城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.矮2014敖百世聯(lián)版行胺-同同濟(jì)城市房唉地產(chǎn)投資價(jià)值啊研究哀擺分化市場(chǎng)中的拜價(jià)值探尋班2014.0癌1骯深圳世聯(lián)地產(chǎn)安顧問股份有限般公司傲同濟(jì)大學(xué)艾房地產(chǎn)研究所伴同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)安與管理學(xué)院課班題組名單安負(fù)責(zé)人：般施建剛拔樓 江芭參與人：魏銘盎材 俞搬志英 俺李 瑜 板 王 楠隘陳 力 柏 洪小翠 扮 啊屈 瑩拔 盧中賀氨楊 明矮 顏 巴君目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc376187317 前言 前言啊自唉1998艾年實(shí)施城

2、鎮(zhèn)住熬房制度改革以疤來，我國房地瓣產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為氨迅速，昂房地產(chǎn)市場(chǎng)迅伴速繁榮，頒對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)白濟(jì)發(fā)展、改善板人民居住條件阿發(fā)揮了重要作壩用。伴隨著中霸央政府多輪實(shí)巴施的房地產(chǎn)宏疤觀調(diào)控，城市熬房地產(chǎn)業(yè)與房巴地產(chǎn)市場(chǎng)在迅暗速繁榮、逐步頒成熟的同時(shí)，澳也逐漸邁入一艾個(gè)嶄新的，分皚化與同質(zhì)并鞍行扳、細(xì)分與整合埃共存把的發(fā)展階段，矮尤其區(qū)域間、耙城市間房地產(chǎn)耙行業(yè)與市場(chǎng)的昂格局、形態(tài)以傲及潛力等已經(jīng)骯并還將深刻地礙發(fā)生變化。把2013年，辦我國房地產(chǎn)市百場(chǎng)在近年來限凹購調(diào)控、經(jīng)濟(jì)哀疲軟、銀根收隘緊等一系列打耙壓下觸底回暖阿，進(jìn)入下半年埃更是一路高歌佰猛進(jìn)。前三季絆度，一線城市柏除北京、廣州懊和成都商品

3、住艾宅成交量同比懊增速在10%哀以內(nèi)外，其余辦城市均保持1扳0%以上的高案位增長(zhǎng)，二線皚城市同比漲幅傲也達(dá)到22%扳以上百。但與此同時(shí)拜，顯著的分化壩現(xiàn)象也在三線疤城市出現(xiàn)，洛案陽、北海、晉笆江等城市較去八年同期市場(chǎng)規(guī)奧模增長(zhǎng)都在5八0%以上，而跋惠州、常州等芭近幾年敖投資過熱的城柏市則僅與去年絆基本持平，更艾有甚者如溫州凹自2011年稗9月以來商品般住宅價(jià)格已連阿續(xù)27個(gè)月同壩比下降。市場(chǎng)笆的迅速分化使班得尋找具有更傲高房地產(chǎn)投資板價(jià)值的城市變扳得比以往更具百意義。半城市，作為房扳地產(chǎn)市場(chǎng)的載昂體，是人們洞把悉市場(chǎng)變幻和阿觀察產(chǎn)業(yè)進(jìn)程凹的基本單元和哎有效視點(diǎn)。房凹地產(chǎn)市場(chǎng)迅速百發(fā)展的黃金十瓣

4、年，也可以說唉是中國城市經(jīng)奧歷的一場(chǎng)前所壩未有的城鎮(zhèn)化半建設(shè)和現(xiàn)代化藹發(fā)展的加速期耙，這期間已經(jīng)柏形成了成熟型班的長(zhǎng)三角、珠凹三角、京津冀霸三大城市群，凹其中長(zhǎng)三角城捌市群已艾成為擺躋身世界發(fā)展瓣前列的國際性疤城市群，而以俺武漢城市群、邦海峽西岸城市盎群等為代表的耙發(fā)展型城市群巴和以安環(huán)鄱陽湖城市拜群、北部灣城哎市群為代表的案形成型城市群芭也正在迅速崛癌起，而扮處于不同發(fā)展吧階段、資源稟翱賦各異的城市斑，其市場(chǎng)潛力耙、增長(zhǎng)速度和拜發(fā)展空間將會(huì)瓣在激烈的區(qū)域疤競(jìng)爭(zhēng)中劇烈分八化。隨著十八唉大后新型城鎮(zhèn)襖化戰(zhàn)略的提出辦和推進(jìn)，我們巴有理由對(duì)中國伴城市房地產(chǎn)市俺場(chǎng)的未來懷抱柏更美好的憧憬皚。但是，未來

5、壩城市房地產(chǎn)投俺資機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)案的并存已成懊為不爭(zhēng)事實(shí)，叭分析和理解城八市房地產(chǎn)投資擺價(jià)值的形成規(guī)般律和發(fā)展趨勢(shì)辦，捌顯得極其重要頒。骯在此背景下，伴世聯(lián)地產(chǎn)攜手挨同濟(jì)大學(xué)奧房地產(chǎn)研究所艾展開城市房地按產(chǎn)投資價(jià)值研班究，在科學(xué)癌厘清影響城市稗房地產(chǎn)投資價(jià)艾值襖的關(guān)鍵因素，傲深入探究城市矮房地產(chǎn)的發(fā)展板規(guī)律、演進(jìn)趨盎勢(shì)以及城際差拜異八等工作的基礎(chǔ)昂上傲，盎秉承笆“扮大道至簡(jiǎn)伴”背的原則，伴構(gòu)建壩了一套簡(jiǎn)而有艾效、方法科學(xué)敖、體系完善的奧“敖城市房地產(chǎn)投盎資價(jià)值指數(shù)叭”鞍，百以反映、分析埃我國城市房地矮產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、案特征、趨勢(shì)，案以及城市間房稗地產(chǎn)發(fā)展差異扳與分化規(guī)律，把作為客觀判斷八城市房地產(chǎn)投礙

6、資價(jià)值的工具邦和依據(jù)，按以期準(zhǔn)確案把握未來城市罷房地產(chǎn)投資扒的機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)盎及其應(yīng)對(duì)策略拔。瓣鑒于不同類型搬物業(yè)其投資價(jià)拔值的關(guān)鍵影響伴因素存在顯著氨差異，因此構(gòu)跋建的啊“半城市房地產(chǎn)投叭資價(jià)值指數(shù)叭”拌是由城市房地疤產(chǎn)投資價(jià)值總骯指數(shù)、城市住拔宅地產(chǎn)投資價(jià)鞍值指數(shù)、城市皚商業(yè)地產(chǎn)投資稗價(jià)值指數(shù)、城拔市寫字樓投資隘價(jià)值指數(shù)四項(xiàng)搬構(gòu)成的一套指八數(shù)體系。關(guān)于拜城市房地產(chǎn)投芭資價(jià)值的內(nèi)涵懊，我們認(rèn)為這胺是一個(gè)變化、啊發(fā)展中的相對(duì)胺概念，就當(dāng)前哎我國房地產(chǎn)市暗場(chǎng)所處的發(fā)展翱階段而言，埃當(dāng)一個(gè)城市的凹房地產(chǎn)價(jià)格能絆保持合理增長(zhǎng)礙、房地產(chǎn)市場(chǎng)靶規(guī)模能有質(zhì)量吧的擴(kuò)張時(shí)，這扳個(gè)城市的房地奧產(chǎn)就具備了投昂資價(jià)值。

7、搬指數(shù)研究的關(guān)埃鍵在于指標(biāo)體般系的合理設(shè)計(jì)矮。拔一方面，支撐皚房?jī)r(jià)上漲、市瓣場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的敗基礎(chǔ)是城市人拌口與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)叭兩大因素，另頒一方面，當(dāng)房案地產(chǎn)供給與人芭口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展芭產(chǎn)生的市場(chǎng)需拌求相協(xié)調(diào)時(shí)，懊才能形成房?jī)r(jià)般合理上漲、市班場(chǎng)規(guī)模皚有效阿擴(kuò)大氨、哎具有投資價(jià)值皚的房地產(chǎn)市場(chǎng)辦。敗因此，我們主捌要罷從城市人捌口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓣和市場(chǎng)特征三扳方面入手構(gòu)建霸城市房地產(chǎn)投頒資價(jià)值指數(shù)的熬指標(biāo)體系。班盡管中國房地柏產(chǎn)市場(chǎng)具有特哎殊的復(fù)雜性，骯但通過對(duì)近百扮個(gè)影響因素的疤科學(xué)篩選，最懊終得到的指標(biāo)奧體系不僅頒直觀埃，并且能在統(tǒng)昂計(jì)意義上解釋擺90%以上的壩城市房地產(chǎn)價(jià)敗格波動(dòng)和成交藹量變化。當(dāng)然皚，這些

8、指標(biāo)的笆選擇也是根據(jù)罷中國城市房地白產(chǎn)的發(fā)展水平搬和國家統(tǒng)計(jì)口笆徑的數(shù)據(jù)約束癌量身定制，吧那些哀不具普遍意義艾、數(shù)據(jù)可獲性埃差的指標(biāo)均未癌考慮。指數(shù)測(cè)笆度方法的具體敖介紹則請(qǐng)參見把報(bào)告附件1。拔本報(bào)告版選取辦了我國120哀座地級(jí)及以上扳城市拜作為研究樣本疤（詳見表0）皚，所選城市遍半及中國胺除西藏以外哀各省、自治區(qū)傲、直轄市，覆隘蓋了東中西部背逾20個(gè)城市岸群，能夠全面扳體現(xiàn)中國城市阿發(fā)展的總體特拜征；所選城市矮無論是從人口板密度、經(jīng)濟(jì)總扮量，還是從房暗地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模唉來看，其房地藹產(chǎn)業(yè)都具備把相對(duì)拌更強(qiáng)的發(fā)展?jié)摪瘟Γ瞬⑶页鞘虚g在隘房地產(chǎn)市場(chǎng)的瓣發(fā)展階段、驅(qū)艾動(dòng)因素、增長(zhǎng)背空間等方面又哀具有顯

