控制性詳細規(guī)劃文本

1、目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章總則1 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document 第二章規(guī)劃區(qū)范圍、性質及規(guī)模1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第三章 土地使用性質分類及控制1 HYPERLINK l bookmark13 o Current Document 第四章土地使用強度控制1 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第五章建筑物控制2 HYPERLINK l

2、bookmark29 o Current Document 第六章用地布局規(guī)劃3 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第七章道路交通控制3 HYPERLINK l bookmark35 o Current Document 第八章公共配套設施規(guī)劃5 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第九章綠地系統(tǒng)規(guī)劃5 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document 第十章景觀規(guī)劃與城市設計5 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document

3、第十一章附則6第一章總則第1.1條 為了科學合理地利用規(guī)劃片區(qū)的土地，保證控制性詳細規(guī)劃的順利實施，落實規(guī)劃分圖 圖則規(guī)定的控制要求，提出規(guī)劃管理及相關的控制標準，根據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法：、建設部 頒布的城市規(guī)劃編制辦法實施細則，制定A市A區(qū)十字路口控制性詳細規(guī)劃。第1.2條A市A區(qū)十字路口控制性詳細規(guī)劃主要依據城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準洪城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范、A市城市建設總體規(guī)劃、A市城市規(guī) 劃標準與準則、A市人民政府、市規(guī)劃行政主管部門頒布的有關建設文件和專家與相關部門審議意見、 A市規(guī)建紀20034號文、A市規(guī)建紀20036號文、A市規(guī)委紀20037

4、號文等而編制的，其內容 深度達到國家規(guī)定的控制性詳細規(guī)劃要求。第1.3條本規(guī)劃成果包括文本、分圖圖則、規(guī)劃圖和說明書四個部分，主要針對控制性詳細規(guī)劃 進行編制，文本與分圖圖則是該區(qū)建設與規(guī)劃管理的重要依據，二者須同時使用，不可分割，具有同 等的法律效力。第1.4條堅持區(qū)域協(xié)調發(fā)展的原則；堅持生態(tài)第一、可持續(xù)發(fā)展的原則；堅持布局合理、功能明 確、“以人為本”的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的原則。第1.5條本規(guī)劃文本涉及的指標是根據國家、A市和A區(qū)的相關政策、法律、法規(guī)、規(guī)范、條例、 準則以及A市實際情況、結合長遠發(fā)展要求而制定的。對于本規(guī)劃文本及圖則未涉及的指標、技術規(guī) 定，均應參照國家、A市和

5、A區(qū)的相關法律、法規(guī)、規(guī)范、準則執(zhí)行。第1.6條 本規(guī)劃適用于規(guī)劃區(qū)內各地塊和各類別用地的土地使用、各類建筑物新建及改擴建的管 理工作，是下層次修建性詳細規(guī)劃編制、建筑和市政工程設計管理工作的依據。第二章規(guī)劃區(qū)范圍、性質及規(guī)模第2.1條規(guī)劃范圍規(guī)劃片區(qū)是指武陵大道以東、柳葉大道以北、沙港路以南、芙蓉路以西的區(qū)域。第2.2條規(guī)劃區(qū)性質規(guī)劃片區(qū)是A區(qū)的政治、經濟、居住中心。第2.3條用地規(guī)模規(guī)劃用地面積10. 5公頃，建設用地面積5.6公頃，其中，編制分圖圖則的用地面積：10.5 公頃。第2.4條人口規(guī)模規(guī)劃控制人口規(guī)模約6000人。第三章土地使用性質分類及控制第3.1條土地使用性質分類和分類代碼

6、均按照城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準GBJ137-90規(guī) 定的城市用地分類代碼，劃分至小類，并根據現(xiàn)實情況和實際需要，增加商住用地（代碼為R2 1C 2 1）。第3.2條依據本片區(qū)的功能定位，確定本片區(qū)的主要土地用途為：居住用地、商業(yè)用地、行政辦 公用地、街頭綠地、道路交通用地。各地塊土地利用性質詳見“土地利用規(guī)劃圖”和分圖圖則。第3.3條 規(guī)劃所確定的土地用途是對未來土地使用的控制和引導，在土地開發(fā)建設過程中，土地 使用性質及用地規(guī)模必須符合文本和圖則的規(guī)定。第3.4條現(xiàn)有土地的使用性質若與本規(guī)劃規(guī)定不符，應按照本規(guī)劃進行控制和引導，逐步加以改 造，使該用地使用性質與本規(guī)劃的規(guī)定相符。第3.

