某汽配城策劃

1、營銷策劃案一、項目背景本項目是以汽配專業(yè)市場為依托的綜合性商住項目，因此，策劃方案將有兩條平行展開線索，情況比較復(fù)雜。1、關(guān)于“綿州汽汽配城”近年來，我我國汽車車工業(yè)的的長足進進步帶來來了汽車車市場的的空前繁繁榮，汽汽車市場場是一條條封閉的的傳動鏈鏈條：一一端是圍圍繞汽車車制造為為中心而而展開的的原材料料市場，金金融市場場，零部部件市場場等，中中間是汽汽車銷售售市場，另另一端是是汽車售售后服務(wù)務(wù)市場，它它包括汽汽車修理理，汽車車美飾，汽汽車改裝裝，配件件保障等等等。隨隨著汽車車市場的的繁榮和和成熟，汽汽車銷售售市場的的競爭將將變得更更加激烈烈和殘酷酷（去年年的車市市低迷就就是一例例證），制制造

2、商和和經(jīng)銷商商的暴利利時代已已經(jīng)宣告告結(jié)束，尋尋找新的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的贏利模模式挖掘掘售后服服務(wù)當(dāng)為為首選。毫毫無疑問問汽車服服務(wù)市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)是配件件的市場場保障。一一個繁榮榮的汽車車銷售市市場注定定需要一一個同樣樣繁榮的的售后服服務(wù)市場場，一個個較大的的相對集集中的專專業(yè)化配配件市場場相支撐撐。這不不僅是廣廣大廠家家和商家家的愿望望，也是是有車階階層的需需求-它是汽汽車市場場發(fā)展的的必然。綿陽是我省省第二大大城市，汽汽車銷售售專業(yè)市市場規(guī)模模及汽車車保有量量僅次成成都，相相關(guān)市場場輻射廣廣闊，容容量巨大大。目前前，綿陽陽尚無規(guī)規(guī)?；瘜I(yè)化的的汽車配配件、裝裝飾市場場與之配配套，本本地分

3、布布零散的的汽配商商家的貨貨源主要要來自成成都，而而成綿兩兩地配件件價差較較大。這這種規(guī)模模化專業(yè)業(yè)化的相相關(guān)市場場的缺失失與綿陽陽的城市市地位不不符。因因此適時時的建立立一個規(guī)規(guī)模化、專專業(yè)化汽汽配市場場便是一一重要的的商機。2、關(guān)于“車都民民居”去年以來，城城市房價價飛漲成成了人們們談?wù)撟钭疃?，民民怨最多多的話題題，也成成了今年年“兩會”期間的的焦點問問題之一一，引起起了高層層關(guān)注，尤尤其是最最近國務(wù)務(wù)院對此此提出的的“八條措措施”將其提提高到成成政治高高度并實實施地方方首長問問責(zé)，更更顯其嚴(yán)嚴(yán)重程度度?！鞍藯l措措施”之一提提到了政政府?dāng)U大大“經(jīng)濟適適用房”的供給給量，以以此作為為平抑房房

4、價、滿滿足低收收入人群群的住房房需求的的重要手手段之一一。“經(jīng)濟適適用房”早已有有之，不不過現(xiàn)在在重新提提出尤顯顯即時?！敖?jīng)濟適用房”貴在經(jīng)濟，不然處境尷尬-窮人買不起，富人看不起，就像成都推出的經(jīng)濟適用房，定價2800元/平方米，接近周邊商品房價，結(jié)果遭遇先熱后冷，一聲嘆息的結(jié)局?！败嚩济窬泳印倍ㄎ弧敖?jīng)濟適適用房”正是恰恰逢其時時。 3、地塊塊基本情情況本項目位于于綿陽市市北面，鄰鄰長虹大大道，距距市區(qū)十十分鐘車車程；附附近有交交警支隊隊、車檢檢線、舊舊車交易易中心、城城郊鄉(xiāng)政政府、廣廣州本田田4S店店以及設(shè)設(shè)計中的的海馬44S店等等企事業(yè)業(yè)單位。本項目地塊塊為品字字結(jié)構(gòu)由由三部分分組成，分

5、分別是瑞瑞新公司司組團 平方米米，高水水村 平平方米，艾艾瀟公司司 平方方米。 4、基本本數(shù)據(jù)總用地面面積：建筑面積積：住宅建筑面面積：住宅總戶數(shù)數(shù)：商用建筑面面積：容積率：建筑密度：綠化率：二、環(huán)境分分析綿陽市房地地產(chǎn)市場場分析和和預(yù)測2004年年，綿陽陽市房地地產(chǎn)市場場基本保保持穩(wěn)步步發(fā)展勢勢態(tài)，在在國家宏宏觀經(jīng)濟濟政策調(diào)調(diào)控下，下下半年及及20005一季季度商品品房市場場投入量量、銷售售量出現(xiàn)現(xiàn)下滑趨趨勢。2004年年綿陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資總額額為233億，同同比20003年年減少99.3億億元，負(fù)負(fù)增長率率為299%。2004年年綿陽市市商品房房施工面面積2000多萬萬平方米米（其

6、中中新開工工面積1120多多萬平方方米），施工工面積比比20003年減減少222%。2004年年綿陽市市商品房房進入市市場811宗，2276幢幢，1110多萬萬平方米米，同比比20003年減減少288%。2004年年綿陽市市商品房房銷售均均價為119744元/平平方米（按按套內(nèi)面面積計算算，下同同）其中中：普通通商品住住宅14447元元/平方方米，電電梯公寓寓21000元/平方米米，商業(yè)業(yè)用房776800元/平平方米。2004年年每套990-1130平平方米的的住房是是人們購購買的主主要對象象，每套套面積990平方方米以下下的購房房者從前前年的225%上上升到229.33%，而而每套面面積13