9、著的多敖樣性和差異性按，能夠充分反艾映中國城市房版地產(chǎn)發(fā)展的整挨體佰現(xiàn)狀和典型盎特征，具有較襖強(qiáng)代表性。罷但是，由于國絆家統(tǒng)計(jì)口徑僅俺覆蓋了35個(gè)拜大中城市商業(yè)版營(yíng)業(yè)用房和寫胺字樓市場(chǎng)的指捌標(biāo)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致壩城市商業(yè)地產(chǎn)靶投資價(jià)值指數(shù)扳、城市寫字樓挨投資價(jià)值指數(shù)絆的研究樣本暫礙局限于這35骯個(gè)大中城市。埃城市房地產(chǎn)投邦資價(jià)值指數(shù)是氨世聯(lián)地產(chǎn)繼成八功構(gòu)建拜世聯(lián)購房者信百心指數(shù)礙后推出的又一霸重要市場(chǎng)研判岸工具，將其打翱造成為中國城拌市房地產(chǎn)投資癌的風(fēng)向標(biāo)和導(dǎo)懊航儀是我們對(duì)拌該指數(shù)寄予的扮殷切愿望，希絆望各位讀者提哀出寶貴的指正辦意見。爸表0 隘2014城市按房地產(chǎn)投資價(jià)扮值指數(shù)研究樣哎本伴城市群板省

10、份邦城市唉城市群邦省份班城市唉京津冀城市群笆北京礙北京鞍北部灣城市群白廣西斑南寧、北海、半桂林隘天津板天津藹關(guān)中城市群傲陜西皚西安、咸陽、艾寶雞斑河北按石家莊、唐山藹、保定、廊坊懊、滄州、張家艾口、秦皇島凹中原城市群啊河南拌鄭州、洛陽、哎新鄉(xiāng)、焦作、頒許昌、平頂山巴、南陽邦長(zhǎng)三角城市群盎江蘇伴蘇州、無錫、埃常州、南京、挨揚(yáng)州、淮安、傲徐州、連云港稗、南通敖江淮城市群藹安徽扒合肥、淮南、佰六安、蕪湖、昂馬鞍山、蚌埠皚、安慶絆浙江埃杭州、嘉興、敗紹興、寧波、搬臺(tái)州、溫州、埃金華癌長(zhǎng)株潭城市群伴湖南艾長(zhǎng)沙、株洲、佰湘潭、岳陽、霸常德、衡陽翱上海八上海敗環(huán)鄱陽湖城市扒群敗江西邦南昌、九江、佰贛州暗珠三

11、角城市群俺廣東礙廣州、深圳、敖珠海、佛山、安江門、中山、岸東莞、湛江、捌惠州、汕頭藹呼包鄂榆城市翱群般內(nèi)蒙古背包頭、呼和浩阿特、鄂爾多斯哎、榆林（陜西氨）傲山東半島城市扒群辦山東岸青島、濟(jì)南、八淄博、濰坊、氨煙臺(tái)、泰安、礙臨沂、濟(jì)寧八武漢城市群佰湖北暗武漢、黃石、岸黃岡、孝感、矮襄樊、宜昌鞍遼中南城市群傲遼寧巴沈陽、大連、版鞍山、營(yíng)口隘天山北坡城市胺群耙新疆頒烏魯木齊、石艾河子皚哈長(zhǎng)城市群岸黑龍江拜哈爾濱、大慶俺、齊齊哈爾白蘭西城市群霸甘肅熬蘭州、天水拌吉林?jǐn)[長(zhǎng)春、吉林、胺松原靶青海百西寧扮海峽西岸城市礙群藹福建靶福州、廈門、八泉州、漳州疤黔中城市群安貴州百貴陽、遵義百太原城市群扒山西背太原、

12、長(zhǎng)治、盎臨汾辦滇中城市群隘云南叭昆明、曲靖、拜大理拔川渝城市群巴重慶阿重慶版寧夏沿黃城市澳群艾寧夏襖銀川、石嘴山矮四川襖成都、南充、擺綿陽笆版海南拌?？凇⑷齺啺忠?、城市奧房地產(chǎn)投資價(jià)芭值壩探尋吧圖1.1 房阿地產(chǎn)投資價(jià)值八百強(qiáng)城市分布捌城市人口板因子辦常住人口柏城鎮(zhèn)化潛力礙產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)稗因子柏人均GDP矮經(jīng)濟(jì)首位度半全社會(huì)貸款余拜額皚城鎮(zhèn)居民人均挨可支配收入挨累積公共財(cái)政佰支出霸經(jīng)濟(jì)開放度懊市場(chǎng)特征礙因子襖市場(chǎng)成交活躍笆度安市場(chǎng)信心指數(shù)佰房地產(chǎn)開發(fā)潛芭力表1-1 城市房地產(chǎn)投資價(jià)值總指數(shù)測(cè)度指標(biāo)體系奧1.壩城市白房地產(chǎn)投資價(jià)阿值拜概覽表1-1 城市房地產(chǎn)投資價(jià)值總指數(shù)測(cè)度指標(biāo)體系暗城市房地產(chǎn)投艾資

13、價(jià)值總指數(shù)懊從城市房地產(chǎn)盎發(fā)展環(huán)境、市伴場(chǎng)狀況的總體阿層面觀測(cè)城市哀房地產(chǎn)投資價(jià)搬值，其與盎三類物業(yè)的房阿地產(chǎn)投資價(jià)值氨指數(shù)一樣均從搬城市人口、產(chǎn)邦業(yè)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)吧特征三個(gè)方面啊度量城市房地般產(chǎn)投資價(jià)值的礙總體水平，但柏側(cè)重于從更宏擺觀層面考察城凹市房地產(chǎn)的發(fā)板展環(huán)境和市場(chǎng)扮整體水平，而吧不考慮具體物班業(yè)的投資特性俺，半指標(biāo)體系如表把1-矮1澳所示。昂根據(jù)城市房地般產(chǎn)投資價(jià)值斑總指數(shù)的測(cè)度矮方法，評(píng)選出壩如圖1.1和熬表1-翱2拌所示的房地產(chǎn)阿投資價(jià)值百強(qiáng)跋城市。哎按照壩百強(qiáng)城市的房哀地產(chǎn)投資價(jià)值把指數(shù)排序及其扒特征，安可稗將其劃分為4背個(gè)梯隊(duì)，第阿柏梯隊(duì)又分為領(lǐng)吧跑型城市類型的劃分及概念請(qǐng)參見

14、本章第2節(jié)，表1-2中每類城市的排序是根據(jù)房地產(chǎn)投資價(jià)值指數(shù)計(jì)算得分排列。擺和領(lǐng)先型兩類佰，第骯埃、背啊、靶叭梯隊(duì)則分別為氨潛力型、脆弱稗型和風(fēng)險(xiǎn)型城啊市。為簡(jiǎn)化表懊現(xiàn)，此處不詳阿述這些城市的襖房地產(chǎn)投資價(jià)版值指數(shù)得分及疤排名，詳情可佰參見附件2。城市類型的劃分及概念請(qǐng)參見本章第2節(jié)，表1-2中每類城市的排序是根據(jù)房地產(chǎn)投資價(jià)值指數(shù)計(jì)算得分排列。佰 表1-2 啊城市房地產(chǎn)投傲資價(jià)值類型及矮城市列表靶等級(jí)壩投資價(jià)值叭類型俺城市名稱板第版艾類百領(lǐng)跑型城市半北京、上海八領(lǐng)先型城市艾重慶、廣州、唉深圳、武漢、白天津、西安、阿成都、沈陽、暗南京、杭州、百大連、蘇州、靶合肥疤第瓣壩類擺潛力型城市半長(zhǎng)沙、青

15、島、安鄭州、南昌、盎貴陽、太原、胺廈門、無錫、擺珠海、福州、按昆明、佛山、斑煙臺(tái)、徐州、扒揚(yáng)州、長(zhǎng)春、啊烏魯木齊、石耙家莊、寧波、藹東莞、唐山、敖常州、濟(jì)南、熬蘭州、骯南寧、扮淮安、惠州、霸紹興、淄博、吧保定岸第搬壩類哎脆弱型城市半大慶、哈爾濱皚、包頭、蕪湖佰、贛州、笆營(yíng)口、斑南通、九江、瓣咸陽、襄樊、靶吉林、嘉興、背濰坊、濟(jì)寧、哀株洲、連云港阿、湘潭、泉州拌、岳陽、鞍山案、洛陽、宜昌敗、綿陽、秦皇熬島、汕頭、泰皚安、遵義、南敗充、金華、臨耙沂、張家口、斑廊坊、衡陽、埃江門、湛江、叭中山、六安、笆常德、滄州、背桂林、天水扒第搬哎類笆風(fēng)險(xiǎn)型城市罷呼和浩特、海胺口、三亞、銀癌川、寶雞、馬啊鞍山、榆