7、5條相鄰的兩個或多個地塊共同開發(fā)時，各地塊的土地使用界線可適當調整，即對土地進行 盤整，配套設施位置也可在共同開發(fā)的地塊內做適當調整，但其用地性質、配套設施項目和規(guī)劃指標 要求，需按圖則中的規(guī)定執(zhí)行。在細分地塊內的局部開發(fā)，應本著整體規(guī)劃、分步實施的原則進行。 各地塊的用地性質、配套設施項目和規(guī)劃指標要求，應根據圖則中的規(guī)定落實，整體上符合規(guī)定。一 個地塊內有一個以上的開發(fā)單位時，應統(tǒng)一作修建性詳細規(guī)劃，以保證公共設施、集中綠地的建設， 貫徹規(guī)劃意圖，以利于居住社區(qū)的形成。第3.6條土地使用性質的變更須符合土地使用兼容性質的規(guī)定；不符合土地使用兼容性質的用地 性質變更須由市規(guī)劃委員會審批通過后

8、方可變更。第3.7條 建筑物的改建、擴建和新建，其使用性質應同所在地塊的土地使用性質相符。第3.8條規(guī)劃區(qū)內公共綠地、街頭綠地、公共設施和市政設施用地不得改變土地使用性質。第四章土地使用強度控制第4. 1條規(guī)劃對各地塊的控制指標分為規(guī)定性和指導性兩類。各地塊的用地性質、容積率、建筑 密度、綠地率等規(guī)定性指標必須符合圖則及地塊指標控制表中規(guī)定的指標，各地塊中的建筑色彩、建 筑形體等為指導性指標。第4.2條各地塊控制指標詳見分圖圖則的規(guī)定。第4.3條各地塊建設除須滿足本規(guī)劃地塊控制指標的要求外，還必須遵守相關法規(guī)、規(guī)范。第4.4條容積率指標為上限指標，地塊內開發(fā)建設時容積率指標不得超過規(guī)劃中規(guī)定的

9、指標。第4.5條建筑密度指標為上限指標，地塊內的建筑密度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的指標。第4.6條綠地率規(guī)定：綠地率是衡量環(huán)境質量的重要指標，主要根據國家有關規(guī)范和地塊的不同 使用功能確定，規(guī)劃中采用的綠地率均為最低值，只能提高，不能降低，以保證應有的環(huán)境質量。第五章建筑物控制第5. 1條 建筑間距控制：地塊內所有建筑的間距必須滿足國家有關日照、消防、交通、工程管線 敷設及衛(wèi)生條件等要求，符合有關建筑規(guī)范和防火規(guī)范的要求，同時應符合以下規(guī)定：第5.1.1條住宅正面間距：1、高度24米以下的住宅平行正南向布置時，最小間距不得小于南向建筑高度的1.0倍。2、高度24米以上的住宅正面間距按以下規(guī)定確定：高

10、度為24-60米的高層住宅，基本間距為25米。在基本間距的基礎上，建筑物高度每增加1 米，建筑間距增大0.5米；高度60米以上的高層住宅，基本間距為43米。在基本間距的基礎上，建筑高度每增加1米， 建筑間距增大0.3米。垂直布置的多層和低層住宅建筑間距：南北向的間距不應小于該兩幢建筑平均高度的0.8倍; 東西向的間距不應小于該兩幢建筑平均高度的0.7倍。當垂直布置的住宅建筑的山墻寬度大于12米時， 應按平行布置的間距規(guī)定控制。第5.1.2條住宅側面間距：(1)多層條式住宅之間不應小于6米；高層與各種層數住宅之間不應小于13米。第5.1.3條住宅正面不同方位間距折減系數必須符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計

