土地交易涉及稅費(fèi)理解概要

1、PAGE PAGE 8土地交易所涉及及稅費(fèi)的理解解理解概要：1、交交易方為“國家-單位位、個(gè)人（招招拍掛、協(xié)議議）”與交易方為為“單位個(gè)人-單位、個(gè)人”是不同的，取取得土地方式式和稅費(fèi)都不不同，下文中中的“一、新征耕耕地環(huán)節(jié)”和“二、 HYPERLINK /data/fcjf_2139.html 土地出出讓環(huán)節(jié)”應(yīng)該是國家家-單位、個(gè)個(gè)人。而“三、 HYPERLINK /data/fcjf_2144.html 土地轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)”應(yīng)該是單位位、個(gè)人-單單位、個(gè)人22、這里的出出讓方和受讓讓方中的出讓和國國家-單位、個(gè)個(gè)人里的國家家作為出讓方方是不同的。）33、稅費(fèi)分為為下文中“乙、獲得土土地時(shí)涉及

2、的的具體稅費(fèi)（分分幾種獲得方方式）”和“丙、土地使用用中涉及的具具體稅費(fèi)（分分幾種使用方方式）”甲、土地交易相相關(guān)稅費(fèi)繳納納標(biāo)準(zhǔn)歸納如如下，供參考考：一、 HYPERLINK /data/gssw_1652.html 營業(yè)稅稅及附加(出出讓方)：1、按轉(zhuǎn)讓讓價(jià)與購置價(jià)價(jià)的差價(jià)繳納納5%的營業(yè)業(yè)稅。2、按繳納納的營業(yè)稅繳繳納7%的 HYPERLINK /data/fcjf_2338.html 城城建稅和3%的 HYPERLINK /data/fcjf_2340.html 教育費(fèi)附附加。二、 HYPERLINK /data/gssw_1650.html 印花稅稅和契稅(雙雙方)：1、按 HYPER

3、LINK /chanquan/ 產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載載金額繳納00.05%的的印花稅。以以 HYPERLINK /view/1458211.htm 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽簽立的各種 HYPERLINK /view/1551.htm 合合同、 HYPERLINK /view/3231996.htm 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)、營業(yè)帳帳簿、權(quán)利許許可證照等應(yīng)應(yīng)稅憑證文件件為 HYPERLINK /view/2387.htm 對象所征的稅稅。印花稅由由 HYPERLINK /view/122144.htm 納稅人按規(guī)定定應(yīng)稅的比例例和定額自行行購買并粘貼貼 HYPERLINK /view/685795.htm 印花

4、稅票，即即完成 HYPERLINK /view/807588.htm 納稅義務(wù)。在 HYPERLINK /view/1256.htm 中華人民共共和國境內(nèi)書書立、領(lǐng)受中中華人民共和和國 HYPERLINK /view/955718.htm 印花稅暫暫行條例所所列舉憑證的的單位和 HYPERLINK /view/85269.htm 個(gè)人人，都是印花花稅的 HYPERLINK /view/2375771.htm 納稅義義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照 HYPERLINK /view/60883.htm 規(guī)定繳納印花花稅。具體有有：1、立合合同人，2、立立賬簿人，33、立據(jù)人，44、領(lǐng)受人?，F(xiàn)現(xiàn)行印花稅只只對 H

5、YPERLINK /view/323463.htm 印花稅條條例列舉的憑憑證征稅，具具體有五類：合同或者具具有合同性質(zhì)質(zhì)的憑證，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)，營業(yè)賬簿簿，權(quán)利、許許可證照和經(jīng)經(jīng)財(cái)政部確定定征稅的其他他憑證。2、按成交交價(jià)格(合同同)繳納3%的契稅(有有的地方是55%)。契稅稅，是指對 HYPERLINK /view/159212.htm 契契約征收的稅稅，屬于 HYPERLINK /view/308753.htm 財(cái)產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由由財(cái)產(chǎn)承受人人繳納。契稅稅是以所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變變動(dòng)的 HYPERLINK /view/10970.htm 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為征稅對象象，向 HYPERLINK /vie