16、林、安西寧、黃石、頒石嘴山、淮南熬、鄂爾多斯、敗北海、溫州澳評(píng)價(jià)結(jié)果顯示芭，百強(qiáng)城市中隘，房地產(chǎn)投資熬價(jià)值領(lǐng)跑型城按市2個(gè)、領(lǐng)先霸型13個(gè)、潛哀力型30個(gè)、扳脆弱型41個(gè)骯、風(fēng)險(xiǎn)型14胺個(gè)，潛力型和頒脆弱型城市是佰百強(qiáng)城市的主把要構(gòu)成版，這是我國房扮地產(chǎn)業(yè)由起步背到繁榮而又尚岸未成熟的發(fā)展阿階段所決定的案。值得強(qiáng)調(diào)的翱是，一線城市傲北京、上海雄拌踞房地產(chǎn)投資吧價(jià)值百強(qiáng)城市拌之首，分列熬前霸2俺位靶，且其指數(shù)大隘幅超越第3名鞍的重慶，無論半從城市人口規(guī)班模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)半實(shí)力、房地產(chǎn)稗市場(chǎng)規(guī)模的絕傲對(duì)水平來看，盎還是從這三方絆面的增長(zhǎng)水平岸來看，北京、藹上海都具備其佰他城市無可比搬擬的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)氨爭(zhēng)力

17、。因此，案將北京和上海斑劃為稗房地產(chǎn)投資價(jià)凹值啊第靶昂梯隊(duì)的稗領(lǐng)跑型城市。罷從區(qū)域視角來邦看，百強(qiáng)城市熬中，東部城市伴52阿個(gè)，氨15個(gè)翱領(lǐng)先型矮城市氨（含領(lǐng)跑型）霸中有10個(gè)來挨自東部，30伴個(gè)潛力型城市背中21個(gè)來自絆東部，東部沿拜海城市的經(jīng)濟(jì)按實(shí)力及其對(duì)人吧口的吸附集聚隘能力是其高房傲地產(chǎn)投資價(jià)值百的有力支撐，辦而?？?、三亞爸、溫州等東部氨二三線城市則板由于市場(chǎng)供需芭不協(xié)調(diào)、市場(chǎng)挨規(guī)模縮減、房佰價(jià)下跌等原因背而進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)型傲城市的行列；跋而在內(nèi)陸地區(qū)吧，中部城市2凹5個(gè)、西部城扮市23個(gè)，在爸脆弱型城市中半占比超過一半氨，而在14個(gè)隘風(fēng)險(xiǎn)型城市中笆占據(jù)11席，澳可見絆中西部背地區(qū)的房地產(chǎn)癌

18、投資價(jià)值仍然澳與東部地區(qū)存懊在較大差距。斑當(dāng)然，以武漢翱和合肥為代表案的中部城市、版以重慶和成都邦為代表的西部熬城市也迅速崛翱起，躋身擺領(lǐng)先型城市的靶行列，說明內(nèi)疤陸哎城市房地產(chǎn)投把資價(jià)值存在較鞍為嚴(yán)重的分化八現(xiàn)象。柏從城市群發(fā)展白水平 本報(bào)告根據(jù)張學(xué)良主編的2013中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告中國城市群的崛起與協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)城市群發(fā)展水平進(jìn)行劃分。其中，成熟型城市群包括長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；發(fā)展型城市群包括山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、武漢城市群、環(huán)長(zhǎng)株潭城市群、成渝城市群、關(guān)中-天水城市群、中原城市群、哈長(zhǎng)城市群、江淮城市群、太原城市群、東隴海城市群；形成型城市群包

19、括鄱陽湖城市群、天山北坡城市群、北部灣城市群、蘭西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、寧夏沿黃城市群等。八的視角來看，澳百強(qiáng)城市中，拌位于成熟型城敗市群的城市3壩5個(gè)，其中2哀2個(gè)躋身投資邦價(jià)值懊領(lǐng)先型（含領(lǐng)傲跑型）和潛力藹型城市背，僅溫州由于敗房?jī)r(jià)持續(xù)下跌扳、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失稗衡而胺位居風(fēng)險(xiǎn)型城柏市辦；位于發(fā)展型艾城市群的城市挨44個(gè)，其中跋屬于領(lǐng)先型城阿市的7安個(gè)，潛力型吧11八個(gè)，脆弱型阿22個(gè)，風(fēng)險(xiǎn)八型4個(gè)，可見耙發(fā)展型城市房岸地產(chǎn)投資價(jià)值襖的分化現(xiàn)象較板為嚴(yán)重；位于骯形成型城市群絆的城市21爸個(gè)，無一進(jìn)入絆領(lǐng)先型城市的澳行列，且大部瓣分集中于脆弱阿型岸和風(fēng)險(xiǎn)型城市拔，風(fēng)險(xiǎn)型城市

20、案中接近70%艾來自形成型城拜市群，如按呼包鄂榆城市伴群瓣的呼和浩特、按榆林、鄂爾多艾斯均在其中，背房地產(chǎn)市場(chǎng)的絆過度繁榮與城班市人口、經(jīng)濟(jì)安發(fā)展健康水平暗的背離是導(dǎo)致罷這一現(xiàn)象的主翱 本報(bào)告根據(jù)張學(xué)良主編的2013中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告中國城市群的崛起與協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)城市群發(fā)展水平進(jìn)行劃分。其中，成熟型城市群包括長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；發(fā)展型城市群包括山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、武漢城市群、環(huán)長(zhǎng)株潭城市群、成渝城市群、關(guān)中-天水城市群、中原城市群、哈長(zhǎng)城市群、江淮城市群、太原城市群、東隴海城市群；形成型城市群包括鄱陽湖城市群、天山北坡城市群、北部灣城市群、蘭西城

21、市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、寧夏沿黃城市群等。翱2柏.奧 價(jià)值分化敖辦城市房地產(chǎn)發(fā)柏展的必經(jīng)之路版由上述房地產(chǎn)柏投資價(jià)值百強(qiáng)懊城市評(píng)估結(jié)果敖來看，分化，敖是當(dāng)前及未來敗較長(zhǎng)一段時(shí)期辦城市房地產(chǎn)投佰資價(jià)值演變的般必然趨勢(shì)。一奧方面，我國幅芭員遼闊，城市扮眾多，支撐城稗市房地產(chǎn)發(fā)展擺的人口、經(jīng)濟(jì)稗兩大要素在城疤市間必然存在板較大差異，并稗且不同城市在靶區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資澳源稟賦等方面安的差異又將伴頒隨著激烈的區(qū)奧域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)爸一步拉大城市翱發(fā)展水平的差百距；另一方面把，我國城市房八地產(chǎn)發(fā)展起步氨較晚，真正意傲義上的房地產(chǎn)拔市場(chǎng)產(chǎn)生于1案998年城鎮(zhèn)把住房制度改革鞍以后，十余年敖的飛速發(fā)

22、展盡版管造就了當(dāng)前盎高度繁榮的房爸地產(chǎn)市場(chǎng)，但唉產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、市壩場(chǎng)水平并不成岸熟，過快過度扮的繁榮反而加八劇了城市房地胺產(chǎn)投資價(jià)值的辦分化，加之各芭城市房地產(chǎn)業(yè)隘發(fā)展起點(diǎn)不同邦，價(jià)值分化就瓣成了一種必然艾現(xiàn)象?？梢哉J(rèn)爸為，投資價(jià)值罷分化（抑或昂“昂市場(chǎng)分化懊”按）是我國城市拔房地產(chǎn)發(fā)展的敗必經(jīng)之路，也阿是城市房地產(chǎn)奧市場(chǎng)襖逐漸俺成熟的過程和耙標(biāo)志。邦我們將城市房絆地產(chǎn)投資價(jià)值百總指數(shù)中的城暗市人口因子、埃產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)因子熬合成為城市人頒口-經(jīng)濟(jì)特征跋因子，以綜合捌反映支撐房地巴產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的艾基本面，并將般其與房地產(chǎn)市擺場(chǎng)特征因子結(jié)傲合起來構(gòu)成如壩圖1.2所示皚的城市房地產(chǎn)稗投資價(jià)值分化搬四象限模型案

23、（該模型事實(shí)挨上也是前述百搬強(qiáng)城市投資價(jià)爸值類型劃分的白依據(jù)），板直觀胺反映出唉我國城市房地捌產(chǎn)投資價(jià)值正熬在總體上分化襖為領(lǐng)跑型、領(lǐng)半先型、潛力型胺、脆弱型以及皚風(fēng)險(xiǎn)型五大類阿。這些城市類柏型主要具有以按下特征：爸圖1.2 拔城市房地產(chǎn)投敗資價(jià)值的分化巴圖1.鞍3搬 城市房地產(chǎn)昂投資價(jià)值敖五種翱分化靶類型的特征因靶子對(duì)比唉領(lǐng)跑型佰城市辦：扮是捌人口經(jīng)濟(jì)基本盎面非常突出，澳市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力按極大，投資價(jià)唉值指數(shù)得分遙翱遙領(lǐng)先芭的城市。在本傲次測(cè)算中北京艾和上海，不僅稗房地產(chǎn)投資價(jià)安值指數(shù)高居百扳強(qiáng)城市之首，拔并且藹其投資價(jià)值版指數(shù)擺的各項(xiàng)特征因襖子均大幅超過稗領(lǐng)先型礙城市擺，存在明顯的藹投資價(jià)值斷

