烏魯木齊市二00七年度地價狀況分析報告

1、烏魯木齊市二00七年度地價狀況分析報告為建立土地市場快速反應機制，加強市場宏觀調(diào)控，公開土地市場信息，完善土地市場服務，按照國土資源部國土資廳發(fā)2003132號、國土資發(fā)2003429號文件以及國土資源部下發(fā)的城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范和關于部署開展2007年度城市土地價格調(diào)查與監(jiān)測工作的通知，烏魯木齊市國土資源局在國土資源部、自治區(qū)國土資源廳的直接領導和中國土地勘測規(guī)劃院的技術支持下，指導新疆國地不動產(chǎn)評估有限責任公司完成了烏魯木齊市2007年度的地價監(jiān)測任務，現(xiàn)將工作情況報告如下：一、烏魯木木齊市城城區(qū)土地地定級和和基準地地價基本本狀況（一）烏魯魯木齊市市城區(qū)基基準地價價的內(nèi)涵涵烏魯木齊市市

2、城區(qū)基基準地價價的內(nèi)涵涵為：各各土地級級別或均均質(zhì)區(qū)域域內(nèi)的平平均開發(fā)發(fā)程度（“六六通一平平”即通通上水、通通下水、通通路、通通電、通通訊、通通暖、場場地平整整）和平平均容積積率（商商業(yè)用地地為2.5，住住宅用地地為2.0，工工業(yè)用地地為1.0）下下，不同同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地類型）的土地在2003年3月1日的法定最高出讓年限（商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年）的公開市場下的完整土地使用權的平均價格。（二）烏魯魯木齊市市城區(qū)基基準地價價內(nèi)容 烏魯木木齊市城城區(qū)基準準地價單單位：元元/平方方米 用途基準地價級別商業(yè)住宅工業(yè)一級40002400670二級3030200

3、0560三級23001600450四級1200750280六級800450210七級520250規(guī)劃限制區(qū)區(qū)：7440烏魯木齊市市城區(qū)土土地綜合合級別面面積及其其構成比比例級 別別面積（KMM2）1.879.4113.86640.13364.33382.988102.663%0.592.994.4012.73320.41126.33332.555烏魯木齊市市城區(qū)商商業(yè)用地地級別面面積及其其構成比比例級 別別面積（KMM2）1.879.4119.57738.15555.58878.166112.447%0.592.996.2112.10017.63324.80035.6

4、88居住用地級級別面積積及其構構成比例例級 別別面積（KMM2）3.4717.330.17739.12257.29978.47789.399%1.105.499.5712.41118.18824.89928.366二、烏魯木木齊市城城市地價價監(jiān)測點點的基本本情況烏魯木齊市市城市地地價監(jiān)測測點共1122個個，其中中商業(yè)411個，住住宅411個，工工業(yè)400個。對對各地價價監(jiān)測點點的調(diào)查查結果的的詳細信信息見各各監(jiān)測點點附件中中的地價價監(jiān)測點點信息表表。因受市場發(fā)發(fā)育狀況況、技術術水平和和工作經(jīng)經(jīng)驗等條條件的限限制，歷歷年選擇擇監(jiān)測點點時可能能會存在在個別監(jiān)監(jiān)測點不不完全符符合要求求，且隨隨著烏魯

5、魯木齊市市城市規(guī)規(guī)劃的落落實和經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，過過去選擇擇的部分分監(jiān)測點點的用途途、性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模模等發(fā)生生了變化化，有些些監(jiān)測點點現(xiàn)狀已已經(jīng)不符符合地價價監(jiān)測點點的要求求，但是是隨著近近年來的的良好維維護，不不良監(jiān)測測點被逐逐步取代代，因此此20007年只只有個別別監(jiān)測點點進行了了變更（只只變更了了1個工工業(yè)監(jiān)測測點），變變更率為為0.882%。即即便如此此，在監(jiān)監(jiān)測點變變更時，也也堅持了了時間上上的連續(xù)續(xù)性、空空間上的的固定性性、分布布上的合合理性和和相對均均勻性等等總的原則則。最終終變更情情況在統(tǒng)統(tǒng)計表格格中作了了相應說說明（詳詳見成果果后附表表10）。不同用途各各級別內(nèi)內(nèi)監(jiān)測點點分布情情