7、30平方方米的購購房者比比20003年下下降2%。這些些情況說說明小戶戶型購買買人群在在不斷增增加。值得注意的的是20004年年10000-113000元/平平方米的的商品房房成交量量從前年年的277%下降降為20004年年的177.7%，16600-20000元/平方米米的商品品房成交交量從335%上上升為220044年的550%，呈呈現(xiàn)購買買戶型變變小，單單價上升升，追求求房屋品品質(zhì)的趨趨勢。商業(yè)用房投投資勢頭頭強勁，220044-20005年年，綿陽陽商業(yè)地地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)出強勁勁勢頭，萬萬向建材材城、三三匯建材材城、川川西北物物流交易易中心、芙芙蓉漢城城2期、溢溢陽商城城等一批批項目已已陸續(xù)

8、投投入市場場，天誠誠愛喜嘉嘉年華、東東辰新天天地、四四川綿州州汽車配配件市場場等一批批項目也也已動工工。2004年年綿陽市市商品房房開發(fā)中中，存量量房上半半年有一一定比例例減少,但下半半年又有有所增加加，尤其其是大型型商業(yè)用用房對房房地產(chǎn)市市場容量量造成了了一定的的壓力。小結(jié)：2005年年商品房房將出現(xiàn)現(xiàn)供大于于求，房房價出現(xiàn)現(xiàn)盤整甚甚至微降降趨勢。將出現(xiàn)持幣幣待購的的局面。一些地段好好、品質(zhì)質(zhì)優(yōu)、配配套佳的的小戶型型受市場場追捧。譬譬如面積積90-1300平方米米/套，均均價在116000-20000元元/平方方米的樓樓盤。與與此相反反的一些些樓盤，即即便低價價也將會會出現(xiàn)銷銷售滯緩緩或繼續(xù)

9、續(xù)降價的的局面。大型商業(yè)用用房開發(fā)發(fā)過度，給市場容量造成壓力。近期及預(yù)期期的政策策環(huán)境對對房市及及本項目目的影響響 近來，針針對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商發(fā)表表的房價價繼續(xù)上上漲的言言論，擠擠壓房地地產(chǎn)泡沫沫的呼聲聲已占上上風(fēng)，國國家相繼繼出臺調(diào)調(diào)高房貸貸利率政政策和國國務(wù)院“八條措措施”便是實實證，正正在醞釀釀中的“物業(yè)稅稅”也為國國家近、中中期打壓壓房價埋埋下了伏伏筆。據(jù)報道，國國務(wù)院“八條措措施”公布當(dāng)當(dāng)天，上上海市房房價應(yīng)聲聲猛降3356元元/平方方米，而而“二手房房”受此影影響尤甚甚。出臺或擬擬出臺的的國家宏宏觀調(diào)空空措施雖雖是針對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的暴利利和社會會游資的的炒房行行為，但但是也

10、必必將動搖搖當(dāng)前普普通民眾眾正當(dāng)?shù)牡馁彿啃判判摹Ｊ艽擞绊?，房房地產(chǎn)市市場近期期將至少少進入一一個盤整整時期。本項目區(qū)域域城市規(guī)規(guī)劃和現(xiàn)現(xiàn)存環(huán)境境（200分鐘步步行范圍圍）城北片區(qū)是是未來涪涪城區(qū)區(qū)區(qū)委、區(qū)區(qū)政府所所在地。綿陽交警支支隊車檢檢線，城城郊鄉(xiāng)政政府所在在地。廣本4S店店、海馬馬4S店店（擬建建），若若干家綿綿陽汽配配商家已已在長虹虹大道兩兩側(cè)經(jīng)營營多年，舊舊車市場場也在此此地。凱廈花園、金金達小區(qū)區(qū)、隨園園新村、春春天花園園、青清清怡苑、山山水姻緣緣等一批批中低檔檔樓盤集集散于此此。有多條公交交線路通通達市區(qū)區(qū)（6、77、8、333路公公交車）。據(jù)了解，金金達小區(qū)區(qū)旁的一一樓盤將將在

11、年內(nèi)內(nèi)建一較較大的綜綜合市場場。三、市場分分析本項目所在在區(qū)域可可類比住住宅地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)查分分析（與與車都民民居有關(guān)關(guān)）隨園新村基本信息息：地處處交警支支隊后面面，躍進進北路；經(jīng)濟適適用房，多多層小盤盤，1668套左左右，面面積800平方米米-1440平方方米，套套內(nèi)均價價11000元/平方米米，最高高12880/平平方米，最最低9880元/平方米米；開盤盤兩月售售出700%，購購房者多多為附近近長虹廠廠職工，現(xiàn)現(xiàn)已是清清盤階段段。項目評價價：該盤盤建筑、規(guī)規(guī)劃、戶戶型非常常落后，基基本無景景觀綠化化；該盤盤所在區(qū)區(qū)域人氣氣尚可；該盤銷銷售特快快，售房房員下班班特早。可可見經(jīng)濟濟適用房房的核心心就

