論土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的創(chuàng)新

1、論土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的創(chuàng)新陳伯庚提要：土地地市場是是宏觀調(diào)調(diào)控的對對象，而而土地政政策又是是宏觀調(diào)調(diào)控的手手段。土土地政策策參與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟宏觀觀調(diào)控，是是頗具中中國特色色的創(chuàng)新新。本文文分為三三大部分分，其要要點是：（一）土土地政策策參與宏宏觀調(diào)控控的意義義在于，有有利于控控制房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟規(guī)模和和速度，有有利于調(diào)調(diào)整供求求結(jié)構(gòu)和和穩(wěn)定房房價，促促進節(jié)約約集約高高效利用用土地。其其獨特優(yōu)優(yōu)勢是，政政府可以以國有土土地所有有權(quán)代表表和行政政機構(gòu)雙雙重身份份，綜合合運用多多種調(diào)控控手段，實實現(xiàn)較好好調(diào)控效效應(yīng)。（二二）土地地政策參參與房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控已已取得初初步成果果，主要要問題是

2、是：土地地資源的的利用率率低，浪浪費嚴重重；地方方政府過過于依賴賴“土地財財政”，土地地供求失失衡，違違法違規(guī)規(guī)用地嚴嚴重。其其成因在在于土地地市場調(diào)調(diào)控體制制機制不不健全，執(zhí)執(zhí)行不力力，影響響調(diào)控效效果。（三三）強化化土地政政策調(diào)控控作用的的建議是是，堅持持節(jié)約集集約高效效利用土土地的指指導(dǎo)思想想，完善善土地資資源配置置的體制制機制，建建立土地地政策體體系，健健全土地地法制建建設(shè)，加加強對政政府行使使土地職職能的監(jiān)監(jiān)督管理理。本文文的新意意是從調(diào)調(diào)控手段段創(chuàng)新的的角度論論證土地地政策。土地是人類類生存和和經(jīng)濟社社會發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也是是宏觀調(diào)調(diào)控的重重要手段段，運用用土地政政策參與與宏觀調(diào)調(diào)

3、控是中中國宏觀觀經(jīng)濟管管理中的的重大創(chuàng)創(chuàng)新。由由于房地地產(chǎn)與土土地密不不可分，土土地政策策在房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟宏觀調(diào)調(diào)控中的的作用顯顯得更為為突出。本本文在探探索土地地政策參參與宏觀觀調(diào)控理理論依據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，揭揭示當前前存在的的一些缺缺陷與不不足，分分析其成成因，提提出改進進的措施施和建議議，以期期對強化化土地政政策的調(diào)調(diào)控作用用，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定健健康發(fā)展展有所裨裨益。一、土地政政策參與與宏觀調(diào)調(diào)控的意意義和獨獨特優(yōu)勢勢土地政策參參與宏觀觀調(diào)控，是是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)調(diào)控手段段的進一一步豐富富和完善善，開創(chuàng)創(chuàng)了一種種新穎的的調(diào)控方方式，對對于調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)供給和和需求的的平衡、供供給結(jié)

4、構(gòu)構(gòu)的協(xié)調(diào)調(diào)、房價價的基本本穩(wěn)定和和整個調(diào)調(diào)控目標標的實現(xiàn)現(xiàn)，具有有多方面面的意義義和作用用。其一，有利利于控制制房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟的的規(guī)模和和速度，促促進供給給和需求求平衡。房房地產(chǎn)是是土地和和房屋建建筑物的的統(tǒng)一體體。土地地作為建建筑地塊塊是房地地產(chǎn)的物物質(zhì)載體體，各種種房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品都都必須負負載于土土地之上上。土地地是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)活動最最基礎(chǔ)性性的物質(zhì)質(zhì)資源和和條件，具具有稀缺缺性、不不可再生生性和不不可替代代性。任任何房地地產(chǎn)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)都離不不開土地地，以致致可以說說掌控了了土地，也也就從源源頭上控控制了房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的總規(guī)規(guī)模和發(fā)發(fā)展速度度。當房房地產(chǎn)供供不應(yīng)求求的時候候，便增

