開(kāi)盛購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方案

1、開(kāi) 盛盛 購(gòu)購(gòu) 物物 中中 心心經(jīng) 營(yíng) 方 案案開(kāi)盛購(gòu)物物中心籌籌備處20044年3月月9日一、消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)情情況的調(diào)調(diào)查二、商業(yè)業(yè)狀況分分析三、購(gòu)物物中心定定位四、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種五、經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略六、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理體體制七、組織織架構(gòu)八、經(jīng)營(yíng)營(yíng)的有關(guān)關(guān)規(guī)定、要求九、經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)及及經(jīng)濟(jì)效效益一、關(guān)于于中衛(wèi)消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)情況的的調(diào)查本調(diào)查報(bào)報(bào)告從下下述幾個(gè)個(gè)問(wèn)題全全面考察察，了解解中衛(wèi)市市場(chǎng)的消消費(fèi)情況況，旨在在更好的的把握市市場(chǎng)的脈脈搏，為為開(kāi)盛購(gòu)購(gòu)物中心心提供詳詳實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的依依據(jù)，以以供經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理與決策策。調(diào)查主要要采用了了實(shí)地考考察、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查、直接接訪問(wèn)和和親身經(jīng)經(jīng)歷相結(jié)結(jié)合的科科學(xué)方法法。中衛(wèi)

2、市的的概況：位于寧寧夏回族族自治區(qū)區(qū)西南部部，地處處黃河前前套之首首；南依依黃土高高原之香香山，北北接騰格格里沙漠漠，中部部為黃河河沖積平平原，寧寧夏回族族自治區(qū)區(qū)西南部部，總面面積46671平平方公里里，人口口33萬(wàn)萬(wàn)，有110個(gè)民民族，漢漢族居多多。中衛(wèi)衛(wèi)素有“塞上江江南”之之美譽(yù)。得黃河河灌溉之之利，沿沿河兩岸岸土地肥肥沃，是是西北地地區(qū)有名名的商品品糧、畜畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品品和瓜果果生產(chǎn)基基地。境境內(nèi)現(xiàn)已已探明的的礦產(chǎn)資資源達(dá)225種之之多，其其中石膏膏和煤炭炭?jī)?chǔ)量分分別達(dá)77億噸和和5億噸噸，品質(zhì)質(zhì)和儲(chǔ)量量位具全全國(guó)前列列，中文文又有古古絲綢之之路，現(xiàn)現(xiàn)歐亞大大陸橋的的必經(jīng)之之地。并并且

3、于220044年順利利撤縣建建市，又又使得中中衛(wèi)得到到了再次次發(fā)展的的巨大商商機(jī)。近年來(lái)，中衛(wèi)的的旅游業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速，上上規(guī)模的的大型商商場(chǎng)金世世紀(jì)、人人民、文文昌等迅迅速崛起起，月龍龍、怡興興等大酒酒店的相相繼落成成，有效效的提高高了城市市的服務(wù)務(wù)功能，也相應(yīng)應(yīng)刺激了了市場(chǎng)中中高檔消消費(fèi)的需需要。目目前中衛(wèi)衛(wèi)提出了了“西部大大開(kāi)發(fā)，中衛(wèi)要要爭(zhēng)先，旅游走走在前”的口號(hào)號(hào)，正在在投入更更大的人人力、物物力、財(cái)財(cái)力來(lái)發(fā)發(fā)展中衛(wèi)衛(wèi)的旅游游業(yè)。中衛(wèi)的交交通發(fā)達(dá)達(dá)，包（頭）蘭蘭（州）、寶（雞）中中（衛(wèi)）、甘（塘）武武（威）鐵路和和規(guī)劃中中的中（衛(wèi)）太太（原）鐵路交交匯于此此，形成成了鐵路路、公路