6、況見下下表所示示。監(jiān)測點數(shù)量量分布情情況表 單位位:（個個） 用途級別商業(yè)住宅工業(yè)合計一級81413二級913830三級710926四級76720五級56617六級45615七級1001小計414140122三、20007年城城市土地地供應情情況2007年年度，國國家相繼繼出臺了了很多調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場場的相關關政策，以以及行政政區(qū)域的的變化等等，在很很大程度度上都影影響到了了本市的的土地供供應及地地價水平平。其中中主要包包括：11、銀行行采取連連續(xù)多次次提高貸貸款利率率的方式式，緊縮縮銀根，控控制固定定資產(chǎn)過過渡投資資，嚴防防經(jīng)濟過過熱，在在一定程程度上抑抑制了本本地高速速增長的的房產(chǎn)價價格

7、。22、繼續(xù)續(xù)嚴格限限制經(jīng)濟濟適用房房和集資資房供地地范圍，規(guī)規(guī)范了經(jīng)經(jīng)濟適用用房的購購買程序序。3、向向開發(fā)商開開征房地地產(chǎn)增值值稅、停停止執(zhí)行行新的房房地產(chǎn)拆拆遷標準準、基準準地價更更新工作作暫停、工工業(yè)用地地采用招招拍掛方方式供地地等。44、影響響最大的的是國家家出臺了了新的工工業(yè)用地地最低限限價標準準。5、實實施了老老城區(qū)拆拆遷改造造規(guī)劃的的指導研研究成果果，在老老城區(qū)范范圍內(nèi)實實行了“只只拆不建建”、“多多拆少建建”和“以以建設宜宜居城區(qū)區(qū)為主要要目標”的的政策，使使城市老老城區(qū)范范圍內(nèi)的的存量土地供供應量持續(xù)下下降。66、將原原來屬于于昌吉州州的米泉泉市并入入了烏魯魯木齊市市行政區(qū)

8、區(qū)劃范圍圍內(nèi)，成成為烏魯魯木齊市市米東區(qū)區(qū)的一部部分，使使城市發(fā)發(fā)展空間間得到了了很大的的擴張，城城市郊區(qū)區(qū)的存量量土地數(shù)數(shù)量迅速速增加，為為土地儲儲備工作作提供了了極好機機會的同同時，也也極大地地影響了了短期內(nèi)內(nèi)城市整整體發(fā)展展的方向向和地價價水平值值（但是是，由于于管理的的銜接等等因素的的影響，原原米泉市市范圍內(nèi)內(nèi)的土地地尚未劃劃入20007年年烏魯木木齊市地地價監(jiān)測測范圍內(nèi)內(nèi)）。以下是20007年年烏魯木木齊市土土地供應應情況的的統(tǒng)計和和分析。20007年各各類用地地供應總總量統(tǒng)計計表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計245800221265559

9、734488058687798379225340544911570998335333214486653770444493044287688三個月平滑滑合計3106884134479918215922844830229544005514389799216372995857244157121134551116當月平滑差差3410777-12888634426710011-4297781-5025593-3260062662199446-2860028-1160097-4551116平滑指數(shù)23.64417.02238.81170.53.578.622.73343.9888.636.32注：12月月

10、份為不不完全統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)2007年年商業(yè)用地地供應量量統(tǒng)計表表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計1933001265662758044116099465257751676751737883715116055337360三個月平滑滑合計22169953184559257155418186667344882556996220441150882984400612899當月平滑差差967644-613005-752888-1084419-478779366355528777-166442-371551-612889平滑指數(shù)34.19936.45525.3880.