12、是“經(jīng)濟”。金達小區(qū)基本信息：地處躍進進北路，交交警支隊隊后面，緊緊鄰隨園園新村，圍圍合式多多層小盤盤，占地地20畝畝；建筑筑面積2280000平方方米，住住宅2550000平方米米，商鋪鋪30000平方方米，綠綠化面積積48000平方方米，綠綠地率445%，總總戶數(shù)2229，面面積899-1443平方方米；開開盤時間間20004年112月，現(xiàn)現(xiàn)已銷售售90多多套，均均價12200元元左右，AA戶型四四樓911.6平平方米，113988元/平平方米，DD戶型四四樓13328元元/平方方米，EE戶型四四樓13388元元/平方方米；承承諾一次次性付款款優(yōu)惠55%，220055年4月月交房；商鋪未未

13、定價；廣告訴訴求為：一個最最適合綿綿陽普通通市民居居住的美美好家園園。項目評價：經(jīng)濟、適適用，內(nèi)內(nèi)部綠化化景觀環(huán)環(huán)境較好好，建筑筑密度、所所在街區(qū)區(qū)人氣、商商氣比較較車都民民居具明明顯優(yōu)勢勢，規(guī)劃劃和外觀觀上則和和車都民民居很相相似；該該盤旁的的另一地地產(chǎn)項目目將建一一較大綜綜合市場場，這將將對本區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)項項目帶來來利好；該盤的的售房員員對客戶戶講解誠誠懇明晰晰，電話話跟蹤積積極，但但售房中中心及樓樓書設(shè)計計水平一一般，加加之定價價偏高，導(dǎo)導(dǎo)致銷售售不甚理理想。春天花園二二期基本信息：地處躍躍進北路路，多層層小盤，均均價12250元/平平方米，商商鋪39998元元/平方方米，一一期清盤

14、盤價11100元元/平方方米起，購購躍層送送防盜對對講系統(tǒng)統(tǒng)，送水水電入戶戶費，送送電視、寬寬帶入網(wǎng)網(wǎng)費，送送一年物物管費，送送屋頂花花園，一一次性付付款優(yōu)惠惠5%，按按揭優(yōu)惠惠2%，送送1.55P空調(diào)調(diào)一臺；廣告訴訴求“用舒適適的環(huán)境境，緩解解一天的的疲勞”。項目評價：該小區(qū)區(qū)為綿陽陽首座隔隔熱保溫溫節(jié)能小小區(qū)，有有成人健健身和兒兒童游戲戲設(shè)施，有有小面積積綠化，所所在街區(qū)區(qū)人氣、商商氣頗佳佳，與車車都民居居相比有有較強的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢；該該盤售房房員素質(zhì)質(zhì)欠佳，DDM單設(shè)設(shè)計制作作粗糙。 青清怡苑基本信息：地處高高水中街街，多層建筑筑，小盤；戶型面面積：881-2241平平方米（躍躍層），均

15、價：1200元/平方米，最高1380元/平方米，一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%，2005年5月交房。項目評價：規(guī)劃設(shè)設(shè)計落后后，售房房中心簡簡陋，售售房員素素質(zhì)欠佳佳，DMM單設(shè)計計制作質(zhì)質(zhì)量低劣劣。該盤盤附近人人氣、商商氣不佳佳，但優(yōu)優(yōu)于本項項目“車都民民居”所在區(qū)區(qū)域。綿陽專業(yè)市市場商鋪鋪調(diào)查分分析（與綿州汽配配城有關(guān)關(guān)系）萬向裝飾建建材城基本信息：地處綿綿陽高新新區(qū)綿興興東路，占占地面積積2200畝，總總建筑面面積100萬平方方米；20004年77、8月月開盤，現(xiàn)現(xiàn)已入住住商近770%；20005年55月商家家全部入入??；較較好位置置清盤價價78000-880000元/平平方米，購購房

16、簽代代租3年年合同，租租金一年年一定，第第一年回回報率44%，推推薦商鋪鋪回報227元/平方米米，對外外租222-255元/平平方米，第第一年租租金可先先沖抵購購房款；三期220055年4、55月動工工，7-8月完完工；廣廣告訴求求為“引領(lǐng)城城西商業(yè)業(yè)商圈”。項目評價：成綿高高速進入入市區(qū)的的雙向六六車道穿穿越該區(qū)區(qū)域；其其規(guī)劃設(shè)設(shè)計比較較合理，視視野開闊闊、規(guī)模模宏大，與與萬向汽汽車城隔隔街相望望，形成成專業(yè)市市場集合合效應(yīng)；預(yù)計未未來發(fā)展展空間很很大。但但與該盤盤相距兩兩站車程程的三匯匯建材城城（商家家已入住?。┖蜄|東辰宜家美美（已成成市場）將將與此形形成嚴(yán)峻峻的競爭爭局面，此此消彼長長；

17、或良良性互動動形成一一大型建建材商圈圈，彼此此相得益益彰。東辰宜家家美基本信息：只租不不售，一一樓266元/平平方米/月，二二樓199元/平平方米/月，一一、二樓樓全部租租完。項目評價：該市場場中等規(guī)規(guī)模，主主要經(jīng)營營中高裝裝飾建材材及廚衛(wèi)衛(wèi)用品，市市場商氣氣不濃。富臨（百百盛）商商業(yè)廣場場基本信息：產(chǎn)權(quán)式式獨立商商鋪，前前十年每每年投資資回報率率8.55%（稅稅前），后后5年回回報率99.5%（稅前前），55-155年可33次無理理由退出出；600年產(chǎn)權(quán)權(quán)期，富富臨集團團擔(dān)保，合合同全程程公證，廣廣告訴求求“投資什什么樣的的商鋪更更安全”。項目評價：市中區(qū)區(qū)成熟商商業(yè)口岸岸，富臨臨集團和和百