5、增加土地地供給，擴擴大房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，增增加房地地產(chǎn)產(chǎn)品品供給；反之，當當房地產(chǎn)產(chǎn)供過于于求的時時候，便便減少土土地供給給，收縮縮房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資，減減少房地地產(chǎn)產(chǎn)品品供給，由由此通過過土地閘閘門松緊緊來調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)供求關(guān)關(guān)系，實實現(xiàn)總量量平衡。例例如，11992219994年出出現(xiàn)的第第一次加加強宏觀觀調(diào)控，就就是針對對土地出出讓過度度引起的的。當時時，在市市場經(jīng)濟濟改革初初期，土土地批租租市場急急劇擴張張，1999219994年上上海全市市土地批批租出讓讓地塊增增至10082幅幅，出讓讓面積達達89226.998萬平平方米，為為前三年年（1998819991）的的6倍多多，由此此出

6、現(xiàn)了了市場滯滯銷，商商品房大大量空置置等問題題。而這這次調(diào)控控的重點點也是從從收緊土土地閘門門開始的的，19996年年上海土土地出讓讓面積降降為8998.229萬平平方米，到到90年年代末才才逐步調(diào)調(diào)整過來來。其二，有利利于控制制房地產(chǎn)產(chǎn)供給結(jié)結(jié)構(gòu)，使使之與需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)相適應(yīng)應(yīng)，實現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)基基本合理理。結(jié)構(gòu)構(gòu)協(xié)調(diào)是是房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控的重重要目標標之一，從從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部部來說，其其供給結(jié)結(jié)構(gòu)必須須與市場場需求結(jié)結(jié)構(gòu)相協(xié)協(xié)調(diào)。一一是生產(chǎn)產(chǎn)用房與與消費用用房，包包括廠房房、商鋪鋪、辦公公樓、居居民住宅宅、文化化教育及及娛樂設(shè)設(shè)施等各各類用房房，要符符合市場場需求的的比例，一一般來說說，住宅宅建設(shè)

7、應(yīng)應(yīng)占主體體地位。二二是住宅宅的供給給結(jié)構(gòu)又又必須與與市場需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)相適應(yīng)應(yīng)，根據(jù)據(jù)居民收收入結(jié)構(gòu)構(gòu)，合理理安排高高檔房、中中檔房、中中低檔房房建設(shè)，以以滿足不不同層次次的需求求。須知知市場供供給本身身有一定定的盲目目性，房房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)哪哪種房地地產(chǎn)主要要服從于于贏利目目標，常常會發(fā)生生脫離市市場需求求的傾向向，從而而出現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡。因此此，政府府通過土土地出讓讓的結(jié)構(gòu)構(gòu)性規(guī)定定，以及及土地利利用規(guī)劃劃，確定定土地的的用途和和容積率率，促使使開發(fā)商商按市場場需求的的一定比比例要求求，開發(fā)發(fā)建設(shè)某某類房地地產(chǎn)。例例如，在在近幾年年的宏觀觀調(diào)控中中，規(guī)定定開發(fā)建建設(shè)住房房的套型型結(jié)構(gòu)

8、中中，900平方米米以下的的必須占占70%。又如如，為加加強住房房保障，近近期政府府出讓的的土地中中規(guī)定880%必必須用于于保障性性住房建建設(shè)等。其三，有利利于調(diào)控控房價，保保持住房房價格的的基本穩(wěn)穩(wěn)定。人人所共知知，土地地使用權(quán)權(quán)購置費費用是房房屋成本本的主要要構(gòu)成部部分，一一般占房房屋成本本的300%左右右，城市市中心地地段可能能高達660%。政政府作為為國有土土地所有有權(quán)的行行使者，可可以運用用底價和和招標拍拍賣的評評標價等等手段，最最終決定定土地使使用權(quán)出出讓價格格，通過過影響土土地成本本費用影影響和引引導(dǎo)房價價。同時時，政府府還可以以運用土土地儲備備政策，通通過土地地供應(yīng)量量的多寡寡

