個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險及其防范措施

1、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險及其防范措施轉(zhuǎn)自因特網(wǎng)發(fā)布時間:2015-09-1813:05:23隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也 得到了迅速發(fā)展,但由于各種原因?qū)е聜€人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在很 大風(fēng)險,需要對其進(jìn)行規(guī)范管理,防止因某些不規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為,為個人 住房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來風(fēng)險,以促使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)向著健康 積極、可持續(xù)的方向發(fā)展,進(jìn)而讓我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于和諧、 穩(wěn)定狀態(tài)1.一、個人住房按揭貸款存在風(fēng)險（一）系統(tǒng)風(fēng)險個人住房按揭貸款的系統(tǒng)風(fēng)險主要是指,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、金融政策等 一系列宏觀因素發(fā)生變化,對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中存在的缺陷造 成影響,金額所導(dǎo)致系

2、統(tǒng)性風(fēng)險2.如下:1、利率風(fēng)險:個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的期限一般都比較長,在五 年以上,較長可達(dá)三十年.在這種跨度較大的時間內(nèi),可能會出現(xiàn)幾次 大型經(jīng)濟(jì)波動,導(dǎo)致市場利率出現(xiàn)變化.在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中,當(dāng) 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)所占的資產(chǎn)達(dá)到某一界限時,利率的變化就可 能會給其帶來無法避免的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險.2、流動型風(fēng)險銀行的資金大都始終處于一個流動狀態(tài),當(dāng)銀行的流動資金無法 滿足其流動需求量時,就會出現(xiàn)銀行資金無法滿足支出資金需求量的 風(fēng)險,個人住房按揭貸款是一種有效期比較長的業(yè)務(wù),其資金流動特 性比較低,而在銀行中的資金來源大都期限不長,會導(dǎo)致其將短期資 金用于長期運(yùn)作,造成支付現(xiàn)金無法達(dá)到支付需

3、求的風(fēng)險3.3、住房貶值風(fēng)險新世紀(jì)以來,我國的住房價格一路上漲,但隨著我國政府對房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)的宏觀調(diào)控力度不斷加大,其市場回歸理性發(fā)展,有些城市的住 房價格將會逐漸下降,一旦房價下降幅度超出購買者原來的預(yù)算范圍, 就會給商業(yè)銀行的貸款造成一定的風(fēng)險.（二）銀行后期管理風(fēng)險個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20 年的長期業(yè)務(wù),在貸款發(fā) 放完以后,銀行需要投入大量的人力、物力和財(cái)力對相關(guān)資料進(jìn)行整 理和管控4.在這期間會出現(xiàn)風(fēng)險主要有:相關(guān)資料在整理、移交 以及保管等過程中受到損害或者丟失,導(dǎo)致貸款依據(jù)缺失；抵押登 記不規(guī)范，導(dǎo)致抵押物品的價值無法達(dá)到貸款需要償付的價值；貸 款發(fā)放以后,銀行因監(jiān)控

4、管理以及催款不力,導(dǎo)致借款人出現(xiàn)拖款和 賴賬行為.（三）開發(fā)商帶來的風(fēng)險新世紀(jì)以來,我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷 崛起,有些企業(yè)因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經(jīng)營業(yè)績,成 為各銀行所爭奪的合作對象,但這種競爭會給一些信譽(yù)較差的企業(yè)帶 來可乘之機(jī),使用各種不法手段對銀行進(jìn)行欺詐,以虛信息向銀行申 請住房按揭貸款,達(dá)到目的后即進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移.（四）項(xiàng)目存在的風(fēng)險 項(xiàng)目風(fēng)險也是按揭貸款的源頭風(fēng)險,其風(fēng)險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足,致使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價值失 效等情況.在項(xiàng)目風(fēng)險所涵蓋的內(nèi)容較多,主要有:開發(fā)商的后續(xù)資金 缺乏,導(dǎo)致無法按期完工交房；開放商缺