18、盛集集團強強強聯(lián)手，投投資增值值預(yù)期良良好；項項目廣告告訴求強強調(diào)投資資的安全全和較高高的穩(wěn)定定回報，容容易取得得投資人人認(rèn)同。綿陽汽配、飾飾品市場場綿陽汽配市市場主要要集中與與綿興路路、劍門門路、沿沿江西街街一帶，880%經(jīng)經(jīng)營中低低檔汽車車和大車車配件、輔輔料、因因為是既既有建筑筑，商家家改造幾幾無可能能；鋪面面規(guī)模普普遍較小小，因是是成熟口口岸，商商家無奈奈，只得得堅守，汽汽車飾品品市場主主要在萬萬向汽車車城，市市內(nèi)也有有零星分分布；鋪鋪面租金金一般在在30-40元元/平方方米/月月。以“強生汽車車精品裝飾中中心”為例，其其鋪面面面積約330平方方米，租租金400元/平平方米/月，產(chǎn)產(chǎn)值

19、淡季季3-44萬/月月，旺季季7-88萬/月月，生意意尚可。成都紅牌樓樓汽配市市場調(diào)查查分析成都三九佛蘭九九峰汽配配城基本信息：總面積積2000畝，一一期全部部招滿，二二期600間商鋪鋪，一樓樓一底，447-550平方方米/間間，均價價80000元/平方米米，開盤盤時間220044年100月，005年77月交房房，開盤盤前交定定金2000000元，開開盤交總總款二分分之一，交交房時余余款付清清，去年年底一期期A區(qū)尚尚有兩間間現(xiàn)房993000元/平平方米，付付全款優(yōu)優(yōu)惠3%。項目評價：該盤規(guī)規(guī)模為紅紅牌樓汽汽配市場場之首，汽汽配品牌牌品種齊齊全，生生意紅火火，該盤盤入住商商家約有有50-60%由

20、成都都紗帽街街汽配市市場遷入入。西部汽車城城基本信息：規(guī)劃面面積5000畝，二二級商鋪鋪14.3平方方米，1142000元/平方米米，可委委托開發(fā)發(fā)商經(jīng)營營10年年，開發(fā)發(fā)商承諾諾，1-3年年年回報率率6.77%（即即80元元/平方方米/月月）、44-6年年年回報報率8.8%（即即1055元/平平方米/月）、77-100年回報報率144.6%（即1330元/平方米米/月）。項目評價：該項目目是西部部最大的的汽車交交易、二二手車交交易市場場，擁有有汽車檢檢測、保保險、按按揭、拍拍賣維修修裝飾、配配件、辦辦證信息息中心、商商務(wù)中心心等完善善的配套套經(jīng)營體體系，開開發(fā)商是是上市公公司，有有強大勢勢力

21、和較較好聲譽譽。紅運汽配城城基本信息：建筑面面積2443000平方米米，商鋪鋪57平平方米/間，均均價78800元元/平方方米，租租金488元/平平方米。項目評價：該項目目以大車車配件經(jīng)經(jīng)營為主主。綿陽汽車修修理廠調(diào)調(diào)查分析析綿陽涪城區(qū)區(qū)除4SS店以外外的綜合合性汽車車修理廠廠；約有有40家家，其配配件和輔輔料采購購點和采采購比例例如下：中低檔汽車車與大車車配件和和輔料：70%采采購點在在綿陽綿綿興路、劍劍門路和和沿江西西路等配配件市場場，20%采采購點在在成都紅紅牌樓，110%采采購點在在廣州或或汽車廠廠家。中高檔汽車車配件：90%采購點點在成都都紅牌樓樓或紗帽帽街，110%采采購點在在廣州

22、。小結(jié)：一個部分帶帶代替成成都為綿綿陽及周周邊縣市市二級以以上綜合合性汽車車維修企企業(yè)提供供中高檔檔配件和和輔料的的汽配市市場是本本項目的的營銷重重心和先先導(dǎo)。將本地若干干分散市市場、匯匯集成中中心市場場是本項項目重要要的補充充。本項目在宣宣傳方面面，需要要對商家家經(jīng)營商商品檔次次提出一一定要求求。四、項目產(chǎn)產(chǎn)品策略略1、 本本項目汽汽配部分分優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢綿陽是我省省第二大大城市，轄轄三區(qū)（涪涪城區(qū)、游游仙區(qū)、高高新區(qū)）六六縣（三三臺縣、安安縣、鹽鹽亭縣、梓梓潼縣、平平武縣、北北川縣）一一市（江江油市），輻輻射川西西北各地地，汽配配市場容容量巨大大。綿陽現(xiàn)無較較大規(guī)模模汽配專專業(yè)化市市場與

23、其其影響力力相配。成綿兩地汽汽配價差差較大。紅牌樓汽配配商圈過過度競爭爭局面給給本項目目帶來契契機。成綿兩地商商用物業(yè)業(yè)租售價價差較大大。開發(fā)商就本本項目銷銷售部分分針對投投資置業(yè)業(yè)群體制制定的55年返租租、回購購模式，即即前三年年無理由由退出，開發(fā)商商原價回回購，第第四年原原價1110%回回購，第第五年原原價1220%回回購；保保證年租租金收益益為投資資總額的的7.55%（稅稅前）。（以以上承諾諾以何方方式擔(dān)保保？回報報率是否否固定？或者制制訂一個個遞增回回報率？返租多多少年？）區(qū)、市政府府重視本本項目，將將出臺相相應(yīng)的稅稅收優(yōu)惠惠配套政政策。項目所在區(qū)區(qū)域已有有兩家44S店，并并零星分分布