9、，調(diào)節(jié)節(jié)土地供供求關(guān)系系，控制制土地使使用權(quán)出出讓價格格，從而而影響房房價。在在必要時時，為滿滿足低收收入者住住房需求求，也可可以減收收或免收收土地使使用權(quán)出出讓費用用，確定定保障性性住房價價格，如如經(jīng)濟適適用房免免收土地地費用和和稅費等等，房價價一般比比商品房房便宜330%40%。其四，有利利于節(jié)約約、集約約和高效效利用土土地，促促進房地地產(chǎn)業(yè)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是消耗耗資源特特別是土土地資源源最多的的行業(yè)，中中國的國國情是人人多地少少，現(xiàn)有有土地既既要承載載13億億人口的的吃飯問問題，又又要確保保住有所所居，還還要滿足足城市建建設(shè)、道道路交通通等建設(shè)設(shè)用地，土土地使用用十分緊緊張

10、。因因此在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)建建設(shè)過程程中，既既要防止止浪費，又又要留有有余地，為為子孫后后代造福福。政府府利用土土地政策策和價格格機制，推推動節(jié)約約集約高高效利用用土地，合合理地均均衡地供供應(yīng)土地地，便可可以促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展。土地政策參參與宏觀觀調(diào)控有有其獨特特的優(yōu)勢，一一是城市市土地屬屬于國家家所有，由由政府代代行所有有權(quán)職能能，政府府可以利利用其壟壟斷所有有權(quán)的地地位，掌掌控土地地一級市市場，把把握土地地投入市市場的節(jié)節(jié)奏和總總量，平平衡土地地供求；二是政政府可以以根據(jù)市市場需求求變化情情況，靈靈活調(diào)整整土地供供給結(jié)構(gòu)構(gòu)，有利利于結(jié)構(gòu)構(gòu)平衡；三是政政府可以以通過制制定土地地

11、利用規(guī)規(guī)劃，把把土地使使用納入入計劃安安排軌道道，有利利于土地地的節(jié)約約集約利利用，提提高使用用效率。四四是政府府可以通通過土地地政策，把把間接調(diào)調(diào)控方式式和直接接調(diào)控方方式、經(jīng)經(jīng)濟手段段和行政政手段結(jié)結(jié)合起來來，實現(xiàn)現(xiàn)較好的的調(diào)控效效應(yīng)。二、土地政政策調(diào)控控存在的的主要問問題及其其成因分分析我國土地政政策參與與宏觀調(diào)調(diào)控是從從21世世紀初開開始的。220033年，針針對固定定資產(chǎn)投投資增長長過快、開開發(fā)區(qū)盲盲目擴張張占地等等一系列列問題，中中央提出出必須嚴嚴把土地地、信貸貸兩個閘閘門，將將土地等等資源政政策作為為宏觀調(diào)調(diào)控手段段。國務(wù)務(wù)院辦公公廳連續(xù)續(xù)發(fā)布了了關(guān)于于暫定審審批各類類開發(fā)區(qū)區(qū)的

12、緊急急通知和和關(guān)于于清理整整頓各類類開發(fā)區(qū)區(qū)加強建建設(shè)用地地管理的的通知。220044年做出出了關(guān)關(guān)于深化化改革嚴嚴格土地地管理的的決定，220066年又下下發(fā)關(guān)關(guān)于加強強土地調(diào)調(diào)控有關(guān)關(guān)問題的的通知，標標志著土土地政策策參與宏宏觀調(diào)控控的政策策措施體體系正式式形成。通通過嚴把把土地閘閘門，嚴嚴格土地地利用總總體規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)用地計計劃管理理，控制制建設(shè)用用地總量量，優(yōu)化化土地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，將土土地的資資源管理理與資產(chǎn)產(chǎn)、資本本管理結(jié)結(jié)合起來來，與金金融政策策、財政政政策、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策共同作作用，有有效約束束了固定定資產(chǎn)投投資過快快增長，推推動了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策優(yōu)化升升級和區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，促促進