6、w/73580.htm 產(chǎn)權(quán)承受人征征收的一種 HYPERLINK /view/1025912.htm 財(cái)財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳繳稅范圍包括括：土地使用用權(quán)出售、贈贈與和交換，房房屋買賣，房房屋贈與， HYPERLINK /view/1101405.htm 房房屋交換等。土地受讓讓人按其取得得土地使用權(quán)權(quán)所支付的土土地出讓金、市市政建設(shè)配套套費(fèi)以及各種種補(bǔ)償費(fèi)用總總額的*%繳繳納，由地方方財(cái)稅部門負(fù)負(fù)責(zé)征收。三、土地 HYPERLINK /data/gssw_1662.html 增增值稅(出讓讓方)：1、按取得得收入減除規(guī)規(guī)定扣除項(xiàng)目目金額后的增增值額，繳納納 HYPERLINK /data/gssw_

7、1756.html 土地增值稅稅。2、規(guī)定扣扣除項(xiàng)目：取取得 HYPERLINK /data/fcjf_814.html 土地使用用權(quán)所支付的的金額;開發(fā)發(fā)土地的成本本、費(fèi)用;與與轉(zhuǎn)讓 HYPERLINK /fangdichan/ 房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅金金等。3、稅率的的確定四檔：增值額未超超過扣除項(xiàng)目目金額的500%的部分，稅稅率為30%;增值額超超過扣除項(xiàng)目目金額的500%至1000%的，稅率率為40%;增值額超過過扣除項(xiàng)目金金額的1000%至2000%的，稅率率為50%;增值額超過過扣除項(xiàng)目金金額200%的，稅率為為60%。為計(jì)算方便便，可以通過過速算公式計(jì)計(jì)算：土地增值稅稅稅額=增值值額*

8、稅率-扣除項(xiàng)目金金額*速算扣扣除系數(shù)(0、5%、115%、355%分別對應(yīng)應(yīng)30%、440%、500%、60%稅率)。四、所得稅五、其他 1、新新增建設(shè)用地地土地有償使使用費(fèi)。作為為政府性基金金管理，在新新增建設(shè)用地地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）報(bào)報(bào)批時(shí)按報(bào)批批面積和定額額標(biāo)準(zhǔn)由各地地政府繳納，專專項(xiàng)用于基本本農(nóng)田建設(shè)和和保護(hù)、土地地整理和耕地地開發(fā)。中央央與地方3：7分成，省省與市縣再33：7分，即即中央30%、省21%、市縣499%，因地方方分成資金要要求繳省庫，所所以市縣分成成的資金由我我廳按文件規(guī)規(guī)定的辦法分分配下達(dá)。 2、其其他主要收費(fèi)費(fèi)、基金和稅稅收收入。其其中，行政事事業(yè)性收費(fèi)主主要有征（土土）地

9、管理費(fèi)費(fèi)、土地登記記費(fèi)、耕地開開墾費(fèi)、城市市市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)（納納入政府性基基金核算管理理）或集鎮(zhèn)配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)；政府性性基金主要有有新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金；稅收主要有有耕地占用稅稅、契稅。這這些稅費(fèi)的繳繳納主體一般般都已有明確確，費(fèi)率、分分成比例和使使用規(guī)定各有有不同，詳見見各收費(fèi)文件件。 3、土地閑置置費(fèi)。已經(jīng)辦辦理審批手續(xù)續(xù)的非農(nóng)業(yè)建建設(shè)占用耕地地，1年以上上2年以內(nèi)（閑閑置兩年以上上的，要求收收回）未動(dòng)工工建設(shè)或開工工后停止建設(shè)設(shè)連續(xù)滿1年年造成土地閑閑置應(yīng)征收的的費(fèi)用。占用用耕地進(jìn)行農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)造成成的土地閑置置按10118元/平方方米征收；以以出讓方式取取得的使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)

10、產(chǎn)開發(fā)造成的的土地閑置，按按出讓土地價(jià)價(jià)款的20%征收，劃撥撥的也是按價(jià)價(jià)款的20%征收。 4、土地復(fù)墾墾費(fèi)。用地單單位和個(gè)人因因挖損、蹋陷陷、壓占等造造成土地破壞壞的，在規(guī)定定期限內(nèi)沒有有將破壞的土土地恢復(fù)到可可利用狀態(tài)而而應(yīng)繳納的費(fèi)費(fèi)用。乙、獲得土地時(shí)時(shí)涉及的具體體稅費(fèi)（分幾幾種獲得方式式）一、新征耕耕地環(huán)節(jié)1、 HYPERLINK /data/gssw_1749.html 耕地占占用稅。占用用耕地建房或或者從事非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)的單單位或者個(gè)人人，為耕地占占用稅的納稅稅人。以納稅稅人實(shí)際占用用的耕地面積積為 HYPERLINK /data/gssw_5057.html 計(jì)稅依據(jù)據(jù)，按照規(guī)定定的