24、少量量汽配、美美容、快快修商鋪鋪。車管所、車車檢線、綿綿陽二手手車交易易市場也也在此地地。這些優(yōu)勢在在本項目目的品牌牌建設(shè)、營營銷、推推廣過程程中需善善加利用用、大力力彰顯。劣勢與紅牌樓汽汽配商城城相比較較，本項項目不是是一個成成熟的專專業(yè)商圈圈，投資資者或商商戶對市市場前景景易生疑疑慮。2005年年本市商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資過過度，彼彼此競爭爭加劇，必必然分流流本項目目的投資資置業(yè)群群體。國家對房地地產(chǎn)已出出臺和擬擬出臺的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策將對本本項目的的投資置置業(yè)群體體產(chǎn)生影影響。本項目所在在區(qū)域商商氣、人人氣不旺旺，車流流、人流流較少。本項目車都都民居部部分優(yōu)劣劣勢分析析優(yōu)勢城北片區(qū)是是未來涪

25、涪城區(qū)區(qū)區(qū)委、區(qū)區(qū)政府所所在地，城城市規(guī)劃劃帶來該該區(qū)域發(fā)發(fā)展預(yù)期期。本項目周邊邊已有一一批中低低檔樓盤盤起到了了市場帶帶動作用用。交通較為便便捷。劣勢現(xiàn)有生活配配套項目目落后，（學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院、商商場、餐餐飲、娛娛樂、休休閑場所所缺失，商商氣、人人氣欠佳佳。）同為中低檔檔樓盤，交交警支隊隊一側(cè)的的躍進北北路商氣氣、人氣氣優(yōu)于本本項目所所在地一一側(cè)。該區(qū)域是城城鄉(xiāng)結(jié)合合部經(jīng)濟濟適用房房聚集地地，易使使購房者者產(chǎn)生心心理抗拒拒。國家宏觀調(diào)調(diào)控政策策也將誤誤傷經(jīng)濟濟適用房房購買人人群。本項目的目目標(biāo)客戶戶群綿州汽配城城銷售部分主主要針對對以綿陽陽“九院”職工為為代表的的有較高高收入的的企

26、事業(yè)業(yè)單位人人員和中等規(guī)規(guī)模的私私營老板板；這部部分群體體，收入入穩(wěn)定且且較高，已已較好的的解決了了住房問問題，相相當(dāng)一部部分已有有私家車車，有投投資置業(yè)業(yè)的愿望望和能力力；他們們最關(guān)注注的是投投資的安安全和財財富的增增值，他他們年齡齡在355-555歲之間間。另一一部分則則是成綿綿兩地汽汽配經(jīng)營營商，這這部分群群體除了了關(guān)注投投資安全全，財富富增值外外還，還還關(guān)注本本項目的的后續(xù)發(fā)發(fā)展，政政府的優(yōu)優(yōu)惠政策策，市場場的統(tǒng)一一的服務(wù)務(wù)管理等等。租賃部分主主要針對對成綿兩兩地，尤尤其是成成都有實實力的經(jīng)經(jīng)營中高高檔汽配配品牌、汽汽車飾品品和輔料料的商家家。他們們關(guān)注本本市場是是否具備備發(fā)展?jié)摑摿Γ?/p>

27、是是否能得得到修理理廠和消消費者的的認(rèn)可，市市場管理理部門進進行統(tǒng)一一的推廣廣、管理理和服務(wù)務(wù)的能力力。車都民居綿陽本地尤尤其是工工作單位位在北邊邊的中低低收入群群體，他他們消費費觀念相相對保守守和謹(jǐn)慎慎，他們們非常看看中價格格以及住住房的實實用性，當(dāng)當(dāng)然他們們也關(guān)注注符合他他們購買買價位的的房屋的的品質(zhì)以以及綠化化、景觀觀和生活活配套，面面積800-1220平方方米是他他們首選選，這部部分群體體年齡在在40-50歲歲之間，自自我感覺覺余生不不會有較較大發(fā)展展，只求求安穩(wěn)。在綿陽工作作的外地地中低收收入者，年年齡在330-440歲之之間，有有一定技技能和文文化，感感覺未來來還有較較大發(fā)展展空間

28、，購購買這類類住房既既是投資資置業(yè)又又是生活活過渡。五、項目價價格策略略1、定價策策略 在在項目營營銷過程程中，價價格因素素起著重重要的作作用。定定價的高高低關(guān)系系項目利利潤的多多少，以以及銷售售成功與與否，所所謂一分分質(zhì)、一一分價，正正確的項項目營銷銷策略就就是要如如實地體體現(xiàn)項目目本身的的價格規(guī)規(guī)律，反反映出項項目的合合理價值值，做出出精確定定價，根根據(jù)“項目”的特性性，結(jié)合合周邊樓樓盤的情情況，我我司建議議作如下下定價。住宅部分分定價（評評估得分分法）（轉(zhuǎn)下頁）項目與附近近樓盤評評估得分分表：項目名稱隨園新村金達小區(qū)春天花園二二期青清逸園山水姻緣本項目地理位置778786規(guī)模579677

29、園區(qū)環(huán)境576685配套設(shè)施587796交通方便程程度666666外部環(huán)境情情況667684戶型面積577797間隔設(shè)計578896裝修標(biāo)準(zhǔn)577796綜合496265607353項目的均價價評估由由以下幾幾步計算算得出： 計算比較較系數(shù)（比比較系數(shù)數(shù)=項目目評估得得分各比較較項目評評估得分分）。計算可調(diào)均均價（可可調(diào)均價價=每個個比較項項目的比比較系數(shù)數(shù)比較項項目的均均價）。項目評估均均價=每每個比較較項目的的可調(diào)均均價之和和比較項項目個數(shù)數(shù)。由此得出:本項目目的評估估均價為為10557元/平方米米。具體數(shù)據(jù)如如下表比較項目均價(元/平方米米)評估得分比較系數(shù)可調(diào)均價(元/平平方米)評估均價