13、了經(jīng)經(jīng)濟社會會平衡快快速協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。在在房地產(chǎn)產(chǎn)方面，自自20005年開開始土地地政策也也積極參參與了房房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控。對抑抑制房地地產(chǎn)業(yè)過過快發(fā)展展，增加加住宅用用地供應(yīng)應(yīng)，平衡衡供求，調(diào)調(diào)整住房房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)穩(wěn)定房價價等方面面也發(fā)揮揮了重要要作用。所所有這些些都充分分證明土土地政策策參與宏宏觀調(diào)控控是成功功的和有有效的。當前，土地地政策在在參與宏宏觀調(diào)控控的過程程中，也也還存在在著不少少突出問問題，主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾方面面：1、土地資資源的利利用率低低，浪費費嚴重，不不可持續(xù)續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)需要占占用大量量建設(shè)用用地，建建設(shè)用地地主要是是耕地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來來，我國國耕地逐逐年減少少，

14、危及及18億億畝紅線線和133億人口口及其子子孫后代代的吃飯飯問題。而而在土地地利用方方面浪費費現(xiàn)象又又十分嚴嚴重，據(jù)據(jù)半月月談220100年第220期報報導(dǎo)，中中國社會會科學(xué)院院農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟研究究所研究究員黨國國英等專專家研究究發(fā)現(xiàn)，從從19880年到到20008年，在在我國經(jīng)經(jīng)濟快速速發(fā)展、城城市急劇劇擴張時時期，經(jīng)經(jīng)濟每增增長1%，會占占用2萬萬公頃左左右農(nóng)地地。我們們可以和和日本的的快速發(fā)發(fā)展時期期相比較較，從119655年到119844年，日日本GDDP每增增長1%，占用用農(nóng)地只只有25500公公頃左右右。也就就是說，中中國GDDP每增增長1%，對農(nóng)農(nóng)地占用用量是日日本的88倍左右右。

15、這個個數(shù)據(jù)說說明，我我國在經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展過程中中土地浪浪費問題題非常嚴嚴重。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，土地地閑置的的現(xiàn)象也也十分嚴嚴重。我我國國土土面積雖雖然大，但但人口多多，人均均耕地面面積只及及世界人人均量的的40%，糧食食安全線線18億億畝不可可缺少。從從長期來來看，房房地產(chǎn)開開發(fā)再占占用耕地地已不可可持續(xù)。2、地方政政府過于于依賴土土地財政政，利益益分配不不合理，社社會矛盾盾突出許多地方政政府及其其領(lǐng)導(dǎo)人人，為了了追求以以GDPP增長率率為主的的政績，以以地生財財，依賴賴土地出出讓金來來獲取發(fā)發(fā)展資金金。據(jù)人人民日報報披露露，20009年年，全國國土地出出讓金收收入相當當于同期地方方財政總總

16、收入的的46%，有些些縣市甚甚至超過過50%，最高高的達到到70%。20010年年，土地地出讓金金總額高高達2.7萬億億元，同同比增幅幅達700.4%，十分分驚人。與與收入相相比，土地出出讓金的的支出值值得引起起關(guān)注。一一些地方方土地出出讓金使使用有“貓膩”。比如如按有關(guān)關(guān)規(guī)定，各各地應(yīng)從從土地出出讓金凈凈收益中中提取廉廉租住房房保障資資金的比比例不得得低于110%，但但審計署署去年111月公公布的審審計報告告顯示，220077年至220099年，有有22個個城市的的提取比比例未達達到要求求，總計計少提取取1466.233億元。土地出讓價格在逐年提高，但以地謀財、違規(guī)使用土地出讓金嚴重，收益分

