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1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔簡(jiǎn)析我國(guó)住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制摘要:物業(yè)管理引入我國(guó)20多年以來(lái),正逐步發(fā)展完善,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也不斷改進(jìn)創(chuàng)新。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制作為住宅小區(qū)綜合管理的重要環(huán)節(jié)以及業(yè)主權(quán)利的體現(xiàn),也越來(lái)越受到人們的重視,正不斷加以完善和改進(jìn)。本文針對(duì)當(dāng)前我國(guó)住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制進(jìn)行分析探究,在分析現(xiàn)行機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上提出自己對(duì)如何將其完善的看法和建議。關(guān)鍵詞:住宅小區(qū);業(yè)主;物業(yè)服務(wù)企業(yè);利弊分析;選擇機(jī)制一、 我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇機(jī)制概述(一) 前期物業(yè)管理模式1. 前期物業(yè)管理模式的概念前期物業(yè)
2、管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理1。新建商品房出售前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同2。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與其確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。前期物業(yè)管理可以區(qū)分為兩個(gè)階段:項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止為第一階段,對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱之為“前期物業(yè)管理介入”,這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé);工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止是第二階段,稱之為“前期物業(yè)管理服務(wù)”,這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開(kāi)發(fā)商按法定程序和要求
3、聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。本文討論的前期物業(yè)管理即為其第二階段的活動(dòng),即前期物業(yè)管理服務(wù)階段。因此本文中的前期物業(yè)管理模式就是指在工程竣工驗(yàn)收合格之后,業(yè)主大會(huì)成立之前,由開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)入住率尚不滿50%以至無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù),待業(yè)主大會(huì)成立之后,再由業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種物業(yè)管理模式。2. 前期物業(yè)管理模式的特殊性前期物業(yè)管理有別于一般意義的物業(yè)管理。其特殊性如下:第一,存續(xù)時(shí)間不同。一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后開(kāi)始,而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前;第二,選聘物業(yè)管理單位的對(duì)象不同。前期物業(yè)管理期間,由于
4、業(yè)主委員會(huì)尚未成立,沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。一般意義上的物業(yè)管理,由業(yè)主委員會(huì)行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)。物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,只能在成立業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)選聘之后,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō),物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。然而,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā),業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住。為搞好物業(yè)的后期管理,在物業(yè)建
5、設(shè)的過(guò)程中,往往就需要前期介入管理了。前期物業(yè)管理法律關(guān)系,不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,而是根據(jù)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的;再之,前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容,物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此,前期物業(yè)的特殊性就在于此。3. 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇方式根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定:國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣
6、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)3??梢?jiàn),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇方式,國(guó)家并沒(méi)有給與強(qiáng)制性要求,在物業(yè)管理?xiàng)l例中只是以提倡的方式予以表述。開(kāi)發(fā)商既可以按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求,通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),也可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際條件選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),比如選擇開(kāi)發(fā)商下設(shè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選擇與開(kāi)發(fā)商自身關(guān)系密切的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(二) 業(yè)主大會(huì)成立后,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇模式1. 業(yè)主大會(huì)簡(jiǎn)述業(yè)主顧名思義是指“物業(yè)的主人”,即房屋的所有權(quán)人4。當(dāng)一個(gè)小區(qū)的入住率達(dá)50%以上時(shí),在當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)的指導(dǎo)下,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商召集,召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)
7、主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人組成,是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的利益,維護(hù)他們的合法權(quán)益。當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí),可按比例推選業(yè)主代表和非業(yè)主使用人代表,組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人利益、反映其意愿和要求、并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的群眾性自治機(jī)構(gòu),旨在維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人合法權(quán)益,支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生,一般每屆任期23年。由此,可以看出,住宅小區(qū)內(nèi)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)結(jié)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)5,可以代表業(yè)主大會(huì)處理日
8、常事物。2. 業(yè)主大會(huì)成立后,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇在住宅小區(qū)入住率未滿50%,即業(yè)主大會(huì)未能成立之前,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由開(kāi)發(fā)商選擇的,業(yè)主并未參與。當(dāng)住宅小區(qū)的入住率超過(guò)50%,業(yè)主大會(huì)成立之后,業(yè)主代表大會(huì)即成為住宅小區(qū)內(nèi)最高權(quán)利機(jī)構(gòu),根據(jù)中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第二章,第十一條對(duì)業(yè)主大會(huì)職責(zé)的規(guī)定:業(yè)主大會(huì)有選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。而業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),通常代業(yè)主大會(huì)執(zhí)行這一職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下,選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司,與之簽訂、變更或解除物業(yè)管理合同(或物業(yè)管理公約)。可見(jiàn),在業(yè)主大會(huì)成立之后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主大會(huì)或得到授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定