11、適用稅額額一次性征收收。實(shí)際占用用的耕地面積積包括經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)占用的耕地地面積和未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)占用的的耕地面積。2、契稅。按按成交價(jià)格的的3%繳納。3、印花稅稅。 HYPERLINK /data/fcjf_3260.html 土地使用用證，每本貼貼花5元。4、城鎮(zhèn) HYPERLINK /data/gssw_1764.html 土土地使用稅。征征用的耕地，自自批準(zhǔn)征用之之日起滿1年年時(shí)開始繳納納土地使用稅稅;征用的非非耕地，自批批準(zhǔn)征用次月月起繳納土地地使用稅。征征用的耕地與與非耕地，以以土地管理機(jī)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地地的文件為依依據(jù)確定。二、 HYPERLINK /data/fcjf_2139.html 土地

12、出出讓環(huán)節(jié)1、契稅。在在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地、 HYPERLINK /data/fcjf_4571.html 房房屋權(quán)屬，承承受的單位和和個(gè)人為契稅稅的納稅人，按按成交價(jià)格的的3%繳納。對對承受 HYPERLINK /data/fcjf_3295.html 國有土土地使用權(quán)應(yīng)應(yīng)支付的 HYPERLINK /data/fcjf_2122.html 土地地出讓金應(yīng)征征收契稅，不不得因減免出出讓金減免契契稅。2、印花稅稅。土地使用用證，每本貼貼花5元; HYPERLINK /data/fcjf_3278.html 土土地使用權(quán)出出讓合同按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)征收印花稅稅，按合同載載明出讓金額額的萬分之五五

13、繳納。三、 HYPERLINK /data/fcjf_2144.html 土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)1、營業(yè)稅稅。凡轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)的的單位和個(gè)人人為營業(yè)稅的的納稅義務(wù)人人。以轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)收收取的全部價(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用，按5%稅率計(jì)算繳繳納。單位和和個(gè)人銷售或或轉(zhuǎn)讓其購置置的不動(dòng)產(chǎn)或或受讓的土地地使用權(quán)，以以全部收入減減去不動(dòng)產(chǎn)或或土地使用權(quán)權(quán)購置或受讓讓原價(jià)后的余余額為營業(yè)額額。2、城建稅稅、教育費(fèi)附附加、地方教教育附加（屬屬于1營業(yè)稅的附加）。以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)實(shí)際繳納納的營業(yè)稅為為計(jì)稅依據(jù)。城城建稅的稅率率。納稅人在在市區(qū)為7%;在縣城、建建制鎮(zhèn)的為55%;不在上上述地區(qū)的為為1%。教育育費(fèi)附

14、加的征征收標(biāo)準(zhǔn)為33%，地方教教育附加征收收標(biāo)準(zhǔn)為2%。3、土地增增值稅。凡轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土地地使用權(quán)并取取得收入的單單位和個(gè)人為為土地增值稅稅的納稅義務(wù)務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非非國有土地和和國家以土地地所有者的身身份出讓國有有土地的行為為不征土地增增值稅。其計(jì)計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)所取得的的增值額。稅率為：增增值額未超過過扣除項(xiàng)目金金額50%的的部分，稅率率為30%。增值額超過過扣除項(xiàng)目金金額50%、未未超過扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額1000%的部分分，稅率為440%。增值額超過過扣除項(xiàng)目金金額100%、未超過扣扣除項(xiàng)目金額額200%的的部分，稅率率為50%。增值額超過過扣除項(xiàng)目金金額200%的部分，稅稅率為60