11、2810.45567.97759.72252.6220.7502007年年商業(yè)用地地供應量量統(tǒng)計圖圖2007年年住宅用用地供應應量統(tǒng)計表表 單單位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計67394420265505297558137588541790011299778282003085220101177727698842385287688三個月平滑滑合計79980028699993108522455684884513711940433384925117686688138054453081336當月平滑差差7019222152551-5167761-547665-10

12、933818817991941664-3061135-724009-3081136平滑指數(shù)66.24415.81138.5112.2916.12276.320.54440.3440.639.342007年年住宅用用地供應應量統(tǒng)計圖圖220077年工業(yè)業(yè)用地供供應量統(tǒng)計表表 單單位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計15907791797334712891183332000354766733919978666033943465373950884618330三個月平滑滑合計20853344225944658168885407999453813334834680015

13、825744554799922288856911當月平滑差差1741221-14422580032630060-2665597-3453333-338554411-270995367499-65377-856991平滑指數(shù)6.1814.75543.43383.1441.750.277.9271.21150.07702007年年工業(yè)用用地供應應量統(tǒng)計圖圖2007年年各季度度不同用用途土地地供應量量統(tǒng)計表表 單單位：平平方米一季度二季度三季度四季度商業(yè)22169951818666622044612899住宅7998002568488449251173081336工業(yè)2085334440799945

14、825744856911總計3106884148302295637299545511162007年年各季度度土地供供應量統(tǒng)計圖圖注：圖中11級代表表工業(yè)限限制區(qū)，22級代表表一級工工業(yè)用地地，其它它級別依依此類推推，8級級代表級級外用地地。通過本年度度土地供供應統(tǒng)計計報表中中部分數(shù)數(shù)據(jù)，結結合土地地招拍掛掛和協(xié)議議出讓實實施情況況綜合分分析，220077年度全全市同期期總體土土地供應應量與上年年度相比比很大幅幅度得的的加，增增幅在2230%以上；全年供供應最多多的用途途是工業(yè)業(yè)，約占占土地供供應總量量的700.1；供應應最少的的用途是是商業(yè)，約約占土地地供應總總量的55.9。全市市增量土地供供

15、應量處于增增加狀態(tài)態(tài)，存量量土地供供應量繼續(xù)減減少，土土地閑置置量持續(xù)降降低；全全市范圍圍內(nèi)土地地供應量量增長最最快的區(qū)區(qū)域是城城市郊區(qū)區(qū)，綜合合6級及及6級以以外的區(qū)區(qū)域土地地供應量量約占全全部供應應量的744.9；供應應量增長最最慢的區(qū)區(qū)域是城城市市區(qū)區(qū)，綜合合1-33級（包包括工業(yè)業(yè)限制區(qū)區(qū)）范圍圍內(nèi)的土土地供應應量約占全全部供應應量的5.7。從分用途供供應狀況況看，商商業(yè)用地地79.6的的供應量量處于44、5、66級范圍圍內(nèi)，住住宅用地地81.2的的供應量量處于44、5、66級范圍圍內(nèi)，工工業(yè)用地地91.9的的供應量量處于工工業(yè)末級級（6級級）和級級外范圍圍內(nèi)。分分析原因因，其一一是由

16、于于近年來來城市建建設快速速發(fā)展，446級級土地的的基礎設設施完善善程度得得到了很很大的提提高，開開發(fā)難度度不斷下下降；其其二是44-6級級基本上上都處于于城市新新區(qū)，拆拆遷難度度比老城城區(qū)要容容易得多多，拆遷遷費用相相對較低低；第三三是受房房產(chǎn)價格格高速增增長的影影響，開開發(fā)商已已經(jīng)不再再對開發(fā)發(fā)地點進進行挑剔剔，而是是圍繞著著土地開開發(fā)建設設權展開開了新一一輪競爭爭；第四四是工業(yè)業(yè)用地受受嚴格的的城市規(guī)規(guī)劃的影影響，只只能在城城區(qū)規(guī)劃劃控制范范圍之外外選擇建建廠地點點。受以以上因素素的影響響，20007年年烏魯木木齊市邊邊緣區(qū)域域的原有有零星建建成區(qū)迅迅速與主主城區(qū)連連成一片片，城市市建設

17、范范圍擴張張顯著。四、烏魯木木齊市城城市地價價水平及及變化趨趨勢根據(jù)年度土土地交易易市場價價格和地地價監(jiān)測測點的地地價評估估結果，分分析測算算得到的的分級別別、分用用途（商商業(yè)、居居住、工工業(yè)等三三種用途途）烏魯魯木齊市市城市地地價水平平狀況見見報告附附件中的的附表33。（一）整體體地價水水平與變變化趨勢勢以當年監(jiān)測測點地價價為基礎礎樣本，以以土地和和房產(chǎn)市市場交易易樣點測測算得到到的地價價為輔助助樣本，對對樣點的的可靠性性進行分分析，并并排除不不合實際際的特殊殊樣點。城市綜合地地價水平平值，以以各用途途土地在在城市中中的面積積為權重重，加權權測算得得到。城市地價整整體水平平值，采采用監(jiān)測測范