24、崖把（如圖1.3叭所示）?？梢婓a，艾領(lǐng)跑型城市通澳常應(yīng)為經(jīng)濟(jì)高傲度發(fā)達(dá)、人口襖高度集聚的超跋大型都市，這罷些城市已經(jīng)形拌成與其人口規(guī)皚模、消費(fèi)能力案相匹配的房地百產(chǎn)市場(chǎng)，但有鞍限的供給始終安難以與旺盛的把需求相協(xié)調(diào)（捌即便出現(xiàn)短期唉過剩也能快速白去化），因此百能保持更高的艾市場(chǎng)利潤(rùn)率和埃溢價(jià)水平挨。事實(shí)上，北癌京、上海兩地笆近年來的市場(chǎng)搬表現(xiàn)也充分捌表明百，無論是外部辦沖擊（如鞍20邦08年金融危扳機(jī)）還是源于按內(nèi)部的宏觀調(diào)靶控、市場(chǎng)周期霸波動(dòng)，對(duì)其房疤地產(chǎn)價(jià)格的影哎響都較小，對(duì)百市場(chǎng)成交量的矮沖擊也能相較哎其他城市更快礙地被消化。背領(lǐng)先型埃城市翱：鞍是阿人口經(jīng)濟(jì)基本半面好，市場(chǎng)增頒長(zhǎng)潛力大，

25、投叭資價(jià)值指數(shù)得佰分高的城市。傲主要包括重慶背、西安、廣州巴、深圳、杭州艾等省會(huì)城市和稗蘇州、大連等般區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心扒。相較于領(lǐng)跑熬型城市，這類佰城市在人口規(guī)俺模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力奧、市場(chǎng)水平等芭方面均存在一鞍定差距，但與哎潛力型城市相拔比，又具有突熬出優(yōu)勢(shì)。一方頒面，這類城市柏發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)奧濟(jì)及其在區(qū)域稗經(jīng)濟(jì)中的首位俺集聚地位不僅艾能吸引來大量礙新增人口，還頒能為其提供更拌充分的就業(yè)機(jī)翱會(huì)、投資機(jī)會(huì)埃，剛性需求的半導(dǎo)入及相對(duì)豐鞍厚的收入增加吧則為房地產(chǎn)消藹費(fèi)提供了有力版支撐芭；另一方面，艾由于人口的大哎量導(dǎo)入，這類盎城市的人均房扮地產(chǎn)存量面積哀并沒有隨著開骯發(fā)規(guī)模的迅速八膨脹而過度增邦加，埃市場(chǎng)去化速

26、率奧快、庫存壓力疤小、房?jī)r(jià)穩(wěn)健班增長(zhǎng)、成交規(guī)翱模大是其能處翱于城市房地產(chǎn)唉投資價(jià)值領(lǐng)先昂地位的必備優(yōu)熬勢(shì)八。昂潛力型疤城市安：霸是百人口經(jīng)濟(jì)基本襖面較好，市場(chǎng)般增長(zhǎng)潛力較大伴，投資價(jià)值指熬數(shù)得分較高的暗城市。主要包挨括濟(jì)南、貴陽翱、長(zhǎng)沙等省會(huì)叭城市和無錫、斑東莞、徐州等傲較發(fā)達(dá)的二三按線城市。這類埃城市在第伴隘、擺胺、巴芭梯隊(duì)中具備更頒優(yōu)越的人口導(dǎo)捌入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背潛力，這是其氨躋身潛力型城阿市的先決條件氨，但這類城市鞍間的市場(chǎng)潛力扳則存在較大程拜度的分化。如拔長(zhǎng)春、煙臺(tái)、胺石家莊等由于扒前期房地產(chǎn)開佰發(fā)投資過大，礙過度的供給短骯期難以快速去拜化，后期若不把能妥善協(xié)調(diào)供氨需關(guān)系則可能捌淪為脆弱型

27、或搬風(fēng)險(xiǎn)型城市，稗而徐州、廈門扮、長(zhǎng)沙等城市捌則由于市場(chǎng)成啊交活躍、去化辦率快等市場(chǎng)優(yōu)啊勢(shì)則可能在今拜后躋身領(lǐng)先型笆城市的行列。按可見，靶房地產(chǎn)市場(chǎng)的癌當(dāng)期分化及其氨可能導(dǎo)致的投班資價(jià)值分化是胺潛力型城市的翱典型特征半（如圖1.4捌所示）。傲圖1.4 潛扳力型城市八的市場(chǎng)瓣分化路徑岸脆弱型巴城市盎：哀是胺人口經(jīng)濟(jì)基本般面較差，市場(chǎng)啊增長(zhǎng)潛力較小傲，投資價(jià)值指奧數(shù)得分偏低的鞍城市。主要包擺括哈爾濱等個(gè)辦別省會(huì)城市和班嘉興、襄樊、案包頭等三四線笆城市。扳脆弱型城市的癌典型特征在于凹城市人口、產(chǎn)艾業(yè)經(jīng)濟(jì)和房地耙產(chǎn)市場(chǎng)間的不氨相協(xié)調(diào)，極易案受到外部環(huán)境襖變化的沖擊而板失去投資價(jià)值絆或陷入風(fēng)險(xiǎn)型翱城市擺

28、。從圖1.5藹可見，脆弱型半中經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)背、人口規(guī)模大翱的城市僅有大扒慶、哈爾濱等埃，而這些城市懊的房地產(chǎn)市場(chǎng)爸由于市場(chǎng)規(guī)模柏小、供給過剩笆等原因而表現(xiàn)敖欠佳；經(jīng)濟(jì)實(shí)鞍力相對(duì)稍強(qiáng)的敖包頭、嘉興、按泉州等城市則伴人口規(guī)模有限壩，并且市場(chǎng)表搬現(xiàn)也欠佳；而案人口規(guī)模相對(duì)班較大的蕪湖、隘襄樊、咸陽等胺城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力搬則偏弱，并且拔市場(chǎng)分化嚴(yán)重百；最令人擔(dān)憂氨的是，大部分稗城市處于產(chǎn)業(yè)柏經(jīng)濟(jì)弱、人口凹規(guī)模小的第瓣岸象限，并且市般場(chǎng)嚴(yán)重分化，懊而其中同時(shí)不捌乏當(dāng)前市場(chǎng)表鞍現(xiàn)非常繁榮的暗城市，如湘潭昂、連云港、岳挨陽等，這些缺啊乏人口經(jīng)濟(jì)基啊本面支撐的市拜場(chǎng)繁榮一旦失邦去控制則很可拔能迅速淪為風(fēng)凹險(xiǎn)型城市。耙

29、風(fēng)險(xiǎn)型八城市靶：案是版具有一定襖投資價(jià)值但市壩場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的頒城市。主要包懊括鄂爾多斯、耙三亞、榆林、襖北海、黃石等白三四線城市和唉個(gè)別東部二線敗城市，如溫州昂。從圖1.3癌可見，風(fēng)險(xiǎn)型啊城市與脆弱型擺城市間的差別扳并不在于城市鞍人口因子和產(chǎn)傲業(yè)經(jīng)濟(jì)因子，八而是在市場(chǎng)特頒征因子上的顯辦著差異，并且案在這五類城市埃中，僅風(fēng)險(xiǎn)型扳城市的市場(chǎng)特八征因子得分顯版著低于產(chǎn)業(yè)經(jīng)癌濟(jì)因子?？梢姲?，癌風(fēng)險(xiǎn)型城市的疤典型特征在于跋其房地產(chǎn)市場(chǎng)氨出現(xiàn)嚴(yán)重的供拜需矛盾或供給唉過剩從而導(dǎo)致耙的市場(chǎng)疲弱，翱這里的過剩更隘準(zhǔn)確說是結(jié)構(gòu)柏性過剩，而非按絕對(duì)過剩般。當(dāng)然，人口安、經(jīng)濟(jì)層面的耙基本支撐乏力百也不可忽視，凹這些風(fēng)險(xiǎn)

30、型城懊市中一部分來奧自西部落后地般區(qū)，另一部分班來自資源型城巴市，如黃石、柏鄂爾多斯等，壩經(jīng)濟(jì)繁榮的背百后是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)搬失調(diào)、城市經(jīng)案濟(jì)空心化、貧爸富差距過大等拌嚴(yán)峻問題。靶圖1.版5辦脆弱柏型城市爸房地產(chǎn)投資價(jià)靶值皚的矮分化吧3般.昂區(qū)域分化熬爸城市房地產(chǎn)投奧資價(jià)值的集聚昂與擴(kuò)散礙城市房地產(chǎn)投骯資價(jià)值在區(qū)域哎維度上也呈現(xiàn)俺出明顯的分化皚特征。找到那岸些高投資價(jià)值拌城市昂集聚的區(qū)域，敖識(shí)別高風(fēng)險(xiǎn)城啊市集中區(qū)域和礙投資價(jià)值分化澳嚴(yán)重的區(qū)域（拌本報(bào)告將此類埃區(qū)域定義為投爸資價(jià)值擴(kuò)散區(qū)岸域，是介于投擺資價(jià)值集聚區(qū)頒和投資風(fēng)險(xiǎn)集吧中區(qū)之間的一澳種以分化為主澳要特征的價(jià)值辦狀態(tài)），對(duì)于耙區(qū)域投資布局罷將具

31、有較強(qiáng)參敖考價(jià)值。圖1.6 東中西區(qū)域視角下的城市房地產(chǎn)投資價(jià)值分化阿從東中西部來班看（如圖1.昂6），靶東部地區(qū)是顯藹著的投資價(jià)值奧集聚區(qū)拔，2/3以上傲的領(lǐng)先型和潛挨力型城市集中昂在該區(qū)域，但傲近年來一些東礙部城市的房地艾產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)邦不同程度的過瓣熱現(xiàn)象，因此阿也有近一半的傲脆弱型城市散板落在此。中部按和西部相比，耙領(lǐng)先型和潛力鞍型城市的數(shù)量哀分布并無顯著壩差別，但中部罷集中了超過1俺/3的脆弱型埃城市，西部則藹存在一半以上啊的風(fēng)險(xiǎn)型城市藹，因此，岸可將中部界定擺為投資價(jià)值擴(kuò)胺散區(qū)，西部界拜定為投資風(fēng)險(xiǎn)礙集中區(qū)懊。圖1.6 東中西區(qū)域視角下的城市房地產(chǎn)投資價(jià)值分化靶從由城市群發(fā)哎展水平劃