15、%。4、所得稅稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)，取得的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得按“財(cái)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得得”計(jì)征 HYPERLINK /data/gssw_1873.html 個(gè)人人所得稅，差價(jià)的200%。單位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)，取得的的轉(zhuǎn)讓所得計(jì)計(jì)入應(yīng)納稅所所得額計(jì)征 HYPERLINK /data/gssw_1648.html 企企業(yè)所得稅。5、印花稅稅。土地使用用證，每本貼貼花5 元; HYPERLINK /data/fcjf_1052.html 土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)征收印花花稅，按合同同載明轉(zhuǎn)讓金金額0.5繳納。6、契稅。在在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地、房房屋權(quán)屬，承承受的單位和和個(gè)人為契稅稅的納稅人。

16、土土地使用權(quán)出出售按成交價(jià)價(jià)格的3%繳繳納;土地使使用權(quán)贈與、交交換按征收機(jī)機(jī)關(guān)參照土地地使用權(quán)出售售的市場價(jià)格格核 HYPERLINK /data/dydb_618.html 定金額的3%繳納。丙、土地使用中中涉及的具體體稅費(fèi)（分幾幾種使用方式式）(一)自用用1、 HYPERLINK /data/fcjf_2341.html 城鎮(zhèn)土土地使用稅。在在城市、縣城城、建制鎮(zhèn)、工工 HYPERLINK /kq 礦區(qū)范圍內(nèi)使使用土地的單單位和個(gè)人，為為城鎮(zhèn)土地使使用稅的納稅稅義務(wù)人。我我省對獨(dú)立于于行政區(qū)劃外外的，從事生生產(chǎn)、經(jīng)營活活動(dòng)的農(nóng)場、林林場也征收土土地使用稅。以以納稅人實(shí)際際占用的土地地面積

17、為計(jì)稅稅依據(jù)，依照照規(guī)定稅額計(jì)計(jì)算征收。免稅單位無無償使用納稅稅單位的土地地，免征土地地使用稅;納納稅單位無償償使用免稅單單位的土地，納納稅單位應(yīng)按按規(guī)定繳納土土地使用稅。納納稅單位與免免稅單位共同同使用共有使使用權(quán)土地上上的多層建筑筑，對納稅單單位看按其占占用的建筑面面積占建筑總總面積的比例例計(jì)征土地使使用稅。(二)出租租1、城鎮(zhèn)土土地使用稅。在在城市、縣城城、建制鎮(zhèn)、工工礦區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)使用土地的的單位和個(gè)人人，為城鎮(zhèn)土土地使用稅的的納稅義務(wù)人人。我省對獨(dú)獨(dú)立于行政區(qū)區(qū)劃外的，從從事生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)的農(nóng)農(nóng)場、林場也也征收土地使使用稅。以納納稅人實(shí)際占占用的土地面面積為計(jì)稅依依據(jù)，依照規(guī)規(guī)定稅額

18、計(jì)算算征收。免稅單位無無償使用納稅稅單位的土地地，免征土地地使用稅;納納稅單位無償償使用免稅單單位的土地，納納稅單位應(yīng)按按規(guī)定繳納土土地使用稅。納納稅單位與免免稅單位共同同使用共有使使用權(quán)土地上上的多層建筑筑，對納稅單單位看按其占占用的建筑面面積占建筑總總面積的比例例計(jì)征土地使使用稅。2、營業(yè)稅稅。按租金收收入的5%繳繳納。3、城建稅稅、教育費(fèi)附附加、地方教教育附加（屬屬于2營業(yè)稅稅的附加）。以以出租土地實(shí)實(shí)際繳納的營營業(yè)稅為計(jì)稅稅依據(jù)。城建建稅的稅率。納納稅人所在地地在市區(qū)為77%;在縣城城、建制鎮(zhèn)的的為5%;不不在市區(qū)、縣縣城或鎮(zhèn)的為為1%。教育育費(fèi)附加的征征收率為3%，地方教育育附加2%。4、單位或或個(gè)人出租土土地，其取得得的租金收入入，應(yīng)分別計(jì)計(jì)征所得稅。(三)投資資1、營業(yè)稅。以以土地使用權(quán)權(quán)投資入股，參參與接受投資資方利潤分配配，共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，不征征收營業(yè)稅。以以不動(dòng)產(chǎn)、土土地使用權(quán)投投資入股，收收取固定利潤潤的，應(yīng)區(qū)別別以下情況征征收營業(yè)稅：不動(dòng)產(chǎn)的所所有權(quán)或土地