物業(yè)管理師考前輔導(dǎo)精講班第25講課件講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理基本制度與政策精講班第25講講義內(nèi)容提要一、內(nèi)容提要1房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循的制度5建筑工程質(zhì)量管理制度6房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度7工程竣工驗(yàn)收備案制度二、考試目的和考試要求（一）考試目的本部分考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)于物業(yè)管理密切聯(lián)系的房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策的掌握程度。（二）考試基本要求掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。 了解：施工許可證制度。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度第四

2、章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)所有人和各方面人享有法律規(guī)定的各種權(quán)益，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理制度是多方面、多角度的。直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法。國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l

3、例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、土地管理法實(shí)施條例、城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例等。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市房屋拆遷單位管理規(guī)定、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市商品房銷售管理辦法，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法、城市房屋租賃管理辦法、城市廉租住房管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法、房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法、城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法、城市危險(xiǎn)房屋管理

4、規(guī)定、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等。（重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)法律，并且注意管理制度的層次）房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。本章就這些管理制度中與物業(yè)管理聯(lián)系較密切的制度，結(jié)合住房制度改革有關(guān)政策，做概括介紹。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理1第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概念，僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)和僅針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場(chǎng)一節(jié)統(tǒng)一闡述，本節(jié)不做介紹。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體

5、，必須依法設(shè)立。(一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實(shí)際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例要求的以下條件：(1)有100萬元以上的注冊(cè)資本；(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。上述條件是針對(duì)全國(guó)基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2房地產(chǎn)開發(fā)企

6、業(yè)資質(zhì)（重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)數(shù)據(jù)）企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)：(1)注冊(cè)資本不低于5000萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上； (3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；(5)上一年房屋建筑施工面積15萬以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不

7、少于4人；(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)資質(zhì)：(1)注冊(cè)資本不低于2000萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；(5)上一年房屋建筑施工面積10萬以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資

8、格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)資質(zhì)：(1)注冊(cè)資本不低于800萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；(6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；(8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)：(1)注冊(cè)資本不低于100萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)