11、規(guī)范(2002年版)。第5.1.4條醫(yī)院病房樓、托幼及學校教學樓與相鄰建筑的間距應符合附表一的規(guī)定：附表建筑性質日照間距最小間距托兒所、幼兒其生活用房應滿足底層滿窗冬至日托兒所和幼兒園宜布置在居不應小于3小時的日照標準;住區(qū)內；其生活用房與其它學校活動場地應有不應小于1/2的活動面積在標準的建筑日照陰影線之外。教學樓應滿足冬至日不應小于2小建筑之間的間距不應小于18米。教室長邊與周邊相鄰建筑間時的日照標準。距不應少于25米。醫(yī)院病房樓、病房、住宿樓應滿足冬至日不應小 病房、住宿樓與周邊相鄰建休（療）養(yǎng)院于2小時的日照標準。筑間距不應小于24米。住宿樓第5.1.5條其它非居住建筑間距應綜合考慮日

12、照、采光、通風、消防、防災、管線埋設和視覺衛(wèi) 生等要求，并結合本市建設用地實際情況確定。第5.1.5.1條非居住建筑與居住建筑相鄰時，建筑間距按居住建筑間距控制。第5.1.5.2條 非居住建筑之間的間距：高層非居住建筑平行布置時，建筑間距不應小于較高建筑高度的0.4倍，且其最小值不應小于22 米；高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的間距最小值不應小于20米；多層非居住建筑平行布置時的間距最小值不應小于18米；低層非居住建筑與高層、多層、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規(guī)定控制，但 最小值不應小于12米。以其他形式布置的非居住建筑的間距，按消防間距的規(guī)定控制。第5.1.6條住宅底

13、層為商店或其它非居住用房時，住宅間距的計算，不得扣除底層的高度。但同 一裙房之上的幾棟建筑，計算間距時可扣除底層裙房高度。第5.2條建筑后退控制：第5.2. 1條建筑退讓用地紅線距離和退讓道路紅線距離，應滿足消防、地下管線、交通安全、防 災、綠化和工程施工等方面的規(guī)定，以及由城市規(guī)劃主管部門指定的相關規(guī)劃要求。住宅建筑退讓用 地紅線的距離應符合附表二：第5.2.2條本規(guī)劃區(qū)內建筑物后退道路紅線距離的標準為：50米、20米道路兩側建筑后退5米，60米道路兩側建筑后退10米，10米道路兩側建筑后退3米，有特殊要求路段除外。第5.3條臨街建筑修筑圍墻需經規(guī)劃行政主管部門審批，圍墻須在建筑紅線以內設置

14、并且高度不 得超過2米，設計時要求采用通透圍墻，其實體部分高度不大于0.5米，色彩及造型與建筑物相協(xié)調。第5.4條建筑物首層若架空作為停車或其它敞開式公共活動空間時，可不計入容積率指標，但應 計入建筑高度指標。附表二：退讓距離最小退讓距離（m）主要朝向中高層10多層10低層5次要朝向中高層、多層側面有居室窗戶的，須同時滿足視覺衛(wèi)生要求10低層5注：主要朝向為南至東側建筑，次要朝向為北至西側建筑。非居住建筑退讓用地紅線的距離應符合附表三：附表三：應退讓距離最小退讓距離（m）主要朝向高層不宜小于建筑高度的0.25倍14多層10低層（3層以下）6次要高層不宜小于建筑高度的0.2倍12朝向多層10低層