4、路、河運(yùn)運(yùn)“三位位一體”，四通通八達(dá)的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。為為中衛(wèi)和和周邊地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展起到有有力的推推動(dòng)作用用。二、中衛(wèi)衛(wèi)的商業(yè)業(yè)狀況分分析中衛(wèi)的零零售商業(yè)業(yè)發(fā)展很很快，現(xiàn)現(xiàn)在形成成了兩個(gè)個(gè)商圈：一是以以鼓樓為為中心的的大型商商場(chǎng)所形形成的商商圈；二二是以小小業(yè)主為為中心的的中衛(wèi)商商城。在在中衛(wèi)商商界大多多是以租租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)的形式式為主，租價(jià)根根據(jù)樓層層、地段段、門面面的不同同形成租租價(jià)不等等情況，各大商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的風(fēng)格格、形式式、管理理、促銷銷沒(méi)有有有效的形形成。通過(guò)對(duì)中中衛(wèi)各商商場(chǎng)實(shí)際際調(diào)查得得知：1、中衛(wèi)衛(wèi)已運(yùn)營(yíng)營(yíng)商場(chǎng)的的面積在在45000-200000之間，所提供供的商品品以百貨貨、服

5、裝裝、鞋類類為主。2、基本本的硬件件設(shè)施裝裝備不足足，幾乎乎沒(méi)有監(jiān)監(jiān)控及PPOS商商業(yè)管理理系統(tǒng)，收銀方方式還采采取人工工式收銀銀。3、宣傳傳促銷極極不到位位，各大大商場(chǎng)在在宣傳中中無(wú)統(tǒng)一一運(yùn)做策策劃，賣賣場(chǎng)營(yíng)造造銷售氛氛圍嚴(yán)重重不足。因其經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式大多為為商戶自自營(yíng)形式式，因此此店內(nèi)無(wú)無(wú)統(tǒng)一的的POPP、DMM單，廠廠家促銷銷的手段段力度不不夠，且且不夠規(guī)規(guī)范。4、商場(chǎng)場(chǎng)管理落落后，員員工缺乏乏儀容儀儀表、場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)紀(jì)律律、接待待服務(wù)上上的培訓(xùn)訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理松松散且極極不到位位。5、場(chǎng)內(nèi)內(nèi)商品單單一、大大量的名名優(yōu)品牌牌無(wú)法進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，再再加上管管理落后后，中高高級(jí)管理理人員嚴(yán)嚴(yán)重缺乏乏商業(yè)管管理

6、理論論和實(shí)際際運(yùn)做經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)導(dǎo)致中衛(wèi)衛(wèi)商場(chǎng)還還處在初初級(jí)階段段。6、中衛(wèi)衛(wèi)商城的的管理更更加混亂亂，一層層主要為為飲食、洗頭房房、服裝裝等；二二層、三三層主要要是酒吧吧、歌廳廳。目前前該市場(chǎng)場(chǎng)人流量量大，吸吸收了大大量中衛(wèi)衛(wèi)人在此此進(jìn)行商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)。綜觀中衛(wèi)衛(wèi)商業(yè)市市場(chǎng)，具具有以下下特點(diǎn)：1、大型型商場(chǎng)與與小商戶戶之間的的競(jìng)爭(zhēng)鼓樓商圈圈中的大大型商場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)崛崛起，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭迅猛；中衛(wèi)商商城繼續(xù)續(xù)以?shī)蕵?lè)樂(lè)業(yè)和飲飲食業(yè)為為龍頭頑頑強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，努力力維持原原有的市市場(chǎng)。2、潛在在的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)作為以旅旅游業(yè)為為龍頭的的城市，中衛(wèi)在在吸引旅旅游者的的步伐上上加快進(jìn)進(jìn)行，但但是卻與與實(shí)際的的消費(fèi)情情況極不

7、不協(xié)調(diào)，尚未形形成時(shí)尚尚潮流，因此也也具有極極大的消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)，起表表現(xiàn)為：中衛(wèi)市市政府正正式提出出將中衛(wèi)衛(wèi)建成一一個(gè)以旅旅游業(yè)為為龍頭的的中型旅旅游城市市，大力力建設(shè)旅旅游附屬屬設(shè)施，對(duì)城市市的規(guī)劃劃也提出出了相應(yīng)應(yīng)的要求求，但是是作為一一個(gè)以旅旅游業(yè)為為主的城城市，其其商業(yè)規(guī)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)達(dá)到相應(yīng)應(yīng)的規(guī)模模，無(wú)法法吸引游游客進(jìn)行行商業(yè)活活動(dòng)，嚴(yán)嚴(yán)重阻礙礙了城市市的商業(yè)業(yè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。城鄉(xiāng)居居民收入入成增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)，生活水水平正在在提高，目前國(guó)國(guó)家對(duì)城城市實(shí)行行了企業(yè)業(yè)下崗職職工基本本生活保保障制度度、失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)制制度和城城鎮(zhèn)居民民最低生生活保障障制度，并提高高了相應(yīng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，由于中中衛(wèi)撤縣縣