9、的。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的優(yōu)劣,來(lái)決定其去留。前期物業(yè)服務(wù)公司的工作若得到業(yè)主普遍認(rèn)可,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)便可繼續(xù)與之簽訂物業(yè)管理合同;若得不到大多數(shù)業(yè)主的肯定,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)便可通過(guò)公開(kāi)物業(yè)招投標(biāo)等方式,重新?lián)駜?yōu)選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(三) 簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)以上業(yè)主大會(huì)成立前后兩個(gè)時(shí)段物業(yè)公司選擇模式的分析,可以看出我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制,就是基于前期物業(yè)管理機(jī)制和業(yè)主大會(huì)選擇機(jī)制。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主大會(huì)尚未成立,沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,又不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù),便只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者由開(kāi)
10、發(fā)商屬下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。而業(yè)主大會(huì)成立之后,便可依法成立業(yè)主的自治職權(quán)機(jī)構(gòu),代表全體業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等方式對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出擇優(yōu)選擇。因此,我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐機(jī)制,即可概括為:開(kāi)發(fā)商前期代選,業(yè)主后期自擇。這種機(jī)制固然有其長(zhǎng)處,但在具體操作過(guò)程中也顯示出一些弊端。二、 對(duì)我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)選擇機(jī)制的利弊分析我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制前文已經(jīng)概敘,現(xiàn)分別對(duì)其優(yōu)點(diǎn)和不足進(jìn)行分析整理,以便對(duì)其完善之道提出合理建議。通過(guò)前文敘述可知,我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制,就是基于前期物業(yè)管理機(jī)制和業(yè)主大會(huì)選擇機(jī)制,因此,對(duì)我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)業(yè)主
11、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇機(jī)制的利弊分析,即可通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理機(jī)制和業(yè)主大會(huì)選擇機(jī)制的利弊分析得出。(一) 我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)選擇機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)分析1.前期物業(yè)管理機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)前期物業(yè)管理服務(wù)階段,是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。其優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn):第一,前期物業(yè)管理有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前接觸業(yè)主,拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。這種前期的鋪墊性工作對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利取得項(xiàng)目的管理權(quán)(與開(kāi)發(fā)企業(yè)和以后的業(yè)主委員會(huì)簽約即前期物業(yè)管理權(quán)和永久物業(yè)管理權(quán)),乃至接管樓盤(pán)后順利而流暢地開(kāi)展物業(yè)管理和服務(wù)工作,都將起到極大的推動(dòng)作
12、用。前期物業(yè)管理是業(yè)主考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)劣的最好機(jī)會(huì),相當(dāng)于試用期,如果前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作得到業(yè)主的認(rèn)可便可留下繼續(xù)與之鑒定聘用合同,如果工作不盡人意,業(yè)主就可以再另外選聘適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二,前期物業(yè)管理能夠完善小區(qū)物業(yè)的使用功能,減少使用中的后遺癥。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要把一些遺忘長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限制在最小范圍內(nèi),就必須進(jìn)行前期物業(yè)管理,從而把那些后期管理中力不從心的問(wèn)題和缺陷在業(yè)主入住之前逐項(xiàng)加以妥善解決,減少后遺癥。第三,前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備,便于日后對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理。如果前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作得到業(yè)主的滿意,繼續(xù)得到聘用的可能性是非常大的。前期
13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得永久物業(yè)管理權(quán)之后,如果前期物業(yè)服務(wù)已經(jīng)工作到位的話,那么對(duì)后續(xù)的物業(yè)管理活動(dòng)十分有利,可以更好地提高日后的工作效率。第四,前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí),加強(qiáng)了前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理,可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“雙贏” 。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ),是后期物業(yè)管理的前提。積極而
14、主動(dòng)地開(kāi)展前期物業(yè)管理介入活動(dòng),是物業(yè)服務(wù)企業(yè)適應(yīng)和迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作出的主動(dòng)反應(yīng),也是進(jìn)一步搞好和擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)工作的客觀需要。另外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入越早,對(duì)開(kāi)發(fā)商越有利,許多不盡人意的設(shè)計(jì)只要稍為改動(dòng),就會(huì)達(dá)到滿意的效果,而且在多數(shù)情況下,還能為開(kāi)發(fā)商節(jié)省大量支出。同時(shí)前期物業(yè)服務(wù)又可以為業(yè)主今后的生活帶來(lái)方便。因此,前期物業(yè)管理是對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方均有利的活動(dòng),并且在相關(guān)法律條文中也做了詳細(xì)規(guī)定,是物業(yè)服務(wù)過(guò)程中不可或缺的環(huán)節(jié)。2.業(yè)主大會(huì)選擇機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在小區(qū)入住率超過(guò)50%后,既可組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),形成小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),便可由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)有:第一
15、,業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主自身的需要選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),完全體現(xiàn)業(yè)主的意志。業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的所有者,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最終目標(biāo)就是要使業(yè)主滿意和肯定自己的物業(yè)服務(wù)。因此,只有選擇符合小區(qū)業(yè)主要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè),才可以使業(yè)主獲得滿意的物業(yè)服務(wù)。第二,由業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),可以使業(yè)主利益最大化。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選擇收費(fèi)最合理,服務(wù)最到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè),使小區(qū)業(yè)主獲得真正滿意的物業(yè)服務(wù),使得物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者業(yè)主的利益最大化。第三,由業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),可以減少業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾,有利于激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí),淡薄其管
16、理意識(shí)。目前我國(guó)很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)還停留在物業(yè)管理的階段,還未形成物業(yè)服務(wù)的理念。往往以小區(qū)的管理者自居。由業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),就可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),由業(yè)主視其工作質(zhì)量決定其去留,從而提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平,減少其與業(yè)主之間的矛盾。(二) 我國(guó)當(dāng)前住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)選擇機(jī)制的缺點(diǎn)分析1.前期物業(yè)管理機(jī)制的不足前期物業(yè)管理機(jī)制雖然有很多優(yōu)點(diǎn),但是在實(shí)施過(guò)程中也存在著許多不足,其缺點(diǎn)可以歸納為以下五個(gè)方面:第一,前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。物業(yè)管理?xiàng)l例第21條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)