32、分的俺區(qū)域視角來看佰（如圖1.7氨），分別有8拌個(gè)房地產(chǎn)投資捌價(jià)值領(lǐng)先型城傲市、14個(gè)潛板力型城市、1罷2個(gè)脆弱型城板市和1個(gè)風(fēng)險(xiǎn)拌型城市分布在唉成熟型城市群般，7個(gè)領(lǐng)先型凹城市、11個(gè)耙潛力型城市、伴22個(gè)脆弱型百城市和4個(gè)風(fēng)澳險(xiǎn)型城市分布百在發(fā)展型城市安群，5個(gè)潛力傲型城市、7個(gè)板脆弱型城市和靶9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)型城阿市分布在形成芭型城市群。其按中，在形成型案城市群尚無房霸地產(chǎn)投資價(jià)值熬領(lǐng)先型城市出頒現(xiàn)，而在發(fā)展壩型城市群中脆擺弱型城市獨(dú)占俺半壁江山。相百較之下，可將敖成熟型城市群半界定為城市房奧地產(chǎn)投資價(jià)值稗集聚區(qū)，發(fā)展阿型城市群界定巴為投資價(jià)值擴(kuò)啊散區(qū)，形成型啊城市群界定為跋投資風(fēng)險(xiǎn)集中敗區(qū)胺。

33、半相對(duì)于東部?jī)r(jià)百值集聚區(qū)，成霸熟型城市群的叭房地產(chǎn)投資價(jià)胺值集聚程度略昂高，可見在東爸部地區(qū)，高投艾資價(jià)值城市（艾領(lǐng)先型和潛力吧型）更集中地埃分布在京津冀傲、長(zhǎng)三角和珠搬三角三大城市班群；而發(fā)展型翱城市群中的房案地產(chǎn)投資價(jià)值暗擴(kuò)散效應(yīng)相較盎于中部地區(qū)則扳表現(xiàn)出更劇烈暗的分化現(xiàn)象，叭形成型城市群鞍的風(fēng)險(xiǎn)集中現(xiàn)拜象也較西部地扳區(qū)更為明顯。礙該結(jié)論為我們版提供了一個(gè)有啊益提示，即從昂城市群發(fā)展水吧平的視角研判唉區(qū)域房地產(chǎn)投跋資價(jià)值比簡(jiǎn)單頒的東中西部分斑析可能更具參靶考意義。但即百便如此，從城艾市群岸發(fā)展水平的視拔角來研判房地拔產(chǎn)市場(chǎng)都還是埃過于宏觀，可半進(jìn)一步考慮從拜獨(dú)立巴的城市群視角瓣來分析城市房

34、爸地產(chǎn)投資價(jià)值搬的區(qū)域分化。按圖1.矮7昂城市群發(fā)展水把平視角下的城耙市房地產(chǎn)投資胺價(jià)值分化礙圖1.頒8罷城市群百視角下的城市哎房地產(chǎn)投資價(jià)拌值分化靶從城市群的區(qū)搬域視角來看（板如圖1.8）霸，京津冀城市佰群、長(zhǎng)三角城絆市群、珠搬三角城市群擁皚有的房地產(chǎn)投拌資價(jià)值領(lǐng)先型般、霸潛力型城市數(shù)俺量在所有城市吧群中處于絕對(duì)敗領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，川背渝城市群、遼襖中南城市群則俺分別擁有2個(gè)隘領(lǐng)先型城市，拌能夠發(fā)揮較強(qiáng)稗的投資價(jià)值集傲聚效應(yīng)，因此襖將這5個(gè)城市佰群界定為投資安價(jià)值集聚區(qū)；癌山東半島城市吧群、海峽西岸叭城市群、中原拔城市群、環(huán)鄱靶陽湖城市群、罷長(zhǎng)株潭城市群捌、黔中城市群艾、江淮城市群佰、關(guān)中城市群壩、

35、武漢城市群霸、蘭西城市群爸等10個(gè)城市隘群擁有的領(lǐng)先案型城市和潛力瓣型城市則相對(duì)安較少，房地產(chǎn)俺投資價(jià)值的集啊聚效應(yīng)難以形唉成，并且脆弱挨型城市在這些矮城市群占據(jù)主癌導(dǎo)地位，房地爸產(chǎn)投資價(jià)值在背城市群內(nèi)的分癌化現(xiàn)象較為嚴(yán)熬重，因此將以岸上城市群界定版為投資價(jià)值擴(kuò)安散區(qū)；而在呼按包鄂榆城市群班、瓊北城市群按和寧夏沿黃城叭市群，風(fēng)險(xiǎn)型埃城市更為集中半，故將其界定爸為房地產(chǎn)投資隘風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)。?？傮w來說，皚城市房地產(chǎn)投邦資價(jià)值在城市扮群稗間凹也存在鞍顯著佰的癌分化敗現(xiàn)象，扒長(zhǎng)三角、京津挨冀、珠三角藹等人口集聚度阿高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)安、市場(chǎng)活躍的耙城市群在房地俺產(chǎn)投資區(qū)域布暗局中值得高度哎關(guān)注隘，西部的川渝爸

36、城市群和東部把的遼中南城市柏群也具有較強(qiáng)霸的投資價(jià)值集敖聚效應(yīng)，伴具有較強(qiáng)的投哀資潛力，但對(duì)搬屬于襖投資價(jià)值擴(kuò)散稗區(qū)伴的城市群稗，正確識(shí)別邦其中具有高投盎資價(jià)值的城市按則變得更為重安要，區(qū)域戰(zhàn)略柏布局的意義相岸對(duì)不大翱。八4拜.靶主導(dǎo)物業(yè)分化奧唉城市房地產(chǎn)投叭資價(jià)值的轉(zhuǎn)型礙與升級(jí)伴結(jié)合住宅地產(chǎn)敖、商業(yè)地產(chǎn)、芭寫字樓三種物拜業(yè)類型的投資八價(jià)值指數(shù)研究拜成果，通過深吧入分析35個(gè)拜大中城市房地耙產(chǎn)投資價(jià)值與吧三類物業(yè)投資笆價(jià)值的關(guān)系，矮發(fā)現(xiàn)城市房地扮產(chǎn)投資價(jià)值的爸主導(dǎo)物業(yè)也正稗在產(chǎn)生分化現(xiàn)唉象，已有大量拜大中城市的房骯地產(chǎn)投資價(jià)值澳開始由住宅主靶導(dǎo)向商業(yè)、寫白字樓或混合骯型物業(yè)伴主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，實(shí)啊現(xiàn)城

37、市房地產(chǎn)礙投資價(jià)值的轉(zhuǎn)叭型升級(jí)。骯長(zhǎng)期以來，我斑國城市房地產(chǎn)壩開發(fā)均以住宅安為主，因?yàn)樵诎》坑?jì)劃分配芭制度和城鎮(zhèn)化啊這一大背景下捌，積蓄了巨量礙的剛性需求，敖并且住宅開發(fā)版周期短、收益翱高、風(fēng)險(xiǎn)小，巴這也促使大量疤地產(chǎn)企業(yè)以住傲宅地產(chǎn)為主業(yè)絆。但是，隨著拜住宅建設(shè)逐漸岸趨于飽和、競(jìng)扳爭(zhēng)亦趨激烈，班以及中央政府拔對(duì)住邦房市場(chǎng)的嚴(yán)厲埃打壓，一些開柏發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)矮型進(jìn)入商業(yè)和哀寫字樓等物業(yè)跋的開發(fā)；同時(shí)邦，城市社會(huì)經(jīng)罷濟(jì)的快速翱發(fā)展和人民日吧益提高的物質(zhì)安精神需求也提疤出了對(duì)商業(yè)、佰寫字樓等物業(yè)俺的強(qiáng)烈需求。凹在此背景下，暗城市房地產(chǎn)投捌資價(jià)值由住宅耙主導(dǎo)向商業(yè)或耙寫字樓主導(dǎo)的敗轉(zhuǎn)型升級(jí)已是扳我國

38、房地產(chǎn)發(fā)案展的必經(jīng)階段按和城市發(fā)展的班必然要求。盎由圖1.9可礙見，在35個(gè)隘大中城市中，爸呼和浩特、銀半川、西寧、蘭案州等西部城市百還處于以住宅熬主導(dǎo)城市房地斑產(chǎn)投資價(jià)值的半發(fā)展階段，太岸原、南寧則正骯在向商業(yè)、寫安字樓主導(dǎo)型邁皚進(jìn)；合肥、長(zhǎng)斑沙、長(zhǎng)春處于胺住宅與商業(yè)混版合型主導(dǎo)投資斑價(jià)值的發(fā)展階板段，但合肥、襖長(zhǎng)春仍側(cè)重于背住宅主導(dǎo)；沈疤陽、貴陽、大唉連、廈門處于稗住瓣圖1.藹9 絆城市房地產(chǎn)投鞍資價(jià)值安的主導(dǎo)物業(yè)礙分化盎宅與寫字樓混癌合型主導(dǎo)的發(fā)笆展階段，其中安貴陽側(cè)重于住捌宅主導(dǎo)；重慶耙、成都、青島辦、南京、武漢挨、福州位于圖頒中的三圈交匯凹處，該區(qū)域表敗示這些城市處搬于住宅、商業(yè)爸和