8、建市因因此有許許多保障障基線有有待提高高，不久久將會(huì)形形成中衛(wèi)衛(wèi)人均收收入提高高的局面面，也正正是由于于這種情情況將使使中衛(wèi)的的消費(fèi)水水平有較較大提升升的余地地。各大型型商場(chǎng)管管理能力力不足，招商不不力，很很多著名名品牌未未被大量量引進(jìn)與與介紹，尤其是是實(shí)力雄雄厚的品品牌商入入駐中衛(wèi)衛(wèi)地區(qū)為為數(shù)不多多，再加加上在某某些商品品類市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)研研不足，存在著著價(jià)位斷斷檔的諸諸多現(xiàn)象象，從而而無(wú)法給給中衛(wèi)消消費(fèi)者提提供一個(gè)個(gè)琳瑯滿滿目的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境，供休休閑與消消費(fèi)。由于中中衛(wèi)商界界大都采采用的是是以租賃賃為主的的管理方方式，故故商場(chǎng)無(wú)無(wú)法在商商品的質(zhì)質(zhì)量、檔檔次、宣宣傳、促促銷、服服務(wù)上有有效的約約

9、束供應(yīng)應(yīng)商，而而供應(yīng)商商有極大大一部分分實(shí)際就就是個(gè)體體經(jīng)營(yíng)戶戶，他們們急功近近利、惟惟利是圖圖，在人人員服務(wù)務(wù)、商場(chǎng)場(chǎng)管理、貨品促促銷上存存在著較較大的隱隱患，從從而對(duì)商商場(chǎng)在整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理上上帶來(lái)了了相當(dāng)多多的負(fù)面面影響，導(dǎo)致商商場(chǎng)在運(yùn)運(yùn)做過(guò)程程中沒(méi)有有信譽(yù)、沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一形象象，難以以實(shí)行整整體統(tǒng)一一的科學(xué)學(xué)管理。由于中中衛(wèi)商業(yè)業(yè)起步晚晚，目前前還沒(méi)有有形象意意識(shí)，也也就是說(shuō)說(shuō)各大商商場(chǎng)沒(méi)有有自己統(tǒng)統(tǒng)一的CCIS系系統(tǒng)，沒(méi)沒(méi)有樹(shù)立立自己品品牌的意意識(shí)，因因此在宣宣傳與消消費(fèi)導(dǎo)向向上極為為落后，在促銷銷、宣傳傳上難以以形成自自己的特特色，從從而導(dǎo)致致商場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有自己己的特色色、風(fēng)格格，直接接降

10、低了了企業(yè)的的美譽(yù)度度和形象象，間接接使顧客客的回頭頭率，也也導(dǎo)致了了目前消消費(fèi)者還還是屬于于自發(fā)性性消費(fèi)的的階段。因此，中衛(wèi)需需要的是是一個(gè)商商業(yè)標(biāo)志志性的購(gòu)購(gòu)物中心心。三、購(gòu)物物中心定定位1、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理模模式定位位引廠進(jìn)店店、聯(lián)營(yíng)營(yíng)為主招商入店店、提高高品質(zhì)招租為輔輔、兼顧顧自營(yíng)2、整體體賣場(chǎng)形形象定位位統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)區(qū)域規(guī)規(guī)劃統(tǒng)一特色色經(jīng)營(yíng)服服務(wù)統(tǒng)一收銀銀進(jìn)入財(cái)財(cái)務(wù)體系系統(tǒng)一實(shí)行行物業(yè)管管理統(tǒng)一對(duì)外外廣告宣宣傳、形形象一致致3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色定定位主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)新、特、優(yōu)優(yōu)的商品品，重點(diǎn)點(diǎn)突出個(gè)個(gè)性時(shí)尚尚、現(xiàn)代代與商場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)代化化風(fēng)格一一致。突出商商品價(jià)值值、品牌牌、檔次次，主要要鎖定收收入較高高的目