15、（3層以下）6注：1.主要朝向為南至東側建筑，次要朝向為北至西側建筑。2.附表三適用范圍除附表一規(guī)定以外的非居住建筑。第六章用地布局規(guī)劃第6.1條用地布局結構：“兩心、三片“的結構。第6.1.1條“兩心”：居住文化中心和商業(yè)中心。第6.1.2條“三片”：商業(yè)金融片區(qū)、居住片區(qū)、行政辦公片區(qū)。第6.2條居住用地規(guī)劃：第6.2.1條 本規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃有四個居住片區(qū)：A居住片區(qū)、B居住片區(qū)、C居住片區(qū)、D居住片區(qū)， 其中，A居住片區(qū)規(guī)劃人口480人，B居住片區(qū)規(guī)劃人口600人，C居住片區(qū)規(guī)劃人口500人，D居住片區(qū) 規(guī)劃人口 610人。第6.2.2條 規(guī)劃區(qū)內居住用地由二類居住用地（R2）和商住用地（

16、R21C21）構成，主要發(fā)展以多 層、中高層為主，適量高層為輔的居住區(qū)，居住用地面積3.65公頃。第6.3條公共設施用地規(guī)劃第6.3.1條商業(yè)金融中心主要位于武陵大道的東側。第6.3.3條公共服務設施分三級配置：市級、居住區(qū)級和小區(qū)級，各級公共服務設施用地按照城 市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范和A市居住小區(qū)技術標準設置，非獨立用地的公共服務設施可與其它建筑 合設。第6.3.4條規(guī)劃公共服務設施用地1.33公頃，占建設用地的25.0%。第6.4條綠地規(guī)劃第6.4.1條 規(guī)劃本片區(qū)綠地由片區(qū)級公共綠地（含居住區(qū)小公園、街頭綠地X居住小區(qū)綠地（小 游園）、街頭綠地組成，其綠地不得改為其它用地。第6.4. 2條

17、規(guī)劃片區(qū)內規(guī)劃綠地面積0.55公頃，占建設用地的5.24%，人均公共綠地0.85平方米。第七章道路交通控制第7.1條規(guī)劃區(qū)道路紅線寬度應按道路規(guī)劃圖及附表四中確定數據進行控制第7.2條道路兩側綠化帶的控制應執(zhí)行下列規(guī)定：第7.2. 1條新建道路應按附圖中確定的數據控制；第7.2.2條表中提出的綠化帶控制寬度為道路單側綠化帶寬度的下限指標；第7.2.3條綠化帶可結合道路斷面的設計統(tǒng)一設置，具體應按規(guī)劃中的規(guī)定執(zhí)行。附表4規(guī)劃區(qū)道路橫斷面控制指標一覽表道路斷面紅線寬度米）其中路面寬度（米）（單側）備注綠化中分帶機動車道綠化側分帶非機動車道綠化帶人行道A-A5043614主干路（柳葉大道）B-B60

18、361623主干路（武陵大道）C-C181213次干路（沙港路）D-D1071.5支路（武葉路）無路燈E-E1071.5支路（文化路、芙蓉路）有路燈第7.3條 規(guī)劃區(qū)主要出入口控制。第7.3.1條規(guī)劃區(qū)主要出入口道路為文化路和武葉路。第7.3.2條 規(guī)劃區(qū)互通式交叉路口1個：文化路與武葉路的交叉口；第7.4條 配建停車場（庫）的規(guī)定第7.4. 1條 配建停車場（庫）的停車位設置應符合規(guī)劃中的規(guī)定，具體配建停車位的數量，可根 據實際建設規(guī)模進行調整，計算標準執(zhí)行附表五中的規(guī)定。第7.4.2條 配建停車場應就近設置，距主體建筑出入口的距離不宜超過50米，地下車庫出入口（從 車道降坡點算起）應設置于

19、地上建筑物內。第7.4.3條 大中型公共建筑應根據地塊內建筑的布置、建筑使用性質和規(guī)模，設置一個以上的裝 卸貨物場地；第7.4.4條商業(yè)購物中心、文化娛樂中心、賓館、辦公樓等，必須建設與之相配套的機動車停車 場（庫）和自行車停車場及供本單位職工的自用停車場，停車場的基本規(guī)?？筛鶕ㄖ再|、規(guī)模確 定。附表五：配建停車場（庫）控制指標表建筑類型機動車配建指標辦公建筑1.5個停車位/100皿建筑面積商業(yè)建筑0.6個停車位/100皿建筑面積酒店建筑0.5個停車位/客房市場0.8個停車位/100皿建筑面積文化建筑0.6個停車位/100皿建筑面積單元式住宅0.7個停車位/100皿建筑面積幼兒園0.5個停