39、寫字樓均衡隘發(fā)展，共同主般導(dǎo)城市房地產(chǎn)安投資價(jià)值的發(fā)伴展階段；烏魯靶木齊、昆明、耙石家莊、鄭州頒、南昌等城市敖雖然處于商業(yè)叭和寫字樓混合稗主導(dǎo)型區(qū)域，罷但其仍極為靠唉近住宅主導(dǎo)區(qū)安，說明這些城頒市尚未實(shí)現(xiàn)真艾正意義上的投斑資價(jià)值轉(zhuǎn)型升靶級(jí)；相較之下案，北京、西安爸、廣州、濟(jì)南把等城市向商業(yè)皚和寫字樓混合翱主導(dǎo)投資價(jià)值岸的轉(zhuǎn)型升級(jí)則胺更為成熟；上擺海和天津、杭班州和深圳則分白別是單一的商暗業(yè)主導(dǎo)型城市哎和寫字樓主導(dǎo)瓣型城市。巴事實(shí)上，某類背物業(yè)傲對(duì)城埃市房地產(chǎn)投資背價(jià)值的主導(dǎo)作柏用是個(gè)相對(duì)概芭念，并不能等叭同于其他物業(yè)爸就不具備投資耙價(jià)值，不同物奧業(yè)昂投資價(jià)值的相稗互協(xié)調(diào)對(duì)于城壩市房地產(chǎn)扮投資價(jià)

40、值的提擺升也尤為重要襖。我們根據(jù)住靶宅、商業(yè)、寫傲字樓三類物業(yè)捌的投資價(jià)值指叭數(shù)構(gòu)建了懊“板物業(yè)分類投資疤價(jià)值協(xié)調(diào)度岸”扒指標(biāo)，將其與盎投資價(jià)值指數(shù)挨相結(jié)合構(gòu)成如俺圖1.10的藹物業(yè)分類投資扳價(jià)值協(xié)調(diào)度分班化四象限模型扳。由圖可見，瓣上海、北京、唉重慶、成都、八武漢、南京、拜天津、深圳等矮城市的三大物白業(yè)投資價(jià)值協(xié)芭調(diào)度最高，并傲且城市房地產(chǎn)岸投資價(jià)值整體巴最大；青島、巴昆明、廈門、盎烏魯木齊、福懊州等城市雖然鞍物業(yè)分類投資胺價(jià)值協(xié)調(diào)度相伴對(duì)較高，但由柏于每類物業(yè)品搬種投資價(jià)值的扳絕對(duì)水平較低爸，導(dǎo)致整體投敖資價(jià)值偏低；百大連、沈陽、壩西安、廣州四笆座城市的物業(yè)礙分類投資價(jià)值隘協(xié)調(diào)度則偏低爸，

41、但由于其在艾某一特定物業(yè)頒品種的投資價(jià)敗值較高，因而按整體投資價(jià)值鞍水平較高；對(duì)敗于大部分處于佰中西部地區(qū)的辦大中城市如太伴原、長(zhǎng)沙、貴班陽、南寧、西懊寧等，以及東氨部個(gè)別城市如奧寧波、濟(jì)南、唉石家莊等，其搬物業(yè)分類投資氨價(jià)值協(xié)調(diào)度都哎偏低，并且整襖體投資價(jià)值也百相應(yīng)更低。由懊上述分析可發(fā)艾現(xiàn)，捌物業(yè)分類投資拌價(jià)值協(xié)調(diào)度與邦城市房地產(chǎn)投熬資價(jià)值呈現(xiàn)出阿較為顯著的正疤相關(guān)關(guān)系拔，協(xié)調(diào)度越高扮的城市，房地背產(chǎn)投資價(jià)值越盎高鞍。白圖1.背10 城市間板物業(yè)分類投資笆價(jià)值協(xié)調(diào)度的稗分化胺二、傲城市藹住宅地產(chǎn)吧投資價(jià)值探尋敖2011年以白來，隨著北京盎、上海等背一線捌城市遭遇緊張胺的供求矛盾、背減量的土

42、地供頒應(yīng)以及限購等昂政策性的壓制百，擺一些品牌房企爸從芭一線城市百退出，將敗二三線城市作搬為戰(zhàn)略重心礙，但卻出現(xiàn)了氨有的企業(yè)名利按雙收，而有的埃企業(yè)則迂回前拔進(jìn)甚至落荒而搬逃的局面。礙顯然，住宅地昂產(chǎn)投資在城市盎、區(qū)域間面臨昂的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)跋存在顯著的分熬化特征。在此斑背景安下罷，本報(bào)告選取鞍1板2拔0敖座遍及中國各壩省、自治區(qū)、隘直轄市，佰覆蓋礙東按中西部逾20翱個(gè)城市群的代版表性城市，岸在深入分析巴城市住宅地產(chǎn)爸投資價(jià)值關(guān)鍵芭影響因素哎的基礎(chǔ)上構(gòu)建辦了城市住宅地笆產(chǎn)投資價(jià)值指案數(shù)評(píng)價(jià)體系般，研究啊了耙住宅地產(chǎn)凹投資鞍價(jià)值百的城市分布盎以及城際叭間投資價(jià)值差佰異，以期客觀壩把握市場(chǎng)分化笆背景下

43、未來城翱市住宅地產(chǎn)投擺資的機(jī)遇與風(fēng)拔險(xiǎn)。捌城市住宅地產(chǎn)把投資價(jià)值概覽壩圖2.1城市敖住宅地產(chǎn)投資懊價(jià)值等級(jí)分布靶城市人口因子暗家庭數(shù)量隘城鎮(zhèn)化潛力唉產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)因子熬城鎮(zhèn)居民人均啊可支配收入跋人均儲(chǔ)蓄余額絆累積公共財(cái)政壩支出骯在崗職工人數(shù)岸市場(chǎng)特征因子骯市場(chǎng)成交活躍叭度疤市場(chǎng)信心指數(shù)奧住宅開發(fā)潛力挨土地供應(yīng)強(qiáng)度表2-1 住宅地產(chǎn)投資價(jià)值指數(shù)指標(biāo)體系藹城市住宅地產(chǎn)霸的發(fā)展離不開版人口、經(jīng)濟(jì)和熬市場(chǎng)的支撐，拔當(dāng)這三個(gè)要素絆均衡協(xié)調(diào)發(fā)展啊時(shí)，城市住宅敖地產(chǎn)才具備持骯續(xù)穩(wěn)健的投資澳價(jià)值。據(jù)此，傲我們從人口、熬經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)三矮個(gè)維度構(gòu)建城敗市住宅地產(chǎn)投翱資價(jià)值指數(shù)指礙標(biāo)體系（如表吧表2-1 住宅地產(chǎn)投資價(jià)值指

44、數(shù)指標(biāo)體系靶人口層面，家昂庭數(shù)量及其增八長(zhǎng)狀況是支撐般住宅市場(chǎng)發(fā)展班的基礎(chǔ)因素，巴家庭數(shù)量越大辦、增長(zhǎng)越快，捌住宅需求越旺捌盛；而由城鎮(zhèn)背化帶來的剛性盎需求也是住宅般市場(chǎng)重要的需骯求來源，尤其熬在中國當(dāng)前所半處的發(fā)展階段扮，城鎮(zhèn)化是促半進(jìn)大中城市房芭地產(chǎn)發(fā)展的重鞍要力量。敖經(jīng)濟(jì)層面，城邦鎮(zhèn)居民的消費(fèi)瓣能力（人均可熬支配收入和人班均儲(chǔ)蓄余額）伴不僅是城市經(jīng)哀濟(jì)水平的直觀斑表現(xiàn)，也反映拔了城市住宅市佰場(chǎng)的需求潛力奧；累積公共財(cái)絆政支出反映了胺城市在教育、叭醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)柏施等方面的發(fā)搬展（投入）水絆平，財(cái)政支出懊越高，宜居環(huán)吧境越佳；在崗岸職工人數(shù)則用壩以反映產(chǎn)業(yè)經(jīng)疤濟(jì)對(duì)居民就業(yè)板的支撐能力，昂就業(yè)

45、吸附能力熬越強(qiáng)的城市，疤人口集聚能力柏越強(qiáng)，住宅需盎求越大。挨市場(chǎng)層面，市哎場(chǎng)成交活躍度隘是由住宅成交百量及其增長(zhǎng)率班兩個(gè)指標(biāo)構(gòu)成版的復(fù)合指標(biāo)，耙用以從市場(chǎng)規(guī)唉模、活躍程度翱等角度反映住八宅市場(chǎng)的發(fā)展伴現(xiàn)狀；市場(chǎng)信襖心指數(shù)是由翱房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和唉地價(jià)增長(zhǎng)率般兩個(gè)指標(biāo)構(gòu)成氨的復(fù)合指標(biāo)，版當(dāng)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)襖越快，說明消背費(fèi)者具有樂觀佰的市場(chǎng)預(yù)期，斑而地價(jià)增長(zhǎng)越暗快，反映了企搬業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)敗的樂觀預(yù)期及斑投資信心，實(shí)奧際情況也說明般，地價(jià)增長(zhǎng)通胺常會(huì)體現(xiàn)在未捌來的房?jī)r(jià)中；拜此外，還以人霸均累計(jì)住宅供埃應(yīng)面積為基礎(chǔ)拌指標(biāo)，考慮了凹城市的住宅開埃發(fā)潛力，人均擺面積越小，可襖開發(fā)潛力就越埃大，投資價(jià)值耙也一定程度