17、配不合理，各方所獲土地收益并不匹配。侵占農(nóng)民利益、拆遷戶利益到處可見，甚至出現(xiàn)“血拆”現(xiàn)象，激化社會矛盾。我國地方政府領(lǐng)導(dǎo)人實行任期制，5至10年最多兩任換屆，為獲得任期內(nèi)政績和升遷，必然會以賣地收入搞政績工程，廣州市國土局長驚嘆14年后廣州市將無地可賣。這種做法對后任干部來說極不公平，“土地財政”不可持續(xù)。3、土地供供求失衡衡，導(dǎo)致致地價過過快上升升，影響響房價據(jù)20111年4月月10日日羊城城晚報報報導(dǎo)，國土土資源部部不久前前抽調(diào)人人員用時時1個月月完成了了對311個省（區(qū)區(qū)、市）1179個個縣市的的實地調(diào)調(diào)研，結(jié)結(jié)果表明明各地均均出現(xiàn)用用地需求求高漲態(tài)態(tài)勢，土土地供需需矛盾日日益突出出。

18、都反反映計劃劃指標不不足，下下達的指指標只能能滿足需需求的11/3。其其主要原原因是建建設(shè)用地地需求過過旺。這這可能導(dǎo)導(dǎo)致兩個結(jié)果果：一是是出現(xiàn)違違法違規(guī)規(guī)用地可可能；二二是可能能抬高地地價，在在供地不不足的情情況下，為為了確保保賣地收收入，某某些地方方政府很很可能會會利用壟壟斷土地地供應(yīng)的的特權(quán)，通通過控制制供地節(jié)節(jié)奏、供供地量和和供地方方式，以以便讓賣賣地收入入最大化化。難怪怪近年來來頻頻出出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象，明明顯地抬抬高了周周邊地區(qū)區(qū)房價。4、土地違違法違規(guī)規(guī)用地嚴嚴重，涉涉地貪腐腐現(xiàn)象屢屢見不鮮鮮當前國土資資源供需需矛盾突突出，違違法違規(guī)規(guī)用地反反彈壓力力增大。220111年一季季度，

19、全全國發(fā)現(xiàn)現(xiàn)違法違違規(guī)用地地行為998322件，涉涉及土地地面積77.3萬萬畝，其其中耕地地2.66萬畝，與與去年相相比上升升3.77%。立立案查處處違法用用地案件件37660件，涉涉及土地地5.55萬畝，其其中耕地地1.66萬畝。有有的地方方開發(fā)區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)園區(qū)擅擅自擴區(qū)區(qū)，有的的興建“小產(chǎn)權(quán)權(quán)房”，違法法占地，還還有違法法建設(shè)高高爾夫球球場和別別墅。違違法占用用耕地面面積公路路鐵路超超過一半半，達到到56.94%，其中中大部分分是省級級以上重重點工程程。違法法主體絕絕大多數(shù)數(shù)是地方方政府。凡凡有違法法違規(guī)用用地案件件，必然然產(chǎn)生貪貪腐現(xiàn)象象，利用用土地行行賄受賄時時有發(fā)生生，特別別是幾百百

20、上千萬萬的大案案貪污款款來源，多多數(shù)都與與土地出出讓有關(guān)關(guān)。造成上述問問題的原原因是十十分復(fù)雜雜的。僅僅從土地地調(diào)控本本身來研研究，主主要是土土地市場場調(diào)控體體制機制制不健全全，執(zhí)行行不力，影影響調(diào)控控效果。一一是土地地市場機機制不健健全，土土地一級級市場招招標拍賣賣綜合評評標機制制尚未建建立，土土地二三三級市場場發(fā)育不不全；二二是土地地政策本本身不完完善，尤尤其是對對節(jié)約集集約利用用土地缺缺乏長效效機制；三是政政府行為為不規(guī)范范，約束束機制不不足，約約80%的違法法主體，為為地方政政府和官官員。四四是土地地執(zhí)法不不力，執(zhí)執(zhí)法不嚴嚴，往往往是鞭子子高高舉舉起，又又輕輕放放下。政政府土地地違法的