18、圍內(nèi)內(nèi)某一用用途各級級別的面面積為權權重，加加權測算算得到。2007年年烏魯木木齊市城城市地價價綜合水水平值為為14664元/平方米米，較上上一年度度增長44.577，綜綜合地價價指數(shù)為為1311。其中中：商業(yè)業(yè)地價水水平值為為23000元/平方米米，較上上一年度度增長22.822，商商業(yè)地價價指數(shù)為為1388；居住住地價水水平值為為16447元/平方米米，較上上一年度度增長66.266，居居住地價價指數(shù)為為1322；工業(yè)業(yè)地價水水平值為為4455元/平平方米，與與上一年年度持平平，工業(yè)業(yè)地價指指數(shù)仍然然為1114。商商住工地地價水平平值呈階階梯狀排排列，商商業(yè)地價價最高，工工業(yè)地價價最低，商

19、商住工地地價水平平值之比比為1:0.772:00.199。20007年年度地價價增長最最快的是是居住用用地，地地價增長長最慢的的是工業(yè)業(yè)用地；20007年度度地價指指數(shù)最高高的是商商業(yè)用地地，地價價指數(shù)最最低的是是工業(yè)用用地；商商業(yè)地價價指數(shù)與與居住用用地地價價指數(shù)逐逐漸接近近，與工工業(yè)用地地地價指指數(shù)相差差越來越越大。烏魯木齊市市20007年地地價整體體水平狀狀況表項目年度綜合商業(yè)居住工業(yè)2007年年地價水水平值（元元/平方方米）1464230016474452007年年地價增增長率（）3.012.826.2602007年年地價指指數(shù)128138132114烏魯木齊市市20007年地地價整體

20、體水平狀狀況示意意圖（二）不同同用途地地價水平平與變化化趨勢由于烏魯木木齊市未未劃分地地價區(qū)段段，故某某用途各各級別的的地價水水平值，以以各級別別內(nèi)各樣樣點地價價算術平平均的結結果為準準。各類用地各各級別地地價水平平和變化化情況見見下圖表表所示。烏魯木齊市市20007年不不同用途途地價水水平狀況況表項目土地用途均值一級二級三級四級五級六級七級備注地價指數(shù)商業(yè)138142143148140129141122居住132119126133156148128113工業(yè)114117118116112112111增長率商業(yè)2.821.371.085.772.32.165.391.69居住6.2634.96

21、0.6912.34410.53310.3331.96工業(yè)0000000地價水平值值（元/平方米米）商業(yè)230051043356265720941324900602居住164732572603217814571050598260工業(yè)445704612493355296211烏魯木齊市市20007年不不同用途途各級別別地價水水平示意意圖2007年年烏魯木木齊市商業(yè)地價價增長最最快的級級別為商商業(yè)三級級地（次次中心區(qū)區(qū)），達達到5.77，此外外商業(yè)六級級地（建建成區(qū)外外圍）的的漲幅也也超過了了5，商業(yè)地價增長最慢的區(qū)域為城市中心地段。居住地價增長最快的區(qū)域為居住四級地（建成區(qū)外圍），達到12.34，

22、此外居住五級、六級地（建成區(qū)邊緣）的漲幅也超過了10，居住地價增長最慢的區(qū)域為三級（城市次中心地段）。工業(yè)地價各級地均未發(fā)生變化。五、城市地地價與房房價對比比分析（一）地價價與房價價比值2007年年烏魯木木齊市居居住用房房平均價價格約229400元/建建筑平方方米，居居住用地地價格平平均16647元元/平方方米（平平均容積積率為22.0），則則每建筑筑平方米米居住用用房中包包括8224元的的地價，住住宅用地地完整土土地使用用權價格格與房價價的比值值大約是是1：33.577。如果按照220077年烏魯木木齊市住住宅用地地出讓金金占土地地使用權權價格的的平均比比例約335計計算，實實際每建建筑平方