11、標(biāo)標(biāo)顧客群群，使其其實(shí)現(xiàn)身身份象征征。品牌商商品特色色組合，實(shí)現(xiàn)連連帶銷售售。依據(jù)購(gòu)購(gòu)物中心心的設(shè)計(jì)計(jì)思想、建筑風(fēng)風(fēng)格及經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模，購(gòu)物物中心定定格在主主題營(yíng)銷銷為消費(fèi)費(fèi)者提供供舒適和和諧、有有品味的的基點(diǎn)上上，致力力于通過(guò)過(guò)挖掘展展示商品品自身的的文化藝藝術(shù)魅力力，貨品品搭配的的整體氛氛圍，從從而科學(xué)學(xué)的引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者者審美取取向，最最終確立立具有自自身風(fēng)范范的開(kāi)盛盛購(gòu)物中中心的品品牌效應(yīng)應(yīng)。四、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種：共十九九大類黃金珠寶寶、化妝妝品、旅旅游紀(jì)念念品、眼眼鏡、皮皮具、男男裝、女女裝、文文體用品品、兒童童系列、家用電電器、超超市、婚婚紗攝影影、美容容院、書(shū)書(shū)店、音音像制品品、家俱俱家私、

12、通訊、床上用用品及家家飾用品品。五、經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略1、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式：（一）經(jīng)經(jīng)銷、代代銷與聯(lián)聯(lián)營(yíng)租賃賃（面積積比例為為2：88，自營(yíng)營(yíng)面積為為44776.882 ,招商面面積為1179007.229）這種安排排的考慮慮：（1）可可適當(dāng)減減少前期期投入。（2）可可引進(jìn)世世界或國(guó)國(guó)內(nèi)品牌牌。（3）可可加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入的保障障系數(shù)，降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（4）便便于形成成我們自自己的經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色色及內(nèi)部部管理。（二）商商品檔次次及結(jié)構(gòu)構(gòu)（1）購(gòu)購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)的的商品以以中、高高檔商品品為主，頂級(jí)品品牌為輔輔,兩者者商品的的比例為為8：11其中自營(yíng)營(yíng)面積部部分：中中檔商品品自營(yíng)營(yíng)營(yíng)業(yè)貨區(qū)區(qū)面積的的80%，高檔檔商

13、品面面積占自自營(yíng)店?duì)I營(yíng)業(yè)面積積的200%。招商面積積中：中中檔商品品占招商商面積的的80%，高檔檔占招商商面積的的20%（2）商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)：穿的商品品占招商商面積的的40%用的商品品占招商商面積的的30%吃的商品品占招商商面積的的20%其他的是是行品占占招商面面積的110%（3）商商品自營(yíng)營(yíng)經(jīng)銷、代銷比比例為55：5（三）組組織貨源源的基本本要求：（1）保保持商品品的檔次次。（2）商商品要符符合店內(nèi)內(nèi)主題營(yíng)營(yíng)銷的銷銷售意識(shí)識(shí)。（3）商商品的貨貨價(jià)要具具有統(tǒng)一一性。（4）買買全國(guó)的的商品、賣全國(guó)國(guó)的商品品。（5）對(duì)對(duì)小類商商品而言言，要多多品種、小數(shù)量量。（6）多多進(jìn)一手手貨（生生產(chǎn)廠及及國(guó)外品

14、品牌在國(guó)國(guó)內(nèi)的總總代理，少進(jìn)二二手貨，批發(fā)商商及分銷銷代理商商）。（7）生生產(chǎn)廠（商）各各種有關(guān)關(guān)的必備備證書(shū)不不齊的不不進(jìn)。六、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理體體制購(gòu)物物中心實(shí)實(shí)行集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下下，購(gòu)物物中心執(zhí)執(zhí)行經(jīng)理理負(fù)責(zé)制制。七、購(gòu)物物中心的的組織架架構(gòu)圖購(gòu)物中心心籌備期期以籌備備處形式式，實(shí)行行總負(fù)責(zé)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的常常務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人負(fù)責(zé)責(zé)制，過(guò)過(guò)渡到開(kāi)開(kāi)業(yè)的正正式組織織形式。八、經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)及及經(jīng)濟(jì)效效益開(kāi)盛購(gòu)物物中心的的總面積積為2223844.1，以月銷銷售額=毛利毛利率率（255%）計(jì)計(jì)算1、按月月租金330元/計(jì)算算（中衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)最最低價(jià)）：月毛利總總額 6715523 67萬(wàn)萬(wàn)2月銷售總總額 268860