46、上皚更高；土地供霸應(yīng)強(qiáng)度則可直懊觀反映住宅市盎場(chǎng)在未來一段胺時(shí)期的供應(yīng)規(guī)挨模和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度挨，土地供應(yīng)越藹大，投資價(jià)值氨的提升空間越班有限。拔評(píng)估結(jié)果顯示哀，樣本城市中耙投資價(jià)值前一辦百位的城市價(jià)霸值類型可分為襖領(lǐng)先型、潛力襖型、脆弱型和藹風(fēng)險(xiǎn)型四類 分類依據(jù)請(qǐng)見本章第2節(jié)。癌（如圖2.1笆）。其中，領(lǐng)辦先型城市絆15個(gè)，如北扮京、上海、深鞍圳、武漢艾；俺潛力型城市3皚5個(gè)，如青島伴、大連、無錫壩；哀脆弱型城市3捌5個(gè)，如惠州骯、包頭暗；柏風(fēng)險(xiǎn)型城市1熬5個(gè)，如鄂爾笆多斯、榆林、扮溫州安（投資價(jià)值指胺數(shù)的具體得分凹請(qǐng)參見附件3拌）跋 分類依據(jù)請(qǐng)見本章第2節(jié)。擺從東中西部的擺區(qū)域視角來看礙，東部地區(qū)

47、憑哀借優(yōu)越的地理傲位置、領(lǐng)先的板產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)叭，以及更強(qiáng)地扳人口吸附集聚礙能力，住宅市按場(chǎng)活躍，具備翱高投資價(jià)值的耙城市較多，但唉也存在鞍山、隘淄博、漳州等背投資價(jià)值脆弱巴型城市；在中拔西部地區(qū)，城斑市住宅地產(chǎn)投百資價(jià)值的分化懊現(xiàn)象較為嚴(yán)重骯，中部城市的哎投資價(jià)值類型耙以潛力型和脆矮弱型為主，而白西部城市的投柏資價(jià)值類型多盎呈現(xiàn)為脆弱型骯和風(fēng)險(xiǎn)型兩類爸，整個(gè)內(nèi)陸地癌區(qū)只有合肥、罷西安、重慶、般武漢、成都等安為數(shù)不多的投氨資價(jià)值領(lǐng)先型敗城市。扮從城市群發(fā)展邦水平視角來看靶，京津冀、長(zhǎng)案三角和珠三角芭三個(gè)成熟型城班市群較其他類般型的城市群總辦體上投資風(fēng)險(xiǎn)奧較小，但城市芭群內(nèi)投資價(jià)值跋的分化現(xiàn)象較藹

48、為明顯，有著跋逾2/5的脆跋弱型城市。而八發(fā)展型城市群挨和形成型城市隘群的投資價(jià)值半分化現(xiàn)象則更絆為突出，其中皚，發(fā)展型城市哎群以投資價(jià)值叭潛力型和脆弱翱型城市為主，胺還有包括長(zhǎng)治胺、孝感、黃石拔在內(nèi)的6個(gè)風(fēng)扮險(xiǎn)型城市；形扒成型城市群則藹以投資價(jià)值脆懊弱型和風(fēng)險(xiǎn)型唉城市為主，尚懊無一例領(lǐng)先型版城市。壩2. 啊城市奧住宅地產(chǎn)投資凹價(jià)值的分化啊城市人口和經(jīng)耙濟(jì)發(fā)展水平是頒衡量住宅地產(chǎn)敗投資價(jià)值的艾兩大基本要素艾，壩因此，我們將埃城市人口和產(chǎn)按業(yè)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)特瓣征因子合成為八城市人口擺皚經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)敗，并結(jié)合市場(chǎng)啊特征因子構(gòu)建敖四象限模型（班如圖2.2所把示），將投資皚價(jià)值指數(shù)得分唉位于前100芭位的城

49、市分為敖以下四類： 圖邦圖2癌.2 城市住哀宅地產(chǎn)投資價(jià)壩值礙的分化案領(lǐng)先型凹城市阿：艾主要包括爸北京、上海、鞍深圳、重慶、敗廣州、武漢等凹15個(gè)城市，巴總體表現(xiàn)為人哎口規(guī)模大、增八長(zhǎng)快，產(chǎn)業(yè)經(jīng)胺濟(jì)基礎(chǔ)好，市藹場(chǎng)潛力大，住頒宅投資價(jià)值指爸?jǐn)?shù)得分處于前芭列。其中，北俺京、上海、深昂圳三座城市的絆住宅地產(chǎn)投資扒價(jià)值明顯優(yōu)于芭其他城市，突靶出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)扳、領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)骯水平、強(qiáng)勁的絆人口吸附能力爸以及由此形成擺的市場(chǎng)供求矛靶盾，是其投資傲價(jià)值凸顯的根爸本原因。笆相比之下，其昂余12個(gè)城市凹多屬于省會(huì)城礙市，擁有較高耙的經(jīng)濟(jì)水平、懊完善的基礎(chǔ)設(shè)隘施和優(yōu)越的社罷會(huì)福利水平，隘人口規(guī)模較大澳且人均可支配傲收

50、入較高，住耙宅市場(chǎng)表現(xiàn)較拔好，潛力大，哎并且這些城市翱的經(jīng)濟(jì)尚處于艾高速增長(zhǎng)期，把人口吸附能力爸不斷增強(qiáng)，由扳此帶來的住宅叭剛性需求和改阿善型需求也趨懊于旺盛。氨潛力型伴城市邦：啊主要包括濟(jì)南板、寧波、無錫八、青島在內(nèi)的按35個(gè)城市，阿這類城市往往哀人口經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)隘較好，市場(chǎng)規(guī)藹模較大，交投罷活躍，住宅投拌資價(jià)值指數(shù)得柏分較高。這些唉城市的住宅投扒資價(jià)值雖尚不八及領(lǐng)先型城市頒，但其均有良巴好的人口經(jīng)濟(jì)叭基礎(chǔ)作為支撐捌，如青島、煙捌臺(tái)、寧波、珠埃海等沿海城市骯人口吸附能力叭強(qiáng)，南通、東胺莞、揚(yáng)州、唐搬山等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)啊發(fā)達(dá)，加之較八大的住宅開發(fā)頒潛力和近期較哎為樂觀的市場(chǎng)癌預(yù)期，都促使伴其住宅地產(chǎn)具跋

51、有較好的投資搬潛力。佰脆弱型巴城市半：阿主要包括壩惠州、包頭、俺宜昌、泉州昂在內(nèi)的背35個(gè)城市拔，這類城市總巴體表現(xiàn)為城市岸人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力藹相對(duì)不足，市盎場(chǎng)表現(xiàn)一般。叭雖然這些城市奧中如淮安、汕胺頭等的市場(chǎng)指稗數(shù)相對(duì)表現(xiàn)較笆好，但其人口稗規(guī)模指數(shù)和產(chǎn)扮業(yè)經(jīng)濟(jì)指數(shù)處背于樣本城市中岸中等偏下水平爸，人口和經(jīng)濟(jì)癌對(duì)住宅市場(chǎng)的芭支撐力度有限扳，市場(chǎng)持續(xù)發(fā)搬展的驅(qū)動(dòng)力不昂足，抗風(fēng)險(xiǎn)能哎力較低，導(dǎo)致半其投資價(jià)值趨柏于脆弱，一旦氨市場(chǎng)受到外部艾環(huán)境如宏觀調(diào)矮控或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)伴等的沖擊，或凹市場(chǎng)短期供應(yīng)拜過剩等因素的挨影響，住宅市般場(chǎng)與人口、經(jīng)骯濟(jì)協(xié)調(diào)性差的疤矛盾便會(huì)突顯拔，投資價(jià)值則伴淪為投資風(fēng)險(xiǎn)伴。疤風(fēng)險(xiǎn)型艾城

52、市藹：伴這些城市一類阿是人口、經(jīng)濟(jì)辦和市場(chǎng)特征表把現(xiàn)都不好的城疤市，如黃石，傲由于資源枯竭拌使其經(jīng)濟(jì)發(fā)展礙乏力，人口增瓣長(zhǎng)緩慢，從而背降低住宅地產(chǎn)礙投資價(jià)值；另昂一類則是市場(chǎng)壩泡沫嚴(yán)重的城芭市，或是供給敗過剩、供給結(jié)昂構(gòu)不均衡的城柏市，如鄂爾多罷斯、榆林、三奧亞、溫州等。伴以鄂爾多斯為昂例，這是一個(gè)隘典型的供給過罷剩市場(chǎng)，其價(jià)隘格的上漲并不骯是由于真實(shí)需版求推動(dòng)，而是班投機(jī)型資金推叭高的并不真實(shí)氨的房地產(chǎn)價(jià)格扮，加之民間資板本對(duì)鄂爾多斯阿樓市的滲透以笆及由此推高的藹房地產(chǎn)開發(fā)成隘本，致使鄂爾澳多斯樓價(jià)攀升鞍；同時(shí)，煤炭跋等資源的快速啊開發(fā)刺激經(jīng)濟(jì)唉繁榮但非理性翱的過度增長(zhǎng)，艾催生了一大批半富有

53、階層的同埃時(shí)吸引來了一搬批投機(jī)者，成懊為支撐當(dāng)?shù)貥前晔械闹髁?，扒但過大的貧富胺差距顯然不能盎支撐樓市持續(xù)八發(fā)展；在20霸11年，嚴(yán)厲拔的房地產(chǎn)市場(chǎng)罷調(diào)控使得鄂爾按多斯的住宅市哀場(chǎng)瀕臨崩潰，芭多家媒體的報(bào)艾道稱其房?jī)r(jià)已鞍從最高時(shí)1.疤5-2萬元/扒平方米跌至3案000元/平昂方米，卻依然版無人購買，投埃資風(fēng)險(xiǎn)不言而邦喻。藹3. 城市住壩宅地產(chǎn)投資價(jià)斑值區(qū)域分化壩圖2.3矮東中西區(qū)域視哎角下的住宅地白產(chǎn)投資價(jià)值分稗化敖圖2.4 罷城市群發(fā)展水捌平視角下的般住宅地產(chǎn)投資稗價(jià)值熬分化礙通過從東中西壩部和城市群發(fā)笆展水平兩個(gè)維隘度跋對(duì)拜城市住宅地產(chǎn)絆投資價(jià)值鞍進(jìn)行哎區(qū)域板對(duì)比分析板（如圖2.3稗和2.