20、車位/100皿建筑面積街頭綠地0.1個停車位/100皿占地面積第7.5條地塊機動車出入口的設置應符合以下規(guī)定：第7.5. 1條有大量人流、車流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道時，應妥善處 理出入口與配建停車場的位置，具體按分圖圖則確定。第7.5.2條 地下車庫出入口（從車道降坡點算起）應設置于地上建筑物內。第7.6條道路規(guī)劃實施細則。第7.6. 1條規(guī)劃區(qū)內支路的設置應盡量減少和城市主干道直接連接，支路和主干道相連時，交叉 口限制車輛左行。第7.6.2條所有停車場均應為殘疾人提供不小于總數1.5%的停車位，專位專用。第7.6.3條不宜在行人集中地區(qū)設置機動車出入口。第7.6.4條

21、 規(guī)劃區(qū)內的所有公共開放空間應為所有人提供安全舒適的通道，公共活動場所和人行 道處應為殘疾人提供無障礙通道。第八章公共配套設施規(guī)劃第8. 1條規(guī)劃區(qū)強調社區(qū)服務及其內容，安排了特殊學校、幼托、肉菜市場、郵電所、儲蓄所、 公廁、小型垃圾轉運站、街道辦事處、派出所、活動中心、街道醫(yī)院、社區(qū)服務中心、變電所、消防 站等配套設施。第8.2條 規(guī)劃區(qū)配套設施的項目、數量、用地規(guī)?；蚪ㄖ娣e均不得少于圖則中得規(guī)定。圖則中 規(guī)定了用地位置、用地規(guī)模的配套設施必須按規(guī)定執(zhí)行。第8.3條未確定用地位置的公共配套設施按圖則規(guī)定的地塊內建設，具體位置可在修建性詳細規(guī) 劃階段進行布置，用地面積規(guī)模不得改變。第8.4條

22、 在規(guī)劃區(qū)內設小型垃圾轉運站9處，每處用地面積不小于100平方米，與周圍建筑物的間 距不小于5米，要求在建設轉運站同時，必須設置號綠化隔離帶。第8.5條規(guī)劃在人流集中地段設置23處公共廁所，每處建筑面積不少于60平方米。公共廁所應做 好綠化隔離和清潔管理。設于公共建筑內的公共廁所應有直接出入口對公眾使用。第九章綠地系統(tǒng)規(guī)劃第9. 1條本規(guī)劃確定的公共綠地是面向公眾的公共開放用地，在城市開發(fā)建設時應嚴格保障其不 受侵占。第9.2條本規(guī)劃確定的公共綠地、廣場用地、文化娛樂用地是向公眾提供活動場地的公共活動用 地，應盡可能提高公共活動用地中面向所有公眾開放的用地比例。第9.3條公共綠地的綠地率應控制

23、在70%以上。綠地應以喬木為主。第9.4條各地塊在滿足分圖圖則所規(guī)定的綠地率指標的同時，還應盡可能增加綠化面積，并充分利用各種有利條件增加垂直綠化、屋頂綠化，提高綠化效果。第9.5條區(qū)內所有道路 均應按規(guī)劃的道路斷面配置行道樹和綠化隔離設施。第9.6條圖則中規(guī)劃確定的公共綠地，除園林建筑、綠化生產管理的少量建筑、構筑物及必要的 配套設施外，嚴禁建設其它性質的建筑。第9.7條居住用地及其它各類性質用地的綠地率應符合地塊分圖圖則中的規(guī)定。第9.8條居住用地及其它各類性質用地的綠地率須符合地塊圖則中的規(guī)定。第十章景觀規(guī)劃與城市設計第10.1條景觀規(guī)劃：第10.1.1條加強對規(guī)劃區(qū)內不同地塊的建筑藝術