23、方米居住住用房中中包括了了2888元的土土地出讓讓金。由由于土地地出讓金金為開發(fā)發(fā)商在取取得土地地時實際際繳納給給政府的的費用，因因此實際際地價與與房價的的比值大大約是11：100.211。（二）地價價增長率率與房價價增長率率比較2007年年烏魯木木齊市住住宅用地地地價增增長率為為6.226，居居住房價價增長率率超過了了30，預計計居住房房價增長長率高于于住宅地地價增長長率至少少24個個百分點點。六、城市地地價與土土地市場場協(xié)調(diào)狀狀況（一）地價價增長率率與土地地計劃供供應面積積增長率率對比2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，。（烏魯木齊市沒有年度土地供應計劃）。（二）地價價增長率率與

24、土地地實際供供應面積積增長率率對比2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，土土地實際際供應面面積增長長率約為為1711，地地價綜合合增長率率低于土土地實際際供應面面積增長長率1667.999個百百分點。七、城市地地價與土土地市場場協(xié)調(diào)狀狀況（一）地價價增長率率與房屋屋供應面面積增長長率比較較2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，房房屋供應應面積增增長率約約為5.3，地地價綜合合增長率率低于房房屋供應應面積增增長率22.299個百分分點。（二）地價價增長率率與房屋屋實際銷銷售面積積增長率率比較2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，房房屋實際際銷售面面積增長長率約為為45.6

25、，地地價綜合合增長率率低于房房屋實際際銷售面面積增長長率422.599個百分分點。八、城市地地價與社社會經(jīng)濟濟環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)狀況況（一）地價價增長率率與國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長長率比較較2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長長率約為為15.2，地地價綜合合增長率率低于國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長長率122.199個百分分點。（二）地價價增長率率與固定定資產(chǎn)投投資增長長率對比比2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長率約約為155.233，地地價綜合合增長率率低于固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長率112.221個百百分點。（三）地價價增長率率與城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總投

26、資增增長率對對比2007年年地價綜綜合增長長率為33.011，城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總投資增增長率約約為477.355，地地價綜合合增長率率低于房房地產(chǎn)開開發(fā)總投資增增長率444.334個百百分點。九、背景與與未來趨趨勢分析析（一）城市市地價變變化的背背景及存存在的問問題2007年年烏魯木木齊市地地價變化化的背景景主要是是以下幾幾個方面面：1、城市經(jīng)經(jīng)濟總體體發(fā)展趨趨勢良好好，城市市建設速速度不斷斷加快，城城區(qū)范圍圍內(nèi)的基基礎設施施、公用用設施和和交通時時間差異異逐步縮縮小，造造成城市市中心區(qū)區(qū)之外的的土地需需求量大幅度度增加。2、國家進進一步加加強對新新增土地地供應總總量的控控制，造造成存量量

27、土地數(shù)數(shù)量不斷斷減少，存存量土地供供應量也相應應減少，土土地供應應相對于于以前更更加緊張張。3、本地房房產(chǎn)市場場價格大大幅度上上漲，導導致開發(fā)發(fā)商進行行新一輪輪土地囤囤積競爭爭，使用用于招拍拍掛的土土地價格格呈現(xiàn)較較大幅度度的上漲漲；同時時房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格的上上漲，又又導致了了拆遷成成本的增增加，開開發(fā)商在在一定程程度上又又控制著著土地取取得費用用水平，盡盡量避免免競爭過過程中兩兩敗俱傷傷得現(xiàn)象象。因此此烏魯木木齊市的的掛牌土土地基本本上都是是只有一一個摘牌牌者，很很少出現(xiàn)現(xiàn)多家爭爭搶同一一塊地的的現(xiàn)象。4、米泉市市并入烏烏魯木齊齊市行政政轄區(qū)以以后，對對居住用用地的價價格影響響最為明明顯，增增加了存存量土地總量量和供應應量，使開發(fā)發(fā)商獲得得土地的的范圍擴擴大了很很多。5、工業(yè)用用地出讓讓最低價價標準的的出臺，導導致市區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)新增工工業(yè)用地地出現(xiàn)有有價無市市的狀況況，全市市除補辦辦手續(xù)之之外，工工業(yè)用地地得出讓