54、4）氨，暗可以發(fā)現(xiàn)，我霸國城市住宅地安產(chǎn)投資價(jià)值呈白現(xiàn)出盎“襖東部領(lǐng)先，中跋西部跟進(jìn)?！鞭k、板“頒成熟型城市群氨和發(fā)展型城市叭群齊頭并進(jìn)，擺形成型城市群柏緩慢前進(jìn)版”扮的分化規(guī)律。哎東部領(lǐng)先盎，艾中西部跟進(jìn)。絆與中西部相比矮，霸東部城市在投矮資價(jià)值領(lǐng)先型百和潛力型城市班中占比達(dá)60俺%，其住宅地盎產(chǎn)投資價(jià)值的?？傮w水平明顯伴更高。但是，辦在東部城市中擺住宅投資價(jià)值柏也存在一定程扳度的分化現(xiàn)象扒，潛力型城市斑和脆弱型城市白占比不相上下壩，尤其東部的笆三四線城市，擺市場(chǎng)供需矛盾奧及與人口經(jīng)濟(jì)澳基本面的背離擺現(xiàn)象較為突出骯。在中西部城氨市中，風(fēng)險(xiǎn)型哀城市比例高達(dá)爸80%，伴只有合肥、西柏安、重慶、武

55、半漢、成都5個(gè)壩領(lǐng)先型城市，氨中部以住宅投盎資價(jià)值潛力型唉和脆弱型城市百為主，而西部氨以住宅投資價(jià)敗值脆弱型和風(fēng)澳險(xiǎn)型城市為主盎。頒成熟型城市群搬和發(fā)展擺型拜城市群齊頭并哀進(jìn)奧，白形成型城市群襖緩慢前進(jìn)阿。艾在京津冀、長(zhǎng)昂三角和珠三角俺三個(gè)成熟型城案市群，北京、哎上海、深圳三叭個(gè)領(lǐng)先型城市辦產(chǎn)生了顯著的靶涓滴效應(yīng)，帶芭動(dòng)了其他城市八住宅地產(chǎn)投資把價(jià)值的提升，頒風(fēng)險(xiǎn)型城市在唉其中的比例僅芭占0.07%傲。發(fā)展型城市胺群總體投資價(jià)捌值可與成熟型靶城市群相媲美霸，原因在于隨哎著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的翱轉(zhuǎn)移，以及新版一屆政府推出柏的新型城鎮(zhèn)化熬、城市群協(xié)同伴發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)百展型城市群將按會(huì)迎來新契機(jī)靶，尤其是處于翱

56、城市群核心地扮位的城市，如擺武漢、西安、絆鄭州、合肥等敗，其住宅地產(chǎn)白投資價(jià)值還將霸進(jìn)一步顯現(xiàn)，伴但其也存在明癌顯的價(jià)值分化佰現(xiàn)象。頒形成型城市群捌則以投資風(fēng)險(xiǎn)稗型城市為主，皚過快過度繁榮翱的樓市與城市半社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隘水平的不相協(xié)般調(diào)是釀成風(fēng)險(xiǎn)拔的主要原因。百4. 叭城市暗住宅地產(chǎn)投資班價(jià)值影響因素瓣剖析城市人口因素哎城市住宅地產(chǎn)哀的發(fā)展離不開邦人口的支撐，霸這是形成住宅俺有效需求的源凹泉扒。傲作為投資價(jià)值絆領(lǐng)先型城市（班如圖2.5）傲，北京、上海埃兩個(gè)特大型城班市龐大的人口爸規(guī)模是其住宅按地產(chǎn)投資價(jià)值扮強(qiáng)有力的支撐辦，在有限的土胺地資源里，其班住房需求越旺瓣盛，住宅市場(chǎng)俺的供求矛盾越霸突出，

57、從而推爸動(dòng)房?jī)r(jià)和盈利笆水平上升，因襖而投資價(jià)值突鞍出；此外，合絆肥也是典型的爸人口驅(qū)動(dòng)型城熬市，其人口導(dǎo)佰入遠(yuǎn)大于人口翱流出，特別是艾來自江蘇、河耙南、浙江等地罷的省外常住人敗口以及快速提霸升的城鎮(zhèn)化水稗平，使其人口懊規(guī)模指數(shù)位居鞍前三，助力其敖成為投資價(jià)值拌領(lǐng)先型城市。耙從分類對(duì)比來鞍看，投資價(jià)值笆領(lǐng)先型城市的扳人口規(guī)模指數(shù)岸是潛力型城市岸的1.8倍（搬如圖2.6）擺。圖2.6 四類型城市人口規(guī)模指數(shù)梯度分布罷城鎮(zhèn)化水平的皚提升將為隘住骯宅市場(chǎng)發(fā)展帶斑來巨大吧空間，這決定啊了城市住宅需懊求的可持續(xù)性辦，也是支撐住皚宅地產(chǎn)投資艾價(jià)值百的基礎(chǔ)。搬對(duì)于潛力型城隘市，正處于城八鎮(zhèn)化高速發(fā)展氨的階段，

58、城鎮(zhèn)傲化水平的大幅艾提升無疑是其耙住宅地產(chǎn)投資埃價(jià)值的助推器跋。而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)靶型城市，如溫八州，薄弱的人佰口規(guī)模難以對(duì)辦其快速發(fā)展的壩樓市形成有力鞍支撐，同時(shí)，絆低附加值的加稗工制造業(yè)雖然跋吸附了大量常敗住就業(yè)人口，靶但這些人口消板費(fèi)能力弱，永哀久居住的可能奧性小，難以形扮成有住宅消費(fèi)扒需求的真實(shí)城伴鎮(zhèn)化水平，這疤是造成溫州住邦宅投資價(jià)值近襖年低迷的原因疤之一；此外，般如贛州、孝感骯等地雖然城鎮(zhèn)版化速度在加快哀，但是由于城頒市整體實(shí)力較哎差，人均收入敖偏低，難以形拜成有效的住宅版需求，不利于罷城市住宅地產(chǎn)骯投資價(jià)值的提鞍升。圖2.6 四類型城市人口規(guī)模指數(shù)梯度分布伴圖2.5 城百市人口特征盎的邦

59、指數(shù)分布產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)因素瓣城鎮(zhèn)居民的支安付能力哀是傲住宅地產(chǎn)隘投資價(jià)值的指芭南霸。敖支付能力昂越高，居民的凹購買力越強(qiáng)，靶住宅地產(chǎn)投資捌價(jià)值越顯著；襖領(lǐng)先型城市的鞍居民支付能力懊與其他三類型霸城市的平均水爸平分別拉開了岸1.23、1岸.36和1.隘51倍的差距百（如圖2.7懊），足見支付佰能力是衡量城扮市住宅投資價(jià)斑值的重要準(zhǔn)則襖。艾投資價(jià)值潛力霸型和脆弱型城捌市的居民支付百能力則分化較昂為嚴(yán)重，作為啊潛力型的兩個(gè)靶省會(huì)城市烏魯跋木齊和蘭州（昂如圖2.8）艾人均可支配收氨入指數(shù)較低，癌并與同一類型俺內(nèi)城市存在較拌大的差距。產(chǎn)百業(yè)結(jié)構(gòu)薄弱、把地方財(cái)政收入瓣滯后制約了兩澳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展巴和社會(huì)文化事罷業(yè)

60、的提高，同般時(shí)也影響了城白市居民家庭生辦活水平的提高凹；此外，收入耙來源單一也成霸為兩市居民收澳入能力落后的艾掣肘。住宅地胺產(chǎn)投資價(jià)值按與敖居民案支付能力關(guān)系吧密切，若不注傲重提高居民的熬生活水平，可敖能辦會(huì)使兩市暗住宅地產(chǎn)投資稗價(jià)值下滑。投艾資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)型藹城市的總體支俺付能力偏低，板進(jìn)而影響其住襖宅消費(fèi)，使其背住宅投資存在案風(fēng)險(xiǎn)。澳圖2.8 城巴市人均可支配白收入指數(shù)分布拜產(chǎn)業(yè)支撐力是吧住宅地產(chǎn)投資敖價(jià)值的基石埃。澳產(chǎn)業(yè)支撐力扒越強(qiáng)，住宅地班產(chǎn)投資的動(dòng)力叭越持久。從城八市產(chǎn)業(yè)支撐力絆指數(shù)來看（如安圖2.9），搬越是具有投資藹價(jià)值的城市，芭其產(chǎn)業(yè)支撐力班指數(shù)越高；結(jié)壩合圖2.7，瓣領(lǐng)先型城市的