24、的組織，通過城市活動空間的點、線、面的組合 和城市建筑物與構筑物在形式、風格、色彩、尺度、空間組織等方面的協(xié)調，形成城市文脈結構、整 體的空間肌理和組織的協(xié)調共生關系，體現(xiàn)出最富有生活氣息的城市藝術面貌。第10.1.2條重視城市節(jié)點的統(tǒng)一規(guī)劃設計，特別是將那些位于重要景觀道路上以及公共綠地、街 頭綠地、商業(yè)廣場、規(guī)劃片區(qū)中的標志物周圍所形成的城市節(jié)點作為重點。各個重點地段、重點地塊 內的建設要求相互協(xié)調，共同營造優(yōu)美的城市景觀特點。第10.1.3條商業(yè)廣場作為規(guī)劃片區(qū)的公共活動中心，其建筑物、綠化、雕塑及廣場的布置要與自 然和人文環(huán)境的特色協(xié)調，融為一體，展現(xiàn)出規(guī)劃片區(qū)功能、技術、和藝術的三位

25、一體的完美效果， 以滿足居民的精神生活與物質生活的需要。第10.1.4條沿柳葉大道的建筑物是體現(xiàn)規(guī)劃片區(qū)景觀的重要界面，土地、水體、樹木、建筑物作 為景象構成要素，規(guī)劃要求勻質板塊的居住與疏密有序的穿紫河濱河景觀核心區(qū)形成鮮明的空間，充 分體現(xiàn)自然與人工的完美結合。第10.2條 城市設計引導第10.2.1條 規(guī)劃片區(qū)作為A區(qū)的中心區(qū)，其開發(fā)建設活動均應遵循下列原則：（1）有利于強化城市公共空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色。（2）有利于環(huán)境的舒適和安全：并與周圍環(huán)境互相呼應，相得益彰。（3）有利于形成人工與自然完美結合的生態(tài)居住家園。第10.2.2條沿武陵大道所有建筑均應以面對道路一側為重要的形體展開面加

26、以設計與控制，單體 建筑造型美觀大方，突出個性形象，建筑群體則應整體效果統(tǒng)一、協(xié)調，形成有節(jié)奏，有韻律的沿街 公共建筑空間。第10.2.3條住宅小區(qū)設計原則（1）住宅的組合要統(tǒng)一而有變化，其領域性、識別性和安全性要強。住宅設計要適應不同使用者 的要求。（2）提供豐富多樣的戶外活動空間（3）居住小區(qū)的建設必須建筑物和配套設施同步進行建設。第10.2.4條 街道設計原則（1）街道應建立良好的空間序列和形體秩序，空間尺度宜人，街景錯落有致。應做好街道的綠化， 應注意草坪和景觀、遮陽效果的樹種配置。（2）小區(qū)道路綠化應結合地形處理，建筑的形體設計與色彩應考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調，形成整齊 有序富有韻律的居

27、住區(qū)空間環(huán)境。（3）街道環(huán)境小品設施，必須納入統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設，統(tǒng)一管理。（4）街道照明應選用具有自然色彩的光源，人行道和公共綠地的照明宜選用色彩相對柔和的光源； 不同場所的燈管高度應有相應的規(guī)定。（5）公共建筑的色彩以淡雅為主調，作為重點景觀的公共建筑的造型和色彩應突出個性和特色。第10.2.5條環(huán)境設計原則（1）建筑物外墻所采用的材料不得產生給行人及司機帶來不適或威脅安全的光反射；建筑物外墻 不宜大面積地使用明亮耀眼的顏色，宜選用柔和中性的色彩，但可以使用一定程度的色彩對比來突出 建筑物的門窗、入口、節(jié)點等。（2）建筑泛光照明不應直接射入其他建筑窗內，公共建筑頂部照明應按照夜間遠處眺望的要求設 計。（3）建筑物頂部的設計應與建筑的整體設計及城市