5、乏預(yù)售資格進(jìn)行違法售房, 預(yù)售合同無效；客戶和開發(fā)商之間因?yàn)榉课輪栴}出現(xiàn)爭執(zhí)甚至解約 等.這些情況一旦出現(xiàn),就會導(dǎo)致客戶拒絕還款,解除購房合同,銀行 就會成為風(fēng)險直接承擔(dān)者5.（五）信用風(fēng)險首先,因?yàn)樯鐣狈€人信用進(jìn)行評價、約束的機(jī)制,導(dǎo)致社會風(fēng)險的存在；其次,由于有些借款人存在賴賬心理,當(dāng)擔(dān)保條款以及 抵押物品對其約束力較差時,就會出現(xiàn)借款人信用風(fēng)險；再次,由于 借款人對于自身的實(shí)力預(yù)期過高,導(dǎo)致家庭收入無法滿足還款要求, 出現(xiàn)支付風(fēng)險；較后,由于借款人發(fā)生意外事故,導(dǎo)致身體出現(xiàn)殘疾, 失去還款能力,出現(xiàn)意外傷害風(fēng)險.（六）抵押風(fēng)險和欺詐風(fēng)險由于價值評估的方式存在差異,可能會出現(xiàn)高估房,

6、導(dǎo)致客戶的貸 款成交數(shù)較高,進(jìn)而出現(xiàn)貸款金額高于抵押物價值的風(fēng)險.由于房屋 建筑違規(guī)或存在質(zhì)量問題,抵押物的產(chǎn)權(quán)無法移交,導(dǎo)致抵押物無效, 出現(xiàn)貸款風(fēng)險.此外,因?yàn)橐恍┎涣奸_放商制造虛按揭進(jìn)行騙貸,并將 貸款挪用,導(dǎo)致樓盤無法按期竣工,抵押物無法得到有效落實(shí),甚至有 開發(fā)商攜款逃跑,都會導(dǎo)致欺詐風(fēng)險.二、個人住房按揭貸款風(fēng)險的主要防御措施（一）加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)個人貸款操作手續(xù)在不斷被完善,但其操作過程比較繁瑣,需要建 立一支高素質(zhì)的客戶經(jīng)理隊(duì)伍,重視各崗位的人員配置,對客戶經(jīng)理 進(jìn)行培訓(xùn),讓其對工作具有強(qiáng)烈的責(zé)任心,并擁有加高的職業(yè)素質(zhì).此 外,可建立有效的獎懲考核機(jī)制,促進(jìn)銀行業(yè)務(wù)的健

7、康、和諧發(fā)展.（二）加強(qiáng)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要審查方向有:對開發(fā)商企業(yè)的項(xiàng)目土地出讓金支付情況以 及出讓金來源等進(jìn)行核實(shí)，并評估其資金實(shí)力和籌資能力；對開發(fā) 生的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級書進(jìn)彳丁審查,并了解其從業(yè)時間和經(jīng)驗(yàn)； 對開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)查,并以此了解該企業(yè)和各相關(guān)企業(yè)之 間的關(guān)系，防止出現(xiàn)按揭情況；對開發(fā)商的工程款支付情況進(jìn)行查 詢,防止其將貸款挪用到其他方面,出現(xiàn)按揭情況,并了解其經(jīng)營實(shí)際 情況,剔除擁有不良信譽(yù)的企業(yè).（三）加強(qiáng)銀行內(nèi)部的管控建設(shè)對于借款人進(jìn)行嚴(yán)格的款前調(diào)查,詳細(xì)詢問其購的價格、結(jié)構(gòu)、 戶型、交房日期、周邊環(huán)境、交通、物業(yè)管理等情況,并對其實(shí)際情 況進(jìn)行核

8、實(shí).嚴(yán)格審查借款人的各項(xiàng)明文件,以及購房首付款的支付 人.此外還需要按照國家規(guī)定,對借款人還款能力、抵押物品價值以 及信譽(yù)度等進(jìn)行審查；堅(jiān)持合同面制度，堅(jiān)決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代 替業(yè)主貸款手續(xù).加強(qiáng)管理的日常檢查,監(jiān)控每一項(xiàng)售房款的去向, 且客戶經(jīng)理需要嚴(yán)格執(zhí)行住房按揭貸款的貸后檢查制度.結(jié)束語個人住房按揭貸款是一種具有成長和厚利特性的個人金融產(chǎn)品, 這一業(yè)務(wù)的推出,在很大程度上加速了房地產(chǎn)銷售以及我國市場經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展,已成為目前我國商業(yè)銀行發(fā)展的主要支柱之一.但該業(yè)務(wù)中 存在一些缺陷,導(dǎo)致銀行面臨的風(fēng)險極大,需要及時得到解決.（作者 單位:中國建設(shè)銀行股份有限公司濰坊寒亭支行）參考文獻(xiàn):張獻(xiàn)奇.個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險及管理策略j.中國農(nóng) 業(yè)會計(jì),2014,22（03）:52-58.蘭花.商業(yè)銀行個人住房貸款法律風(fēng)險分析及防范研究d.