15、992 2668萬(wàn)年銷售總總額 32116萬(wàn) 33千2百百萬(wàn)日銷售額額 8881100 88.8萬(wàn)2、按月月租金660元/計(jì)算算（中衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)中中下價(jià)）：月毛利總總額 134430446 1334萬(wàn)33月銷售總總額 537721884 5337萬(wàn)年銷售總總額 64444萬(wàn) 6千44百萬(wàn)日銷售額額 17765448 17.7萬(wàn)3、按月月租金990元/計(jì)算算（中衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)中中上價(jià)）：月毛利總總額 201145669 2001萬(wàn)44月銷售總總額 805582776 8005萬(wàn)年銷售總總額 96660萬(wàn)萬(wàn) 9千千6百萬(wàn)萬(wàn)日銷售額額 22648822 266.5萬(wàn)4、按月月租金1120元元/計(jì)計(jì)算（中中衛(wèi)市

16、場(chǎng)場(chǎng)最高價(jià)價(jià)）月毛利總總額 266860092 2268萬(wàn)萬(wàn)6月銷售總總額 10074443688 11千零77拾萬(wàn)年銷售總總額 1228400萬(wàn) 1.2億日銷售額額 33517781 355.2萬(wàn)5、按照照月租金金72.2122元/計(jì)算：（該數(shù)數(shù)字為籌籌備處計(jì)計(jì)算的營(yíng)營(yíng)業(yè)租金金）月毛利總總額 166164400.6 1611萬(wàn)6月銷售總總額 644656602.4 6466萬(wàn)5年銷售總總額 77752萬(wàn)萬(wàn) 77千7百百萬(wàn)日銷售額額 22123384 221.2萬(wàn)（此數(shù)據(jù)據(jù)為預(yù)先先估計(jì)，只供參參考之用用）九、經(jīng)營(yíng)營(yíng)有關(guān)規(guī)規(guī)定、要要求（一）人人事工作作：確定定各招聘聘人員用用人標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，建立立初選

17、面面試、試試用一整整套選人人程序，保證用用人質(zhì)量量，同時(shí)時(shí)依據(jù)工工作進(jìn)度度，安排排好人員員到崗時(shí)時(shí)間培訓(xùn)訓(xùn)工作。（二）招招商工作作：總體要求求：引進(jìn)進(jìn)名牌商商品，提提高并保保證購(gòu)物物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次次，保證證收益。（1）開(kāi)開(kāi)業(yè)前貨貨品準(zhǔn)備備。A、品種種按全部部營(yíng)業(yè)面面積計(jì)算算一平方方米中應(yīng)應(yīng)保證445個(gè)品品牌并有有30%-440%的的余量，以此推推算購(gòu)物物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積的品種種應(yīng)在77萬(wàn)9萬(wàn)。B、貨品品總額應(yīng)應(yīng)控制在在20000萬(wàn)元元，約22.53個(gè)月月銷售量量，其中中經(jīng)營(yíng)占占進(jìn)貨總總額的110%。C、廠家家數(shù)：可可建立買買斷、聯(lián)聯(lián)營(yíng)、租租賃、代代銷廠家家數(shù)20000個(gè)個(gè)，以上上安排將將根據(jù)商

18、商品品類類特點(diǎn)，下達(dá)到到部門與與經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)同期期安排。高檔廠家家：200家家中檔廠家家：18800家家，（2）商商品檔次次的把握握高檔品：10% 貨量：2000萬(wàn)中檔：990% 貨量：18000萬(wàn)品種： 高檔檔品 55千1萬(wàn) 中檔檔 6萬(wàn)8萬(wàn)（3）貨貨品組貨貨與到貨貨的有關(guān)關(guān)要求A、貨品品組貨時(shí)時(shí)間：招商人員員到崗后后，著手手組織貨貨源，至至開(kāi)業(yè)前前一個(gè)月月，工作作應(yīng)基本本結(jié)束。B、到貨貨要求：時(shí)間和數(shù)數(shù)量：“倒計(jì)時(shí)時(shí)工作”70天天即可開(kāi)開(kāi)始到貨貨。700天到貨貨應(yīng)占預(yù)預(yù)計(jì)到貨貨總額的的20%，455天到貨貨量是預(yù)預(yù)計(jì)的550%，30天天到貨990%，把握到到貨順序序，代銷銷先到、經(jīng)銷緩緩到或分分批到、重點(diǎn)商商品先到到、一般般商品后后到。C、資金金要求：依據(jù)籌備備期不同同階段的的費(fèi)用