30、隨園新村980491.08111059評估均價等等于可調(diào)調(diào)均價之之和除以以5金達小區(qū)1200620.85441024春天花園1250650.81551018青清怡園1200600.88331059山水姻緣1550730.72661125本 項 目目531057最后得出出的本項目目均價為為10557元/平方米米。在認(rèn)認(rèn)購期間間，以9907-10007元/平方米米發(fā)售可可迅速聚聚集人氣氣。商鋪銷售售部分定定價（最最大假想想競爭比比較法）在綿陽商業(yè)業(yè)地產(chǎn)專專業(yè)市場場項目中中，將“萬向裝裝飾城”作為最最有意義義的參照照對象，以以樓盤的的各項綜綜合素質(zhì)質(zhì)（地理理位置、配配套設(shè)施施、規(guī)模模、交通通方便程程

31、度、生生活方便便程度等等）作比比，按實實際銷售售過程中中買家的的承受心心理尺度度為限而而制訂本本項目的的價格。比較內(nèi)容地理位置工程進度市場聚合交通外部環(huán)境配套規(guī)模合計比較價差-300-500-500-200-500-400-500-29000由各單項比比較綜和和得出本本項目商商鋪價格格可比“萬向裝裝飾城”低29000元/平方米米，“萬向裝裝飾城”均價777000元/平平方米，則則本項目目商鋪銷銷售均價價定為448000元/平平方米。根據(jù)以上辦辦法，結(jié)結(jié)合對綿綿陽商業(yè)業(yè)樓盤銷銷售狀況況和走勢勢分析，把把本項目目商鋪銷銷售均價價定為448000元/平平方米是是合理的的；如在在內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期間間，以4

32、45000-46650元元/平方方米發(fā)售售，必會會產(chǎn)生聚聚集人氣氣的銷售售效果。 商商鋪租賃賃部分定定價（參參照商鋪鋪定價辦辦法變通通執(zhí)行）。 2、價格格走勢及及調(diào)整價格調(diào)整整原則利益最大化化原則總租售均價價不變主動引領(lǐng)消消費而不不被動適適應(yīng)消費費價格走勢勢策略采取低開開高走策策略以總租售均均價為準(zhǔn)準(zhǔn)，住宅宅以500元-1150元元的降幅幅、商鋪鋪銷售以以1500元-3300元元的降幅幅、商鋪鋪租賃以以2元-5元的的降幅進進入認(rèn)購購期，利利于項目目迅速打打開局面面，聚集集人氣；（該價價格走勢勢除在認(rèn)認(rèn)購期執(zhí)執(zhí)行外，還還適用于于促銷期期。）以總租售均均價為準(zhǔn)準(zhǔn)，住宅宅以500元-1150元元的增

33、幅幅、商鋪鋪銷售以以1500元-3300元元的增幅幅、商鋪鋪租賃以以2元-5元的的增幅進進入中、后后期，利利于形成成項目不不斷增值值的印象象，積累累口碑。例外應(yīng)對策策略如在認(rèn)購期期內(nèi)，并并未形成成理想營營銷狀態(tài)態(tài)，則說說明廣告告宣傳不不到位或或定價偏偏高，此此時不可可采取降降價銷售售的措施施；應(yīng)及及時修正正廣告策策略及同同時仍以以略小增增幅提價價，輔以以贈禮等等促銷手手段，讓讓消費者者感到實實惠的同同時不對對本案產(chǎn)產(chǎn)生貶值值的印象象；以略略讓利來來保證營營銷目標(biāo)標(biāo)的順利利完成。價格表的制制定制定遵循原原則商鋪價格以以口岸經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢和人群群注意力力程度為為原則；口岸適適合經(jīng)營營則價高高，反之之

34、則低，能能輕易吸吸引消費費人群注注意則價價高反之之則低；同時需需充分考考慮投資資者和經(jīng)經(jīng)營者的的特殊考考慮。住宅以各戶戶型的層層差、朝朝向、景景觀視線線、噪音音程度、清清潔度、安安全性的的不同定定制價格格表。制定辦法住宅底層商商鋪（銷銷售）以每幢樓為為一個大大單位，按按客戶可可能需求求分割成成5個小小單位（如如圖1所所示）；設(shè)定不不同小單單位價格格級差為為50元元，以總總均價為為準(zhǔn)上下下浮動，各各小單位位之間最最大價差差不超過過5500元。詳細(xì)價格如如下表：住宅（銷售售）商鋪（租賃賃）參照照商鋪的的價格表表的制定定辦法變變通執(zhí)行行。六、項目推推廣策略略 就就目前的的項目實實際情況況，我們們認(rèn)為