21、的現(xiàn)象一一直未能能解決的的原因，就就是國土土執(zhí)法部部門執(zhí)法法手段不不強，一一些地方方政府在在利益和和政績沖沖動下，無無視國土土保護法法律法規(guī)規(guī)。三、完善和和強化土土地政策策調(diào)控作作用的建建議根據(jù)20008年國國務(wù)院頒頒布的全全國土地地利用總總體規(guī)劃劃綱要（22006620220年）的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，強強化土地地宏觀調(diào)調(diào)控的基基本原則則是，按按照促進進國民經(jīng)經(jīng)濟又好好又快發(fā)發(fā)展的要要求，立立足構(gòu)建建保障和和促進科科學(xué)發(fā)展展新機制制，加強強和改進進規(guī)劃實實施保障障措施，增增強土地地管理參參與宏觀觀調(diào)控的的針對性性和有效效性。其其目標是是，土地地管理在在宏觀調(diào)調(diào)控中的的作用明明顯增強強，土地地法制建建

22、設(shè)不斷斷加強，市市場機制制逐步健健全，土土地管理理效率和和服務(wù)水水平不斷斷提高。據(jù)據(jù)此，提提出以下下幾點建建議。1、堅持節(jié)節(jié)約集約約和高效效利用土土地的基基本指導(dǎo)導(dǎo)思想在中國人多多地少、土土地人均均占有量量不足的的具體國國情下，節(jié)節(jié)約、集集約高效效利用土土地，對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國國民經(jīng)濟濟可持續(xù)續(xù)發(fā)展具具有特別別重要的的意義。所謂土地的的節(jié)約利利用，是是指在滿滿足土地地基本功功能的前前提下，通通過采用用一些技技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟和政政策措施施，降低低對土地地資源的的消耗，大大力發(fā)展展節(jié)地型型建筑和和節(jié)地型型住宅。合合理安排排建筑密密度，適適當提高高容積率率，著力力控制高高檔次、大大面積、大大戶型等等別墅

23、和和豪宅建建設(shè)，多多建60070、88090平平方米的的中小戶戶型住宅宅，既可可以節(jié)省省土地，又又可多增增加住宅宅套數(shù)，滿滿足中等等收入者者的住房房需求。同同時，對對開發(fā)商商囤積土土地的行行為，要要嚴格執(zhí)執(zhí)法，制制止土地地閑置。所謂集約利利用，是是指在土土地資源源既定的的情況下下，通過過土地集集聚性利利用和增增加對土土地的有有效投入入，提高高土地的的利用效效率和經(jīng)經(jīng)濟效益益，發(fā)揮揮土地資資源更大大功能。如如改進城城市建設(shè)設(shè)用地利利用結(jié)構(gòu)構(gòu)，增進進用地利利用強度度，提高高建設(shè)用用地效率率。所謂高效利利用土地地，是指指對既有有土地挖挖潛改造造，提高高整體利利用效率率。它反反映單位位土地的的經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)

