物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第20講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第20講講義房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制有兩個(gè)極端，一種是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，另一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還有許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制均介于兩者之間。我國(guó)目前發(fā)展的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)起著由醒的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國(guó)家宏觀調(diào)控仍然對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生著重要的影響。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。 人們經(jīng)常使用市場(chǎng)供求關(guān)系曲線，通過(guò)建立起某種產(chǎn)品的單位價(jià)格與該產(chǎn)品在單位時(shí)間內(nèi)的供求數(shù)量關(guān)系，來(lái)幫助了

2、解價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用。在利用圖53分析價(jià)格與供求數(shù)量的關(guān)系時(shí)，有三個(gè)方面的問(wèn)題值得注意，一是要有一個(gè)單位時(shí)間周期的概念，因?yàn)槊撾x了時(shí)間來(lái)分析供求數(shù)量問(wèn)題是沒(méi)有任何意義的，這里的單位時(shí)間通常是年、季度或月；二是為了分析問(wèn)題方便，進(jìn)行了除價(jià)格和供求數(shù)量外其他影響因素都不發(fā)生變化的假設(shè)，實(shí)際上我們很容易發(fā)現(xiàn)，影響需求數(shù)量的因素除價(jià)格外往往還有消費(fèi)者收人變化和不同商品之間的替代關(guān)系等；三是為分析問(wèn)題方便把供給和需求曲線都簡(jiǎn)化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。 從圖53中的供給曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點(diǎn)正為市場(chǎng)均

3、衡點(diǎn)。所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P稱為均衡價(jià)格，在這樣的價(jià)格下，既沒(méi)有多余的供給，也沒(méi)有更多的需求，供給量和需求量相等，生產(chǎn)者和消費(fèi)者皆大歡喜。我們可以通過(guò)圖54所示的情況，來(lái)說(shuō)明這一特殊的市場(chǎng)概念。假如在某城市的住宅市場(chǎng)上，新建住宅的均衡價(jià)格為50萬(wàn)元，均衡供求數(shù)量為2000套。如果每套住宅的銷售價(jià)格變?yōu)?5萬(wàn)元，就會(huì)出現(xiàn)供給過(guò)剩從而導(dǎo)致住宅不能銷售出去的情況，而要使市場(chǎng)達(dá)到均衡點(diǎn)正，就需要將價(jià)格下調(diào)，使需求曲線從H變到E、供給曲線從h變到正；而如果每套住宅的銷售價(jià)格變?yōu)?5萬(wàn)元，就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求從而導(dǎo)致住宅供給短缺，要想使市場(chǎng)在每套住宅50萬(wàn)元的價(jià)格下達(dá)到均衡，就需提升銷售價(jià)格，使需求從F減少到E、供給

4、從f增加到E。 在任何一個(gè)市場(chǎng)上，供給和需求曲線都能形成一個(gè)均衡(點(diǎn))價(jià)格，但市場(chǎng)的這種均衡也有穩(wěn)定和非穩(wěn)定之分，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素的作用脫離了均衡點(diǎn)，但在各種市場(chǎng)因素的作用下又能形成一個(gè)新的供求平衡點(diǎn)，則這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個(gè)新的均衡點(diǎn)，則這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。穩(wěn)定均衡和非穩(wěn)定均衡之間的區(qū)別可以用兩個(gè)受力變形后的球來(lái)說(shuō)明，一個(gè)球是硬橡皮球，其受壓后會(huì)變形，但壓力消除后能恢復(fù)原狀；另一個(gè)球是橡皮泥制作的球，其受壓后也會(huì)變形，但壓力撤銷后不能再恢復(fù)原狀。前者就是穩(wěn)定平衡，后者就是不穩(wěn)定平衡。 當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，供求關(guān)系曲線就會(huì)發(fā)生變化。例如，住

5、房抵押貸款利率上升或貸款價(jià)值比率下降時(shí)，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會(huì)減少。如圖55所示，商品住宅需求曲線由D1變?yōu)镈2，如果住宅價(jià)格仍為戶，則居民購(gòu)買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開(kāi)發(fā)商供給的商品住宅數(shù)量仍為Q，則市場(chǎng)上就會(huì)有積壓的商品住宅量QQa出現(xiàn)。然而，開(kāi)發(fā)商往往要降低價(jià)格以減少其商品房積壓，在降價(jià)的情況下居民會(huì)有更多的需求數(shù)量，這樣就達(dá)到了一個(gè)新的市場(chǎng)均衡，這個(gè)新的均衡價(jià)格就是圖55中的P1，而新的供求平衡的數(shù)量是Q1。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和細(xì)分第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要

6、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。 1總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 2區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。 3產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。4供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)

7、的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。 5投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。 (一)按地域細(xì)分 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。 地域所包括的范圍可大可小，

8、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見(jiàn)的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。當(dāng)然我們還可以說(shuō)中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深

9、度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。 (二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分 由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng))、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。 (三)按存量增量細(xì)分 通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房

10、地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。 (四)按交易形式細(xì)分 按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租

11、賃和抵押等子市場(chǎng)，由于我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。 (五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等；也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。 上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)

12、參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。 (一)供給指標(biāo) 1存量(Stock，St)，指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量上期存量+報(bào)告期新竣工量一報(bào)告期滅失量(StSt-1+NCt-t)；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。 2新竣工量(New pletions

13、，NCt)，指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。 3滅失量(t)，指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。 4空置量(VCt)，指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工

14、的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。 5空置率(VRt)，指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRtVCtSt。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。 6可供租售量(HousesforSaleRental，HSRt,)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿可掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量+本期新竣工量(HSRtHSRt-1-AVt-1+NCt)；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)

15、計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。 7房屋施工面積(Houses Under Construction，BUCt,)，是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上年開(kāi)工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。 8房屋新開(kāi)工面積(Construction Starts，CSt)，是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房

16、屋正式開(kāi)始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。 9平均建設(shè)周期(Construction Period，CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期房屋施工面積新竣工面積(CPtBUCtNCt)。 10竣工房屋價(jià)值(Value of Buildings pleted，VBCt)，指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。 (二)需求指標(biāo) 1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)：是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。 三種方法分別從不同的方面反映國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

17、及其構(gòu)成。2人口數(shù)，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。 3城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計(jì)算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。 4就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量. 5就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。 6城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。 7城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消

18、費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。 8城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。 9房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。 10商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。 11城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。 (三)市場(chǎng)交易指標(biāo) 1銷售量(Houses Sold，HSt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。 2出租量(Houses Rented，HRt)，指