35、項項目的總總體營銷銷思路應(yīng)應(yīng)分為33個主力力目標(biāo)： 第第一目標(biāo)標(biāo)： 在針對商商鋪投資資者和住住房購買買者的推推廣階段段，加強強開發(fā)商商與夠買買者的互互動，以以實現(xiàn)商商鋪和住住宅的銷銷售；商商鋪和住住宅銷售售兩條線線同時鋪鋪開。 第第二目標(biāo)標(biāo)： 在針對對經(jīng)營者者的推廣廣階段，加加強開發(fā)發(fā)商與經(jīng)經(jīng)營者的的互動，以以實現(xiàn)商商鋪的招招商順利利完成。 第第三目標(biāo)標(biāo)： 在針對對綿陽市市及周邊邊縣市汽汽修廠的的推廣階階段，加加強綿州州汽配城城與汽車車修理廠廠的互動動，擴大大綿州汽汽配城在在各修理理廠家心心中的知知名度和和美譽度度。1、入市時時機及安安排入市時機主主要指本本項目正正式公開開發(fā)售的的時間，即即項

36、目開開盤，現(xiàn)現(xiàn)暫定于于20005年77月-88月某日日；入市市時機并并不單單單是一個固固定時間間的選擇擇，它包包括了開開盤前（導(dǎo)導(dǎo)入期、升升溫期）、開開盤（引引爆期）、開開盤后（保保溫期）各各個階段段、時期期的軟硬硬性廣告告、推廣廣活動和和組織方方式等的的操作流流程，以以確保項項目的順順利入市市及可持持續(xù)發(fā)展展。開盤前（分分為導(dǎo)入入期、升升溫期）導(dǎo)入期（220055年5月月-20005年年6月） 通過有有目的和和有針對對性的廣廣告宣傳傳和活動動，使本本項目充充分引起起關(guān)注，循循序有效效地吸引引消費者者（主要要是住宅宅購買者者和商鋪鋪投資者者）注意意，使其其在短時時間內(nèi)對對項目初初步認(rèn)識識并產(chǎn)生

37、生興趣。a、軟性廣廣告：55月上旬旬；圍繞政政府和開開發(fā)商對對本項目目的構(gòu)建建和規(guī)劃劃理念、政政策支持持、項目目的意義義和遠(yuǎn)景景展開，預(yù)預(yù)告項目目認(rèn)購時時間和開開盤時間間；媒體體選擇成成綿兩地地主流報報紙版面面（其中中汽配城城相關(guān)內(nèi)內(nèi)容上兩兩地媒體體，住宅宅相關(guān)內(nèi)內(nèi)容主要要上綿陽陽媒體）。b、硬性廣廣告：55月上旬旬；主推推項目賣賣點，使使項目概概念吸引引消費者者注意，告告知近期期將進行行的排號號認(rèn)購的的具體時時間；媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙版版面（其其中汽配配城相關(guān)關(guān)內(nèi)容上上兩地媒媒體，住住宅相關(guān)關(guān)內(nèi)容主主要上綿綿陽媒體體）。c、戶外廣廣告：55月初，更換項目現(xiàn)有廣告畫面，在綿陽長虹大

38、道兩旁發(fā)布燈桿廣告；內(nèi)容緊扣項目賣點。d、主要活活動：44月300日；綿綿陽房交交會；主主題為項項目展示示（主推推住宅，附附帶汽配配城），公布排號認(rèn)購安排，邀請可能目標(biāo)客戶參加；配備沙盤模型、戶型模型、項目簡介展板、效果圖展板、樓書或DM單；交易會住宅購買目標(biāo)客戶集中，充分告知本項目信息，盡可能爭取潛在客戶。e、其他活活動：55.1大大假中某某日；市市中心人人民公園園或某廣廣場；主主題為項項目展示示（主推推住宅，附附帶汽配配城），公公布排號號認(rèn)購安安排，邀邀請可能能目標(biāo)客客戶參加加；配備備項目簡簡介展板板、效果果圖展板板、樓書書或DMM單；收收集登記記客戶信信息和意意向。f、硬性廣廣告：租租售

39、中心心開放前前二日；一版內(nèi)容容為住宅宅項目簡簡介、賣賣點、排排號認(rèn)購購安排，媒體選選擇綿陽陽主流報報紙版面面；發(fā)布布當(dāng)天購購買報紙紙50000份，組織專人于項目周邊及長虹副廠發(fā)放；一版內(nèi)容為汽配城項目簡介，包括項目概念、規(guī)劃、政策支持、賣點，媒體選擇成綿兩地主流報紙版面；發(fā)布當(dāng)天購買2000份，組織專人于綿陽“九院”發(fā)放。升溫期（排排號認(rèn)購購日即55月166日前后后）試探市場的的反映情情況，為為正式公公開發(fā)售售的價格格制訂、組組織活動動提供借借鑒。a、主要活活動：55月144日；租租售中心心開放，開開始接受受客戶交交納誠意意金排號號登記。b、主要活活動：55月166日；組組織集中中交納誠誠意金

40、的的客戶，按按不同戶戶型分批批抽簽、排排出順序序，序號號列前的的優(yōu)先選選購，選選中房的的客戶即即可補足足定金，選選不中的的可退還還誠意金金，售房房員須加加強關(guān)注注未選中中意向房房的客戶戶，耐心心誘導(dǎo)其其購買其其他戶型型或商鋪鋪。c、其他活活動：排排號認(rèn)購購期之前前或期間間；市中中心人群群集中處處、項目目附近長長虹廠設(shè)設(shè)置外展展覽點，推推進住宅宅排號認(rèn)認(rèn)購工作作；d、其他活活動：排排號認(rèn)購購期之前前或期間間；綿陽陽“九院”某廣場場設(shè)置外外展覽點點，作汽汽配城的的推介活活動。e、硬性廣廣告：55月下旬旬；一版版內(nèi)容為為住宅認(rèn)認(rèn)購盛況況告知，媒媒體選擇擇綿陽主主流報紙紙版面；一版內(nèi)內(nèi)容為告告知綿州州

