8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、資產(chǎn)處置評(píng)估價(jià)值案例分析報(bào)告杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司四川分公司 610031 張兆法 檔案號(hào)：20065100004 資格證書號(hào)：2007510060摘要：金融資產(chǎn)管理公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)不良資產(chǎn)的處置進(jìn)行的評(píng)估有他的特殊性，國家期望金融資產(chǎn)管理公司能夠在盡可能短的時(shí)間內(nèi)將所接收的巨額不良資產(chǎn)處置變現(xiàn)，防止資產(chǎn)流失，實(shí)現(xiàn)回收金額最大化的目標(biāo)。本文就資產(chǎn)處置評(píng)估分析過程中所涉及的市場調(diào)查、土地價(jià)格評(píng)估、變現(xiàn)能力分析等各步驟工作進(jìn)行簡要闡述。關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)處置 變現(xiàn)能力 評(píng)估建議 感想 第一部分 項(xiàng)目描述2008年7月30日，我公司受托對(duì)大邑縣晉原鎮(zhèn)子龍街139號(hào)工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

2、。本項(xiàng)目的目的委托估價(jià)方為了解債權(quán)價(jià)值，特委托我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為委托估價(jià)方提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格。 第二部分 實(shí)踐步驟一、收集拍賣宗地資料，進(jìn)行實(shí)地踏勘，對(duì)地塊的利用價(jià)值進(jìn)行分析。估價(jià)對(duì)象位于大邑縣晉原鎮(zhèn)子龍街139號(hào)，系大邑縣東北面濱河路外側(cè)，處于大邑縣級(jí)工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域是級(jí)工業(yè)區(qū)，其內(nèi)分布有少量工廠，因此，其產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模較劣。根據(jù)估價(jià)對(duì)象國有土地使用證，其使用權(quán)出讓終止日期為2017年1月29日，至估價(jià)基準(zhǔn)日剩余使用權(quán)年限為8.5年。由于土地剩余使用年限僅為8.5年，與法定的工業(yè)用地最高使用年限50年相比，在使用年限上的減價(jià)修正較多，因此，

3、土地使用年限對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值影響較大。收集拍賣宗地所在市場同等物業(yè)的市場資料。根據(jù)宗地特點(diǎn)和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，以宗地所在城市的工業(yè)物業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)行市場供需分析、客戶消費(fèi)行為分析和銷售價(jià)格分析，從而確定處置資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分類首先，應(yīng)以能否變現(xiàn)或能否用于清償債務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行分類。如對(duì)債務(wù)企業(yè)的存貨、固定資產(chǎn)、在建工程等實(shí)物資產(chǎn)的評(píng)估，先按照變現(xiàn)能力及價(jià)值量大小進(jìn)行資產(chǎn)分類，再重點(diǎn)對(duì)易于變現(xiàn)和價(jià)值量較大的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)，明確其實(shí)際數(shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)。而對(duì)于價(jià)值較低的實(shí)物資產(chǎn)，由于其變現(xiàn)成本很可能大于資產(chǎn)本身價(jià)值，因此不需對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)核查。四、確認(rèn)權(quán)屬。在確定一般單項(xiàng)

4、資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，往往把所有的由債權(quán)轉(zhuǎn)成物權(quán)的實(shí)物不良資產(chǎn)都當(dāng)成產(chǎn)權(quán)手續(xù)完整的實(shí)物資產(chǎn)看待進(jìn)行評(píng)估，忽視了其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的完整性。事實(shí)上，在這類實(shí)物不良資產(chǎn)中，有相當(dāng)大的部分是商業(yè)銀行在產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完整的情況下接手下來的。其中的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料大多是殘缺不全的，盡管有不少實(shí)物形態(tài)是完整的。在現(xiàn)實(shí)中，實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值，尤其是不動(dòng)產(chǎn)，若其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不全，其實(shí)際價(jià)值必然是要大打折扣。據(jù)了解，目前在許多地方的房地產(chǎn)市場的場外交易中，沒有完整產(chǎn)權(quán)而僅有一定年限居住使用權(quán)（農(nóng)村集體使用土地上建造的住宅）的“商品房”，其實(shí)際“交易價(jià)格”僅比同地段的公房的成本價(jià)高出一點(diǎn)點(diǎn)而已，也僅是同地段擁有完整產(chǎn)權(quán)的商品房的價(jià)格的5060而

5、已。五、編寫資產(chǎn)處置報(bào)告。 第三部分 評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟示一、評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案我國評(píng)估業(yè)在不良資產(chǎn)處置評(píng)估實(shí)際工作中目前尚無完整的評(píng)估理論體系，而現(xiàn)有的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范主要都是針對(duì)具有正常市場交易、持續(xù)經(jīng)營的、有收益的資產(chǎn)制定的，對(duì)于具有非正常交易、非持續(xù)經(jīng)營、和無收益或較少收益的不良資產(chǎn)評(píng)估來說，除了尚存在仍有較大爭議的清算價(jià)值評(píng)估理論外，幾乎很少涉及。在處置抵押實(shí)物不良資產(chǎn)時(shí)，往往出現(xiàn)實(shí)際處置價(jià)與評(píng)估價(jià)相差很大的情況，依據(jù)國際評(píng)估界對(duì)大量評(píng)估與實(shí)際交易案例的統(tǒng)計(jì)分析，評(píng)估值的誤差范圍一般是在15左右，而我國資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)的實(shí)際處置價(jià)與評(píng)估價(jià)的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一范圍，甚至達(dá)