24、出，其其衡量指指標包括括單位用用地財政政收入總總額、單單位用地地GDPP總額和和單位用用地房地地產(chǎn)增加加值等。具具體落實實就是要要對空閑閑、廢棄棄、閑置置和低效效利用土土地進行行全面清清查的基基礎(chǔ)上，通通過完善善手續(xù)，調(diào)調(diào)整位置置，對分分散和不不便利用用的碎塊塊土地，整合成為具備較高利用價值的土地資源。同時，對舊區(qū)、棚戶區(qū)的改造，不僅可提高土地利用效率，而且還可以改善居民居住條件，改變城市面貌。2、完善土土地資源源配置的的體制機機制在市場經(jīng)濟濟體制下下，土地地資源配配置要以以市場機機制調(diào)節(jié)節(jié)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，與政政府的宏宏觀調(diào)控控相結(jié)合合，才能能取得高高效率。而而我國目目前面臨臨著土地地市場發(fā)發(fā)育不全

25、全和政府府宏觀調(diào)調(diào)控不力力的雙重重缺陷，以以致土地地市場的的混亂情情況時有有發(fā)生。深深化改革革的方向向，一是是要構(gòu)建建土地市市場主體體。政府府作為行行政部門門，代行行國有土土地所有有權(quán)，但但不是經(jīng)經(jīng)濟實體體，不能能成為市市場主體體。在進進入土地地市場時時應(yīng)成立立國有土土地經(jīng)營營公司，由由其具體體進行市市場交易易操作。這這樣，既既可避免免政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人利利用特權(quán)權(quán)尋租，又又可使土土地一級級市場真真正建立立在公開開公平公公正的基基礎(chǔ)上。二二是要允允許土地地使用權(quán)權(quán)投入二二、三級級市場交易易，通過過轉(zhuǎn)讓流流轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)使用效效率最大大化。三三是政府府對土地地市場的的調(diào)控手手段，應(yīng)應(yīng)以間接接調(diào)控方方式的經(jīng)經(jīng)

26、濟手段段和法律律手段為為主，輔輔以必要要的行政政手段。行行政手段段貌似嚴嚴厲，實實則伸縮縮性很大大，力度度不足。限限購、限限貸、限限價等“三限”只能是是臨時措措施，不不宜長久久使用。而而貨幣政政策、財財政政策策、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策等等，以利利益制約約市場主主體，才才是長效效機制，其其作用力力更有效效。3、建立土土地政策策體系土地政策參參與宏觀觀調(diào)控，最最重要的的是制定定科學(xué)的的配套的的土地政政策體系系。一是是在土地地供應(yīng)方方面，建建立嚴把把閘門、嚴嚴控總量量的土地地供應(yīng)政政策。在在土地供供求矛盾盾突出的的情況下下，只能能保證土土地重點點供應(yīng)的的政策，如如關(guān)鍵性性項目、重重大工程程，主要要道路建建設(shè)和居

27、居民住宅宅建設(shè)等等，嚴禁禁新設(shè)開開發(fā)區(qū)、別別墅、高高級娛樂樂設(shè)施等等用地。二二是在土土地價格格方面，強強化節(jié)約約集約用用地的價價格調(diào)節(jié)節(jié)機制。積積極推行行土地征征收制度度改革，合合理確定定土地征征收補償償機制，原原則上應(yīng)應(yīng)向市場場交易價價過渡，逐逐步建立立有利于于節(jié)約用用地的征征地價格格形成機機制。健健全和完完善土地地招標拍拍賣和掛掛牌出讓讓制度，探探索綜合合評標辦辦法，制制止“地王”再現(xiàn)，發(fā)發(fā)揮地價價杠桿的的調(diào)節(jié)作作用。三三是在土土地收益益分配方方面，堅堅持執(zhí)行行國有土土地使用用權(quán)出讓讓總價款款納入地地方預(yù)算算，實行行收支兩兩條線管管理，提提高土地地收益用用于“三農(nóng)”的比例例，從土土地出讓讓收益中中安排部部分用于于廉租房房建設(shè)。從從長期來來看，征征用農(nóng)地地要逐步步實行市市場化出出讓政策策，大部部分收益益應(yīng)歸農(nóng)農(nóng)村土地地所有者者集體。四四是土地地使用方方面，實實行有利利于合理理利用土土地的稅稅收政策策。形成成節(jié)約