17、當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?!睂?shí)際上,有的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任),沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。第二,物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作,在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。若前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作馬虎,被之后的業(yè)主大會(huì)所解聘,其遺留問(wèn)題即要新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)處理,若移交不完整,很多隱蔽問(wèn)題無(wú)法發(fā)現(xiàn),那么責(zé)任
18、認(rèn)定就存在困難。第三,業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。物業(yè)管理?xiàng)l例第22條明確規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。”可是,有的開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立;有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約,但條款簡(jiǎn)單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定,這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù),也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。第四,前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范,開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)服
19、務(wù)企業(yè)的合理性存在質(zhì)疑。目前,由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí),導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)本是“父子”關(guān)系,多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定;有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則,片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià);有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià),靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟;政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。第五,物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企
20、業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。”國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第5條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”這個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是,由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,一些不規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià)。以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價(jià)格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。2.業(yè)主大會(huì)選擇機(jī)制的不足業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇就有了自主性,但是這一機(jī)制也
21、存在著一些不足。第一,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益,甚至損害業(yè)主的共同利益?,F(xiàn)階段由于機(jī)制的不完善,導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的成立存在一定的困難,我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)的小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)。雖然我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定了,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)6。但是在執(zhí)行過(guò)程中卻很難成行。第二,容易造成業(yè)主內(nèi)部矛盾。由于每個(gè)業(yè)主的利益均不相同,對(duì)事情的看法也各有所異。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇也一樣,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè),也許并不能滿足所有業(yè)主的需求。少數(shù)業(yè)主的權(quán)益就得不到保障。容易產(chǎn)生業(yè)主內(nèi)部之間的矛盾與不合。由于沒(méi)有協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)全
22、體業(yè)主的意見(jiàn),在沒(méi)有解決舊有問(wèn)題的情況下,很容易引發(fā)業(yè)主之間,業(yè)主與建設(shè)單位、物管公司之間新的矛盾。三、 對(duì)完善當(dāng)前機(jī)制的建議當(dāng)前我國(guó)住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)選擇機(jī)制既有優(yōu)點(diǎn)也有不足,其優(yōu)點(diǎn)應(yīng)該進(jìn)一步得到發(fā)揚(yáng),繼續(xù)貫徹前期物業(yè)管理機(jī)制,并充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用。如果開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際操作過(guò)程中從前期物業(yè)管理到業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作能夠真正按照我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例所規(guī)定的那樣去操作,那么此種機(jī)制是可以得到肯定的。但是,在操作過(guò)程中也出現(xiàn)的一系列不盡如人意的地方,需要不斷地改進(jìn)和完善。因此,為完善和改進(jìn)我國(guó)住宅小區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)選擇機(jī)制,特提出以下建議:(一) 不斷完善前期物業(yè)管理機(jī)制,加強(qiáng)前期物業(yè)管理1
23、.規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。物業(yè)管理?xiàng)l例和前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定的招投標(biāo)原則,對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo),提出以下建議:1) 加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí),使建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí);2) 建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);3) 建立健全招投標(biāo)備案制度;4) 培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制;5) 建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu);6) 政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對(duì)前
24、期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約。我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第23條規(guī)定:“建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí),業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?!睂?shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí),預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。因此,為完善這一模式,提出以下建議:1) 建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí),必須按物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化,并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受
25、人的合法權(quán)益;2) 建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定;3) 業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約,并予以書(shū)面承諾。3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理?xiàng)l例第35條明確指出:“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?!庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定執(zhí)行,合同的內(nèi)容和約定,一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以, 規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)
26、合同 , 不但有利于建管銜接 ,防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生,還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益,并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同提出以下建議:1) 根據(jù)合同法的規(guī)定和物業(yè)管理?xiàng)l例的精神,建設(shè)單位與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同;2) 雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中,重點(diǎn)應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚;3) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益,盡量做到條款的合理合法;4) 雙方對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化,并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定。綜上所述,由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題,要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展,就必須加強(qiáng)前期
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