更多考慮了目前整個重慶市土地市場區(qū)域平均地價水平，且地價指數(shù)等修正指標帶有一定的籠統(tǒng)性，而成本逼近法的評估結果是委估土地目前農(nóng)地征用的平均成本為基礎，與目前市場價格更為接近，因此取兩種方法測算結果的權重分別為4：6來確定土地價值，并最終將建筑物價值和土地價值進行匯總，形成書面報告。（六）、揭示其他特殊