41、汽配城城招商政政策及辦辦法、已已開始引引進商家家加盟、接接洽中或或已定加盟某某大型商商家，媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙媒媒體版面面。開盤期（引引爆期）開盤日前后 在充充分形成成有效需需要和消消費者強強烈心理理期待基基礎(chǔ)上，選選擇時機機，有效效引爆，盡盡早完成成項目營營銷第一一目標(biāo)：商鋪和和住宅的的銷售。a、硬性廣廣告：開開盤前33-4天天；告知知本項目目即將盛盛大開盤盤；媒體體選擇成成綿兩地地主流報報紙版面面。b、主要活活動：77月-88月中某某日；開開盤慶典典；邀請請汽配行行業(yè)主管管領(lǐng)導(dǎo)、政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、可能能目標(biāo)客客戶、媒媒體出席席；舉行行項目主主體工程程封頂、斷斷水剪彩彩儀式（需需工期

42、配配合），同時現(xiàn)場舉行有獎娛樂活動。c、軟性廣廣告：深深度報道道項目開開盤盛況況、政府府和開發(fā)發(fā)商對本本項目的的構(gòu)建和和規(guī)劃理理念、政政策支持持、項目目的意義義和遠(yuǎn)景景，媒體體選擇成成綿兩地地主流報報紙。d、硬性廣廣告：開開盤后11周內(nèi)；一版報報道本項項目住宅宅銷售成成績，媒媒體選擇擇綿陽主主流報紙紙版面；一版內(nèi)內(nèi)容為報報道汽配配城銷售售成績、汽汽配城開開始全面面及招商商政策和和辦法、引進的重要加盟商情況，媒體選擇成綿兩地主流報紙媒體版面。e、DM廣廣告：99月后；將汽配配城樓書書或DMM單、各種種宣傳軟軟文報紙紙和國慶慶慶典邀邀請函打打包，向向成綿兩兩地及周周邊地區(qū)區(qū)經(jīng)營者者直投（郵郵寄或派

43、派送）。f、主要活活動：國國慶前一一周；于于項目現(xiàn)現(xiàn)場舉行行“慶國慶慶暨綿州州汽配城城全面竣竣工”大型慶慶典活動動，邀請請政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、汽汽配行業(yè)業(yè)主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、各各目標(biāo)商商家、媒媒體，于于慶典上上宣布，將將于年底底在綿陽陽舉行“20005年四四川汽配配行業(yè)年年會”，并開開始籌建建“川北汽汽車服務(wù)務(wù)同業(yè)公公會”。g、軟性廣廣告：活活動后兩兩日內(nèi)；評論綿綿州汽配配城相關(guān)關(guān)舉措、前前景；媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙。h、硬性廣廣告：活活動后兩兩日內(nèi)；一版內(nèi)內(nèi)容配合合以上軟軟文，媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙。一一版告知知本項目目住宅部部分銷售售盛況，造造成緊迫迫感，再再次強調(diào)調(diào)住宅賣賣點、優(yōu)優(yōu)勢

44、，大大力促進進住宅強強銷，媒媒體選擇擇綿陽主主流報紙紙版面。開盤后（保保暖期）2005年10月-2006至本階段本本項目住住宅與商商鋪銷售售均已進進入尾聲聲，市場場招商進進入高潮潮，開始始著手市市場培育育，確保保市場可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。a、硬性廣廣告：220055年100月后某某二至三三日；稱稱本項目目銷售部部分僅余余多少套套現(xiàn)特價價清盤或或是最后后多少套套珍藏戶戶型、黃黃金商鋪鋪上市，媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙版版面（其其中商鋪鋪相關(guān)內(nèi)內(nèi)容上兩兩地媒體體，住宅宅相關(guān)內(nèi)內(nèi)容主要要上綿陽陽媒體）。b、主要活活動：220055年底；專人接接洽有影影響力商商家，促促成其進進駐市場場，掀起起招商小小

45、高潮。C、硬性廣廣告：220055年底某某日；大大肆渲染染某某重重量級商商家進駐駐市場，形形成磁場場力量；媒體選選擇成綿綿兩地主主流報紙紙版面。d、其他活活動：220055年底某某周末；于綿陽陽“九院”附近設(shè)設(shè)置外展展覽點，近近距離服服務(wù)“九院”可能客客戶。另在在“20005年四四川汽配配行業(yè)年年會”之前；以主管管行政單單位名義義向成綿綿兩地、川川北大范范圍內(nèi)行行業(yè)經(jīng)營營者發(fā)邀邀請函參參加年會會。e、主要活活動：220055年底某某日；組組織召開開“20005年四四川汽配配行業(yè)年年會”，邀請請政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、汽汽配行業(yè)業(yè)主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、媒媒體參加加，盡可可能邀請請成綿兩兩地、川川北大范范圍內(nèi)行行業(yè)經(jīng)營營者參加加年會；會上宣宣布成立立“川北汽汽車服務(wù)務(wù)同業(yè)公公會”。f、軟性廣廣告：“20005年四四川汽配配行業(yè)年年會”之后；評論綿綿州汽配配城相關(guān)關(guān)舉措、前前景；媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙。g、硬性廣廣告：“20005年四四川汽配配行業(yè)年年會”之后，內(nèi)內(nèi)容配合合以上軟軟文，媒媒體選擇擇成綿兩兩地主流流報紙版版面。注意：項目的推廣廣需發(fā)展展商與我我司密切切配合，以以促進推推廣工作作產(chǎn)生最最大效果果而不是是阻滯推推廣影響響營銷，發(fā)發(fā)展商