《房地產投資分析》綜合測試題5-2

1、 精品 精品word 文檔 值得下載 值得擁有 精品 精品word 文檔 值得下載 值得擁有 東南大學遠程教育房地產投資分析綜合測試題 2一、簡答題（共 10 題，每題 5 分，共 50 分）1、如何理解房地產直接投資和間接投資的含義購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。托基金和房地產抵押貸款證券等。、簡述房地產市場低效率的原因場效率來衡量。相對于某些市場而言（如證券市場，房地產市場是一個低效率的市場。房地產市場低效率在房地產市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。房地產產品異質。房地產交易過程較為復雜。尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。有關房地產市場價格的刊物較少。3、簡

2、述房地產市場預測的方法直觀判斷法包括集體判斷法、專家意見法。歷史引伸法移動平均數法、加權移動平均數法、趨勢預測法、指數平滑法和季節(jié)指數法等。4、簡述區(qū)位和位置的含義區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。在該位置進行房地產開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關系。5、簡述零售商業(yè)項目項目對區(qū)位的要求商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現它的最大利潤。所以它的選擇原則有以下幾條：最短時間原則區(qū)位易達性原則接近購買力原則滿足消費心理原則CBD簡述建筑安裝工程費的估算飾家具費等。概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。7、簡述項目盈利

3、能力分析的主要指標選用。8、簡述單變量敏感性分析的步驟確定分析指標。選擇需要分析的變量。（10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。感因素是指對經濟評價指標產生較大影響的因素。9、簡述風險規(guī)避和控制的主要方法風險回避本方法的要點是：在預期收益相同的情況下，選擇風險小的房地產項目。風險預控之一。風險組合風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。風險轉移風險轉移是指房地產投資者以某種方式將風險損失轉給他人承擔。10、簡述投資方案的類型互斥方案互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。獨立方案獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另

4、一方案?；旌戏桨富旌戏桨甘侵讣嬗谢コ夥桨负酮毩⒎桨竷煞N關系的混合情況。二、論述題（共 2 題，每題 10 分，共 20 分）1、為什么要進行房地產投資分析個共同的特點，即通過犧牲現在的某些利益換取預期收益 。收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。資機會但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產投資分析才能做出正確決策。2、試述財務凈現值的含義和評價現值是指未來預期收益的現在價值。凈現值準收益率（合適的貼現率，將房地產投資項目在計算期內的各年凈現金流量，折現到投資期初的現值之和。凈現值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現值評價標準的臨界值是零。當 NPV0 時，表明投資項目的預期收益

5、率不僅可以達到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現率；當 NPV0 時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平；當 NPV0 時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平（即小于貼現率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現虧損。此時項目不可行，應拒絕。 因此，只有 三、計算題（共 3 題，每題 10 分，共 30 分）1、已知某房地產公司 2003 年-2010 年間各年的商品房銷售量如下表，試用趨勢直線法估計該公司 2011年和 2012 年的商品房銷售量。年份銷售量（百平方米）20039602004110020052

6、00020063000200736002008400020094500201020105000年份（X）價格（Y）X(變化后)年份（X）價格（Y）X(變化后)XYX22003960-7-67204920041100-5-55002520052000-3-6000920063000-1-300012007360013600120084000312000920094500522500252010500073500049241600518801683、a= Y/N =24160/8=3020b= XY/X2 =51880 / 168 =309 Y= a+bX =3020+309X4、2011 年銷售

7、量=3020+3099=580100 平方米2012 年銷售量=3020+30911=641900 平方2、為確定某一住宅物業(yè)2011 年 10 月 30 日的售價，調查搜集了附近5 個類似物業(yè)的交易實例，如下表所示：交易實例成交價格交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素A151002011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%年 9 月 30 日至 2011 年 10 月 30 日該類住宅樓市場價格每月遞增1% 。試利用上述

8、資料根據估價相關要求選取最合適的 3 個交易實例作為可比實例 ,并確定該住宅樓銷售單價 ( 時間修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率 )。解：1.選取可比實例。實例 B 誤差太大，實例D 成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B 和實例D 不作為可比實例。選取實例A、C、E 作為可比實例。個別因素修正系數計算比準價格：A=15100(100/102)（1+1%）9 (100/99)(100/98)=16688（元/平方米） C=15200(100/100)（1+1%）7(100/102)(100/101)=15819（元/平方米） E=15000(100/97)（1+1%）3(100/102)(100/98)=15015（元/平方米）（16686+15819+15015）/3 =15840（/平方米）3、某開發(fā)公司年計劃銷量為 300000m2,單價 10000 元,年銷售收入 30 億元,固定成本 10 億元,單位變動成本 3000 元,銷售稅率 6%,求銷售收入臨界點和允許降低的最大幅度。解：用公式計算S Q P CF P100000000010000 156250000000P(1r)CV10000(1 6%) 3000S S0100