6、數(shù)倍之多，而且普遍是出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際處置價(jià)值。對(duì)金融資產(chǎn)管理公司接受下來的由債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)的實(shí)物不良資產(chǎn)來說，其性質(zhì)上仍是屬于需要快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，但是，這種快速變現(xiàn)的“快速程度”不完全同于內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)大和時(shí)效性強(qiáng)的債權(quán)類不良資產(chǎn)和商業(yè)銀行直接要處置的抵押實(shí)物資產(chǎn)或已進(jìn)入破產(chǎn)程序的強(qiáng)制清算的實(shí)物資產(chǎn)的強(qiáng)制變現(xiàn)程度，它們之間有一些差別，即資產(chǎn)管理公司的實(shí)物類不良資產(chǎn)的強(qiáng)制性比較弱。在確定快速變現(xiàn)因素或貶值因素上，要對(duì)這類不良資產(chǎn)的“快速變現(xiàn)率”做出科學(xué)合理的判斷的確不是一件容易的事。這需要從事這方面工作的評(píng)估師進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析以及一定時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)積累。當(dāng)然，這也需要金融資產(chǎn)管理公司和有關(guān)部門的支持和

7、配合，盡可能提供已處置的這類資產(chǎn)的有關(guān)資料和實(shí)際情況。還要結(jié)合各項(xiàng)資產(chǎn)的具體狀態(tài)、市場情況才能最后確定。但有一點(diǎn)是可以肯定的，即這類不良資產(chǎn)的快速變現(xiàn)率應(yīng)該是介于有序清算實(shí)物資產(chǎn)和強(qiáng)制清算實(shí)物資產(chǎn)的兩種快速變現(xiàn)率之間。這種快速變現(xiàn)率應(yīng)該向強(qiáng)制清算實(shí)物資產(chǎn)的快速變現(xiàn)率方向靠攏，而不是二者的中位數(shù)或簡單平均數(shù)。二、評(píng)估工作啟示1、基礎(chǔ)資料的收集整理對(duì)做好評(píng)估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價(jià)資料，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。2、評(píng)估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合確定。假設(shè)開發(fā)

8、法中涉及的有銷售價(jià)格、建筑造價(jià)、各項(xiàng)費(fèi)用取值、行業(yè)利潤率等。這些因素都要求估價(jià)師在及時(shí)關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，應(yīng)有意識(shí)地培養(yǎng)和積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以邊在一些技術(shù)處理過程中能保證地價(jià)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。 第四部分 實(shí)踐感想通過本次項(xiàng)目實(shí)踐，我深刻認(rèn)識(shí)到估價(jià)行業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的行業(yè)，要作好估價(jià)工作，一定要掌握復(fù)合性知識(shí)，同時(shí)要有服務(wù)客戶的意識(shí)。同時(shí)對(duì)估價(jià)師未來的職業(yè)定位和要求有了一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。1、估價(jià)師首先是專業(yè)人士，他的職責(zé)之一就是要促進(jìn)土地、資產(chǎn)物盡其用。2、估價(jià)師是市場的服務(wù)者。隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)被出售、發(fā)展和再開發(fā)，估價(jià)師這個(gè)職業(yè)就是要為那些開發(fā)、融資和發(fā)展房地產(chǎn)市場的人們提供服務(wù)。3、

9、作為一個(gè)估價(jià)師，對(duì)于信息的掌握和判斷是成功的基礎(chǔ)。甚至可以說估價(jià)師的最主要的資產(chǎn)就是持有的數(shù)據(jù)，或者可以用來獲取可比交易、運(yùn)營成本、未定區(qū)位規(guī)劃等數(shù)據(jù)的合同。但未來成功的估價(jià)師不只是信息的收集者，而更是信息的判斷者。他們要會(huì)幫助客戶、市場、甚至國家從信息的汪洋大海中挑選出信息，并且決定哪些信息是合理的，并且可以用來獲得利潤和成長。4、市場和技術(shù)的發(fā)展為估價(jià)師，提供了從單一價(jià)值評(píng)估到廣義的市場分析轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)。通過掌握和利用互聯(lián)網(wǎng)、GIS等技術(shù)，熟知房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的前沿信息，通過積累大量的單獨(dú)物業(yè)估價(jià)案例和信息來判斷一個(gè)房地產(chǎn)市場的健康程度、發(fā)展趨勢，提供有關(guān)特定市場整體行為的建議，比如寫字樓市場或者針對(duì)特定地理區(qū)域的房地產(chǎn)可信賴的周